房地产上市公司经营绩效评价

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房地产上市公司经营绩效评价

统计031 齐丽荣指导教师胡荣华

中英文摘要

摘要：上市公司的经营管理业绩可以通过一系列的指标来反映,但这些指标只能反映公司经营活动中某时刻某个方面的情况。在此基础上引入因子分析模型,并构建评价上市公司经营业绩的指标体系,然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究,最后得出研究结论,并指出了由于会计信息失真等因素的存在,使得该研究方法存在一些局限性,从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。

关键词：财务指标因子分析房地产上市公司经营绩效

Abstract：Business performance of public company can reflect by a series of financial Indexes,but these indexes can only reflect a kind of situation at enterprise's operation respectively. The eficiency of these methods are then discussed,on the basis of which the model of factor analysis is introduced and a index system of evaluation is model is applied to the empirical research an business performance of listed real estate conclusion is finally reached and the limitation of this model is pointed out.

Keyword: financial indicator factor analysis real estate listed companies fare performance

一、引言

房地产是我国国民经济的支柱产业之一。自1998年以来，我国房地产业飞速发展，全国房地产开发投资每年以超出20%的速度增长，销售额的平均增长率更是达到了27%以上，增长速度远高于GDP的增长。尤其是到了2001年上半年，伴随着我国宏观经济形式的良好发展以及申奥、入世、住房改革的深化等各项有利因素的刺激，全国房地产市场形成了以住宅为主导的投资热潮，国房景气指数一路上扬。行业的蓬勃发展给业内的诸多企业带来了新的机遇，促进了房地产企业业绩的迅速提升。

到了2003年，房地产开发投资突破了1万亿元，同比增长%,对GDP的贡献达到了个百分点。2004年以来由于宏观调控因素的影响,房地产开发投资增长速度虽然逐月下降,但根据国家统计局统计数据,全国累计完成房地产开发投资6055亿元,同比仍增长了%.房地产业的繁荣局面吸引了越来越多的非房地产业上市公司介入其中,为已经红火异常的房地产业又加了一把柴。

房地产的发展与壮大在资本市场同样表现的很抢眼。从1991年深万科在深

圳交易所上市以来，经过十几年的艰难发展，截止到2004年8月，沪深两市共有房地产上市公司55家，开发区类公司18家。从2004年房地产上市公司的中报情况来看，虽然由于地产开发的周期比较长,盈利存在着一定的滞后性，但从目前房地产板块的业绩在整个市场中还是很突出的,而且整个行业还处于发展阶段,就从该板块的的业绩增长速度上,已经可以看出它未来的发展潜力了。另外，房地产板块的主营业务收入、净利润等指标较去年同期有了大幅度的提高,并且其同比增长率要远远高于市场的平均水平,但仍有少数公司的每股收益和净资产收益却大大低于全部上市公司的平均值，盈利能力与资产实力不符，整体盈利能力低，公司的业绩表现差强人意，与行业走势背离较大。在房地产业如此繁荣的情况下，房地产上市公司的运营情况到底是怎么样呢本文将对房地产上市公司的经营绩效做分析与评价，以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识。

所谓企业绩效评价（Performance Valuation），是指运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经营者业绩作出客观、公正和准确的评价。本文之所以选用房地产上市公司作为企业绩效评价的样本，是基于以下理由：

首先，房地产行业作为一种典型的资本密集型产业，受宏观经济政策的影响非常大。中国商用土地使用政策、金融政策的不断调整以及加入WTO等宏观经济环境的变化，对房地产的影响是全方位的。开发企业、金融机构、中介代理机构、物业管理企业、建筑工程承包商都会在不同程度上感受到新的机遇、挑战、压力和冲击。房地产企业如何提高绩效，培育和提升竞争能力已是业界广泛讨论的话题。

其次，上市公司作为国有企业改制上市的龙头企业，具有一定的代表性，且其定期向外提供财务报告，资料与数据易于搜集。

二、房地产上市公司绩效评价指标体系的建立

（一）财务指标的选取

针对房地产上市公司的绩效评价，目前有很多种分析方法，相应的有很多指标被运用。那么建立绩效评价指标体系就是首先需要解决的问题。在张波的《房地产上市公司经营绩效评价》一文中采取了两阶段的DEA模型，将绩效分解为效率和有效性两个指标的乘积；在《房地产行业上市公司绩效评价的实证研究》一文中作者采用了多元统计中的因子分析方法，由回归统计出因子得分得分越高说明上市公司的绩效水平越高。本文选取了一系列财务指标来进行探讨。因为房地产业是在改革开放政策条件下发展起来的新兴行业，而财务是企业的核心内容，更是当前企业工作中最薄弱的环节。尤其是在加入WTO以后，房地产企业的财务面临更大的挑战和威胁。所以本文主要通过财务指标来探讨房地产上市公司的经营绩效。

