私募房地产投资基金专题研究
私募房地产投资基金专题研究
一、定义
私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
二、基本类型
私募房地产投资基金主要有三种基本类型：
1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。
2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。
例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。
例如：有限合伙型的一般组织形式：
? 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而投资人成为有
限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。
? 普通合伙人：
普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合
伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ? 有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。
社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。
? 普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之
间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。
? 有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理
和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。
? 杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜
力。但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。
? 管理费：有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1－2％的管理费。管理费将被用于基金的日
常开销和行政费用。
? 分成机制：激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从投资回报中获
得20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。 三类私募房地产投资基金主要比较如下：
三、投资方向
私募房地产投资基金主要有四类投资方向，不同的投资方向对投资风险控制和投资回报高低有不同的要求，具体如下：
类别特征目标IRR
核心型－风险分散，回报较低
－投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等
－有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例
－轻负债
7-9%
核心增益型－风险/回报适中
－投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值
－主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目
－负债不超过资产比例的50％
9-12%
增值型－适中或较高的风险/回报
－投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目
－负债不超过资产比例的70％
－资产增值是预期回报的重要来源
12-16%
机会型－高风险/回报
－投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目
－收购地产开发商的全部股权及资产
－关注国际新兴市场的地产投资机会
－负债占资产比例在70％以上
>16%
私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型，其回报要求达到目标IRR16%以上。
四、国案例
1.国外金融机构发起的私募投资基金
MSREF（摩根士丹利房地产基金）
投资形式：与地产商合作开发、收购物业、收购以房地产业为主的不良资产包
投资规模：已超过10个项目，总额超过100亿元人民币
ING（荷兰国际集团）
投资形式：房地产开发、合作开发、投资管理与融资，与首创集团合作发起了“ING基金”和“中国房地产开发基金”，首期融资分别为5.4亿港币和2亿美元
投资规模：约10个项目，含基金在总额约50亿元人民币
GIC（新加坡政府投资公司）
投资形式：与地产商的合作均从共同开发物业开始，再而共同成立合资开发公司，以及独资开发、入股上市公司或贷款融资；与首创合资成立“新创地产投资公司”
投资规模：已超过10个项目，总额超过50亿元人民币
2、国金融机构发起的私募投资基金
高和投资公司
属于投资公司型的私募房地产投资基金，于2009年10月在正式成立，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。
高和投资公司的投资者主要是煤老板，成立以来已经完成了凯德华玺项目整体商业、琨莎中心写字楼二期、金澳国际写字楼三个项目的收购。
平安房地产信托产品
属于信托基金型，平安信托下的房地产投资类既包括公募信托产品，也包括私募基金。到目前为止，平安信托已为金地、绿城、保利等房地产公司开发的项目募集了多个房地产信托产品，其中用于房地产开发的项目总金额超过了100亿元。
中国住宅产业精瑞基金
