房地产产业地产(特色小镇)PPP模式实践操作解析

清泉石产业地产江湖3月14日

“零落成泥碾作尘，却有香如故。”

自2017年11月10日，财政部办公厅下发《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金[2017]92号），并对于PPP项目的“入库”“清库”进行了相关规定。2017年11月17日，一行三会等五部委公布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》。该文深刻影响了作为PPP项目的重要融资路径——资管行业，进而对现行PPP项目融资模式产生根本性影响。2017年11月21日，国资委公布《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》（国资发财管【2017】192号），对于央企投资PPP业务风险进行了严控，严格规范PPP股权投资。PPP模式操作产业地产模式成为产业地产和特色小镇开发的主路模式，那么PPP模式与产业地产模式关联如何，如何在实践中进行PPP 模式产业地产的应用，结合个人实践开发经验就这个话题进行一些解析。

近三年来随着新型城镇化的深入推进带来了大量的基础设施与公共服务类的项目建设，特别是随着43号文的出台，地方政府在面临既要加大基础设施投资又无法举债的两难局面情况下，PPP模式应运而生逐步发展并完善。自2013年末以来，PPP模式在中国历经了从推出到实施到深入推广三个步骤。这期间国家及部委，特别是发改委和财政部出台了一系列相关行业类政府和社会资本合作模式文件以及两份PPP模式操作流程指南及标准合同文本，分别侧重于基础设施类和公共服务类工程PPP模式申报原则、实施流程、运营管理、退出机制等方面，建立了PPP项目库、专家库、PPP信息平台，同时出台了中国的PPP模式基本大法的框架性文件《基础设施和公用事业特许经营管理办法》。

2016年9月以来，PPP模式在国内更是引起了政府、企业、金融机构三方的高度关注，密集出台了一系列相关的操作类政策文件、融资类政策文件。特别是2016年12月12日“双十二”这一天，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》标着着中国PPP模式规模化可行性融资方式的正式确立，2017年1月9日国家发改委投资司、中国证监会债权部、中国证券投资基金业协会与有关企业召开了PPP项目资产证券化座谈会，推动传统基础设施领域PPP项目进行资产证券化融资，资产证券化这种融资手段从众多融资方法中脱颖而出，拉动2017年PPP模

式投资高潮，增强了银行、券商、基金、保险、信托的信心。2月份以来PPP模式更是成为时下最被追捧的话题。

下面我结合自身在产业地产领域PPP模式的全流程实践和与国内PPP模式实操央企同仁们的交流心得，谈一些个人关于PPP模式的想法和观点。

2006年，当时操盘的项目面积约30平方公里，为政府与央企合作进行区域合作开发的模式国内尚属首例。由于PPP模式相关流程、法规并未出台，因此项目的前期基本是摸着石头过河，积累了很多苦与痛的经验。此项目的竞争性程序是由省里主导面向国内各大央企投资机构展开的，双方的分工是由企业负责园区的规划、土地平整、招商引资、运营、政府负责项目土地的供给、优惠政策的给予。园区面积大约30个平方公里，由企业独立负责建设和运营，企业投资由企业通过园区运营来获取回报。前期我们进行了大量的财务测算、收益分析、盈亏平衡点测试、敏感性因素测试等环节，同时针对区域特点、进行了详尽的产业调研与产业分析，对于区域的房地产趋势也进行了评估，最终确定了项目建设运营方案。因此从企业的角度分析一个PPP项目的确立的前期，第一步必须要进行详尽的调研确立盈利模式，第二步要进行项目全流程的建设以及运营模拟，第三步要根据建设运营模型进行精准的财务测算同时统筹资金安排。

没有以上三步的做保证谈再多的PPP风险管理也没有意义。由于此项目为经营性项目，政府投资为基本为零，投资回报全靠企业独立运营获取，因此风险大多集中于企业身上，对于企业运营能力提出了非常高的要求，后续我们在运营实践中也发现了PPP项目实施运营才是关键，关于此话题我后续再谈，但依旧要强调PPP 模式的全流程分析的重要意义。