现代财务管理理论认为，企业的财务状况主要取决于企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力。在美国的财务学研究和实践中,被广泛应用于财务评价的指标体系入选的财务比率要能反映这四个方面的财务状况。在国内,1999 年6 月,财政部、国家经贸委、人事部、国家计委等四部委联合颁布了《国有资本金效绩评价规则》,其中工商类企业绩效评价指标体系也反映了企业上述四个方面的财务状况。借鉴以上两个财务评价体系,并根据我国上市公司的财务特点

及选定的财务比率要能反映上述四个方面的财务状况的要求,特选定7个财务比率作为分析的指标: ①每股收益; ②总资产报酬率= 利润总额/ 总资产; ③营业利润率= 主营业务利润/ 主营业务收入; ④总资产周转率= 主营业务收入/ 平均总资产,平均总资产= (期初总资产+ 期末总资产) / 2 ; ⑤速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债；⑥流动比率; ⑦现金净流入。以上指标具有同趋势性,并且同为正指标,其数值越大,表明企业的财务状况越好。

（二）财务指标的主成分处理

1．步骤1

设上市公司数为n ,选取的财务比率共有k个x1,x2 , ?,x k ,x ij代表第i 家公司第j 项财务比率数据(i = 1 ,2 , ?,n ;j = 1 ,2 , ?,k) ,并对x ij进行标准化处理。

标准分t=（xi-x）/δ

2．步骤2

计算标准化后财务比率i 与财务比率j 之间的相关系数r ij ,得到相关系数矩阵为R = (r ij) 。

3．步骤3

计算R 的特征值λ和特征向量u。因为R为正定矩阵,故其特征值λi都是非负数,将它们依大小顺序排列为:λ1> λ2 > ?>λk≥0 ;应对于λi的特征向量为u i(i = 1 ,2 , ?k) 。

4．步骤4

作主成分z1,z2, ?, z k ,它们是x1,x2 , ?,x k的线性组合,组合系数为λi的特征向量为u i (i =1 ,2 , ?,k) 。Z1 的方差最大, z2, ?, z k的方差依次递减,由于λi就是z i的方差,故由特征值可求得各主成分的贡献率αi及累计贡献率t m?:

A i=λi/∑

=

k

i

i

1

λ

t m? =

∑∑

==

m

i

k

i

i

i

11

/λ

λ

（i，m=1,2，……，k）

αi是主成分z i保持原始数据信息总量的比重; t m?是主成分z1至z m保持原始数据信量的比重。

(三)确定和解释主成分

在构造上市公司财务状况主成分之前,先要设定希望主成分所包含总体信息的程度,即累计贡献率。例如,希望主成分提供95%以上的信息,则要求t s?》95%。这样s个主成分z1,z2, ?, z s ,便包含了原来指标x1至x7的95 %以上的信息,变量数也由k 个减为s 个。在确定了选择s 个主成分之后,要根据主成分的计算结果,结合定性分析对各主成分赋予新的意义和合理的解释。主成分是原始财务比率的线性组合,在这个线性组合中各变量的系数有大有小,在正有负。一般而言,线性组合中系数的绝对值大的财务比率表明其对该主成分的属性做出了较大的贡献,若几个财务比率的系数相当时,则认为这一主成分是这几个财务比率性质的综合。

（四）构造财务状况综合评价指数

设选择了s 个主成分,则构造上市公司财务状况综合评价指数P 为

P = α1z1 + α2z2 + ?+αs z s(αi为贡献率) ( *)

(五) 估计上市公司财务状况的综合评价指数，然后排序

将上市公司样本的标准化后的财务比率数据代入各主成分线性表达式得到各主成分的数据,再根据综合评价指数表达式( * ) 得到企业财务状况的综合评价指数F值,指数越高代表企业的财务状况越好,相反,越低则企业的财务状况越差。

三、房地产上市公司绩效评价实证研究

（一）样本选择

对于目前中国证券市场沪、深两市的房地产上市公司到底有多少家，一直是个较有争议的问题，难有一个准确的界定数字，各家分析机构提供的数据也不完全一致。当前，按证券界的一般标准，房地产上市公司大体可分为三大类，一类是主要从事住宅类开发的上市公司，比如深万科（000002）；一类是主要从事开发区开发的上市公司，比如长春经开（600215）；一类是综合类的房地产上市公司，比如中远发展（600641）等。这三类加起来的话总数大约有55家。

本次研究的样本选择本着全面、客观的原则没有再对这55家公司进行划分，将对这55家上市公司进行研究。

(二) 样本财务数据

根据前面构造的房地产上市公司绩效评价的指标体系，我们用A表示每股收益、B总资产报酬率、C表示营业利润率、D表示总资产周转率、E表示速动比率、

F表示流动比率、G表示现金净流入。统计数据见表1。

表1 房地产上市公司财务数据表(2005年)

