广州皮具商圈调研报告
广州市三元里成品皮具商圈
调研报告
目录
一、三元里成品皮具商圈基础情况资料 (2)
1、三元里成品皮具商圈分布区域简介 (2)
2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势 (5)
3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目 (5)
二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析 (7)
1.供应总量分析 (7)
2.未来供应量分析 (9)
3.宏观市场需求与空置原因分析 (9)
三、广州三元里成品皮具商圈业态分类分析 (9)
1.市场现状 (9)
2.发展趋势分析与总结 (11)
四、广州三元里成品皮具商圈相关配套设施分析 (12)
1.仓库 (12)
2.货梯 (12)
3.停车场 (12)
五、广州三元里成品皮具商圈建筑规划分析 (12)
1.实用率 (12)
2.层高 (13)
3.通道宽分析对比 (13)
六、广州三元里成品皮具商圈经营状况分析 (14)
1、商圈内各市场经营时间概述 (14)
2、日客流量情况概述 (14)
3、交易方式分析 (15)
4、商圈内各市场管理状况分析 (16)
七、广州三元里成品皮具商圈价格体系分析 (17)
1、商圈租赁模式 (17)
2、租赁费用汇总分析 (17)
3、管理费统计分析 (21)
4、未开业项目分析 (22)
八、总结 (23)
一、三元里成品皮具商圈基础情况资料
1、三元里成品皮具商圈分布区域简介
三元里成品皮具商圈位于白云区与越秀区的交界处，南临广州火车站、广东省汽车站和广州市汽车站，北接机场高速，广州地铁二号线在火车站、越秀公园和三元里大道都有地铁出口，步行至商圈中心仅需几分钟，交通十分便利。
三元里成品皮具商圈与皮料五金商圈分别占三元里商圈的东西两面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的东面，区域内的市场基本上以经营成品皮具为主，在梓元岗、解放北路和三元里大道东面上分布了大大小小21家成品皮具专业市场，随着知名度的日渐提高，自发成为了众所周知的成品皮具交易集散地。而西面区域则以经营皮料、五金的专业箱包辅料市场为主，也聚集了9个皮料五金、专业市场，并在逐步壮大中，渐渐形成了与成品皮具商圈互补的格局。
具体市场名录见下表：
三元里皮具商圈市场名录：
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2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势
（1）三元里成品皮具商圈发展现状及特点
三元里成品皮具商圈的发展势态良好，商户对市场发展前景乐观。“只见新人进，不见旧人走”，新的皮具商户仍源源不断地流入这里。与国内其它皮具批发市场相比，档次高、质量好、价格平是三元里成品皮具批发市场的突出优点。另一方面商圈内铺位的租金持续上涨，一直保持稳中有升的增长势头，也显示出商圈仍有极大的发展空间。
超卓的地位
是全国规模最大、档次最高的皮具批发商圈，同时也是全球最大的皮具批发商圈。
庞大的规模
17万多平方米的建筑面积，聚集了二十一个成品皮具市场，云集了国内外5000多个皮具品牌，箱包产品20多种，高中低档齐全， 3万多名从业人员，100多亿元的年交易额。
（2）三元里成品皮具商圈未来发展趋势
生命力依然旺盛，产业格局日趋完善
三元里成品皮具商圈已显示其极强的生命力，不仅具有优越的地理位置，也是国内外皮具流行的阵地。每年100多亿元的全球采购量，不是随意可以克隆的，而花都狮岭周边众多皮革产品加工基地与商圈的皮具产品形成了相互补充的格局。
借电子商务提高竞争力。
目前，商圈约有1/3的皮具皮革企业开始运用电子商务改变传统的营销方式，过半的皮具城对商户实行了信息化管理。
政府进一步加大规划整合力度。
白云区政府在对商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不断加大改善的力度，为推进皮具城园区化升级改造工作，不断进行市场整治，力求净化经营环境。同时以皮具节为载体，加强园区品牌宣传，并大力推进园区公共信息平台的建设工作，引导园区内各市场向展贸型市场发展。区政府还打通了梓元岗路串联广园西主干道的双向通道，这对于扭转和扩容采购人流、车流的走向，都起着重大的作用，辐射区域和辐射功能也得到了进一步扩大。
3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目
