城区项目规划设计提案
德锦行隽城项目规划设计提案
第一部分项目地块现状分析
一、宗地概况
○地块现状
项目选址位于市南翼，市武进区商业中心以南，武进区行政中心以东，大学城以北，到市中心约25分钟车程。宗地北临长虹东路，西隔湖塘河接常武路，南面延政路，东临规划星火南路。
整个宗地北宽南窄，呈梯形状分布。宗地总占地面积730亩（48余万平方米）。宗地多有民房、农田、池塘，无明显缓坡，无湖泊、成片森林等自然景观。地块有500KV和110KV高压线。整个地势与周边市政干道整体标高相比偏低。地块西临湖塘河，湖塘河污染严重，湖塘河的整治工作作为区政府下阶段工作重点正待开展。城市主干道常武路靠近地块，对地块西部有明显的噪间、尘埃干扰。
○区域居住状况分析
项目地块所在区武进区素有“南五虎”之一的称号，经济发达，多次跻身全国百强县十强之列，而项目所在地湖塘镇系武进区政治、经济、文化的中心。经济规模名列省乡镇前茅，先后被为“省综合实力百强乡镇”、“全国百强乡镇”、“全国织造名镇”并两次荣获“中国乡镇之星”的殊荣。2004年全镇完成GDP38.5亿元，一、二、三产业构成比例为1.2：67.5：31.3
湖塘镇全镇总面积84万平方公里，辖3个街道办事处，37个行政村和17个社区居委会，总人口30余万人，其中外来经商、务工10余万人。湖塘镇下辖湖塘、鸣凰、马杭三大片区，其中湖塘片区13万人口，马杭片区、鸣凰片各约3.5万人口，全镇共有家庭约54000户。
项目所在区域已建住宅小区
花东一村、花东二村、花东三村、花东五村
花园新村、湾里新村、古方小区、北建新村
丰乐公寓、四季新城、花园、新城花苑、长安家园
项目所在区域在建及待建住宅项目
新城南都86万平方米约2万人口
阳湖名城35万平方米约7700人口
中天名苑23万平方米约5000人口
府北小区10万平方米约3000人口
南田住宅约23万平方米约6000人口
四季新城北苑8.9万平方米约2500人口
随园22万平方米约6000人口
华都馨园9.5万平方米约2500人口
大学城教职工及学生约5万人口
大学城安置区约10万人
新城地块占地200亩约24万平方米约5000人口
城区地块约6万平方米，约1500人口
以上总计在建住宅项目347.4万平方米，在建住宅项目规划人口209200。
项目所在区规划住宅土地
占地约1500亩安置区
区行政中心附近总约140亩
淹城安置区约26万平方米
以上土地规划人口估计5万。
项目地块所在区居住氛围浓厚，是未来中心居住区,项目地块自然条件良好,是适合居住的地块。
（后附地图、湖塘镇区图）
○区域交通状况
项目周边主干道：
常武路：南起漕桥镇（与宜兴交界处）北至312国道接清凉路、
和平路、新丰街，直达火车站；
降子南路：312国道长虹东路鬲湖东路
星火南路：金鸡路长虹东路鬲湖东路
夏城路：北接丽华路通延陵东路、常戚路隔湖东路
延政路：东起夏城路武进行政中心花园街武宜路
湖滨路
长虹东路：长虹村委花园街、武宜路淹城公园、淹城路
广电路：西接长虹西路与长虹路贯通东接312国道
项目周边公交线路情况：
至火车站：针纺市场专线车/30分钟;私家车28分钟
至市商业中心：302、31路30分钟，针纺城专线车18分钟，私家车25分钟至恐龙园：302公交车50分钟，私家车35分钟
至淹城森林公园、市民广场：508路8分钟，私家车5分钟
公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线
302：大学城---恐龙园，上车一元，5：00~7：30
(途经重要站点:乐购、湖塘汽车站、九洲服装城、南大街、路桥市场) 306：大学城---火车站、大润发，上车一元，5：00~7：30
（途经重要站点：乐购、丽华、）
31路：乐购—翠竹，上车一元，5：00~9：30
