2018年香港,德国和新加坡住房租赁市场模式分析报告
2018年香港，德国和新加坡住房租赁市场模式分析报告
研究报告
Economic And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
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目录
第一节住房租赁香港模式分析 (5)
一、“公私两手抓”的香港模式 (5)
二、香港的公共住房制度 (6)
三、香港的私人住房市场 (14)
第二节新加坡模式 (19)
一、新加坡的公共住房制度 (20)
二、执行共管公寓 (25)
三、新加坡的私人住宅市场 (25)
第三节租赁性住房为主的德国模式 (27)
一、德国的住房建设 (28)
二、德国的租赁住房 (32)
第四节三个国家或地区的横向对比 (34)
第五节住房机制背后的产业格局和财税格局 (38)
Figure 1 2000 年以来香港人口的增速保持在0.3%左右 (5)
Figure 2 公屋是私人住宅租金的六分之一 (7)
Figure 3 公屋申请条件是单身人士每月收入在 1.125 万、总资产在24.5 万以下。 (8)
Figure 4 截至2016 年 6 月有28.83 万个家庭在轮候公屋 (9)
Figure 5 2012 年每年新增申请公屋的人数呈下降趋势，2015 年新登记 3.83 万例 (10)
Figure 6 2016 年公屋平均轮候 4.1 年 (10)
Figure 7 申请者的收入和资产限额是单身人士月收入 2.4 万港币、总资产80万港币以下 (12)
Figure 8 2015 年香港有公营租住房屋78.33 万间 (13)
Figure 9 从1997 年到现在，香港的房价涨幅超过50% (14)
Figure 10 地价收入和一般差饷（地税）就占香港财政总收入的20% (15)
Figure 11 香港私人住宅售租比是400，出租33 年才能回本 (16)
Figure 12 香港房价收入比17，远高于合理范围4~6 (17)
Figure 13 2015 年香港共有永久性私人住宅123.91 万套 (18)
Figure 14 2015 年香港共有永久性私人住宅占总户数249.9 万的49.5% .. 18 Figure 15 新加坡组屋平均每平米5000 新币左右 (20)
Figure 16 建屋局贷款条件是单身人士收入在6000，普通家庭12000 新币以下 (22)
Figure 17 银行贷款最高可以占房款的80% (22)
Figure 18 新加坡组屋申请收入上限是最低月收入6000 新币 (23)
Figure 19 二手组屋的房价按照二手市场的供需浮动 (24)
Figure 20 二手组屋价格略高于新租屋 (24)
Figure 21 从1998 年到2017 年 6 月新加坡房价增长了25.9%，租金增长了
4.3% (26)
Figure 22 2000 年以后的德国年均人口增速是0.05% (27)
Figure 23 德国房价指数一直较为平稳，2010 年以后有所增长，总涨幅25%30 Figure 24 2010 年到2017 年 3 月德国工资指数增长30%，高于房价25%的增速 (30)
Figure 25 德国城市化程度较为平均，人口分布均匀 (33)
Figure 26 2016 年香港的服务业占总GDP 的89% (39)
Figure 27 新加坡的制造业是第二大产业，占总GDP 的18% (40)
必需品对应的是人民的基本生存需要，是公共服务的范畴，奢侈品对应高收入人群的品质需要，可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系。
过去十年，房价上涨是一个世界性的大趋势，给政府提供公共住房带来了极大的挑战，我们从世界范围找出比较成功，同时又具体特色的国家或地区进行分析，总结出“公私两手抓”的香港模式，以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种，分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元制”住房体制的。
第一节住房租赁香港模式分析
一、“公私两手抓”的香港模式
供需是影响房价的决定性因素，所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析。
从基本供需情况来看，2000 年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右，从666.5 万增加到2017 年 6 月的739 万，人口增长较快。加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件，吸引了不少外来人口移民或投资住房，所以香港住房的需求比较旺盛。
Figure 1 2000 年以来香港人口的增速保持在0.3%左右