项目确立实施了，下一步就是政府的谈判与协议的签署，政府对于PPP项目的态度大多是持欢迎的态度，当然这也要区分地方政府的财力。目前国内政府对于PPP项目的态度呈现两极分化的态势，财力较弱的政府欢迎一切PPP项目的实施，拉动地方投资，保持经济增长活力，但往往对于财政承受能力评价这点重视不足，上马PPP项目量多且行业范围广，去年我看到一个数据是关于国内各省份按照一般公共预算支出10%进行已储备PPP项目财政承受能力测算的报告，如果按照PPP项目平均合同期限为10年计算，实际上国内很多省份已经超过警戒线。财力雄厚的政府对于PPP模式一般将轨道交通、污水处理、黑臭水治理、垃圾焚烧作为重点布局，例如北京、深圳。也有的政府对于PPP模式持怀疑和观望态度，原因是物有所值做得太严项目通不过，物有所值做得不严项目成本又会增加，通过分析了不难发现，其实项目高出的成本主要是融资难引起的，当然也有一些施工企业过度追求施工利润导致。本轮PPP资产证券化的实施打通了PPP项目全面推广的最后一个关卡就是既不增加政务与企业债务，同时又能够有效获取资金。说白了就是

理顺了PPP项目收益权资产融资的流程与途径，因为在PPP模式中整个项目资产只有项目收益权归属于运营企业，至于项目的其他资产由于涉及公共服务因此无法进行抵押融资。因此考虑都目前国内政府以上三中情绪，PPP模式与政府沟通，大概总结三点实操经验：

第一，明确项目权属范围以及双方义务便于后续资产融资；

第二，政府进行相关的补贴承若、供地时序、优惠政策必须要从可行性和可操作性进行考虑，PPP项目政府补贴是企业运营利润的一部分来源，供地时序决定了项目开发的进程与土地二级开发获得收益，优惠政策对于招商引资是重要的法宝；

第三，当我们关注PPP项目操作流程、融资模式、操作方式、风险防范时，更多的我们应该关注于项目本身，是否符合企业背景，是否是企业转型的方向等核心问题。

这里我以某冶金类集团为例谈一下企业参与PPP模式项目的一个逻辑，某冶金类集团更多的主业主要为冶金建设承包和冶金企业运营服务，随着国能钢铁、有色冶金行业产能过剩矛盾的凸显，非钢业务成为中冶集团的主要营业收入来源，据不完全统计2016年全年非钢业务收入大约占比收入超过50%。这些非钢业务大部分是由原有的冶金建设施工能力中分化出来的，包括地下管廊、海绵城市、主题公园等特色领域，PPP模式中标居国内首位。因此一个企业是否需要参与PPP模式，如何参与PPP模式，还要依据自身的特点来进行，前期做好政府沟通谈判，估量清楚自己的运营能力，然后才是后续的PPP模式流程操作与融资。

在进行了有效的项目调研、收益分析、财务模型评估以及充分的政府沟通后，就进入到项目协议起草与协议签订。在这里我补充一下，实际上此轮PPP模式中所提及的物有所值评价和财政承受能力评价，这两个评价都有一个前提基础就是项目的财务测算与敏感性因素分析。因为无论是定性评价还是定量评价，如果对于项目本身把握不足这两个评价就只能流于形式，而如果对于项目财务测算与敏感性因素分析如果踏实准确，后续无论是项目的协议起草、风险分配、合同期限制定还是项目的融资方案都能够有一个很好的参照。可以说一个全流程的PPP项目全流程财务测算模拟基本可以从量化的角度得出项目实施方案和项目的物有所值以及财政承受能力评价。协议的制定当然要围绕着项目的财务测算而展开，协议中的风险分析很多专家学者已经谈过很多次了，这里我就不再重复了。

我们在实际操作PPP项目中，更多的是聘请国内一流的律师事务所，记得2012年在实操广东某产业地产项目时，我们就聘请了中伦的律师团队全程负责项目前期的实施方案制定与协议起草，包括PPP项目实施过程中国家相关法律规定如何界定我们关于土地操作的一些创新性想法。同时也包括联合体中各股东的行为约束，同时根据公司实际制定了董事会议事章程，后续的实践证明前期繁杂的法律文

