物业费公示

公示

南通百威物业有限公司是经南通市海安工商行政局和相关职能部门批准成立的从事物业管理的专业公司，座落于海安开发区迎宾路261号，主要服务于南通威隆国际商贸有限公司（海安不锈钢、铝型材市场）是独立核算的法人单位，我公司受南通威隆国际商贸有限公司的委托负责海安不锈钢、铝型材市场物管，其主要职责：负责市场内的保洁、水电费的收取、市场的安全保卫、出租房屋的修缮、水电设备的更换和维修、以及市场正常运转之保障。目前公司有各类专业人员十二人。海安不锈钢、铝型材市场一、二期工程53000多平方米巳经完成，2013年8月份陆续招商入驻，2014年上半年市场巳基本形成，现有各地经销商80多家，年成交额八亿元。为完善公司管理、确保市场良好运转，经公司财务预算，南通百威物业有限公司年运营成本每年不得低于60万元，其成本构成：人员工资40万元、各项管理费用15万元（主要是财务费用、修理用耗材、备件，水电费等），各种工具、设备维护、折旧等5万元。拟收费标准：一楼物业费每平方米每月2元（含仓储操作用场地）；二楼物业费每平方米每月1元；三楼物业费每平方米每月0.8元。特此公示。物价举报电话12358

南通百威物业有限公司

2015年12月19日

物业服务收支情况明细表

附表物业服务收支情况明细表项目金额（元）说明一、物业服务费收入与支出情况（一）物业服务费收入 2012年5月-2013年4月物业服务费收入 (1) 184**** ****年5月-2013年4月物业管理费收入总额 2012年5月-2013年4月度其他收入（2) 428689 （合计）：2272374.00 （二）物业服务费支出 22012年5月-2013年4月物业服务费支出 (1) 2916973.12 2012年5月-2013年4月物业管理费支出总额（合计）：2916973.12 二、年度收支余额: -644599.12 收入--支出说明：因小区遗留问题较多，投入费用较大。加之交费率不高，造成物业公司目前处于亏损运营。三、年度项目支出明细： 1.人员工资、社会保险和福利费共计4项员工工资 (1) 1582136.38 员工社会保险费 (2) 26634.97 员工福利费 (3) 36748 员工服装费 (4) 31200 （小计）：1695348.35 2、行政办公费共计4项邮电通讯电话费 (1) 3402.25 汽油费业务招待费 (2) 2855.03 办公设备，软件等费用 (3) 45471.48 办公室资产折旧费 (4) 1318.86 （小计）：53315.63 3、物业公共部分设施维护费用

物业设施维护材料工具费 (1) 53581.28 共计6项物业电梯保养费 (2) 265694.6 物业电梯年审费 (3) 61500 公共电费 (5) 535129.78 物业停车系统维护费（6） 17200 （小计）：933105.66 4.物业服务区域清洁卫生费用共计4项物业保洁洁具材料费 (1) 2448.18 物业保洁卫生水费（含水损） (2) 15150 物业市政生活垃圾处理费 (3) 109512 物业装修垃圾运输处理费 (4) 6570 （小计）：133680.18 5.物业服务区域绿化养护费用共计3项物业绿化养护器械费 (1) 297.31 物业绿化养护水费（含水损） (2) 12592.32 物业绿化养护化工费 (3) 1118.24 （小计）：14007.87 6.物业服务区域秩序维护费用（小计）： 25536.5 7.税金（小计）： 61978.93 小区管理处负责人：马玉华制表人：刘宏硕说明：此表一式二份，一份自存，一份公示；

物业费催缴的有效方法

物业费催缴的有效方法！作为物业服务人员一定要明白“物业费是用于物业正常运行、是各位业主正常使用自家专有部分的根本保障，个别业主不按时缴纳势必影响整体服务质量，是对按时缴纳业主的一种侵权行为”，在物业费催缴过程中要有礼有节、不卑不亢，做好与欠费者心理战、持久战物业费催缴的有效方法技巧一：适时提醒 1、对象未缴费的全体业主。 2、技巧说明由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。此外，各项目可根据自身特殊情况添加。业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。技巧二：断其后路 1、对象满口答应，却总不出现的业主。 2、技巧说明很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就

来”“我知道了”等等，而往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。确定时间后一定要按着时间持续跟进。在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。 3、话术像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)。物业费催缴话术 1、催费对象：因房屋问题拒交物管费的客户催费话术：您好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。您好，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望您也能配合我们。 2、催费对象：欠费较短，平日联系多，彼此认识的业主

物业费催缴话术整理

物业费催缴话术整理情形一：跟风不交案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费。话术：业主跟风不交物业费，实际上是损害了其他已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平，业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用。后期第一批起诉的一定会是恶意欠费的业主。情形二：房屋漏水案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费。话术：房屋漏水分为两种情况：一、外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施。另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。）二、室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。情形三：电梯故障案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。话术：电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务。原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意。情形四：车辆被盗案例：刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费。话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。情形五：家里被盗案例:王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服

