房地产开发成本明细整理
房地产开发成本明细
目标成本管理实施细则
1. 目地房地产开发成本明细
提高集团成本管理水平，建立先进合理地目标成本管理体系.
2. 范围房地产开发成本明细
本实施细则适用于集团所属各地产公司.为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范.
3. 职责房地产开发成本明细
3.1 集团xx部门负责本实施细则地制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜.
3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施.
4. 方法与过程控制房地产开发成本明细
4.1 目标成本释义
4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司地经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定地，经过努力所要实现地成本指标.应体现集团“以经济合理性最大地成本提升产品地竞争力，并形成行业成本优势”地成本管理宗旨.
4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》. 房地产开发成本明细
4.1.3 《目标成本测算表》是反应工程地总目标成本和分工程标成本地金额.建设工程地总目标成本是建设工程成本地控制线，由各分
工程标成本组成.各分工程标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标.
4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各工程费用地责任部门及其主要职责地说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意地已完工程地失败教训.
4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本工程地动态变化情况，分.
析原因，提出成本控制建议
4.2 目标成本管理原则房地产开发成本明细
4.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润地实现.
4.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本地权威性.
4.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设工程地每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本.
4.2.4动态管理原则：建设工程地动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设工程总成本在目标成本控制范围内. 房地产开发成本明细
4.3 目标成本科目地分类：房地产开发成本明细
4.4 目标成本文件制订地步骤及时间要求
4.4.1 工程定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究
报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定地工程定位，完成“工程定位阶段地全成本测算”.确定各项费用地计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用地负责部门交底达成一致，作为各部门地工作目标.主体建安费以设计部编制地《建设工程综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段地成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段地成本控制建议》，以此指导实施方案地造价控制.
4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《工程成本测算表》进行细化和修订.根据各相关部门地工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正.建安费地控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备地目标成本分析.结合设计院地承诺明确各产品类型地限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段地成本控制．
建议》，作为《设计任务指导书》地一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制地依据.
4.4.3施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终地目标成本.并按已完工程地经验和“责任成本体系”地要求，编制正式地《目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中地成本费用使用与管理.
4.4.4 各阶段地成本测算地相关资料（成本测算表、目标成本控制
指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件.
4.5 目标成本测算表地编制
4.5.1 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体
现量价分离地原则.
4.5.2 目标成本地制订以工程地规划指标、建造标准以及各部门共同确定地销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细地产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书.
4.5.3 成本测算表中各成本工程地工程量，应根据已竣工地相似工程地结算分析得出地关联系数，由工程规划地基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积.施工图预算完成后《成本测算表》中地工
程量，应是按图实际计算地结果.
4.5.4 成本测算表中地单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程地单价，需注明参考数据地来源和依据.
4.5.5 产品定位和目标成本测算是一个互动地决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求地性价比最大化”.在本过程中可使用价值功能分析法得到最优地方案.
4.5.6 施工图预算完成后《目标成本测算表》中地材料设备，对其品质应有准确地描述，且应与楼盘地定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳.
4.5.7投资分析和实施方案阶段地成本测算地量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程地经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据.
4.5.8 各阶段地成本测算应有明显地可对比性，即后阶段地测算与原测算不一致地地方应有充分地依据和说明，原则上偏差不应太大. 4.6 《目标成本控制责任书》地编制
4.6.1 目标成本控制责任书是目标成本管理地指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成工程经营指导书内容.
4.6.2 目标成本控制责任书地制定，应按照《集团责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段地控制内容、控制原则、责任部门等.
4.6.3 《目标成本控制责任书》应包含以下内容：①工程简况：总规划指标，分期规划指标，工程简况，入伙时间.②地价成本控制：
目标、责任部门、控制手段和要点.③开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点.④主体建安、社区管网、配
套设施费地控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免地已完工程地失败教训总结；还应包括材料地供应方式及供应商地选择要点.⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用地控制：目标、责任
部门、控制要点.⑥开发间接费地控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等地控制.（各成本工程地具体控制指标详责任成本管理体系指引）
4.6.4 营销费地控制包括开发间接费中地“营销设施建造费”和期
间费用中地“销售费用”.“营销设施建造费”额度地确定及实施过程，均需要设计、营销部门地密切配合，兼顾效果与成本地平衡；特．别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用地销售收回率作为成本控制地考核指标之一.“销售费用”应结合推盘计划，于工程定位完成后制定投放时间和费用额度计划.
