房地产增值税新老项目处理过程
房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)
一、简易计税
2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。
1、2017年10月收款
借：银行存款5100
2017年认筹金100万元，10月留抵税额200万元。2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地
出让金金额3000万元，
1、2017年10月收款
借：银行存款10100
贷：预收账款-一般计税10000
其他应付款-认筹金100
2、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元）10000/1.11*0.03=270.27
借：应交税费-预交增值税270.27
贷：银行存款270.27
3、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.11*0.11=990.99
增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），
增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30
借：预收账款-一般计税10000
贷：主营业务收入9009.01
应交税费-应交增值税-销项税额990.99
）
5、2019（进项）
借：应交税费-未交增值税123.42
贷：银行存款123.42
附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支
付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本（开发成本）
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）
贷：营业外收入
我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。
，适用30%
贷：营业外收入?253
①增加的土地增值税：
因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。
②增加的企业所得税：
假设该房地产开发企业为盈利企业253×25%=63.5（万元）
③增加的营业利润：
营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算
营改增后房地产估价实务中增值税如何计算 自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。 房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。 下面以估价基本事项为轴线进行说明： 一、估价目的 与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。 二、价值时点 增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。
1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。 三、估价对象 （一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。 （三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。 （四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。 四、价值类型
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法 房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下： 一、预交增值税 1、政策依据 根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。 2、申报示例 某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% =2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元
3、申报核算 2017年12月账务处理： （1）收到诚意金 借：银行存款100.00万元 贷：其他应付款100.00万元 （2）收到预收款 借：银行存款2,220.00万元 贷：预收账款2,220.00万元 （3）预缴增值税 借：应交税费-预交增值税60.00万元 贷：银行存款60.00万元 纳税申报 二、土地价款抵扣政策依据 1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2、财税〔2016〕140号第七条 向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2017营改增后最新增值税税率表
2017年营改增后最新增值税税率表 营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：
其他事项 一、关于5%征收率： 以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择 简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买 的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。
2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。 二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务， 扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含 不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或 行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租 方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他 单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31 国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。 特此公告。 国家税务总局 2016年3月31日 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 第一章适用范围 第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。 第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。 本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。 第二章一般纳税人征收管理 第一节销售额 第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。 第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 本条强调了土地价款扣除应建立并登记台账，留存备查。如果纳税人没有依据规定建立台账，可能招致税务机关的行政处罚。 第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 36号文件对于老项目的界定，销售不动产与建筑服务存在不同的定义，本公告将两者统一起来，适用了共同的定义。 第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。 第二节预缴税款 第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2016年营改增后房地产增值税计算案例