成立于2003年9月20日，性质为离岸、私募、封闭式、公司型投资基金，规模为1亿美元；
投资围为土地开发、住宅开发、高科技产品开发、住宅不良资产的整合、MBO等；投资形式：
股权投资、债权投资、过桥贷款、风险投资等；
基金管理机构：注册的中国住宅产业精瑞基金管理公司和国注册的精瑞联合住宅产业投资公司。前者以契约形式全权委托后者对基金在国对住宅产业项目进行投资和管理。
投资顾问：全国工商联住宅产业商会作为投资顾问，向投资公司提供大量优秀项目并组织专家委员会，为投资公司在挑选项目和技术方面把关。派人参加董事会。与国的民生银行、国际信托投资公司和国际信托投资公司签署《战略合作协议书》，此举目的是为了解决基金托管和国资金的募集问题。
3、国地产公司发起的私募投资基金
复地
2009年8月，复地集团发起成立国首只私募房地产基金，共募资5.5亿元人民币。该私募基金的投资方向紧跟复地集团的开发业务，目前基金所募集的资金已经基本投放完毕，主要用于参股复地的以及项目，该私募基金的主要管理者来自于复地当年的合作方——荷兰ING房地产基金。
华润置地
2010年1月，华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理推出了两支零售房地产基润国际地产基金一号和华润国际地产基金二号，计划筹资共计8亿美元，该基金将为华润开拓地的商业地产作准备。
中国海外
2010年3月，中海与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。其中，中海及中海发展附属公司共同出资1.2亿美元，工银国际投资管理公司亦出资1.2亿美元，共赢公司出资 1000万美元。
金地集团
2010年4月，金地与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国住宅开发项目。五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲，其管理团队由金地与瑞银共同组成。金地计划三年在国成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金，并力争基金融资额占公司投资总额的20％左右。
五、模式讨论
各类私募房地产投资基金，实际上可以划分为四类：
?金融机构发起的非定向房地产投资基金，例如外资的MSREF摩根士丹利房地产基金和资的中国住宅产
业精瑞基金；
?金融机构发起的定向房地产投资基金，例如ING基金，定向服务于首创；
?地产商和金融机构合作发起的定向房地产投资基金，例如中海与工银国际投资管理公司合作发起的房
地产基金，金地与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金；
?地产商独自发起的定向房地产投资基金，例如复地集团发起的国首只私募房地产基金。
项目类型一类型二类型三类型四
发起人金融机构金融机构地产商和金融机构地产商
就公司而言，定向型的房地产投资基金才具有较大的意义，而在三类定向型房地产基金中——
?金融机构发起的房地产投资基金，由于公司的规模和品牌还不具备足够的影响力，操作的难度较大；
?地产商独自发起的房地产投资基金，由于公司在金融市场上的影响力不足，操作的难度同样较大；?地产商和金融机构合作发起的房地产投资基金，是最具操作性的方案，公司可以借助金融机构在投资者中的影响力，但是该模式下资金的规模中等，且地产商需要投入一定的资金，杠杆作用一般，财务成本亦不低。
目前国内房地产基金发展现状和问题
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
产业投资基金设立流程
产业投资基金设立流程 一、如何设立产业基金 设立基金管理公司，应当具备下列条件，并经中国证监会的批准： 1、有符合《中华人民共和国证券投资基金法》和《中华人民共和国公司法》规定的章程； 2、注册资本不低于一亿元人民币，且必须为实缴货币资本； 3、主要股东具有从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或者其他金融资产管理的较好的经营业绩和良好的社会信誉，最近三年没有违法记录，注册资本不低于三亿元人民币； 4、取得基金从业资格的人员达到法定人数； 4、有符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金管理业务有关的其他设施； 5、有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度； 6、法律、行政法规规定的和经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。 此外，作为基金公司的主要股东也有规定：基金管理公司的主要股东是指出资额占基金管理公司注册资本的比例（以下简称出资比例）最高，且不低于25%的股东。 二、产业投资基金设立程序 第一步： 1、开始准备注册XX股权私募基金（以下简称为基金）。 首先，准备发起基金的人（自然人或者法人）选择独立或者联合朋友共同成为基金的发起人。 然后，发起人在一起选定几个理想的名称作为该基金未来注册成立后的名称，然后选定谁来担任该基金的执行事务合伙人、该基金的投资方向以及该基金首期募集的资金数量（发起人需要准备募集资金总额1%的自有资金），最后确认该 基金成立后的工作地点。 2、上述资料准备完成后，发起人开始成立私募基金的招募筹备组或筹备委员会，落实成员及分工。