名称代码A B C D E F G

人福科技60007983198创光科技60019345506物化股份600247188836北京城建600266733163天房发展600322264100天鸿宝业600376132281金地集团600383280020东华实业60039361445栖霞建设60053383254 ST 兴业60060313883金丰投资600606184045海鸟发展60063485048新黄浦600638278421中远发展600641376570陆家嘴600663710584中华企业600675447474珠江实业60068478172利嘉股份60069659611百花村60072128587

运盛实业600767127527天创置业60079140567梅雁股份600868111639深万科A000002773910 ST星源00000541746 ST深物业000011211684沙河股份00001457839深深房A000029222753名称代码A B C D E F G

深宝恒A00003153575 ST鸿基000040145454深长城A000042335908光彩建设000046207324深万山A0000499051华侨城A000069265801深天建000090217169金融街00040211759张家界000430283275绿景地产00050215035珠江控股00050539279银基发展00051116616东方宾馆00052412664

好时光0005267126

世纪中天00054093642 ST吉轻工00054631088

湖南投资000548104747莱茵置业0005581203

ST金盘00057265319

粤宏远A000573139509北海新力00058222674 ST昌源00059257608

阳光股份000608122028时代科技00061127173

倍特高新000628142413三木集团000632248230京西旅游00080256809

中信国安000839172999（三）评价方法

企业绩效评价是一项比较系统和复杂的工程，因而构建科学规范的企业综合绩效评价指标体系后，如何通过有效信息收集和整理，利用数理统计方法对企业综合绩效进行科学的评价，以实现企业利益相关者的战略意图，将是企业绩效评价工作的重点，本课题研究在房地产上市公司的绩效评价方法上，主要阐述三个方面的问题。

财务业绩评价在企业绩效评价过程中需要解决两个问题，第一，确定不同财务绩效评价指标之间的权重；第二，对不同财务绩效评价指标进行记分。

对于财务绩效评价指标权重的确定，一般来讲有主观和客观两种办法。主观方法一般采用德尔菲法，即专家意见法。对于本课题的研究，考虑评价的客观性以及各个评价指标之间的相互影响关系，我们采用主成分分析法，也就是将影响房地产上市公司财务绩效的各类具有因果关系的指标重新组合成数组具有相互独立性的综合指标来替代原有指标，但这些指标仍然反映原指标的主要信息。然后通过计算不同财务绩效评价指标对总体经营业绩的贡献率来确定不同绩效指标的权重。

对于财务绩效评价指标的计分，一般来讲有功效系数法、综合指数法、数据标准化法、主成分法以及线性规则法。对于本课题的研究，我们采用主成分计分法来确定房地产上市公司的计分，也就是通过不同财务绩效评价指标的累计贡献率和与其对应主成分的求和来确定财务绩效的总分。将55家上市公司的7项财务比率指标经过标准化处理后,然后计算得到各上市公司的各项主成分得分,见表2。

表2 各项主成分贡献率表

我们取累计贡献率TH=%，则取5个主成分来代替原来7个变量。那么，可以构建房地产上市公司财务绩效综合评价函数：

F=H1Z1 +H2Z2+…+H5Z5（H i为贡献率，Z i为主成分）

1．相关系数检验

根据我们上述选用的房地产上市公司样本（55家）及相关数据，我们采用主成分分析法对房地产上市公司的财务绩效进行评价。在评价过程中，我们借助SPSS软件进行数据处理。各个财务指标经标准化运算处理后，我们得到房地产上市公司财务绩效指标的相关系数矩阵R如表3。

表3 相关系数矩阵

以上7项财务数据都是同趋化数值，即在相关范畴内，指标的数值越大，房地产上市公司的绩效越好。而从相关系数矩阵中可以看出：

首先，营业利润率（C）与其他指标大部分呈现出负相关，表明指标C比较异常。从近几年房地产上市公司的年报就可以发现，大多数公司都存在资金的压力，因而指标C比较异常是正常现象。