本制定和创新性想法的法律保障论证是必要的，为后续开发运营融资等工作奠定了坚实的保障。

产业地产（特色小镇）PPP模式全流程实践思考（中）

清泉石产业地产江湖3月19日

实际上产业地产是由工业地产演变而来。产业地产之于工业地产的区别在于，工业地产是一个比较基础的概念。“为了工业生产而进行的厂房、仓库、相关配套而进行的一种有别于住宅地产、商业地产的房地产开发。”产业地产是工业地产的升级，现在我们所说的片区开发、园区开发、工业地产都可以纳入到产业地产范畴，所以说产业地产是中国新型城镇化深入推进而衍生出来的综合地产的总称。国内比较典型的企业包括华夏幸福、宏泰发展、隆基泰和、联东、张江高科、中关村发展集团、泛华、武汉光谷、大连亿达等。近三年来产业地产如雨后春笋般兴旺起来，主要原因也是国家产业转型升级和结构调整，国内前五十名的地产商纷纷积极布局，国内跑马圈地。仅2016年全年我接到的猎头来电就有五十余个,平均一周一到两个。说来也是好事，这也让我比较清晰的了解了国内各大房地产商在产业地产领域的发展态势和布局，非常高兴能够看到产业地产能够如此蓬勃发展，从一个侧面反映了国内实体经济的逐步复苏与增长。特别近三年来PPP模式的推广，使得产业地产的发展更是进一步增长。

产业地产如此迅猛发展并与PPP模式密切结合推进的主要原因有四点。第一产业地产包括了住宅地产开发、商业地产开发和工业地产开发三种房地产开发业态（同时也包含了教育地产、养老地产、旅游地产等），第二产业地产是房地产转型升级的必然趋势，因为随着供给侧结构性改革、创新驱动、结构调整的产业发展方向的确定，传统的住宅和商业地产必然面临转型，单纯依靠土地增值而进行获利的模式已经远去，作为PPP模式一个重要参与力量传统房地产开发企业，产业地产是一个很好的转型方式。第三产业地产可以采用PPP模式进行操作，而普通的住宅地产和商业地产不可以，因为以上两类地产并不属于基础设施和公共服务类别，当然保障房建设和“三旧”改造类项目除外。第四产业地产涵盖了城市道路、地下管廊、桥梁、公园、体育场、公共服务设施等准经营性和非经营性项目，需要广泛

采用PPP模式，企业参与积极性高。可以说只要全流程完成了一个产业地产项目基本对于PPP类项目可以触类旁通。

接下来我们以实操的角度来谈一下产业地产类PPP项目开发中的重点-运营。近三年来PPP模式很火，但是关于PPP模式大家更多是从项目前期获取、项目操作流程、项目融资、项目股权设计、项目公司组建、包括最近很火的资产证券化的角度探讨。对于PPP模式关键的运营环节讨论的少之又少，而PPP模式最为关键的也是运营，运营是一个PPP项目的核心所在，同时也是密切关系政府方、社会资本、金融机构的环节，如果一个PPP项目没有运营作为保障，将会是一个彻头彻尾失败的PPP项目，很容易导致政府无法履行承诺、社会资本提前退出或者无法退出、金融机构无法获得融资收益等风险。下面我从从近十年的产业地产运营经验谈一下产业地产项目PPP模式运营的一些心得。

一个产业地产项目的好坏取决于前期项目区域的选址，同时一个产业地产公司内在的基因往往决定了区域选址，比如国内某大型产业新城开发公司就是从河北起家，借着京津冀一体化、“四万亿”、资产证券化等东风乘势而上发展至全国各个主要经济增长极区域。如果说区域选择我们无法改变，那么一个园区或者片区的运营就要从土地获取方式、园区的产业规划、招商引资方法、招商佣金获取方式（也就是资源补偿性PPP模式）四大方面来进行统筹考虑。关于产业地产PPP模式运营中的土地问题，我会另开一篇文章就目前国内的土地政策法规、PPP模式出台的法规、PPP模式自身的精神以及实际运营经验进行分析。今天还是重点来谈一下PPP模式的最关键环节-运营。