某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务： （1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。 （4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。 （5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。 （6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。 （7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。 （8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。 要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。 业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。 业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额
购进不动产增值税案例
案例1：购进不动产 2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。 该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。 （一）2016年6月该不动产进项税额处理： 1．增值税扣税凭证按一般性规定处理： 该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时 （1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。 （2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”。 2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 1000万元×60%＝600万元 该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。 （1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。 （2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。 （3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。 （4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
不动产增值税税率是多少 销售不动产是否征收增值税
不动产增值税税率是多少销售不动产是否 征收增值税 导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 现在做生意要交增值税、所得税，个人收入高的人要缴纳个人所得税，买车买房也是要缴纳一定的税费的。房产增值税可能是很多人不太熟悉的，因为我们在交易不动产的时候，需要缴纳很多的税费，很多人都不太清楚各种税费之间的区别。今天就跟小编一起来看看关于不动产增值税税率是多少？销售不动产是否征收增值税？ 不动产增值税税率是多少 不动产增值税主要是在不动产交易时予以征收的,不动产增值税的税率全国范围基本一致,大家可以参照了解。 1、不动产增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 上述所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
2、全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。 3、按照新的增值税税率,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。 销售不动产是否征收增值税 1.不动产的销售虽然在广义上属于货物销售的范围，但考虑到不动产的增值税具有特殊性，故不征收增值税，而征收营业税和土地增值税。销售房屋，属房地产核算范围，销售时记入其他业务收入，原价作为其他业务成本，净收入缴纳所得税。 2.若销售的物品属于企业企业固定资产目录所列货物；是企业按固定资产管理，并确以使用过的货物；并且销售价格不超过其原值的货物。同时符合上述三个条件的就可以免征收增值税。其中一个条件不符合就属于“应税固定资产”，就按照4％减班半征收增值税。 以上就是关于不动产增值税税率是多少？销售不动产是否征收增值税的全部介绍了，相信大家对不动产增值税的税率和销售不动产是否增值税都有了一定的了解。一般增值税的税率是相同的，主要看计税依据的数额。数额越多的，缴纳的税额也越多。所以大家在交易的时候，可以根据交易
2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31 国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。 特此公告。 国家税务总局 2016年3月31日 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。 第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。 第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
土地增值税计算方法
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
行政单位销售不动产涉及哪些税收问题
行政单位销售不动产涉及哪些税收问题？ 发布日期：2011-4-26 10:04:22 阅读次数：65 文章作者：中国税网问：我公司拟购置县国土局公开拍卖的原办公楼，拍卖价175万元。请问： 1、县国土局和我单位应履行哪些纳税义务？ 2、按规定，行政单位销售不动产，也应缴纳营业税。县国土局将原办公楼拍卖销售收入全额上缴财政，对于这种行为是否仍缴纳营业税？ 3、如果购买了县国土局销售的原办公楼不动产，县国土局应该给购买方出具何种票据？ 答：1、《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 《营业税暂行条例实施细则》第九条第一款规定，条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第六条第一款规定，条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 根据上述规定，交易双方除了印花税，国土局出售办公楼涉及营业税及附加、土地增值税；行政单位涉及契税。 2、《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
房地产销售业务增值税核算办法【定稿】(1)
房地产销售业务增值税核算办法 一、主要会计科目设置 (2) 二、主要会计科目说明 (3) （一）“其他应收款—待抵扣进项税”科目 (3) （二）“预收账款—房产销售”科目 (4) （三）“应交税费—应交增值税”科目 (4) （四）“应交税费—未交增值税”科目 (6) （五）“应交税费—待抵扣进项税额”科目 (6) （六）“应交税费—预缴增值税”科目 (6) 三、主要业务事项核算处理 (6) （一）适用简易征收方式的项目 (6) 1、销售收入的核算处理 (6) 2、开发成本等支出的核算处理 (8) （二）适用一般计税方法计税的项目 (8) 1、销售收入的核算处理 (8) 2、开发成本等支出的核算处理 (10)
为规范项目公司房地产销售业务“营改增”后的增值税核算处理，特制定本办法。 一、主要会计科目设置 “其他应收款”科目下增设“待抵扣进项税”二级科目。 “预收账款—房产销售”下增设“5月1日前收款”、“5月1日后收款（简易方式）”、“5月1日后收款（一般方式）”辅助核算。 “应交税费”科目下增设“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“预缴税款”四个二级科目，以及“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“转出未交增值税”、“转出多交增值税”、“土地款抵减的销项税额”等三级科目。 具体如下表所示：