三元里成品皮具商圈内各个市场，从经营状况、商户心态、客源等等各个方面来看，相对具代表性的市场大致有以下几个：
(1)亿森皮具城
广州亿森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立较早的市场，以外单为主要销售渠道，经营商户成分较好，多为自营，借助于良好的地理位置及周边设施，使得其经营业绩较稳定。业者经营心态较好，目前基本上没有要转租、转兑的档口，商户均想趁着现时良好的势头用心经营。亿森皮具城以经营中档仿皮皮具为主，地理位置决定了亿森皮具城的命脉，加之多年来建立的销售网络，致使市场在外单市场需求平台中占了重要地位。
(2)金亿皮具城
金亿皮具广场以经营女包和书包为主，形成了自身的产品特点，加上地理位置优越，市场外部装修大气，够物环境舒适安全，比较吸引商客。市场内的商户大部分是一手业主，经营时间较长，有比较成熟稳定的客源，经营状况也比较稳定。
(3)中港皮具城
中港皮具城自2000年1月开业以来已经走过10个年头，是广州目前中高档皮具批发市场之一。早期市场的客流量不是很大，从09年开始各档口生意开始好转，也逐渐有了自己的定位：以真皮为主的中高档自主品牌箱包。中港的商铺专做批发的比较多，这与中港皮具商贸城的经营理念息息相关。每个商铺都有固定的客源，客流主要由国内的顾客组成，及部分外国客户。中港皮具商贸城的经营业者经营心态较稳定，该市场租金相对同类市场较低，使得在此经营的业者压力较小，市场内租户档口转租、转兑意向的也较少。
(4)圣嘉皮具商贸中心
圣嘉皮具商贸中心是经营中高端女性时尚手袋为主的大型皮具批发商城，地理位置佳，交通便利，人气旺盛，商业氛围浓厚，客流量大。加上良好的内部环境和相对完善的软硬件配套，商户满意度高，商铺无空置现象，经营稳定。另外，圣嘉皮具商贸中心的租金水平在整个三元里成品皮具商圈内是比较高的，这也说明了市场突出的地位。
(5)广州白云世界皮具贸易中心一期
无论市场的软件和硬件配套上，广州白云世界皮具贸易中心（一期）在三元里成品皮具商圈内都是数一数二的，被誉为商圈内的标杆交易市场。广州白云世界皮具贸易中心经营状况良好，经营商户实力较强，经营心态良好，经营产品档次较高，价格较贵，且交易量大。另外，巨大、稳定的客流量亦为业者的经营带来信心，使得广州白云世界皮具贸易中心（一期）成为商圈内交投最活跃的皮具贸易中心。
同时，广州白云世界皮具贸易中心一期在上述各方面的优势都是众多市场中最为突出和显著的，可谓是商圈内最有竞争力的专业市场。
二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析
1.供应总量分析
广州三元里皮具商圈目前在营业的共有21家成品皮具商场，供应总面积为171680㎡。供应商铺总面积为95225㎡；供应写字楼总面积为61950㎡；配套设施总面积为14205㎡。
在供应档口数量方面，整个成品皮具商圈共5699间档口，其中商铺5092间，写字楼607间。
供应面积表：
供应档口数量表：
2.未来供应量分析
成品皮具商圈未来将有三个市场推出。分别为：天泓国际、万丽国际皮具城及三元里国际都会广场，供应总面积将近90000㎡，其中商铺面积为38800㎡，写字楼面积为40000㎡。而目前三元里商圈市场的总面积171680㎡，未来供货量与现有供货量之比约为1:2。
未来供货如此大体量显示出三元里商圈皮具市场非常活跃，吸引力十足，投资者对其未来发展趋势看好；与此同时，未来市场竞争亦将更加激烈。
3.宏观市场需求与空置原因分析
目前三元里成品皮具商圈所有商场均在营业，经营状况良好。整个三元里成品皮具商圈存在商铺空置的情况较少，除了柏丽皮具城、新汇豪皮具商贸城有部分商铺空置外，其余商场商铺空置率极小。从整体上来看，商圈市场经营气氛热烈，一些较好的商场甚至一铺难求，整体状况是求大于供，市场潜力极大。
商铺空置方面，柏丽皮具城空置的商铺集中在二层与三层。由于商场规模较小，规划不完善，且自身经营特点不够鲜明等原因导致其空置商铺数较多。同时也使得商场内人气颇为冷清，客流量不足，商场内严重缺乏经营气氛。
新汇豪皮具商贸城造成空置商铺的因素有多个。其一，地理位置无优势。新汇豪皮具商贸城位于梓元岗路中段，距离梓元岗路口较远。其二，交通不便，此段道路交通物流拥挤现象严重。其三，经营品类单一，市场不成熟。新汇豪皮具商贸城是以中高挡品牌男包为主的大型批发市场，商品价格偏高，种类比较单一，市场承载量不足。
三、广州三元里成品皮具商圈业态分类分析
1.市场现状
（1）经营业态类别范围与分类、统计分析
目前三元里成品皮具商圈经营的业态类别主要有：旅行箱包、男包、时尚女包、书包及电脑包、小皮件、腰带等六大类。