4.6.5 《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、工程经理部、工程发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行.
4.7 目标成本地执行
4.7.1 在工程实施过程中，应及时反映工程成本地动态情况，由成本管理部每月出一份《工程动态成本月评估》，包括各成本工程地变化情况表，并说明原因，提出成本控制地建议.
4.7.2 《工程动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“工程动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》地部分内容，在完成后地三个日内报集团财务部成本审算中心.（可在成本管理软件中完成）
4.7.3 成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各工程地待发生成本进行评估，在软件中生成“工程动态成本信息表”.
4.7.4 如在月内出现影响成本50万元以上地重大事项，变化发生
地责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报.
4.7.5 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同地合同造价与目标造价地对比简况；反映营销广告合同、园林环境合同地额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件.
4.7.6 工程结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核地依据之一.
4.7.6 工程工程结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本工程地造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”地格式要求，录入数据库或整理成标准格式地Excel数据表作为新工程测算、结算初步审核地依据.
4.7.7 工程结算完成后，应分析工程地主要材料用量，为相似工程地限额设计提供经验数据.
4.8 目标成本地修订
4.8.1 施工图确定后地测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订.一般改变作为正常地成本动态变化在《工程动态成本月评估》中反映即可.
工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对4.8.1 ％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理2利润影响达.批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案
房地产开发费用一览表
1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费
2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程
房地产开发各项税费
一、土地批租、拆迁、征地 二、前期费用
三、建设阶段费用
四、后期费用 五、税
个税扣除标准： 市地税局市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》销售额的1‰六、房地产交易税费
增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
房地产开发过程中的各项税费
房地产开发过程中的各项税费 一、取得开发土地使用权的相关税费 1.地价款（土地出让金） 2.资金占用费 3.滞纳金 4.土地使用费 5.外商投资企业土地使用费 6.防洪工程建设维护管理费 7.土地闲置费 8.土地权属调查、地籍测绘费 9.城镇土地使用税 10.地价评估费 11.出让土地预定金 12.征地管理费 13.土地补偿费 14.青苗及树木补偿费 15.地上物补偿费 16.劳动力安置费 17.超转人员安置费 18.新菜田开发建设资金 19.耕地占用税 二、拆迁安置阶段的相关税费 1.房屋拆迁补偿费 2.搬家补助费 3.提前搬家奖励费 4.临时安置补助费（周转费） 5.清理费 6.停产停业综合补助费 7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8.一次性异地安置补偿费 9.房屋拆迁管理费 10.房屋拆迁服务费 三、立项和可行性研究阶段的相关税费 1.可行性研究费 2.建设工程规划许可证执照费 四、规划设计和市政配套的相关税费 1.工程勘察（测量）费 2.工程设计费 3.建设工程规划许可证执照费 4.竣工档案保证金 5.临时用地费 6.临时建设工程费 7.建设工程勘察招标管理费 8.勘察设计监督管理费 9.古建园林工程设计费 五、项目开工建设竣工阶段的相关税费 1.三通一平费 2.自来水厂建设费 3.污水处理厂建设费 4.供热厂建设费 5.煤气厂建设费 6.地下水资源养蓄资金 7.地下热水资源费 8.市政、公用设施建设费（大市证费） 9.开发管理费 10.城建综合开发项目管理费 11.建筑行业管理费 12.绿化建设费 13.公园建设费
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工配套设施费开发间接费 程费 A 、政府地价及市政 A 、勘察设计费：（ 1） A 、基础造价：包括土 A 、室内水电管线设 A 、室外给排水系统 A 、绿化建设 A 、在开发小区 A 、工程管理费：（ 1）支付给配套费：支付的土地勘测丈量费：包括初石方、桩基、护璧（坡）备费：（ 1）室内给费：（ 1）室外给排水费：包括公共内发生的不会聘请的项目或工程监理单位 出让金、土地开发勘、详勘等。主要有工程费、基础处理费、排水系统费（自来系统费：主要包括小绿化、组团宅产生经营收入的费用（ 2）预结算编审费：费、向政府交纳的大水文、地质、文物和桩基咨询及检测费。水 /排水 /直饮水。区内给水管道、检查间绿化、一楼的配套设施支支付给造价咨询公司的预结 市政配套费、交纳的地基勘察费、沉降观（ 2）室内采暖系统井、水泵房设备及外私家花园、小出算编制、审核费用。（ 3）行政契税、土地使用费、测费、日照测试费、费（ 3）室内燃气系接的消火栓等费用。区周边绿化支管理费：直接从事项目开发部耕地占用税、土地变拔地钉桩验线费、复统费（ 4）室内电气（ 2）雨污水系统费出。门的人员工资、奖金、补贴等更用途和超面积补线费、定线费、施工工程费：包括楼栋用。