产业地产PPP模式运营-土地获取

产地地产PPP模式开发的土地获取都是成片获取，土地开发面积从一平方公里至几十平方公里不等。土地获取的方式都是结合相关的产业开发与基础设施开发而进行。单纯的土地一级开发是不适用于PPP模式的，因为土地一级开发不涉及运营。但是可按照土地财政收支两条线的方式进行，PPP模式运作产业地产可以通过土地一级开发之后土地收储，土地挂牌，土地出让，土地出让金入财政性基金收入，政府正常进行PPP项目的付费支出。在一般的产业地产PPP模式运营中，主要通过划拨方式进行土地获取，获取的土地为裸地，一级开发二级开发都由企业主导投资完成并运营，但对于房地产项目的开发规模有严格界定，对于工业用地的开发也是严格按照产业规划指引进行。如果土地方式不是通过划拨方式获得，那么企业大都是通过土地一二级联动开发进行，采用的也是土地出让收支两条线进行。在这里有一个问题需要澄清，土地出让金不能够直接补贴给PPP运营企业，但是可以按照先

出让，出让金入政府基金收入然后再补贴的方式进行，与此同时各大国内主流企业也在进行着类似的开发。央企主导的产业地产类PPP项目大多依托于某项大型基础设施建设而对周边土地进行开发，从本质来讲这种开发模式与港铁的“轨道+物业”的开发模式有异曲同工之妙

产业地产PPP模式运营-产业规划

PPP模式最为关键的就是运营，那么我们在产业地产领域进行PPP模式开发运营过程中的核心就是产业规划。一个产业地产项目没有产业规划，这个产业地产项目也注定失败，失败的原因是政府不支持，百姓有意见，社会资本苦苦挣扎无方向，因此产业地产PPP项目的核心在于产业规划。那么什么是产业规划？产业规划是指以“产业”为研究对象，研究产业内部各企业间相互作用关系、产业本身发展、产业间互动联系以及空间区域中的分布等的一种园区规划方法。目前，产业研究主要集中于细分市场研究和产业内细分产品研究两方面。同时结合中国产业发展趋势运用产业发展理论（比较典型的里昂惕夫产业关联模型），根据技术趋势导向绘制区域最优发展产业名录和产业发展路径，为地方政府的转型升级贡献企业的力量。这种做法完全符合PPP精神和理念，即发挥了企业在产业发展的优势，同时为政府带来了产业升级在效率和质量方面的实惠，同时企业投资又降低了政府的资金压力，所以产业地产类PPP项目是最受地方政府欢迎的一类形式，预计2018年也将会呈现爆发式的增长。

产业地产PPP模式运营-产业招商

产业地产类PPP项目有了良好的产业规划，如何进行产业的落地？通过招商引资。那么如何进行科学的有益额招商引资？通过产业链招商。通过10年的产业地产运营经验，我们总结出招商引资不能靠关系，不能靠人脉，不能靠以损失地方政府利益和老百姓利益而去招商，也不能以环境、资源、人口代价的损失而进行招商。这种招商引资方式第一损害政府和百姓的利益，同时也是不可持续的产业发展模式，例如钢铁产业带来的雾霾、代工产业带来的血汗工厂、冶炼加工产业带来的河流土壤污染。通过产业规划我们定位区域发展理念，靠山就要“吃山”，靠水就要“吃水”，但是这吃要吃得香，吃了上顿还要有下顿，精细化发展，也就是中央提出的供给侧结构性改革，精耕细作产业。通过产业规划合理定位，从产业链发展的角度进行产业匹配招商，补短板，筑巢引凤，产业引进质量，发展模式都是绿色可持续的，产业发展模式不能靠拍脑袋、不靠一言堂、不靠跟潮流，完全是通过国际专业团队的大数据和理论结合分析出来的，例如汤森路透、裕廊国际等机构通过自身的经验辅以全球技术发展视角、产业发展视角来进行的技术产业分析布局，招商团队