旅行箱包包括：拉杆箱、旅行包、旅行背囊等
男包包括：公事包、夹包、休闲包等
时尚女包包括：晚装包、手提包、单肩包、休闲包、化妆包等
书包·电脑包包括：双肩书包、拉杆书包、电脑包等
小皮件包括：钱包、钥匙包、卡片包、小挂件等
腰带包括：商务款、休闲款等
经统计，三元里成品皮具商圈共有5699间档口，其中，在营业档口为5570间，空档口为129间。在营业的档口中，经营时尚女包的档口有3525间，经营男包的档口有529间，经营旅行箱包的档口有216间，经营腰带的档口有369间，经营小皮件的档口有538间，经营书包·电脑包的档口有194间，经营其他业态的有199间。
（2）经营业态类别比例统计分析
由下图可以看出整个三元里成品皮具商圈业态成分非常集中，主要经营业态为时尚女包、男包、小皮件、旅行箱包、腰带、书包·电脑包等六类。经营其他业态（比如：服装、眼镜、饰品等）的商户较少。而经营时尚女包的商户是整个三元里成品皮具商圈的绝对主力，另外，经营男包与经营小皮件的商户也有相当数量。
2.发展趋势分析与总结
（1）从各类箱包的总量比重看市场趋势
从市场保有量来看，整个三元里成品皮具商圈，经营时尚女包所占比重最大，约占整个市场的三分之二，除了银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场、亿发三亿皮具城及新汇豪皮具商贸城等少数几个商场没有或只有极少数商户经营女包外，整个商圈几乎都以经营时尚女包为主。经统计，整个三元里成品皮具商圈有3525间档口在经营女包。
男包在三元里成品皮具商圈的保有量为9%，只为女包份额的1/7。而专营男包的商场也仅有新汇豪皮具商贸城一家，另外则是梓元综合市场及圣嘉皮具商贸中心拥有一定数量的男包商铺。
小皮件在三元里成品皮具商圈的保有量约为10%，经营小皮件的商场主要有亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场等。
腰带占7%，经营腰带的商场主要是亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、盛亿皮具城等。
旅行箱包与书包、电脑包都占4%，经营这两类业态的商场主要是金亿皮具广场与梓元综合市场。
纵观未来皮具市场趋势，时尚女包由于种类丰富、材质多样、款式潮流，更新速度快，消费市场大，仍将是皮具行业的领军品项。
（2）从各箱包档口的开业率看市场发展趋势
从各类箱包档口开业率来看，目前三元里成品皮具商圈经营女包的档口开业率达99%，未开业的档口集中在柏丽皮具城；经营男包的档口开业率为82.2%：，未开业主要分布在新汇豪皮具商贸城；其余经营旅行箱包、腰带、小皮件、书包·电脑包等档口基本上全部开业。
柏丽皮具城二、三楼经营定位为时尚女包，由于所处位置不佳及缺少合理定位导致三十多间商铺空置，只占整个三元里成品皮具商圈女包业态份额的1%，对三元里成品皮具商圈的经营女包商场的影响微乎其微。
新汇豪皮具商贸城主营男包，但却有10间档口经营女包，占整个商场的3.8%。可见，即使是主营男包的商场里，依然未能摆脱女包的影响。而其未开业的商铺达93间，约占整个三元里成品皮具商圈男包业态份额的18%。尽管存在未开业商铺的主要原因是因为商场的地理位置不好，但男包发展势头不及女包是不争的事实。
未来市场发展趋势无论在发展势头上，还是经营档次上，依然是以女包为主，男包为辅。女包、男包、旅行箱包、腰带、小皮件、书包·电脑包等多种业态共存。
四、广州三元里成品皮具商圈相关配套设施分析
三元里成品皮具商圈由于系自发形成，缺少规划，并且多数商场为居民楼改扩建而成，在配套设施方面明显落后，已经远远跟不上商场自身的发展。即使是最新开业的白云世界皮具贸易中心二期，仍在很多方面存有缺失。
1.仓库
由于三元里皮具商圈寸土寸金，所以很少有商场规划仓库，在整个三元里成品皮具商圈仅中港皮具商贸城（3600㎡）、白云世界皮具贸易中心（1000㎡）设立仓库，商圈配套仓库总面积为4600㎡。在货物存储方面，商户都自行解决，有的将货物存储在档口的棚顶上面，有的在附近的居民楼里租库房，租金在40元/平方米/月左右。
2.货梯
在整个三元里成品皮具商圈，拥有专业货梯的商场并不多，其中，圣嘉皮具商贸中心有1部、亿森皮具城有1部，卓隆皮具商贸城有1部，由于商品的自身特点，大多数的客商都属于“拎包客”，乘坐客梯就解决了货物运输的问题，而大批量的货物则直接在工厂进行发送。
3.停车场
