综合体项目可研报告

目录

第一章总论 (1)

1.1项目名称 (1)

1.2项目实施单位 (1)

1.3项目建设的主要内容 (1)

1.4建设地址及期限 (1)

1.5投资情况和资金来源 (2)

1.6申请专项资金的数额 (2)

1.7项目建设条件落实情况 (2)

1.8项目的经济效益和社会效益 (2)

第二章项目单位基本情况 (4)

第三章项目的必要性与可行性 (5)

3.1项目背景 (5)

3.2项目的必要性与可行性 (6)

第四章项目建设方案 (9)

4.1建设的内容及规模 (9)

4.2项目设计方案 (9)

4.3项目建设地点 (11)

4.4建设工期和建设管理 (11)

第五章项目建设条件落实情况 (14)

第六章项目投资情况和资金来源 (15)

6.1投资估算编制依据及说明 (15)

6.2投资估算 (16)

6.3资金筹措 (17)

第七章经济效益和社会效益分析 (19)

7.1财务评价依据和范围 (19)

7.2财务评价基础数据 (19)

7.3财务测算 (20)

7.4经济效益分析 (22)

7.5社会效益分析 (25)

第一章总论

1.1 项目名称

****综合体项目

1.2 项目实施单位

本项目由有限责任公司申报，由********负责实施。

1.3 项目建设的主要内容

本项目为充分发挥****区位优势，建成集总部经济办公大楼、人才公寓、大数据中心、****海关、金融服务、文化广场、商业配套、工人文化宫、地下停车场等多功能于一体的****综合体，总建筑面积15万平方米。其中：总部经济办公大楼3万平方米，人才公寓8000平方米，大数据中心、****海关、金融服务中心5万平方米，高新文化广场、商业配套、工人文化宫5万平方米，道路、绿化、地下停车场等基础设施12000平方米。

1.4 建设地址及期限

本项目建设地点：********入园口

本项目建设期4年，即2019年1月至2022年12月

1.5 投资情况和资金来源

本项目总投资10亿元，其中：建设投资82731.50万元，流动资金15000万元，建设期利息2268.51万元。

资金来源：本项目申请政府投资7亿元，申请银行贷款3亿元。其中：申请2019年陕南专项资金扶持3000万元。

1.6 申请专项资金的数额

经估算，本项目总投资10亿元，申请2019年陕南专项资金扶持3000万元。

1.7 项目建设条件落实情况

项目已完成可研、立项、规划选址、用地预审等前期手续的办理，银行贷款及自筹资金已落实到位，并开工建设。已完成投资20万元。

1.8 项目的经济效益和社会效益

年平均营业收入12000万元，年平均总成本费用为7169.87万元，年平均营业税金及附加为648万元，年平均利润总额48301.3万元，年平均上缴所得税为1045.53万元，年平均增值税481.13万元，年平均净利润为4182.13万元。

总投资收益率为4.18%，全部投资财务内部收益率分别为19.73%（所得税前）和16.07%（所得税后），均高于本项目设定的税前7%和税后9%的基准值，全部投资财务净现值分别为16758.59万元（所

得税前）和8157.64万元（所得税后）。全部投资回收期为税前7.57年，税后8.05年（含建设期4年）。

本项目建设符合国家和地方相关产业政策和行业发展规划的要求，对营造****高端商业环境有重要的意义，将产学研合作、人才培育、项目研发、科技金融、专利申报、成果转化服务等资源优势叠加，增强了产业集聚度，放大了企业的品牌优势，用商业综合体的思维和手段改造提升****产业,推动双方实现互利合作共赢。

第二章项目单位基本情况

本项目由****公司申报，由************负责实施。

第三章项目的必要性与可行性

3.1 项目背景

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体当人口聚集、用地紧张到-定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样-种综合物业。一个城市本身就是一个综合体,没有在一种很自然的状态下,将办公、商业、居住、餐饮等城市功能复合在一个城市中的区域,这样就更符合现代都市人快节奏的生活，人们可以在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，这也就是城市综合体产生的背景。从规划上讲,将住宅、办公、酒店和购物中心融为一体，高效化、节约化地利用了日益稀缺的土地资源。同时，因为各功能建筑融为一体，互相依托，可以有效化解城市交通的拥堵。