根据产业发展路线图，进行产业龙头企业跟踪。将我们的产业分析思路讲解给客户，最终得到客户认可，实际上我们只是做了一些产业发展预测和提前量布局，通过“理”来进行产业招商，最终实现园区运营有效益，政府发展有收益，百姓就业有利益的三赢格局。套用农夫山泉的一句很有名的广告语，我们从不制造产业，我们只是借力PPP模式进行全产业链转型升级的布局者！

后续的产业地产十年PPP全流程实践思考我将从资产退出、企业资产增值运营和产业地产金融的角度与大家继续分享产业地产的PPP模式的退出环节。

产业地产与PPP模式实务（下）

清泉石产业地产江湖3月21日

资产证券化与“股权交易池”视角下园区开发PPP模式实操之社会资本退出在产业地产十年PPP模式全流程实践思考的中篇，我对园区PPP模式的运营进行了解读。一个产业园区（城镇综合开发、特色小镇、园区开发等等）运用PPP 模式进行运营主要关键有三点。第一产业园区的土地获取方式，第二产业园区的产业规划，第三就是产业园区的产业招商引资。如果一个采用PPP模式运作的产业园区能够很好的完成以上三点，那么在最后的PPP模式移交与退出环节就会非常的从容。在这里我以实际操盘的经验来讲，现在我们对于PPP模式的相关政策与实施方法讨论很多，然而在实践中政府、社会资本、金融机构更多的是从自身的实际利益出发，因此PPP模式的精神和参与三方的利益如何在实践中统一就变得至关重要。

2016年12月江西某市领导和我有过这样一次对话（本次文章主要是为了就事实讨论而非现象报道故隐去城市名称），“你们对于园区开发PPP模式策划、咨询、融资、全流程设计做得确实很好，实践经验也很丰富，PPP模式也是国家力推的模式特别是在城镇综合开发领域，但是这个园区PPP模式开发项目我仍然需要再斟酌。因为就在上个月一条3亿成本的环城公路被修成了4个亿，你让我如何判断该采取何种模式？”听后我也无从回答，从这番对话中不难看出，一条3亿成本的环城公路修成4个亿，明显就是物有所值评价没有做好，但是此时我去和领导解释物有所值评价这个概念恐怕也毫无意义。有人问为什么不去解释呢？第一这条环城路一定

是做过物有所值的，第二，这条路也一定是经过竞争性程序进行了采购并签署了合同，第三，之所以3个亿的路修成了4个亿很明显也是PPP模式参与的三方最终的一个结果妥协（1、政府方需要修路，2、金融机构需要获得融资收益，3、施工方需要工程利润，至于物有所值也就只能先“呵呵”了）。自2015年以来经手咨询的PPP项目，很多融资机构明确提出要自带施工方才能对项目融资，因为PPP 项目融资无担保，因为一定有担保无论对于政府、社会资本（央企、民企）都会增加资产负债率，对于央企来说资产负债率国资委也是有考核要求的，民企对于大型基建项目别说担保，甚至的连资本金都需要从外部融资。

因此一个完整的PPP模式必须对后续运营和退出环节进行仔细统筹和考虑，这也就是我为什么要从实践的角度来谈一下PPP模式的运营。在实践过程中只有有了运营才会提高整个项目收益，只有通过运营的规划与创新才能提升整个项目的价值，固定资产投资的价值只要投了就是固定的价值，每年会有折旧，只有赋予项目真正的运营才能够从另一个层面提升项目的价值。因此如果有一条环城公路成本3个亿，运营收益充足并且逾期良好，即使政府付费2个亿我也会去投标，因为预期收益好，这个项目作为社会资本的我才能干，运营才是PPP模式实践的硬道理。因此也就是本轮PPP模式为什么一定要强调施工与运营进行统一，没有运营就不能算作PPP 模式。良好的PPP模式运营才能够为社会资本后续的退出，金融机构的融资提供坚实的保障，形成“政府有决心，社会资本有信心，融资机构放心的局面”。