其次，营业利润率与反映房地产上市公司偿债能力的指标呈现负相关，表明目前55家样本中，有相当一部分上市公司的主营业务经营并不理想，企业偿债能力弱、资产流动性不高。

另外，其他6项指标大多呈现正相关，表明这些指标基本上都与房地产上市公司的整体水平基本保持一致。

2. F综合值

据以上房地产上市公司财务绩效的综合评价函数，利用EXCEL可计算出55家房地产上市公司的综合财务绩效得分，如表4所示：

表4 综合财务绩效得分

名称代码F综合

值名称代码F综合

值

名称代码F综合

值

人福科技60007

9

梅雁股份60086

8

好时光00052

6

创光科技60019

3

深万科A00000

2

世纪中天00054

物化股份60024

7

ST星源00000

5

ST吉轻

工

00054

6

北京城建60026

6

ST深物

业

00001

1

湖南投资00054

8

天房发展60032

2

沙河股份00001

4

莱茵置业00055

8

天鸿宝业60037

6

深深房A00002

9

ST金盘00057

2

金地集团60038

3

深宝恒A00003

1

粤宏远A00057

3

东华实业60039

3

ST鸿基00004

北海新力00058

2

栖霞建设60053

3

深长城A00004

2

ST昌源00059

2

ST 兴业60060

3

光彩建设00004

6

阳光股份00060

8

金丰投资60060

6

深万山A00004

9

时代科技00060

1

海鸟发展60063

4

华侨城A00006

9

倍特高新00062

8

新黄浦60063

8深天建00009

三木集团00063

2

中远发展60064

1

金融街00040

2

京西旅游00080

2

陆家嘴60066

3张家界00043

0中信国安00083

9

中华企业60067

5

恒大地产00050

2

运盛实业60076

7

珠江实业60068

4

珠江控股00050

5

天创置业60079

1

利嘉股份60069

6

银基发展00051

1

梅雁股份60086

8

百花村60072

1东方宾馆00052

4

深万科A00000

2

附：F值出现负值是由于指标标准化处理的结果，但其并不影响比较性。

四、结果检验

由以上绩效评价结果可以看出，房地产上市公司的绩效之间差距很大，天创置业最后绩效评价得分为最高分，分值为,而ST兴业最后绩效评价得分为最低分,分值为,两者相差,两极分化明显。这与房地产上市公司2001年中报的现象基本一致，即在房地产板块内部，公司之间的绩效差距越来越大，业绩参差不齐。对照2001年与2000年房地产各上市公司的净利润，同比增长在100%以上的有6家，在30%—100%之间的又有6家，而同比下降在30%—100%之间的有9家，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。

绩效评价在我国正处于起步阶段，众多的学术文章都在对绩效评价指标体系的设计进行探索和完善。从目前国内外的研究成果来看，企业绩效评价的财务指标设计已经有了比较明确的设计方式，对财务绩效评价指标设计的探讨更多的是财务指标本身所包含信息的准确性；而企业非财务指标设计目前争论比较多，包括非财务指标应代表的权重、内容及评价方式等等。本文结合我国房地产上市公司未来经营战略的重心，提出了适合房地产上市公司的行业专用绩效指标体系。尽管最后的实证研究结果并不非常理想，但考虑到我过上市公司信息披露的失真性，以及在非财务指标评价过程中各个专家对定性指标的看法不同等方面的原因，某类指标的显着性偏低便不难理解。当然，绩效评价指标设计评价本身就是一个复杂的系统工程，本文的研究应该只是走出了房地产上市公司绩效评价的第

一步。

本文在研究房地产上市公司的绩效评价计分过程中，对于财务绩效评价的计分，在一定程度上受到了我国上市公司的信息披露真实性的影响，并且在论文写作期间受时间的限制，因而房地产上市公司财务绩效评价的最后计分可能与实际值存在一定的偏差。

另外，企业绩效评价是一门目前正在探索的理论，也是一个系统工程，同时企业绩效评价受环境、资料的全面和真实性、评价方法等方面影响较大。所以，本论文所推导的房地产上市公司绩效评价指标体系及评价方法在一定程度上存在缺陷，还需要一个逐步完善的过程，本人希望在今后的学习和工作中进一步完善。

五、结论

绩效评价在我国正处于起步阶段，众多的学术文章都在对绩效评价指标体系的设计进行探索和完善。从目前国内外的研究成果来看，企业绩效评价的财务指标设计已经有了比较明确的设计方式，对财务绩效评价指标设计的探讨更多的是财务指标本身所包含信息的准确性；而企业非财务指标设计目前争论比较多，包括非财务指标应代表的权重、内容及评价方式等等。本文结合我国房地产上市公司未来经营战略的重心，提出了适合房地产上市公司的行业专用绩效指标体系。得出有相当一部分房地产上市公司的主营业务经营并不理想，企业偿债能力弱、资产流动性不高。另外,房地产上市公司的绩效之间差距很大, 两极分化较为明显。即在房地产板块内部，公司之间的绩效差距越来越大，业绩参差不齐，出现了“两头多，中间少”的局面，强者愈强，弱者愈弱。

尽管最后的实证研究结果并不非常理想，但考虑到我过上市公司信息披露的失真性，以及在非财务指标评价过程中各个专家对定性指标的看法不同等方面的原因，某类指标的显着性偏低便不难理解。当然，绩效评价指标设计也评价本身就是一个复杂的系统工程，本文的研究应该只是走出了房地产上市公司绩效评价的第一步。

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