****建设综合体是出于土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域。近几年，****发展速度迅猛，重点工程快速推进，片区开发也在加快进行，土地空间已基本饱和，城市功能配套的承载能力也面临着新的挑战。在这样的条件下，如何才能打破硬件瓶颈，为创业创新、企业发展提供更充足的空间成为目前急需解决的问题。随着我国经济发展进入新常态，产业发展农民增收都面临一定的下行压力，传统工业园区发展模式固化，在土地、科技、服务、管理等方面面临瓶颈，新业态新模式发展受到制约，转型

升级遇到较大压力，迫切需要寻求推进高科技产业发展的新抓手，打造三产融合的新平台，启动新旧动能转换的新引擎，充分释放生产力和生产关系的创新活力。建设****综合体顺应了现代高新技术产业发展趋势和历史性变化，反映了****内部和外部的客观要求。

3.2 项目的必要性与可行性

3.2.1 是****发展的需要

****综合体在城市化进程中起着承上启下的作用，对加快****产业升级换代、扩大居民消费需求、增加就业岗位，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张发挥着重要作用，对区域经济再造、产业结构优化升级、城市资源的合理配置也有着深远影响。从我市经济社会发展的现实需要看，集约利用土地、提升城市规划管理水平、发展现代服务业、改善居民生活品质等，都对****加快进入城市综合体时代提出了迫切要求。经过十几年的积累蓄势，****已展现出磅礴气势和迷人魅力，一座现代化的产业开发区和新城正在迅速崛起。无论是从经济总量、产业规模还是入驻企业数量来看，****都已具备建设城市综合体的基础和条件。

3.2.2 是提升****营商环境，形成品牌效应的需要

建设高新技术产业开发区，是中国经济和科技体制改革的重要成果，是符合中国国情的发展高新技术产普的有效途径。现阶段要进一步依靠体制创新和科技创新，强化功能建设，营造吸引优秀科技人员和经营管理者创新创业的良好环境，成为科技创新和产业化发展重要

基地，本项目注重发展良好的创业和产业环境，建设创新体系和整体功能齐备的综合体，注重自主创新和发展能力，在招商引资、对外销售时，注重筛选，多引进叫得响、实力强、潜力大的研发企业和企业总部，力争形成品牌效应和带动效应，在区域经济发展中发挥辐射和带动作用。

本项目的建设，按照建设现代化新城区的要求，高起点规划、高水平建设，可以最大程度的提升****营商环境。

3.2.3 是加快产业转型升级，完善创新体系的需要

高新技术是国民经济的先导性、战略性产业，是衡量一个区域发展潜力与核心竞争力的决定性因素。目前国家对信息产业、新能源、节能环保、新材料、新医药、生物育种以及电动汽车的发展给予高度重视和支持，将其作为促进产业结构转型升级、转变我国经济发展方式、实现科学可持续发展的重要途径。近年来，****高新技术产业得到快速发展，在国民经济中的地位不断提高，网络经济、孵化器经济、生物医药、新能源等优势产业迅速扩大，高新技术产业对全区经济结构调整的推动作用日益显现，已基本具备向高新技术产业强区转变的物质基础。

加快产业转型升级是****实现又好又快发展的唯一出路，本项目的建设，将推进****建设和完善科技成果转化、科技投融资、产业发展、科技企业孵化，引导各类创新要素集聚，积极推动****与高校和科研机构共建产业技术研发平台、产业创新联盟，进一步提高产学研合作层次和水平，促进重大项目和创新资源在****进行高效配置和综