近期PPP模式得到了国家层面的大力支持，国家为了让PPP模式更好地进行下去，调动了各种宝贵资源，国务院各部委的行业规划中只要涉及基础设施与公共服务的领域都强调了PPP模式，国家相关金融机构也都尽全力想法设法解决PPP 模式融资的问题。为什么要下大力气这么做？因为与其让PPP模式参与方在“黑市”融资交易（我把不符合PPP精神和相关政策法规规定但在实践中依旧存在的PPP 项目融资统一叫做PPP融资“黑市“，中国的资本市场分为两类一个是符合融资规定和产业政策的官价，一个是不符合融资规定和产业政策的”黑市价“，理论上分析我们看官价，实践操作价格我们看”黑市“，因此就有了理论上3亿的项目修成4个亿的情形。2010年国家对房地产市场严格调控，产业地产不幸被列入调控名单，6月-8月之间基金对房地产融资财务成本从16%最高时飙到22%，这就是房地产融资的“黑市”价），莫不如把PPP模式融资难的问题摆到明面上来。因此2016年12月21日发改委和证监会联合下发的《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》和2月17日上交所、深交所分别对各自的市场参与人发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合

作（PPP）项目资产证券化业务的通知》都很好的促进和完善了PPP项目的融资与退出。资产证券化的热度再一次被提高，自2016年初我就预测最符合PPP模式特点的融资方式就是资产证券化，那么在这里我再来预测也许一年也许几年之内另一个会再次让PPP模式融资沸腾的融资方式，PPP项目SPV公司的股权交易池，这个股权交易池是和新三板结合还是另辟交易板块和市场，这个是操作层面的事宜，但是从PPP项目本身的实质来看，股权交易池的建立将进一步加大PPP项目参与方的热情和热度，为社会资本退出和资产移交提供更加便利的渠道。有了这两个法宝，PPP模式将如虎添翼，为地方提供基础设施与公共服务，为社会资本提供参与经济建设的条件，为金融机构脱虚入实提供实体资产。那么关于“PPP项目股权交易池”的结构和典型特征我后续也会写出自己的观点和看法。

接下来我结合资产证券化来谈一下在产业地产PPP模式实践过程中关于退出与移交的一些实践心得。资产证券化，是指将原始权益人/发起人不易流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可销售和流通的金融产品的过程，是一种以资产信用为支持的，重新包装现金流的投资银行技术。实际上是一个资产重组、优化和隔离的过程，即对基础资产重新配置、组合形成资产池，并通过资产池设立信托(SPT)或真实销售实现基础资产与发起人的风险隔离。可预期的现金流是进行证券化的先决条件。证券化表面上是以资产为支持，但实际上是以资产所产生的现金流为支持的。由于证券化的是资产所产生的现金流而不是资产本身，所以基础资产也不一定具有物质形态，只要能带来稳定的现金流即可，如应收帐款等。

产业地产（城镇综合开发、特色小镇、园区开发）开发的特点是前期投入资金量大、开发周期长、资金回流慢、资产质量和价格逐步提升的一个过程。举个例子，2011年我在汕头操盘的一个产业地产项目8平凡公里，前期投资预计总额500亿元，启动区1平方公里投资总额近96亿元，项目动态回收期大约要8年，因为项目整体开发由我们负责，包括园区内的水电路管网都需要用PPP模式进行操作，资金缺口巨大。经测算项目中标后的的第二年资金使用进入高峰期，虽然安排了股东借款、产业基金和银行贷款，资金压力需求仍然巨大。但是结合PPP项目资产证券化事情就变得不一样了，我们筹划将已建成项目预期租金收益，非经营性项目政府付费收益以及相关政府补贴打包进行项目资产证券化，为园区下一步开发募集资金，保证园区滚动可持续开发顺利进行。因为募集的资金也是用于园区的下一步开发，因此下一步项目的陆续建成又可以进行未来现金流收益的打包形成基础资产继续进行资产证券化，这种滚动开发的模式第一可以减少社会资本的资金压力，第二可

以用较小的资金启动较大的公共服务建设项目，第三随着园区逐步成熟，运营收益逐步改善保证了项目资产证券化的可持续实施，同时对资产证券化项目具有很强的增信，当项目资产运营期限期满后，项目资产通过股权和资产转让的方式移交给政府。