停车场作为专业市场最主要的商场配套设施，对商场有着极其重要的影响。但在整个三元里成品皮具商圈内，配套停车场的市场只有9家：其中只配室内停车场的2家，只配室外停车场的3家，既配室内又配室外停车场的4家。停车位较多的是中港皮具商贸城和白云世界皮具贸易中心，分别为 128个和 126个。但白云世界皮具贸易中心地下停车场既作为金桂园小区停车场，又承担商场的停车配套，功能大打折扣。各个商场的面积大小不一，为了便于比较，统一换算成档口数与停车位之比。
五、广州三元里成品皮具商圈建筑规划分析
1.实用率
广州三元里成品皮具商圈内商场的实用率均为50%。
2.层高
经过对广州三元里成品皮具商圈内较有代表性的商场统计发现，商场的净层高在2.5—3.2m之间。
3.通道宽分析对比
经过对三元里成品皮具商圈内较有代表性的商场统计发现，商场的主通道主要集中在2.5—3.6m 之间；副通道主要集中在1.5—2.1m之间
六、广州三元里成品皮具商圈经营状况分析
1、商圈内各市场经营时间概述
根据调研统计，广州三元里成品皮具商圈21家专业批发市场，大部分市场的营业时间在9:00—17:30，只有一两家营业至18:00。由于交通方便，交易频繁，商圈内各市场均不存在晚上营业的情况。
2、日客流量情况概述
从时间来看，商圈内各市场日客流量最大的时间段在13：00-14:00之间，人气最为旺盛，是第一个客流高峰期。其次是16:00-17:00之间，客商离场前交易比较活跃的一个时段，属于第二个客流高峰段。除了上述两个时间段以外，10:30-11:30各地客商陆续进场，也形成比较大的客流。
3、交易方式分析
根据调研情况分析，商圈各市场的交易方式主要有以下几种：
a.现货批发
b.订单
c.批零结合
经统计发现，商圈各市场的交易方式多以现货批发为主，占了整体的56%，一些市场虽然开放了零售功能，但批零结合的方式相对总体来说所占比例较少，只有38%。另有少部分市场以订单形式经营，占整体的6%。整个商圈内没有实行单独零售的市场。
4、商圈内各市场管理状况分析
三元里成品皮具商圈各市场的管理服务和管理水平高低参差，良莠不齐，这使得各市场的管理状况差距较大。管理状况较好和管理状况一般的市场在商圈中均占了总体的38%，而另外24%的市场则处在基本无管理的状态下。
管理较好的市场在卫生保洁、治安巡逻、业者管理、经营管理、营销活动等方面都做得比较到位，如广州白云世界皮具贸易中心一期、二期和中港皮具城。
而梓元岗路内的许多小市场无论是治安还是卫生管理状况均极差，，有些甚至跟本没有实施管理服务。
总的来说，普遍规模较大和较新的市场一般管理力度和管理水平都比较好，市场物业管理团队日趋成熟与专业。而相对规模较小和开业较久的一些市场则存在着管理不善和基本无管理的现象。
七、广州三元里成品皮具商圈价格体系分析
1、商圈租赁模式
三元里成品皮具商圈内各市场商铺都是采取租赁的方式，差别只在于租金价格、其他费用以及合同期长短。近半数的市场合同期限定为三年，只有中港祥盛国际皮具城的合同期是最长的，达到十年之久。
2、租赁费用汇总分析
三元里成品皮具商圈内市场的租赁费用一般是由租金、进场费和押金（按金）等几部分构成。
单从租金来说，以各市场一层为例，原始租金最高的是中澳和圣嘉，价格区间在每平方米600-1000元，白云世界一、二期、亿森、金亿皮具城排在第二梯队，原始租金均价在每平方米400多元。
原始租金较低是新汇豪、亿发三亿和中港祥盛皮具城等市场，均价在每平方米180元左右。都是地理位置较为偏僻或经营状况不是很理想的商场，不具备代表性。
总的来说，商圈内比较有代表性的商场的一层的平均租金价位区间在每平方米500-600元之间。二层350-450元之间。
图表1
图表2
图表3
北京王府井调研报告
北京王府井调研报告 ——王府井商圈形成的原因 1.总体概述 2.王府井商圈的历史 3.王府井商圈的地域特色 4.王府井商圈现状调研分析 5.王府井商圈特征 6.王府井商圈景观 7.王府井商圈设施 8.王府井商圈现存在问题 9.王府井商圈发展建议 10.结论
王府井调研报告 总体概要 王府井步行街的区位关系王府井商业街位于我国首都北京的核心地段东至东单大街,西到南河沿一北河沿大街，南至东长安街，北到五四大街，区内面积1.65平方公里，位于京城中轴线东侧,紧邻故宫，天安门广场，人民大会堂。由于它极其优越的地理位置巨大的商业潜力和深厚的文化底蕴，素有“金街”之美誉。它同样也是北京几大商圈的中心，是人气商气的聚集之地，也被誉为首都第一商业街，成为北京商业的标志。 王府井商圈的历史 王府井商业街是北京历史最为悠久，国内知名度最高，具有广泛国际影响力的商业步行街。王府井有七百多年的历史，它最早的商业活动始于明代，从元代到清代是很多王公贵族府第的聚集区，有很深的历史渊源，故称为王府大街。清光绪三十一年重新厘定地名，因街上有一眼甘冽甜美的水井,遂定名为王府井大街。解放前夕,王府井大街和西单，大栅栏已成为北京的三大商业区。50年代王府井建成了北京市第一个百货大楼,是全国最著名的一条商业街。改