合集成，是加快产业转型升级，完善创新体系的需要。

3.2.4 是****发展外向型经济的需要

本项目建设****海关大厦，是****外向型经济发展的重要举措，其正式设立有助于完善****区域服务功能，优化区域投资创业环境；同时，对于方便进出口企业办理海关事务、降低外贸物流成本、提升竞争优势也将发挥重要作用。

第四章项目建设方案

4.1 建设的内容及规模

本项目为充分发挥****区位优势，建成集总部经济办公大楼、人才公寓、大数据中心、****海关大厦、金融服务中心、高新文化广场、工人文化宫、地下停车场（含人防工程）等多功能于一体的****综合体，总建筑面积15万平方米。其中：总部经济办公大楼3万平方米，人才公寓8000平方米，大数据中心、****海关大厦、金融服务中心5万平方米，高新文化广场、商业配套、工人文化宫5万平方米，道路、绿化、地下停车场（含人防工程）等基础设施12000平方米。4.2 项目设计方案

4.2.1 功能定位

4.2.2 总体目标

以创新为动力，突出体制机制创新、科技平台搭建、对外经济合作、重大项目建设、企业生产经营、投资环境优化等重点工作，按照“展示、服务、指挥、推广”四大功能定位，集总部经济办公办公、人才引领、大数据分析、创新服务、文化引领、休闲宜居、等功能于一体的****创新发展标杆区，提升更优质的营商环境。

4.2.3 运营理念及运营模式

政府主导、企业化运营，一切从用户角度出发，坚持开展专业化服务、数据化营销，不断提高产业发展、科技创新、金融服务各个环节转化率，获得规模更大、比例更佳的投入产出比。

4.2.4 服务内容

1、总部经济办公服务:

把高科技企业和品牌企业的生产基地、销售与服务基地、物流与配送基地等产业链上动作的低端环节，配置在本企业的生产基地，把聚合企业高端智能活动的办公的指挥中心、运营中心、研发中心、管理中心、信息中心、人才中心聚焦在总部经济办公大楼内。

2、人才公寓：

为高层次人才引进、常态化人才引进等多项人才引进行动提供环境保障，完善人才公寓保障功能，丰富人才业余生活，营造人才公寓温馨、暖心、舒心的居住氛围。

4、****海关大厦：

加快****海关建设，服务优质、运营有序，充分发挥职能作用，加大对进出口企业的业务指导，降低企业外贸成本，不断增强进出口企业发展后劲；发挥****海关职能作用全力服务“一带一路”建设。

5、金融中心：整合地方金融资源，支持地方证券、期货、信托公司以及金融配套企业在****设立分支机构，更好的支持****企业发展。

6、文化休闲服务：集文化娱乐、休闲、职工文化培训为一体的

重要活动场所，满足企业文化生活需求，成为丰富****企业职工现代生活的公共空间。

7、地下停车场（含人防工程）：解决机动车、非机动车停放，战时为人防地下室，平时作为车库、储藏室使用。

4.3 项目建设地点

本项目建设地点在********入园口，占地面积约205.5亩。4.4 建设工期和建设管理

4.4.1 建设工期及进度安排

根据国家有关建设项目的工期和本项目的实际情况，建设工期确为4年，即即2019年1月至2022年12月。具体各工作内容的进度安排如下：项目建设分三个阶段完成：

第一阶段：2019年1月—2019年6月

1、组织成立****综合体项目工作专班；

2、项目初步设计、规划等内容确定，工程预算和招标，签订工程承包合同；

2、商业布局优化，建筑工程正式施工，争取各项工程有条不紊地同时进行；

3、落实自有资金和银行贷款资金；

第二阶段：2019年7月—2022年6月

4、项目各项工程主体建设和室内装修；

5、招商引资，各类平台建设；

6、设备选购、运输、设备安装工作；

7、网站建设，大力宣传；

第三阶段：2022年7月—2012年12月

8、****综合体项目建设并通过验收。

4.4.2 建设期管理

本项目的实施坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则。

本项目的建设应始终坚持精心组织、精心设计、精心实施、动态管理的原则。

1、项目实施管理

本项目在建设过程中，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。

本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。

2、项目施工方式

在本项目资金申请报告论证通过后，根据我国项目建设管理的实际经验，应立即建立精干、高效的项目实施管理机构。管理机构人员中应有工艺、土建、设备、电气、财务等专业人员，分工负责抓好项