物业费催缴经验总结

物业费催缴经验总结物业费是物业管理企业懒以生存的经济来源，在现今业主强调居住享受而忽视缴费义务的大环境下，物业费催缴难、催缴任务重是物业管理企业想要生存必须跨过的坎。根据以往的催费经历以及和其他地区公司物业服务中心同事的沟通交流，要提高物业费催缴率，总结起来就是一句话：管理先行、讲究方法、软磨硬泡、软硬兼施。一、管理先行，减少业主拒交的借口 1、交楼前或业主入住前，物业服务中心必须提前介入核查水、电表是否存在接错线或存在故障的情况。预防问题比解决问题要花费的精力小得多，一旦业主间因水电接错而发生纠纷，又不愿承担费用，那就十分棘手，这种情况在景德镇恒大名都比较多。 2、楼宇管家要加强楼宇巡查，发现设施设备损坏及时报修，工程维修部及时维修，确保设施设备完好。楼宇管家要每天督促保洁做好清洁卫生，保持楼宇内部干净整洁。当我们把工作做到前面，业主不用为灯泡坏没人换、电梯经常停运、卫生很差而操心时，业主拒交物业费的接口也就少了，交的可能性大增。 3、楼宇管家不要有事没事呆在办公室，要经常去楼宇里转，混个脸熟，碰到业主嘘寒问暖，注重感情投资，让业主感受到管家的存在。跟业主熟了，自然会支持你的工作，下次催费，业主也不好意思拒绝。 4、在保修期内，对于业主报修的户内问题，维保修人员和物业助理要相互配合，在最短的时间解决，让业主满意。维修怠慢消极，再好脾气的业主也会火大，变得难相处。 5、房屋质量问题是导致业主不缴费的主要原因，对于未入住空置房，楼宇管家要积极巡查，发现户内问题，在业主入住前解决，让业主入住时心情舒爽。 6、有时候，业主不明白自己为什么要交物业费，也就不愿交。为此我们要经常多做些物业常识和物业费用途的宣传，打消业主的疑虑和不解，从思想上强化业主交物业费的必要性。催费时，我们经常会碰到业主经常喜欢找这样那样的借口拒绝交费，错不在他们，而在我们给了别人那么多借口。当我们把管理做到位了，拒交的借口少了，提高崔费率也就相对容易点。二、催费时要讲究方式 1、楼宇管家发催费单3天之内，如果已入住业主不来交费，很有可能是忘了。这是就要及时电话催促，要是3天之内还不来，就必须上门催，保持连续的压力。人都是爱面子的，除非特殊原因，业主一般是不会厚着脸皮不给的。 2、电话催费时，很多项目楼宇管家都会打悲情牌，跟业主诉苦，强调业主

杭州市房管局关于进一步完善物业服务项目经营收支情况公示制度的通知

附件1：物业服务项目经营收支情况报告（包干制）（示范文本）小区（大厦）全体业主：本小区（大厦）实行包干制收费方式，根据省、市《物业管理条例》及《关于加强对物业经营性收益管理的通知》等有关规定，共用部位、共用设施设备经营收支情况应每半年至少公布一次。为更好接受全体业主的监督，现将年月日至年月日的收支情况予以公布，时间为15天。有异议的业主，可与本物业服务企业联系咨询，联系人：；咨询电话：。单位：元附：其他应专款专用的经费收支情况

物业服务企业名称（盖章）：公布时间：年月日指标解释及填表说明一、《物业服务项目经营收支情况报告（包干制）》指标解释： 1.经营用房租金是指出租物业管理区域内的物业管理商业用房所取得的收入。 2.停车泊位费是指利用物业管理区域内的公共道路和场地设臵的机动车、非机动车泊位停车所取得的收入。 3.广告收入是指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏等共用部位、共用设施设备设臵广告所取得的收入。 4.其他收入是指除经营用房租金、停车泊位费以及广告收入之外利用共用部位、共用设施设备经营所取得的收入。 5.利息收入是指上述1到4项收入总和在报告期内产生的利息总额。 6.经营成本是指取得经营收入而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如人工费、材料费等。 7.补充物业服务费是指共用部位、共用设施设备经营收入按照业主大会决定或物业服务合同约定用于补充物业服务费不足的费用。 8.业主大会、业主委员会工作经费是指按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用以及有关人员的工作津贴。 9.补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金是指：直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金；用于弥补专项维修资金拨付额与申请额的差额部分的资金；经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，缴存至专项维修资金专户的资金。 10.税费是指按照国家相关法律法规规定，物业服务企业在经营管理过程中应当缴纳的营业税、教育费附加等相关税费。

物业费催收话术

催收物业费的话术好话一句三冬暖，冷言半句六月寒。同理，好的话术对于催收物业费来说也是十分重要! 1 催费对象：每次都说会来交费，却总不来的业主催费话术：您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，大老远的。像您平时比较忙，还经常出差，也可以考虑银行转账啊，我们这边有农商行、工行和建行的，您看哪个还比较方便啊你好，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误（针对曾答应说要银行转账的业主）你好，刚财务通知我，你的管理费还未到账哦，所以我赶紧打电话给您，看是不是转账遇到什么问题(答应某天转账，到期却未转账的业主) 2 催费对象：曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主催费话术：