3、确定基金募集的对象和投资者群体，即基金将要引入的投资者（有限合伙人）范围。 4、制作相关的文件，包括但不限于：初次联系的邮件、传真内容，或电话联系的内容；基金的管理团队介绍和基金的投资方向；拟定基金名称并制作募集说明书；准备合伙协议。 5、与基金投资群体的的联系和接触，探寻投资者的投资意愿，并对感兴趣者，传送基金募集说明书。 6、开募集说明会，确认参会者的初步认股意向，并加以统计。 7、与有意向的投资者进一步沟通，签署认缴出资确认书，并判断是否达到设立标准（认缴资金额达到预定募集数量的70%以上）。 8、如果达到设立标准，基金招募筹备组或筹备委员会开始向指定地区的工商局进行注册预核名。在预核名时按照有限合伙企业归档，最终该基金在工商营业执照上表述为：XX投资管理中心或XX投资公司（有限合伙）。 9、预核名的同时，如果基金合伙人愿意，可以开始策划与当地政府主管金融的部门进行接触，从而争取当地政府对该基金的设立给予支持（无偿给予基金总额的10%-20%的配套资金）。第二步： 1、预核名通过后，举行第一次基金股东会，确认基金设立和发展的各种必要法律文件。发起设立基金的投资决策委员会。确定基金的投资决策委员章程、人员并确认外聘基金管理公司。 2、基金执行事务合伙人和外聘基金管理公司共同准备该基金在工商注册的所有必要资料（包括：认缴出资确认书、合伙协议、企业设立登记书、委托函、办公地点证明、身份证或 企业营业执照复印件、执行事务合伙人照片等）； 3、资料准备完成后，由执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责向工商部门提交所有注册资料并完成注册； 4、基金投资决策委员会负责人、执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责人与政府主管部门进行实质性接触，向政府提交基金的设立计划和希望政府给予的支持计划。该基金如果能够得到政府的支持，可以让该基金未来在很多业务上得到实质性的帮助。
证券投资基金产品说明书
国泰金龙系列证券投资基金产品讲明书 ＊产品独特优势 1、国泰金龙系列基金的独特优势 ●同业利率转份额，早买早获利 投资金额在认购期内产生的利息以金融同业存款利率 1.89%来计算（远高于一般性银行存款利率），并于认购期结束后自动转为基金份额为投资者所有。 ●买一万送保险，买五万送基金（只针对个人投资者） 认购金额1－5万元（不含5万元），满1万元赠送保额1万元的太平洋“安居综合保险”C款。 认购金额5－10万元（含5万元，不含10万元），赠送认购份额0.2%的金龙债券基金；认购金额10万元以上（含10万元），赠送认购份额0.3%的金龙债券基金。 2、金龙债券基金独特优势 ●本金相对安全、收益稳定、超额回报 ●治理团队稳定，过往业绩优秀 ●设定自制性措施，分担投资者风险基金经理人郑重承诺：
本基金自成立日起半年后（含半年）累计净值跌破面值，则停止计提治理费直至累计净值达到1元。 3、金龙行业精选基金独特优势 ●产品核心技术（投资评价模型）引进了瑞士银行环球资产治 理集团的先进经验 ●引入QFII（合格的境外机构投资者）选股策略，选对行业确 实是选对市场 ＊历史业绩回忆 稳健的基金投资业绩
优秀的债券投资业绩 注：引自证券时报《专刊：基金公司投资债券市场绩效分析》（2003年4月29日），该文以规模20亿以上的基金作为可比样本。 一、金龙系列基金产品概要 ●基金名称：国泰金龙系列证券投资基金 ●基金组成：国泰金龙债券基金 国泰金龙行业精选基金 ●存续期限：不定期
●子基金类型：契约型开放式 ●子单位面值：人民币1.00元 ●基金治理人：国泰基金治理有限公司●基金托管人：上海浦东进展银行 ●子基金费率：
房地产私募股权基金投资案例
房地产私募股权基金及投资案例 一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式 目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。 1、公司型 公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。 目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。 2、以信托为介质依托的契约型 以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。 目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。 3、有限合伙型
我国房地产投资基金学习案例
我国房地产投资基金学习案例 一、房地产投资基金的概念 房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。 二、房地产基金对中国房地产业的作用 1、完善房地产业资本市场 我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为72%，有的房地产企业甚至达到90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足10%来自于股票、债券市场的直接融资。 诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。
地产投资基金合伙协议
地产投资基金（有限合伙） 有限合伙协议 年月 投资管理有限公司 地址： 地址： 邮编：电话：传真：