人工费以及直接从事开发部交的地价放线费、建筑面积丈及单元配电箱、电门的行政费（ 4）施工合同外量费等（ 2）规划设表箱、户配电箱、奖金：赶工奖、进度奖（ 5） 计费，规划费：方案管线敷设、灯具、工程质量监督费：建设主管部 招标费、规划设计模开关插座、含弱电门的质监费（ 6）安全监督费： 型制作费、方案评审工程管、盒预埋。建设主管部门的安监费（ 7） 费、效果图设计费、工程保险费 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（ 3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 B 、合作款项：补偿 B 、报批报建增容费； B 、结构及粗装修造 B 、室内设备及安装 B 、室外采暖系统费： B 、建筑小品：B、在开发小区 B 、营销设施建造费：（ 1）广合作方的地价、合作（ 1）报批报建费：价：主要包括砼框架费：（ 1）通风空调主要包括管道系统、雕塑、水景、内发生的根据告设施及发布费：车站广告、项目建房转入分配包括安检费、质检（含独立桩基和条基系统：包括空调设热交换站、锅炉房费环廊、假山等法规或经营惯路牌广告（ 2）销售环境改造合作方的房屋成本费、标底编制费、交等减基础）、砌体、找备及安装费用、空用。例经营收入归费：会所、推出销售楼盘（含及相应的税金易中心手续费、人防平及抹灰、防水、垂调管道、通风系统于经营者或业示范单位）周围等销售区域销报建费、消防配套设直运输、脚手架、超费用。（ 2）电梯安委会的可经营售期间的现场设计、工程装饰
房地产开发企业应该缴纳的税费
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
(房地产项目管理)房地产项目开发费用明细大全
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
房地产开发各环节税收政策汇集
房地产开发各环节税收政策汇集 发布时间：2011年05月03日信息来源：省地税局供稿：苏州工业园区地税局字体：【大中小】访问次数：280 本文纳税人为房地产开发企业。 一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合
同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、
房地产开发成本明细(最全面)
房地产开发成本明细（最全面） 房地产开发成本明细 一、土地费用 1. 政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2. 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二、前期工程费 （一）勘察设计费 1. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积 丈量费等 2. 规划设计费
(1) 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 (2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 (3) 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 3. 建筑研究用房材料及施工费 (二)报建费 1. 报批报建费 （1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集
资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等 2. 增容费：水、电、煤气增容费 3. 三通一平费 1）临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用 （2）临时用电:施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 （3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 （4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
房地产开发成本项目清单
房地产开发成本 一、土地征用及拆迁补偿费 1、土地款 2、大配套费 3、土地出让金 4、土地契税 5、土地交易费（拍卖手续费） 6、办理土地证费 二、前期工程费 1、三通一平 （1）临电工程费 ①红线外 ②红线内 （2）临水工程费 ①红线外 ②红线内 （3）临路工程费 （4）填土及平整场地费 （5）临时设施 2、规划管理费 3、规划设计费 （1）咨询费
（2）方案设计费 4、施工图设计费 （1）方案设计费 （2）施工图设计费 5、环境方案设计费 （1）方案设计费 （2）环境施工图设计费 6、综合管网设计费 7、人防费 8、招投标费 （1）招标监督服务费 （2）代理费 9、墙改费（新型建筑材料专项基金） 10、地名费 11、施工图审查费 12、勘察放线费 （1）地质勘察费 （2）测绘费 （3）地基测量费 （4）人防物探费 13、产权登记费 14、销售许可证及面积测量费 15、房屋交易手续 16、分户土地登记费
17、地籍地形图、核地 18、合同审查费 19、水泥专项基金 20、环境影响评估费 21、避雷检测费 22、新建房屋白蚁防治费 三、建安工程费 1、地基处理 （1）桩基础工程费（2）桩检测费用 2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯 （3）消防 （4）排气通风 3、工程预算编制费 4、土建监理费 5、沉降观测 6、质量监督费 7、人防设施 （1）人防监理费
（2）人防设施费 8、变更及签证 9、示范小区奖 10、成品房装修 11、其他（外装费用） 四、基础设施费 1、供电 （1）工程费 （2）小区管网 2、供水 （1）自来水工程费（2）水表费 3、燃气 4、通讯线路安装费 5、电视 （1）电视线路安装费（2）电视外网工程费 6、智能化 7、区内路灯 8、环卫 9、邮政 10、环境工程 （1）绿化 （2）道路
房地产开发税费
房地产开发税费