二、主要会计科目说明 （一）“其他应收款—待抵扣进项税”科目 该科目适用于一般方式征税的项目，核算支付款项后但尚未取得发票，或取得发票但尚未认证的进项税。 注：①对于期末计提的预估成本也应计提进项税，并计入本科目。
②本科目不计提坏账准备。 ③本科目余额在报表列示于“应交税费”项下。 （二）“预收账款—房产销售”科目 “预收账款—房产销售”下增设“5月1日前收款”、“5月1日后收款（简易方式）”、“5月1日后收款（一般方式）”辅助核算。 （三）“应交税费—应交增值税”科目 1、“进项税额”科目 该科目适用于一般方式征税的项目，下设“销售物业”、“自持物业”、“其他”三个明细科目，核算购入货物、接受应税劳务或应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。 对于开发成本取得的进项税，未收到发票或收到发票未认证时，先计入“其他应收款—待抵扣进项税”核算，待发票认证后由“其他应收款—待抵扣进项税”转入“应交税费—待抵扣进项税额”，再根据《成本核算指引》规定的成本分配时间节点随成本分配由“应交税费—待抵扣进项税额”结转至“应交税费—应交增值税—进项税额—销售物业”或“应交税费—应交增值税—进项税额—自持物业”。 对于开发成本以外的支出取得的进项税，未收到发票或收到发票未认证时，先计入“其他应收款—待抵扣进项税”核算，发票认证当月由“其他应收款—待抵扣进项税”结转至“应交税费—应交增值税—进项税额—其他”
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋20条新问题 1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 3.税率和征收率 （1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。 （2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。 4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取
得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关
房地产企业如何计算增值税.doc
房地产企业如何计算增值税 房地产开发企业增值税简易核算方法 作者：叶全华 一、预售款增值税核算的处理 预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。 由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11%。2016年10月20日，收到客户B 交付的预售款33.3万元 1、收到预售款时： 借：银行存款33.3万元 贷：预收帐款客户B 33.3万元 2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1 11%)。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算： 借：应交税费应交增值税已交税金(预售款) 0.9万元 贷：银行存款0.9万元 这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。 二、取得增值税进项税额的核算 房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进
房地产企业增值税
从2016年5月1日起，我国全面施行营改增。本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称 “ 36号文”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。 一、房地产企业及开发产品的界定 房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。 房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。 二、房地产企业增值税计税方法 房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的，按照5%勺征收率计征增值税，进项税不予抵扣。房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得 变更一般计税方法。 房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位，同一家房地产企业 有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。 三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法 （一）预缴税款 1. 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%勺预征率预缴增值税，并填 报《增值税预缴税款表》。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 应预缴税款=预收款十（1+适用税率或征收率）x 3% 适用一般计税方法计税的，按照11%勺适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%勺征收率计算。 房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。 2. 房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等
销售不动产小规模纳税人纳税申报示例.
销售不动产小规模纳税人纳税申报示例 注意事项： 一、不同类型纳税人可填写栏次有差异。纳税人如仅从事营改增应税行为（包括“3+7”试点应税项目），则仅可填写“服务、不动产和无形资产”相关栏次，“货物及劳务”栏次不可填写；如仅从事原增值税应税行为（指销售货物和提供加工修理修配劳务），则仅可填写“货物及劳务”相关栏次，“服务、不动产和无形资产”栏次不可填写；如既从事营改增应税行为又兼营原增值税应税行为，财“货物及劳务”和“服务、不动产和无形资产”栏次均可填写。如仅从事营改增应税行为的纳税人发生了原增值税应税行为，或仅从事原增值税应税行为的纳税人发生了营改增应税行为，需先到主管税务机关办理相应税（费）种认定，核定相应征收品目后方可填写相应栏次。 二、申报系统中的表样与文件规定表样略有差异。一是系统中主表比文件规定表样多2栏。系统中表样为24栏，文件规定表样为22栏，增加的两行分别为第15栏“核定销售额”和第17栏“核定应纳税额”，该两栏为系统自动带出，不可修改，主要是便于核定征收纳税人申报，当核定征收纳税人申报时，应纳税额按申报销售额和核定销售额孰高计算，是否享受小微企业免征增值税优惠也按申报销售额和核
定销售额孰高确定。增加的两栏对查账征收纳税人填报没有影响。二是《附列资料》表样设计不同。文件规定的表样为横表，申报系统中为竖表，相关栏次内容和逻辑关系均相同，不影响纳税人填报。 三、小微企业免征增值税优惠政策在申报表中的体现。一是货物劳务与服务、无形资产销售额分别计算适用小微企业政策，即：当货物劳务销售额未超过小微企业标准时，货物劳务享受免税政策；当服务、无形资产销售额未超过小微企业标准时，服务、无形资产享受免税政策。二者互不影响，可以同享受，也可享受其中之一。二是纳税人销售不动产的销售额不参与小微企业免征增值税标准的计算。当总销售额超过小微企业标准，如扣除不动产销售额后其他应税行为不超过标准的，其他应税行为仍可享受免税优惠；当总销售额未超过小微企业标准，如有不动产销售行为的，不动产销售额仍应计算缴纳增值税，不享受免税优惠，但其他应税行为仍可享受免税优惠。 例5：某纳税人为增值税小规模纳税人，非房地产开发企业，2016年三季度销售其取得的商业营业用房，取得含税收入1050万元，该不动产取得时的购置原价为630万元；该纳税人向不动产所在地主管税务机关预缴税款并代开增值税专用发票。