革开放后，北京城中大批现代化商业设施的崛起使王府井商业街面临着巨大的冲击，当时的王府井，除了百货大楼仍作为一个标志性的形象代表着王府井的商业概念，许多老字号均己破败或消失。 二十世纪初期,王府井大街的商业活动进入了新时期，北京市政府决定对王府井步行街进行整治，经过改造王府井迅速跻身于北京四大商业区成为物丰人旺,集购物，休闲，文化，娱乐，旅游，餐饮，商务，住宿为一体的综合性商业步行街。其中百年老店，现代名店，特色商店交错林立，互为衬托，它将现代商业与传统商业完美的结合起来，成为中国最著名，最成功的商业步行街之一。 王府井商圈的地域特色 王府井步行街位居皇城，具有独特的地域文化,融入古典建筑和市井文化，反映京城文化和王府井步行街的历史变迁。王府井中的百年老店,如瑞蛛祥的丝绸，戴月轩的笔墨，东来顺的测羊肉，元长厚的茶叶，稻香村的糕点等,这些老字号代表了王府井悠久的历史和文化,是京式文化的“活化石”。王府井中的小吃一条街中的京式特色小吃同样也是京式食文化的代表。步行街中的清式建筑也在处处彰显出这座古老城市的皇城特色，在步行街中还有一些京剧，京韵大鼓，双簧，相声，拉洋片，捏面人等艺术表演，用民俗表演的形式生动的演绎了北京民俗文化。 王府井商圈现状调研分析 王府井大街全长810米, 分布着约765家大小店铺, 调研范围主要限于商业街南侧的步行街路段,即南起工美大厦和王府井书店, 东西延伸至北京饭店
北京调研报告总结
北京调研报告总结 篇一：北京调研报告 江西科技师范学院理工学院 专业实践报告 实践课程名称：专业实践 学科部：理工学科部 专业、班级：10建筑建筑 学 指导教师：万晖 学生姓名；林长发 学号：20108904 时间： 地点：北京市 2013年6月17日 一、目的：实习是认识社会的重要手段,也是我们从学校过渡到社会的重要方法. 通过一段时间的实习实训，学生进一步了解认识自身知识能力的现状和不足，以便进一步完善。实习还是锻炼意志品质，提高敬业精神，磨砺工作能力
和技能的重要步骤. 大学生在校期间，设立一段时间的社会实践，参与结合专业课程的实习实训，对于了解认识社会、提高心理适应能力、提高心理承受能力和增加对社会、对职业岗位、对与人交往重要性的认识，都是非常必要的。社会是一个比学校复杂丰富得多的环境，简单直接的校园生活方式，在社会环境中需要磨砺和改造，需要有比较大的变化。 二、实践内容：城市与建筑认识实习是以参观城市的主要特色建筑和规划情况的介绍，以及小组讨论相结合的方式进行的，内容涉及到了单体建筑、历史文化建筑群、特色民居、商业步行街、城市街道、奥运场馆、CBD等。 三、实践总结： 伴随着这一学期的结束，转眼间，我们即将步入大四。在大三的结束之际，我们迎来了我们的实习，这次我们实习的目的地是我们祖国的首都——北京。这次实习的形式为认识实习，主要目的
是让我们认识中国的古建筑或者某些现代建筑，因为作为一个建筑学专业的学生，广阔的眼见和见识是很重要的，因此, 我们这次的目的地选为北京，是有他的原 因的，因为北京作为首都个一个世界文化 历史上的古都，所拥有的知名建筑的非常 多的。 学习建筑，不应该只沉浸在思考之中，而 且也应该身临其境的感受他，只有这样， 才会提高自己的设计水平。 第一天早上7点左右我们到达了祖国的首都——北京。下午4点左右我们小队带着满满的兴奋直奔奥林匹克公园。第一次来到这繁华的北京城我还真有点迷茫。因为北京的好多地方没有斑马线大多数是地下通道。这种地下通道
北京主要商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
商业市场调研报告
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
【调查报告】北京双井商圈商业的调查报告