一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。 案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使 用税税率为8元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*8*2/12=37333.33*2元。 2、印花税(土地出让或转让合同)：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前山东省规定的出让土地契税税率为4%，其他3%。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1、印花税(设计合同)：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2、印花税(建安合同)：建筑安装工程承包合同，包括建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税(借款合同)：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1、营业税(销售不动产)：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税(预征)：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。 济地税函[2010]272号--转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知 (2011-02-15 09:18:12)转载▼ 转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表 1. 开发成本（项目核算一一***）房屋开发成本 ――---土地征用及拆迁补偿费 ――---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ――---建筑安装工程费 --- - 开发间接费 ――配套设施开发成本（同上） 2. 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）――工资福利 --- 办公费 ――业务招待费 ——差旅费燃烧器油泵 ――通讯费 ——交通费 ――折旧费 ――职工教育经费 ――汽车费 ——水电费 ――低值易耗品摊销 ――税费 ――广告宣传费 ――其他费用 燃烧器油泵房地产开发费用明细 1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费 1.4拆迁补偿费 1.5拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵 2.1七通一平费 2.1.1临时施工道路费
2.1.2临时施工用水接入费 2.1.3临时施工污水管接入费 2.1.4临时施工用电接入费 2.1.5临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6临时施工办公电话接入费 2.1.7临时施工办公网络接入费 2.1.8场地平整 2.2临时设施 2.2.1临时办公室费 2.2.2临时厕所费 2.2.3施工场地围墙及门卫室费 2.2.4临时场地占用费 2.2.5临时借用空地租费 2.2.6其他费ZYB燃烧器泵 2.3可行性研究 2.4设计费 2.4.1规划（方案）设计费 2.4.2管线设计费 2.4.3施工图设计费 2.4.4幕墙专项设计费 2.4.5装饰专项设计费 2.4.6智能化专项设计费 2.4.7景观专项设计费 2.4.8其他专项设计费 2.4.9规划设计模型制作费 2.4.10制图、晒图费 2.4.11方案评审费 2.5行政规费及规划报建 2.5.1项目报建费燃烧机重油泵 2.5.2施工许可证费 2.5.3规划管理费 2.5.4拆迁管理费 2.5.5审图费 2.5.6价格评估费 2.5.7渣土费 2.5.8施工噪音管理费 2.5.9散装水泥费 2.5.10工程质量监督费 2.5.11工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12安全监督费
房地产开发成本明细汇总
一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用 1.政府地价及市政配套费 支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 2.合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3.红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4.拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补 偿费等。点我：送工程实用干货。 ▌二、开发前期准备费（前期工程费） 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 5.勘察设计费 (1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 (2) 规划设计费： 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 (3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费 6.报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配 套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划 管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
房地产开发各环节税收计算
开工.凯宾上院开发各环节税收 一、取得土地环节 1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收 2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。 2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。 3．契税 1）国有土地使用权A地块出让： 24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元 2）拆迁补偿、安置费： 110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00 3）城市建设配套费: (71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元 二、设计施工环节 1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。 1）甲供材料:购销金额×0.03% 2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元 3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元 4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元 …… 2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）： 1）营销中心装修合同；×0.03%= 2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元