目录 第一章总则 ..................................... - 2 - 第二章有限合伙企业 ............................. - 3 - 第三章出资 ..................................... - 4 - 第四章普通合伙人及执行事务合伙人 ............... - 6 - 第五章有限合伙人 ............................... - 8 - 第六章合伙人会议和咨询委员会 .................. - 10 - 第七章合伙事务 ................................ - 12 - 第八章投资业务 ................................ - 15 - 第九章资本账户、收益分配和亏损分担 ............ - 16 - 第十章会计及报告 .............................. - 19 - 第十一章后续募集、权益转让及退伙 .............. - 20 - 第十二章解散及清算 ............................ - 23 - 第十三章法律适用、争议解决 .................... - 24 - 第十四章其他 .................................. - 24 - 附件一 ......................................... - 28 - 附件二 ......................................... - 29 -
房地产产业投资基金
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1 祁斌王欧 本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。 一、房地产投资基金简介 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。 在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。 在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。 在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。 二、房地产投资基金发展情况 自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。 在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因 REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。 1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。
私募房地产投资基金专题研究
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
产业投资子基金设立方案最新版
产业投资子基金设立方案 一、基金设立的背景和目标 某某有限公司（以下简称“某某”）拟与某某省产业投资引导基金（以下简称“引导基金”）、某某省优质农业企业及企业家（以下简称“其他合作方”）共同成立“某某产业投资子基金”（以下简称“子基金”），投资某某省优质的大农业概念类公司股权，并经过一段时间培育、整合后，在其符合新三板挂牌/IPO要求，或资本增值后，通过第三方（上市公司）股权转让、控股股东/管理层回购、A股/新三板二级市场减持股票等方式实现退出。 二、子基金基本情况 (一)子基金名称 子基金名称拟定为“某某产业投资子基金”。 (二)子基金组织形式 子基金的组织形式为有限合伙企业。 (三)子基金注册地 子基金注册地为某某省某某市。 (四)子基金规模 子基金由某某、引导基金、某某省优质农业企业及企业家发起设立，总规模某某亿元。 (五)子基金主发起人情况
子基金由某某作为主发起人发起设立。某某出资某某亿元，担任普通合伙人及执行事务合伙人，对合伙企业债务承担无限连带责任。 某某系一家股权投资基金、并购基金管理公司，注册资本某某亿元，主要运用自有资金及设立子基金进行股权投资或与股权相关的债权投资，以及提供投资顾问、投资管理、财务顾问服务。某某年，某某取得中国证券投资基金业协会颁发的“私募投资基金管理人”牌照，编号某某。某某具有健全的股权投资管理、风险控制流程和财务管理制度，规范的项目遴选机制和投资决策机制，能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询、财务顾问等增值服务。 某某能够有效促进资源拓展和匹配，实现业务联动，资源共享，具有丰富的项目储备。同时某某与多家券商、金融机构保持着良好的关系和合作，有数百家上市公司、新三板挂牌公司、标的公司资源，能够有效的促进股权投资基金的资源拓展和匹配。 某某主要投资管理团队人员有某某年以上投资银行工作经验，长期服务于中小型企业，对资本市场运作具有丰富经验。此外，某某与某某行业研究所合作密切，重要项目、重点行业向研究员征求意见，共同尽调；还长期外聘相关各行业的专家作为长期顾问。 (六)子基金管理人情况 子基金将委托某某担任基金管理人，并与其签署《委托管理协议》，除非根据相关约定提前终止，该协议期限与子基金的期限一致。 (七)子基金管理团队情况 某某由某某组成子基金管理团队。管理团队组成人员简历如下： (八)子基金的组织架构
我国房地产投资基金的发展(一)
我国房地产投资基金的发展(一) 我国房地产投资基金的发展 投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 一、美国房地产投资基金的发展