北京双井商圈商业的调查报告 新地标的前世今生 坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区，是因CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈――向北一公里既是CBD核心地标国贸，南面毗邻上世纪八十年代初建成的北京老牌纯居住型社区――劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。 在____年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。____年，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，这在当时是建国后公开招标的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的10号线地铁在____年开通，结合本就理想的地面公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。 十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如UME 和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。 由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经
北京路商圈调研分析报告
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
北京商圈规划分析
北京商圈规划分析 中广信：北京商圈规划分析 2008-3-3 17:14:39 来源：中广信 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；? 西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，
写字楼市场调研报告.doc
写字楼市场调研报告 2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。
_商业街调研报告
商业街调研报告 调研目的：通过搜集、查阅资料，以及实地调研，了解长安曲江航天商业街商业现状及外部空间的设计要点如群体布置、外部空间环境、城市景观和组织等。 调研时间：2011年11月 调研地点：回坊街、德福巷、骡马市、不夜城、书院门、西大街、雁塔西路、北长安街。资料整理： 商业街，作为城市化进程的产物，就好象名片一样，是市容市貌中最繁华最绚丽的景观，是一个城市最引人注目的写真。 【解释】 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街商铺与商业街的发展紧密联系，其经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况以及人气，运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 【商业街的分类】 按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 宏观上讲，不夜城、西大街都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成；微观上讲，常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街，起步早的，大多数目前已经取得了成功。目前，也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的难度比较大，除非像北京王府井大街，它经过长期的发展，已经成为中国人普遍了解、认同的商业概念，其成功才可以实现。 按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。 另外也可以按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 【商业街的特点】 〖规模特点〗 商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。
北京商业商圈调研分析报告
北京商业商圈调研分析报告 北京市商圈调查报告 北京市商圈调查报告 一、北京市商业概况 近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和Shopping Mall 将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的 1 北京市商圈调查报告分布形式。由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。二、北京目前商业圈分布 (一) 王府井商圈:
