设备维修管理制度(总12页)
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第一章总则
第一条制度目的：为规范元一集团物业管理有限公司的物业设备维修管理方法，规范和约束公司的设备维修程序，维护公司良好的工作秩序，特制定设备维修管理制度（“本制度”）。
第二条适用范围：本制度适用于元一物业管理有限公司及各分、子公司所规定的设备维修管理工作。
第三条主要原则：
充分重视。完善统一设备维修管理的方法及程序是提高日后物业管理水平及管理效率的必要前提；亦是确保集团内部委托单位的房地产项目全面、准确满足顾客需求和期望，赢得顾客忠诚度，持续提升集团形象的重要途径。各分、子物业公司管理层及相关人员应对设备维修管理给予充分重视，切实加强设备维修管理工作。
主动参与、积极配合。各分、子物业公司应充分识别和明确设备维修管理的任务和要求，主动参与委托单位的相关工作并积极为其提供资源配合，整体协调各部门的权利和责任，并分阶段适时执行。
周密计划。各分、子物业公司应根据物业安全管理工作要求及项目特征，拟定周密的工作计划；并按计划、有序地开展各项工作。
第四条相关职能部门及职责
根据设施设备使用说明书及设备使用情况编制维修工作计划，并
根据设施设备的分布情况及维修人员的专业技能合理划分责任。
第二章维修管理规定
第一条维修工作计划。维修组主管须根据设施设备使用说明书及设备使用情况编制《年度工程维修工作计划》，报客户服务中心经理（分、子公司须报分、子公司副总经理、总经理）审核汇总后，报公司运营管理部经理复审，分管运营管理副总经理审核，总经理审批。
第二条维修工作分工。维修组主管应根据设施设备的分布情况及维修人员的专业技能合理划分责任区，并责任到人。
第三条工程质保期内维修。
3.1物业公司验收接管后，共用部位共用设施设备在质保期内出现的质量问题，由客户服务中心经理负责协调督促委托单位工程部整改维修，维修组主管负责对维修工作跟进和验收。
3.2工程质保期到期前60天，由客户服务中心经理组织维修组对共用部位共用设施设备的质保期限进行分项检查，填写《质保工程验收表》，对检查出的问题填写《整改单》，由客户服务中心经理提交委托单位工程部，委托单位整改合格后，在质保期到期后15日内，由客户服务中心经理负责将《质保工程验收表》及《质保金支付汇签表》报运营管理部分管副总经理、总经理审批后提交委托单位工程部。
第四条工程质保期外维修保养
4.1客户报修。维修人员在接到客服部派发的《维修单》30分钟内必须到达现场进行处理，如遇特殊情况不能及时处理时，须征得客户同意，另行约定维修时间，并在《维修单》上注明，如客户需更换零部件时，需向客户说明原因及配件价格，取得客户意见，维修结束后在《维修单》上注明维修费用，经客户签字确认后将《维修单》交回客服部派单人员。
4.2巡检维修。
4.2.1维修组人员根据《维修工作手册》规定对责任区内设施设备进行巡检，并填写《工程维修巡检记录表》，发现设施、设备存在问题，一般故障自行消除，如因条件所限于二十四小时内不能处理，应立即报告维修组主管，同时做好临时补救措施；由维修组主管组织人员维修善后。
4.2.2维修组主管每周对所有设施设备检查一次，如发现问题应立即组织处理，属重大隐患的应及时报客户服务中心经理组织处理，并填写《设施设备检查记录表》报客户服务中心经理备查。
4.3外委维修。
4.3.1如果物业公司将工程维修服务外包给专业的维修公司，客户服务中心维修组主管应负责按公司与外包单位签订的协议履行管理职责。
4.3.2维修组主管负责对外委托工程履约过程中的质量监控和最终验收，监督过程中发现不合格的，填写《外包工程整改单》，并监督外委单位及时整改及验收。
4.3.3外委维修结束后，维修组填写《外委维修验收表》，报客户服务中心经理审批后作为费用支付的附件。
4.4共用部位共用设施设备的大修、更新、改造。