美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。 美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。 开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与 规避 私募股权基金(Private Equity Fund)，简称私募基金( 机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金， 须经 过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式， 为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企 业或项 目。由于房地产企业融资的多样化， 房地产企业参与私募方式融资也日益 频繁起来， 有 些房地产企业不仅利用私募方式进行融资， 还主动发起设立房地产 私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企 业参与私 募基金的情况进行简单介绍， 并提出房地产企业参与私募基金的法律风 险。 房地产企业参与私募基金设立业务简介 房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种： 一是主动做为发起人以普通 合伙人(GP 的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的 开发，这些 企业多见于大型房企， 目前大型房地产企业都参与了其中， 金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份 在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。 目前市场上大部分地产 私募基 金， 都是房地产公司设立并投资于自身的项目。 以智盈投资 2010年募集的 第一只人民 币房地产私募基金 “复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙 制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为 800万元人民币。 2012年11月， 万通地 产引入股权融资的项目为北京万通中心 D 座项目。公司拟与华润深国投信 托有限公司共同 发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业 ( 有 限合伙)的基金，规模为 3.726亿元。其中，万通地产出资 1860万元，作为有限合 伙人加入基金；华润信托发行信 托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入 基金。根据公告，万通地产全资子公司和 华润深国投信托全资子公司持股比例各 为50%。 从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基 金的法律风 险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法 律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。 、私募股权投资基金设立形式的法律风险 目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种， 其中，实 际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形 式的法律风险及优 劣：在 2007年 6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形 式出现之前，国内大多 数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。 公司制私募股权投资基金的优点主要在于： 其设立简单便捷， 且治理结构较为明 确。 但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点： 1、对私募经理人的 激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。 p 日是指向少数的 简单来说， 就是无 私募股权基金作 包括万科、
产业投资(PE)基金管理办法
《产业投资基金管理暂行办法》全文 第一章总则 第一条为深化投融资体制改革，促进产业升级和经济结构调整，规范产业投资基金的设立、运作与监管，保护基金当事人的合法权益，制定本办法。 第二条本办法所称产业投资基金（以下简称产业基金或基金），是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 第三条产业基金实行专业化管理。按投资领域的不同，相应分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。 第四条凡在中国境内从事产业基金业务以及与该业务相关活动的自然人、法人和其它组织，均遵守本办法。 第二章基金的发起与设立 第五条设立产业基金须经国家发展计划委员会核准。 第六条设立产业基金，应当具备下列条件： （一）基金拟投资方向符合国家产业政策； （二）发起人须具备3年以上产业投资或相关业务经验，在提出申请前3年内持续保护良好财务状况，未受到过有关主管机关或者司法机构的重大处罚。 （三）法人作为发起人，除产业基金管理公司和产业基金管理合伙公司外，每个发起人的实收资本不少于2亿元；自然人作为发起人，每个发起人的个人净资产不少于100万元； （四）管理机关规定的其他条件。 第七条申请设立产业基金；发起人应当向管理机关提交下列文件和资料： （一）申请报告； （二）拟投资企业与项目的基本情况； （三）发起人名单及发起设立产业基金协议； （四）经会计师事务所审计的最近三年的财务报告； （五）律师事务所出具的法律意见书； （六）招募说明书、基金公司章程、委托管理协议和委托保管协议； （七）具有管理机关认可的从事相关业务资格的会计师事务所、律师事务所及其他中介机构或人员接受委任的函件； （八）管理机关要求提供的其它文件。
(房地产投资招商)房地产投资基金运作模式