3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元 4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元 建筑施工合同土石方工程(二期) 5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库） 99,000,000×0.03%=2,970.00元 6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万) (100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元 7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率 …… 3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同 借款金额×0.05% 4 .财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同: 按收取的保险费收入金额×0.1% 三、房产销售环节 1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.00 1)营业税=预售收入×5%: 445,650,000.00×5%=22,282,500.00 2)城建税附加=营业税×5%: 22,282,500.00×5%=1,114,125.00 3)教育费附加=营业税×3%: 22,282,500.00×3%=668,475.00 4)地方教育费附加=营业税×2%: 22,282,500.00×2%=445,650.00 2．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
房地产开发企业税种税率表
房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大， 税负也相对较高。房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下： 1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。 房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。 2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。 3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。 4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。 6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税。
房地产开发成本明细科目一览表表格格式.docx
"开发成本 "明细科目一览表 科目代码科目名称备注4301开发成本 土地获得价款为取得土地开发使用权而发生的各项费用 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用土地出让金 途和超面积补交的地价 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿土地征用及拆 净支出，安置及拆迁补 迁补偿费 偿，农作物补偿费等 土地征用 费 耕地占用 费 安置养老 费 拆迁补偿 费 土地补偿 费 其他 合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本
和税金 中介费 预提 其他含契税、初始登记费等 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水 文地质勘察、测绘、规 前期工程费 划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平” 等前期费用 勘察设计费 勘察及丈量 费 规划设计费含景观设计 竞标设计补 偿费 三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 4场地平整 临时设施费 可行性研究费 可行性研究
编制费 市场调查费 项目建设咨询费 其他 人防费 大市政配套费预提 其他 招标代理及管理费 配套方案征询费 测绘费 工程保险费 环境评估费 竣工档案编制费 日照分析 审图费
晒图费 其他 基础设施费建筑物外红线内 室外给排水系 统 上水配套费 雨污水 直饮水 热水 其他 室外电气系统 供电配套工 程费 其他 室外燃气系统 燃气配套费 其他 通讯系统电话、宽带、有线电视等 环卫设施 采暖系统 预提 其他
项目开发过程中发生的主体内列入预算的各建筑安装工程费项费用 建筑结构工程 基础工程 主体结构工 程 门窗工程 公共部位精 装修 室内精装修 主体内的样板间的设计、装修以及家具等费样板房用 设备及设备安 装工程 室内水暖气 电管线设备 室内设备及 空调、电梯、高低压配电等 安装 消防系统 智能化系统保安、电信、卫星电视等 室外总体工程 道路系统小区道路、围墙、门卫、标识等
房地产项目开发程序及税费缴纳
房地产开发程序及相关税费 房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。 一、房地产开发公司的设立 （一）、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备2 、申请资质等级审批3 、申请办理企业名称预先核准4 、办理工商注册登记5 、办理税务登记 （二）、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书2 、办理企业名称登记3 、送审合资或合作合同、章程 4 、申领外商投资企业批准证书 5 、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费2 、企业法人变更登记费3 、企业法人年度检验费4 、补、换、领证照费 二、房地产开发项目的立项和可行性研究 1、选定项目，签定合作意向书2 、初步确定开发方案3 、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5 、编制项目可行性研究报告6 、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费2 、建设工程规划许可证执照费 三、房地产开发项目的规划设计和市政配套 （一）、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点2 、申报规划设计条件3 、委托作出规划设计方案4 、办理人防审核5 、办理消防审核6 、审定规划设计方案7 、住宅设计方案的专家组审查8 、落实环保“三废”治理方案9 、委托环境影响评价并报批10 、建设工 程勘察招、投标11 、委托地质勘探12 、委托初步设计13 、申报、审定初步设计（二）、房地产开发项目的市政配套