王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。 2 北京市商圈调查报告 北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。王府井商圈总体而言属于中上等商圈。 王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。 北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。 APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造 3 北京市商圈调查报告 后～于2007年重新开始经营的百货。其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。北京APM,新东安广场,是香港新鸿基地产在京开发的重要商业地产项目。它位处北京王府井心脏地带～不 仅是王府井内首个重建项目～更是北京最著名的时 尚消闲购物热点之一。所谓APM～就是AM+PM=APM～从早到晚适当延长营业时间～提供全新购物体验。
北京路 - 商圈调研分析报告
北京路商圈调研
根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 经过沿线观察后整理出一个包含了主要商场的手绘简图，也作为这次商圈内重点商场调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。 现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经 营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北 京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们 不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。 再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通 网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周 围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严 峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质 化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不 鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝 对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽 视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现 卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃 完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街 的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。 此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
北京雅宝路地区商业调研报告
北京雅宝路地区商业调研报告 一、区域商业概况 雅宝路区域一直以来由于地域上紧邻第一使馆区和大量的早期形成的外交公寓，从而历经经济发展的大潮，借助周边消费力上的优势，逐渐自发地形成一个外向型的商务服务区，其服务范围主要是为外籍人士提供配套生活服务和商品买卖。 经过时间的推移，这种服务内容不断地扩大和演变，目前在北京市商业领域已经形成了极具特色的经营范畴和服务内容，因为它本身的地缘优势，造就了雅宝路商业在北京市商业市场上是无法被其他区域所替代的，也奠定了其自身在北京市商业市场上的特殊地位，这种地位对北京市的多数消费人群是既陌生又熟悉的，陌生的原因是北京市民很少光顾雅宝路地区，多数人群从来不会把消费的目光投向这里；熟悉的是这里周边一度出现了像秀水街市场这样无人不知无人不晓的商业奇葩。 总结起来，雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益激烈的市场屹立不倒的原因，也是其作为商业发展核心竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。 说雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说并不为过。 区域定位：一个以外贸商业为主导的商务服务区。