目建设的组织和施工等工作，并应同时做好协调工作。

3、项目招标

本项目在建设过程中，应严格执行《中华人民共和国招标投标法》和《陕西省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》，凡是施工单项合同估算价在200万元以上的工程；重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元以上的采购；勘察、设计、监理单项合同价在50万元以上的服务；项目投资在3000万元以上的建设项目，都必须进行公开招标。据此，本项目拟采用公开招标。

招标形式可采用委托代理或自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和甘肃省的有关规定，坚持公开、公平、公正的原则，自觉接受政府职能部门的检查、监督，杜绝各种违纪、违法行为的发生。工程建设招标基本情况如下表：

工程建设招标基本情况一览表

第五章项目建设条件落实情况

项目已完成可研、立项、规划选址、用地预审等前期手续的办理，初步设计正在进行。已完成投资20万元。

第六章项目投资情况和资金来源

6.1 投资估算编制依据及说明

6.1.1投资估算依据

1、国家有关部门关于可行性研究阶段投资估算的编制要求；

2、陕西省现行的建安工程综合概预算定额及全国统一安装定额陕西省价目表；《陕西省建筑工程、装饰工程、安装工程消耗量定额》；《陕西省建筑工程、装饰工程、安装工程价目表》及配套的参考费率；

3、陕西省《关于调整陕西省建设工程计价依据的通知》陕建发〔2016〕100号；

4、建设工程监理与相关服务收费标准[发改价格（2007）670号]；

5、原国家计委、建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》标准；

6、陕西省工程建设其它费用定额；

7、关于规范城市基础设施配套费的通知(陕价行发[2005]17号)。

6.1.2编制范围及方法

1、估算范围为本项目全部工程建设内容。

2、建安工程费用采用综合指标法并参考近期完成的同类工程项目预算造价和本项目的实际情况进行估算；

3、设备购置费按市场询价计算（价格中包括运杂费、调试费、安装费）。

4、场地租赁费用按建设单位提供计算。

6.2 投资估算

6.2.1 总投资估算

经估算，总投资10亿元，其中：建设投资82731.50万元，流动资金15000万元，建设期利息2268.51万元。

6.2.2 建设投资估算

本项目建设投资为82731.50万元，其中工程费用58636.29万元、工程建设其他费用24095.21万元，预备费用3939.60万元。

6.2.3 流动资金估算

6.2.4 建设期利息

本项目申请银行贷款3亿元，经计算，建设期利息为2268.51万元。

6.3 资金筹措

6.3.1 资金来源

本项目总投资10亿元，资金来源及筹措方案如下：

本项目申请政府投资7亿元，申请银行贷款3亿元。其中：申请2019年陕南专项资金扶持3000万元。

6.3.2 资金使用与管理

1、陕南发展专项资金及财政配套资金使用和管理

陕南发展专项资金及地方配套资金主要用于建设项目中的基础设施和购置设备。认真按照国家财政资金使用管理的规定，做到专款专用。

2、自有资金使用管理

建立严格规范的内部财务管理运行机制，工程建设实行招投标合同制管理，重大开支经公司高层领导研究决定。厉行节约，杜绝跑冒滴漏现象发生。

3、银行贷款偿还计划

本项目申请银行贷款3亿元，项目计算期10年（建设期4年为宽限期），还款期10年，拟以每年年末未分配利润等额还本付息，每年还本付息284.38万元。项目在正常经营期内各年的利息备付率、偿债备付率、均高于《方法与参数》中参考的判别值，说明本项目具有一定的偿债能力，本还款计划可行。