1、征求主管部门审查意见2 、落实市政公用设施配套方案3 、报审市政配套方案4 、市政各管理部门提出市政配套意见5 、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费2 、工程设计费3 、建设工程规划许可证执照费4 、竣工档案保证金 5、临时用地费6 、临时建设工程费7 、建设工程勘察招标管理费8 、勘察设计监督管理费9 、古建园林工程设计费 四、房地产开发项目土地使用权的取得 一）、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证2 、办理建设用地委托钉桩3 、办理国有土地使用权出让申请4 、主管部门实地勘察5 、土地估价报告的预审6 、委托地价评估7 、办理核定地价手续8 、办理土地出让审批9 、签订国有土地使用权出让合同10 、领取临时国有土地使用证11 、领取正式国有土地使用证12 、国有土地使用权出让金的返还 （二）、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请2 、主管部门现场勘察3 、划拨用地申请的审核、报批4 、取得划拨用地批准 三）、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请2 、到拟征地所在区（县）房地局立案3 、签订征地协议4 、签订补偿安置协议5 、确定劳动力安置方案6 、区（县）房地局审核各项协议7 、市政府下文征地8 、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9 、办理批地文件、批地图 10 、办理冻结户口11 、调查户口核实劳动力12 、办理农转工工作13 、办理农转居工作14 、办理超转人员安置工作15 、地上物作价补偿工作16 、征地结案 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金）2 、资金占用费3 、滞纳金4 、土地使用费5 、外商投资企业土地使用费6 、防洪工程建设维护管理费7 、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9 、城镇土地使用税10 、地价评估费11 、出让土地预订金12 、征地管理费13 、土地补偿费14 、青苗及树木补偿费15 、地上物补偿费16、劳动力安置费17 、超转人员安置费18 、新菜田开发建设基金19 、耕地占用税 五、房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发税费明细表
房地产开发税费目录
1、土地出让金和 2、双重配套费外， 3、蓝图审查费、 4、防雷检验费、 5、防震检测费、 6、绿化费、 7、墙改费、 8、施工放线费、 9、规划设计费、10、人防费、11、文物勘探费、12、施工合同鉴证费、13、预算审核费、14、工程造价咨询审核费、15、质量监督费、16、土壤氡气检测费、17、室内空气检测费、18、政府价格调整基金、19、劳务咨询费、20、职工培训费、21、安全施工措施费、22、散装水泥推广费、23、预售许可证服务费、24、房屋面积界定费、25、房价查服务费、26、管线综合竣工图设计费、27、电力委托费 征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计，这些税负成本约占到房价的15%。 建筑规划、设计、勘察 景观设计 竖向、景观施工、绿化施工 三通一平及配套系统 建安工程费 监理 会所装修 市政配套设施及各种规费 不可预测费 管理费 策划、包装、广告 财务费用 总成本 销售面积 销售面积单位成本 建安成本 智能化 基础设施配套费 价格调节基金 招投标管理费 房屋确权费交易费 房屋确权费 河道维护费 水源建设费 水资源费 房屋拆迁管理费 散装水泥发展基金 热源集资费 人防结建费 天然气铺装 自来水增容费 新型材料费 定额编制费 测量费 劳保统筹 质监管理费
施工图审查费招投标交易费土地出让金 土地评估费 土地测量费 土地征地费 土地证费 环卫清洁费 放线费 办预售许可证费拆迁服务费 电话 宽带网 有线电视 天然气配套 税目 营业税 城市维护建设税教育费附加 地方教育费附加印花税 土地使用税 房产税 契税 所得税
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费
房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有： （一）营业税 1．应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： （1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 （2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 A.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 B.销售其他土地附着物 a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 f.不动产租赁，不按本税目征税。 2.涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 (1)销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： A.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 B.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 C.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； c.按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 (2)其他具体规定如下： A.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。