二、地区商业特征 1、雅宝路的商业地位 目前，在第二使馆区和正在大力兴建的第三使馆区周边已经出现了和雅宝路类似的商品交易市场，例如第二使馆区内的雅秀服装市场、中国红街、亿城股份的3.3项目等、第三使馆区的女人街等，这些新兴市场的商品流通方式和交易方式与雅宝路地区比较相似，服务人群也比较接近，但在交易的总量规模和形式上还是存在一定差别的。 由于第一使馆区目前仍是北京最大的使馆集聚区，同时其位置又居于较为核心的优越地位，因此雅宝路的客流量是较大的，特别是经过多年的发展，作为批发为主的商业集合带，其多年培育的结果是已经形成了较为固定的批量采购人群，客源稳定、贸易额稳定，并且随着经济的发展还在不断地有新的流通人士从这里成批量的采购，并从中不断获利。因此，可以说雅宝路地区在同类型商业地区内的地位是近期无法被替代的，随着内部商业设施的不断改造完成，这种存量会继续持续地放大和累加。 2、雅宝路的发展前景 雅宝路市场有理由成为整个城市东部的商业中心地带，它除了紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。在这样的基础之上，它的市场前景一片广阔，但是由于先前没有政府的完整规划，再加上雅宝路地区道路交通状况亟待改善，这里的消费人群还是来自周边的涉外区域。 但目前，朝外大街一侧的市政状况日益改善，加上东侧连接CBD区域的光华路两侧正在加大改善力度，整个区域的商业更新改造也在如火如荼的进行当中。 在新建的商业设施中的，人们都毫无顾虑地将商业定位于或是外向型的商品交易场所，或是高档次的商业服务场所，共同的特征依然是将商业发展的着眼点放在了外籍人士和高消费人群上。这导致了直到目前为止，雅宝路商业还是个地域性的商业名字，没能吸引更多的城市内部其他地区的商业消费人流，这不能不说是一点遗憾。 一旦这种定位和服务人群过于固定，要想改变这种市场状况已经是很难的事情了。目前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右，2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区。 3、雅宝路地区的商业业态 雅宝路的外向型商业定位，但其发展的瓶颈在于商住混杂的现象，地区内没有大型的独立商业，也缺少专门为商业经营打造的商业设施，并不罕见的是在原有办公或纯居住物业改造的基础之上形成的商业设施，因此，整个地区和雅宝路两侧显得凌乱不堪，商业场所较为分散地遍布于地区不同的街巷内。 目前雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到了10%左右，其他包括小商品和作为典型服务行业的航空运输占到了10%。
北京世贸天阶市场调研报告
世贸天阶市场调研报告 一、项目特点 1、项目的整体建筑规划及特色 （1）项目建筑规划 项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。项目打破传统布局，西班牙建筑风格商业分为南街、北街以及地下组成。这样就形成了中央大广场，其标志性的天幕也就设臵于此。 （2）建筑特色
项目最大的亮点——天幕，长250米，宽度30米，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大，是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。 2、项目区位 （1）地理位臵 项目位于东大桥路东侧，紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为
政府重点工作项目之一。 （2）交通路线 乘车路线:顾客可乘坐28、43、120、126路汽车到芳草地或芳草地南下车;或乘坐地铁1号线到永安里下车，从B口出来向北走，大约15分钟即到;或乘坐地铁6号线到东大桥站D口出来往南走，5~10分钟即到;及乘坐地铁10号线到金台夕照站下车，从A口出来往西走，大约10分钟即到。 3、动线分析 世贸天阶内、外部动线为双街区线性动线，满足了世贸天阶长度的特点，更好的连接北街与南街。并在步行街两侧设臵店铺，形成了多处广场外租区，为了缓解动线流通性差，单动线的枯燥，动线上中间挑空，形成回廊，以增加空间的通透感；适当布臵节点为了缓解疲劳感与可视性。 二、项目配套设施及功能条件 1、物业条件 （1）中庭