（途经重要站点：、广化桥、江南商场、西新桥、北环路）
往南各乡镇公交车密集，有：
3路时代家具城---庙桥、坂上、南夏墅
308 火车站—灵台、寨桥
（途经重要站点：前黄、南夏墅、鸣凰、大学城、乐购、湖塘汽车站、、中凉、、大润发）
318路湖塘—礼嘉、戴溪
（途经重要站点：乐购、前黄、政平）
317路火车站—桥、阐口
（途经重要站点：运村、南夏墅、鸣凰、乐购、、、大润发）
503路湖塘—庙桥、南夏墅
（途经重要站点：人民中路、乐购）
508路时代家具城---大学城
（途经重要站点：行政中心、乐购、中凉、清凉）
由公交线路可见，市区、中凉、清凉、区域客户至湖塘交通便捷，这些区域是项目地块市区客群的主要分布点。乡镇南夏墅、庙桥、前黄、运村、政平、礼嘉以及、牛塘是项目地块乡镇客群的主要分布点。
目前经过地块到达市中心的公交线路仅302一条，项目地块开发要吸引市区或路以南的客户，必须开通往市中心的公交专线。
○项目开发建议
就项目地块现状及前期工作进展建议：
①督促政府快速完成项目区域星火南路等市政配套建设，利于项目的开发；
②密切关注湖塘河的整治工作，以及完工时间、有利于项目的入市；
③利用项目控规要求，将小学的建设和定位周密考虑，变不利为有利；
④利用好现有地块的自然生态资源，营造项目的生态环境；
⑤运用和处理好现有水资源，营造江南水乡气质；
⑥合理安排好分期开发计划，督促项目地块的拆迁工作。
二、项目SWOTW分析
○项目优势分析
项目所具备的优势如下：
①规模优势：规模大，可持续开发的空间广阔，产品有一定的广度，易创品牌。
②政府优势：政府将项目作为一个招商引资项目，特别重视也尽可能放宽相应政策。
③区位的发展优势：城市中心南移，项目区域成了南移中很重要的位置。
④配套优势：项目规模大，配套齐全。
⑤设计实力优势：顶级的规划设计团队。
⑥经营优势：在项目开发、物业管理等方面可取得规模效应，降低经营成本。
○项目劣势分析
①城市生活配套设施缺乏：区域尚未形成，大社区生活设施及市政配套缺乏。
②开发商劣势：开发商不了解当地市场，无开发经验，无地产品牌。
③现有客户总量相对较少：市区客户对湖塘的认可度不高，如无市区客户的加
入，仅湖塘客户难以支撑本项目。
④高压线的影响：地块有高压线穿过，带来一定负面影响。
○项目机会
①项目周边各镇存在很多潜在客户。
②城市房地产开发在产品创新上很欠缺，在产品上有很多提升空间。
③湖塘河的整治对项目是一大利好。
④区域市场启动阶段，有利于抢占市场制高点，树立品牌。
○项目风险
①项目开发正处于政策严控房价阶段，新闻媒体的频繁报道，对客户预期造成很大负面影响。项目开发面临严竣的政策调控。
②项目推出量与竞争对手抢占市场份额的风险。
③项目地块降子南路、高压线、湖塘河的处理风险。
④地块民房的拆迁风险。
○总结
利用规模优势增加产品广度，完善社区配套
利用区位发展优势和政府优势挖掘和提升地块区域价值
利用规划优势打造样板楼盘
利用经营优势做足、做好社区后续配套服务
加快项目生活配套设施的建设，优解生活配套缺乏的劣势
与专业的了解当地市场的营销策划公司长期合作，树立品牌；加强本地化人才的应用。时刻把握竞争对手的动作，采取“快半步”的推广策略
派专人负责，推进政府及相关部门的关系工程。
第二部分项目定位
一、定位难点
为了成功运作本项目，达到树立项目品牌、成就企业品牌、获取长期利润的目标，对项目地块的开发策略，必须考虑以下几个问题：
○如何定位产品，规避竞争风险，引导未来潮流。
按照市区的规划，20005年除中心城区，其它区域尤其是城北和城南湖塘板块将有大量个案集中在1到2年推出，项目所在区城南湖塘板块1~2年将有350万方的住宅推出销售，（不计安置房面积），如此大的体量，要顺利消化，必须有超常规的开发思路，以及独特的产品定位，避免