房地产投资基金运作模式 一、地产基金来源 国际房地产基金资金来源: 政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金； 私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金； 美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%； 德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%； 日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。 中国房地产 基金资金来源: 1. 民间私人持有资本； 2. 保险基金和养老基金； 3. 企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司； 4. 外国投资者。 二、房地产投资基金组织体系 房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。
1. 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 2. 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。 在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 3. 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 4. 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。 房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。
投资基金产品说明书
科林兴邦投资基金募集说明书 中国〃北京
重要提示 （仅适合特定的且具有相关投资经验的投资者）本募集说明书仅向依据中华人民共和国有关法律及本募集说明书规定愿意入伙的潜在优先级有限合伙人进行说明。 中融科林基金（北京）投资基金管理有限公司作为基金管理人。本次基金募集的资金用于绵阳科林农林开发有限公司万亩林地林间套种中药材扩建项目。根据我们的专业能力和经验对该项目进行充分的风险评估，该项目优先级有限合伙人的风险可控，未来预期投资收益较高。虽然本基金投资者的投资成本及预期收益，已经通过各项风险控制措施而被保护，但仍有可能由于不确定因素而导致损失，投资者应充分认识风险，谨慎投资。 本资料仅以产品介绍为目的，不构成任何形式的保证、承诺或者对投资者及公司权利义务的约束性法律文件。投资有风险，投资者认购产品时应认真阅读本产品说明书。投资管理人承诺以恪尽职守、诚实信用、勤勉尽责、遵守职业操守和道德规范、为投资者高度负责的原则管理资产。本材料为保密材料，仅呈送给中融科林投资基金私募的特定客户。
第一章基金介绍 一、基金概要 ?基金名称：科林兴邦投资基金 ?基金类型：有限合伙 ?投资项目：四川绵阳科林农林开发有限公司（万亩林地林间套种中药 材扩建项目） ?基金管理人：中融科林（北京）投资基金管理有限公司（以下简称 ?中融科林投资基金公司） ?基金担保人：绵阳市万丰生态农业开发有限公司 ?基金规模：人民币5000万元 ?基金封闭期：（1+1） ?收益分配周期：每半年分红一次 ?募集方式：向特定对象非公开募集 ?基金专户银行：中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行 ?募集对象：具备投资价值分析和风险判断能力的合格个人及 机构投资者 ?投资起点：自然人投资50万起，以10万的整数倍递增 机构投资人200万起，以10万的整数倍递增 ?年化收益率： 基金预期年化收益率12%-15.5%，每半年分红一次。具体预期收益率如下（税后）： 注：表中S代表合伙人所投资金数额
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与规避
房地产企业参与私募股权投资基金设立业务的法律风险与 规避 私募股权基金（Private Equity Fund）,简称私募基金（PE）是指向少数的机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金，简单来说，就是无须经过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式，私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企业参与私募基金的情况进行简单介绍，并提出房地产企业参与私募基金的法律风险。 房地产企业参与私募基金设立业务简介 房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：一是主动做为发起人以普通合伙人（GP的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，目前大型房地产企业都参与了其中，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2010年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金” 为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业（有限合伙）的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金 3.5 亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。 从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基金的法律风险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有 限合伙形式，下面法律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的 一、私募股权投资基金设立形式的法律风险目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种，其中，实际操作的私募基金来看，是以有限合