4.4.1为提高效率、安全运行、减少污染及降低成本，维修组主管有责任对设施设备做出更新的建议并提交建议书（建议内容：可行性、经济性及总体系统运行的安全可靠性），由客户服务中心经理审核后，报公司运营管理部经理审核，运营管理部分管副总经理审批。
4.4.2共用部位共用设施设备需要中修以下的维修及改造前，由维修主管提交维修改造申请报告（设备损坏程度、预计修复费用、安装日期、使用时间等，属于专业性、技术性较强的设备同时应附专业公司出具的鉴定报告），经客户服务中心经理审核后，报运营管理部经理审核，运营管理部分管副总经理、财务副总经理复审，总经理审批。
4.4.3共用部位共用设施设备需要中修或以上动用维修基金的，在维修改造前，由维修主管提交维修改造申请报告（设备损坏程度、预计修复费用、安装日期、使用时间等，属于专业性、技术性较强的设备同时应附专业公司出具的鉴定报告），经客户服务中心经理审核后，报运营管理部经理审核，运营管理部分管副总经理复审，总经理审批，依据属地《维修基金管理办法》由客户服务中心经理负责执行。
4.4.4设备的更新及改造及大中修工作，须尽量安排在最有利及对客户影响最小的时间进行，由客户服务中心经理负责。
第三章日常管理
第一条装修管理: 维修主管负责对客户装修施工图纸审验（审验主要内容：水、电、气改造、主体部位改动、设备安装等参见《装修施工管理规定》），对装修施工竣工后进行复验。
第二条值班管理:
2.1维修组值班人员交接班应提前15分钟做好交接班准备（当班工作记录检查、未完事项、注意事项、器具完好情况、值班室环境卫生等），交接人与接班人双方在《维修组交接班记录表》签字确认后，完成交接班。
2.2维修组主管每月至少一次夜间巡查，并填写《夜间巡查记录表》，巡查情况24小时内上报客户服务中心经理。
2.3值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗、酒后上岗、调岗等，如有特殊情况，必须填写《请假单》，由客户服务中心经理批准。
2.4值班人员须按计划及主管安排，做好设备日常巡检、保养和维修及设施设备的卫生清洁等。
第三条机房管理:
3.1维修人员正确记录各种仪表数值，监视和控制设备的各项运行参数，根据仪表指数的数值进行运行分析，发现设备隐患，以便及时处理。
3.2维修人员正确执行各项操作规程，发现设备缺陷应立即处理，并报维修组主管。
3.3依据《维修工作手册》规定按时巡查机房，填写各类设备运行记录（各类运行记录表格见《工作手册》附件）。
3.4非操作人员严禁进入所有设备用房，确需进入者经客户服务中心经理批准后由维修人员陪同进入，并填写《机房进出人员登记表》，由维修组主管负责执行。
3.5所有机房须在适当位置设置围栏及安全警示标志，保持良好通风照明，定期打扫卫生，保持干净整洁，不允许堆放杂物。
第四条资料建立和管理:
4.1维修组主管负责建立健全《设施、设备台账》、《设施、设备履历表》，并负责对委托单位移交的各类资料、《设施、设备台账》、《设施、设备履历表》、各类维修单据、各类记录表等的归档工作。
第五条治消管理:
5.1维修组主管负责对各类设备机房的鼠害治理及生活水箱、水池、化粪池的消杀工作。
5.2维修人员负责在各类机房门口设置挡鼠板，电缆沟、过线桥架等，易藏鼠部位须投放沾鼠胶等捕鼠工具，如须投放剧毒放鼠药时应在确保安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。
5.3维修组主管负责按卫生部门的规定监督外委专业单位或维修组人员对生活水箱进行定期清洗，并办理水质检验工作，每月对各类设施设备房及生活水箱，进行防鼠、消杀工作，并填写《水池（箱）清洗及消杀记录表》并存档。
第六条器具管理:
6.1维修组主管建立健全作业工具台账，并每月组织检修、保养一次，确保各类机具的正常使用。
6.2维修组主管负责公用工具的管理，公用工具的借用须填写《工具借用登记表》，并由维修组主管签字确认。所有工具一律不得外借，工具更换需经主管确认，一律以旧换新。