在这里我再深入谈一下产业地产（城镇综合开发、特色小镇、园区开发）与PPP 模式在精神层面和操作层面高度的符合，共有三点。大家对于PPP的理解一定要明确一个概念PPP是一种模式，PPP这种模式必须高度依赖于项目而开展，因此就有了什么项目适用于PPP模式这个问题，“PPP+项目”才构成了完整的PPP项目。第一，产业地产是随着中国新型城镇化的发展而兴起的一种产业与地产结合的开发形式，其最终目的是促进产业发展打造以人为本的集生活、居住、产业发展于一体的微观经济载体。PPP模式为了提高效率、降低成本、更好地服务经济发展提供公共服务质量的一种政府与社会资本进行合作的一种模式，可以说两者都是以经济发展、百姓安居乐业为出发点。第二，产业地产投资时间长，效益低，更多是为了政府经济发展做贡献，但同时又可以形成大量的优质的地产和产业资产，缺点是没有现金流。PPP模式可以解决政府投资基建与公共服务资金投入过多，财政压力过大的困境。资产证券化可以解决短期现金流的问题。因此产业地产+PPP+资产证券化（不局限与资产证券化，还可以是基金、信托、租赁、夹层、公司债、私募公募资金、资产质押等等花式融资）组合起来就解决了各自问题，形成良性互动。第三随着货币政策的时松时紧，产业地产+PPP+资产证券化是当前中国资产配置的保值增值的最佳途径，容易广泛吸引社会资本积极参与。很多人现在会在知乎上问我关于河北某地产商的成功的关键和可复制性，我在这里给大家提供一个逻辑，想通了这个逻辑，这个地产商的问题就都迎刃而解。产业地产是以产业发展+土地要素而形成的一种开发模式，其特点产业发展拉升土地要素价格，土地要素服务产业发展，因此产业地产商大多体量较大，没有个2平方公里土地都不好意思说自己是产业地产开发商，按照通常投资强度来算一平凡公里“三通一平”加道路绿化的基建也要十几个亿。在国内这个货币环境下，产业地产土地要素的价值取决第一国家货币的政策，第二区域发展的经济环境，第三产业发展带来的附加价值。因此从以上三点考虑，我们不难理解某大型产业地产开发商快速发展的原因。一块1000万的土地，随着货币不断的注入，京津冀区域环境的改善、区域产业发展，资产在保值的同时也有增值，盈利自然就是必然的。但最大的问题仍然是现金流，通过花式融资将资产变为现金保持公司持续的投资与开发，这也就是去年某产业地产开发商不断收购“壳”资源的原因。也就是前几天，

PPP项目另一个退出渠道预测-“股权交易池”，这个想法诞生于2013年，实际上在2011年我们就有过产业地产公司整体上市的想法，后续因集团整体上市的种种原因，想法搁置。PPP项目的特点决定了，我们必须要依托于项目建成后的项目价值进行融资和退出，因此这个“股权交易池”可能会依托于“新三板”，实力强的企业可能依托于自身母公司的上市平台，如果PPP模式蓬勃发展，也许也会建立专门的股权交易市场，毕竟PPP模式在2017年将成为中国基建和公共服务领域的固定资产投资重要手段进而拉动GDP增长。

那么到今天的产业地产十年PPP全流程实践思考我就和大家分享到这里，本次系列连载我从产业地产的定义、类型、特点、运营、产业规划、资产退出、企业资产增值运营和产业地产金融的角度与大家分享了产业地产的PPP模式，大型综合城镇开发往往是投资大、收益快、利润丰厚，但现金流风险高的一类PPP项目，国内除了中国建筑、中国中铁、中国电建、中国五矿、中信集团、中交集团、中粮集团等大型央企，很少有企业有这种实力去投资，当然这几年民营企业华夏幸福、联东U谷凭借自身独特的运营模式和京津冀协调发展的机遇也做了很多成绩，希望我的实践经验能够给大家提供积极的借鉴意义。