合伙型私募股权基金资本招募说明书
基金名称 资本招募说明书 发起人机构名称： 法定代表人： 办公地址： 联系电话： 传真： 邮政编码： 编制日期： 重要提示 本《资本招募说明书》适用于本基金的此次募集工作。 本基金以非公开发行方式向特定的具有资金实力的潜在投资者募集资金。本《资本招募说明书》不构成任何形式的要约或要约邀请，普通合伙人有权独立决定接受或不接受投资者所认缴的对基金的出资。投资者取得的本基金权益并无可公开交易的市场，其应为投资目的而认缴出资，而不得再销售或分销该等权益。除非符合法律规定及基金的《有限合伙协议》（以下简称《有限合伙协议》）的约定, 认缴人取得的基金权益不得转让。 本基金的管理人（管理人名称）已经依法设立。 本基金的管理人保证本《资本招募说明书》的内容真实、准确、完整。管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用本基金的资产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。 目前我国资本市场、市场主体及市场规则不够成熟，有关产业投资基金的相关法规和政策尚未公布，特提醒投资者对此予以关注。 投资有风险，投资者投资于本基金前应认真阅读本《资本招募说明书》。 基金备案管理部门对本基金和/或管理人的备案，不表明其对基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金不存在风险。 1?释义
在本《资本招募说明书》中，除非上下文另有明确说明，下列词语分别具有本 条所指含义: 1.1 “基金”、“本基金”，指基金名称，系拟根据《中华人民共和国合伙企业法》在中国境内注册的有限合伙形式的股权投资企业。 1.2 “《有限合伙协议》”，指本基金之普通合伙人及有限合伙人为组建本基 金所签署的有限合伙协议，包括其所做的修订、补充或重述。 1.3 “《合伙企业法》”，指《中华人民共和国合伙企业法》，由中华人民共 和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日修订通过，自2007年6月1日起施行。 1.4“发起人”、“管理人”，指管理人名称。 1.5 “管理团队”、“高级管理人员”，指管理人的管理团队、高级管理人员。 1.6 “托管机构”，指本基金委托的对基金账户内的现金实施保管的机构。 1.7 “普通合伙人”，指普通合伙人名称。 1.8 “有限合伙人”，指认缴出资或受让有限合伙权益而被接纳为本基金有限合伙人的投资人。 1.9 “存续期限”，指本基金的存续期限。 1.10 “认缴出资额”，指合伙人承诺的向本基金缴付，并为普通合伙人所接受的现金金额。 1.11 “实缴出资额”，指合伙人履行其出资承诺，实际向基金缴付的出资金额。 1.12 “实缴出资比例”，指上下文提及的某一类或某几类合伙人中、任何一个合伙人的实缴出资额占该等合伙人实缴出资额之和的比例。 1.13“预期基本收益”，指对于每一合伙人而言，基于该合伙人实缴出资额，自每一笔出资实际缴付之日起至相应金额被该合伙人收回之日止，为该合伙人提供—％的年化收益率的金额。 1.14 “管理费”，指作为管理人向本基金提供投资管理和行政事务服务的对家而由本基金支付给管理人或其指定的履行管理职责的其关联方的报酬。
最新房地产基金行业深度研究报告
房地产基金行业深度研究报告
本报告将深入研究房地产基金行业。我们尝试测算中国房地产基金行业的市场规模，指出两大核心能力是房地产基金公司在中国可以独立存在的理由，也是行业中优秀公司的核心竞争力。 房地产基金公司是什么？ 房地产基金公司，是提供不动产相关的资产管理服务的企业。房地产基金行业是资产管理行业的子行业，却也是和房地产行业紧密相关的一个产业。房地产基金公司业务包括协助投资人配置持有物业资产证券化份额、对接房地产开发企业的债权融资和股权融资需要等。 表1：全球范围，房地产基金的新增融资排名 2016年排名2015年排名公司总部 1 1 黑石集团纽约 2 3 孤星基金达拉斯 3 5 布鲁克菲尔德资产管理公 司 多伦多 4 4 普洛斯新加坡 5 2 喜达屋资本格林威治 6 6 铁狮门纽约 7 8 凯雷集团华盛顿特区 8 10 橡树资本管理有限公司洛杉矶 9 15 韦斯特布鲁克合伙纽约 10 12 Rockpoint集团达拉斯 11 13 KSL资本丹佛 12 11 锐盛投资纽约 13 23 Angelo Gordon公司纽约 14 14 领盛投资芝加哥 15 9 福特雷斯投资集团纽约 房地产基金公司的收入来源，主要是和资产管理规模（AUM）挂钩的管理费收入，和公司资产管理规模及业绩表现挂钩的超额业绩提成。如果轻资产的管理平台同时叠加了投资商身份（例如凯德，普洛斯等），则除了管理费、超额业绩提成之外，还有投资收益。 我国房地产基金行业发展前景十分广阔 我国的房地产基金行业才刚刚起步 我国的房地产基金行业起步晚，发展慢。房价的持续上涨使有开发和运营经验的团队大多投身于“自营”（即房地产开发）业务，不动产领域资产管理业务（即房地产基金）十分羸弱。而固定收益市场存在刚性兑付，房地产开发领域存在鸡犬升天的现象，也使得专业的风险评估定价能力暂时无用武之地，房地产基金行业无法得到独立发展。 尽管如此，我国还是涌现出一批房地产基金管理公司，其中有长期独立发展的企业，有作为开发商子公司的企业，还有作为专业化金融机构（例如券商）子公司的企业。