6.3维修人员设备维修作业完后，对备品、配件及各类安全劳保用品、维修工具、应急物品、消防器具等需存放在固定位置并妥善保管。
6.4维修组主管负责钥匙管理，无关人员不得借用，任何人不得私配，机房钥匙借用需登记，遗失须立即报告；各机房门、设备门（盖）、仓库门等钥匙的配制，须向客户服务中心经理提出申请。
第七条维修操作安全管理:
7.1维修人员须执行《维修工作手册》中的相关操作规定，做好人身和设备安全保障工作。
7.2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，对本岗位值班范围内设施设备进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报维修组主管；维修组主管须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，上报客户服务中心经理并及时处理。
7.3维修组主管组织相关部门人员对设施设备进行每月不少于一次安全检查，并将检查处理结果填写《设施设备检查记录表》报客户服务中心经理。
7.4生活水箱盖板及其它公共配套箱盖必须上锁，开盖检查必须两人以上操作（一人操作一人监督），钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开检查时须经主管批准，并登记《设施设备检查记录表》。
7.5维修人员高空作业时必须配带安全带，并进行其它有效保护措施，作业范围周边必须加设防护，防止发生意外，高空作业时由主管填写《高空作业申请表》，客户服务中心经理审批。
7.6安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其安全可靠性，确认安全后方可使用。
第八条突发事件:
8.1维修组主管负责协助客户服务中心经理编写各类突发事件的应急预案，并定期组织培训、演练，填写《演练记录表》。
8.2维修组主管在应急突发事件处理结束后，填写《紧急事件登记表》，协助客户服务中心经理召开专题评审会，总结和追查事发原因及责任人，制定补救和预防措施，编写《紧急事件处理报告》，经客户服务中心经理（分、子公司须报分管副总经理、总经理），审核后12小时内上报公司运营管理部经理及分管副总经理。
第四章附则
第一条本管理制度经董事会批准后，于发布之日起生效。
第二条公司可根据业务发展和管理需要，对本管理制度进行调整；更新后的制度需经董事会批准并重新发布后方可生效。
第三条本管理制度由物业公司负责解释说明；由物业公司运营管理部分管副总经理负责监督；由物业公司各分、子公司及客户服务中心负责执行。
第四条本管理制度及其所有更新版本，均需由集团秘书处负责归档管理。
附件:
附件一：工程维修年度工作计划
工程维修年度工作
计划表
附件二：质保工程验收表
质保工程验收表
附件三：整改单
整改单
附件四：质保金支付汇签表（房产公司提供）附件五：维修单
维修单
附件六：维修工作手册
附件七：工程维修巡检记录表
工程维修巡检记录
表
附件八：设施设备检查记录表
设施（设备）检查
记录表
附件九：外包工程整改单
外包工程整改单
附件十：外委维修验收表
外委维修验收表
附件十一：装修施工管理协议
装修施工管理协议
附件十二：维修组交接班记录表
维修组交接班记录
表
附件十三：夜间巡查记录表
夜间巡查记录表
附件十四：机房进出人员登记表
机房进出人员登记
表
附件十五：设施、设备台账
设施设备台账
附件十六：设施、设备履历表
设备履历表
附件十七：水池（箱）清洗及消杀记录表
水池（箱）清洗及
消杀记录表
附件十八：工具借用登记表
工具借用登记表
附件十九：高空作业申请表
高空作业申请表
附件二十：演练记录表
演练记录表
附件二十一：紧急事件登记表
紧急事件登记表
附件二十二：紧急事件处理报告
紧急事件处理报告
附件二十三：电梯维保合同样本
电梯维保合同样本