你好，我今天看到您的报修，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗你好，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是XXXX现在我们小区里准备举行XX活动，我看您家里有老人/小孩，有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。你好，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。 3 催费对象：因房屋问题拒交物管费的客户催费话术：你好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。你好，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望XX你也能配合我们。 4 催费对象：欠费较短，平日联系多，彼此认识的业主催费话术：

物业服务项目收支情况报告(业主公示版)

物业服务项目收支情况报告尊敬的业主：为维护全体业主的合法权益，规范物业服务行为，根据《市物业管理办法》、《市物业服务收费管理办法》（试行）等相关规定，现将本项目2012 年1月1日至6月30日会计期间的物业服务费用收支情况公示如下：一、项目基本情况 1.物业服务费总收费面积260575.25 平方米。 2.收费标准（根据项目类型选择填写）：建筑类型总数量收费标准（元/平方米〃月）户数面积高层住宅2403259714.38 2.20 商业物业11860.8711.00 总数260575.25 本项目物业服务费用采取酬金制。二、物业服务项目收支总体情况说明（一）物业服务费收入情况及成本费用支出情况说明物业费收入合计312.18万元，其中：本年度物业服务费收入

215.40万元，以前年度物业服务费欠费收入为96.78万元。物业费成本支出合计376.41万元，其中：管理人员工资、社会保险和福利费等99.92万元，共用设施的日常运行、维护费用107.91万元，清洁卫生费36.55万元，绿化养护费用9.17万元，秩序维护费用44.35万元，办公及其他费用18.26万元，业主委员会经费支出14.19万元，固定资产折旧1.34万元，物业管理责任险5.78万元，管理酬金21.40万元，税金17.54万元。物业服务费收支余额为-64.23万元。（二）物业共用部分经营收入及物业共用部分经营成本支出情况说明物业共用部分经营收入合计383.52万元，其中：物业共用部分车辆管理费收入368.91万元，电梯广告收入9.16万元，共用场地管理费收入5.45万元。物业共用部分经营成本支出合计327.11万元，其中：人工费、保洁费、维修费、能源费及物料支出204.76万元，管理酬金13.57万元，税金21.48万元，返还09年收益87.30万元。物业共用部分经营收支余额为56.41万元。（三）物业其他经营收入情况及物业其他经营成本支出情况说明物业其他经营收入合计3.44万元，其中：特约维修服务及垃圾清运费收入0.86万元，装修管理费收入0.95万元，证件及其他收入0.75万元，非机动车收入0.88万元。物业其他经营成本支出合计23.33万元，其中：非机动车营业费

物业催费方案说明

龙陵融谐物业催费方案一、目的完成收费指标（年度收费率指标80%），实行责任到人的集中催费作业，确保到期和欠费业主物业费的有效收取，提高收费率。二、方法 1、分配方法采用物业全体员工分包上门催缴的方式，并成立工作小组监督执行。如共欠费600户，公司共58人，每人分包11人（具体数据每日在更新）。 2、上门催费语言规范及具体方式方法参见附件1。三、适用范围适用于物业公司全体员工。四、时间具体实施时间待定。五、职责 1、成立由经理担任组长、各部门主管为组员的工作组小组。工作小组负责监督、指导、协调相关工作，促进本次集中催费工作有效开展。 2、每位员工根据领取的欠费任务单在规定时间内完成

上门催收任务，并答疑、收集业主提出的问题。 2、财务提供准确欠费明细，及时提供收据，收取并复核每日所收取物业费。 3、客服部为每位员工提供欠费任务单，并做好开票收费工作；及时协调解决收费过程中业主投诉报修问题等。 4、综合部负责对外法律（司法）行为、催费过程过程中业主投诉报修等信息汇总。 5、突发事件由工作组协调处理。六、集中催费方案的优势与存在的困难（一）、本次集中催费存在的问题及解决方法 1、内部因素（1）任务重、时间紧、难以完成任务。由于物业费在11月29、30号和12月份集中到期600余户，加之长期遗留拒交物业费的200余户。催费基数较大，时间极为紧迫，难以完成年度催费指标。解决办法：采用责任到人全体员工参与的分包上门催收方式，分解基数大、化解时间紧问题。（2）员工水平有差异有待提升和规范本次分包上门催费全体员工参与，物业服务行业员工水平参差不齐。其中保安、保洁占总体的65%，部分保安保洁受教育程度较低，除了本职工作，小区整体不甚了解，对培训吸收运用能力相对较低，是本次上门催收的薄弱环节。

物业费催收管理规定

物业费催收管理规定 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业费催收管理规定 1、目的为规范公司的物业收费追欠工作流程，提高公司经营效率，保障物业费的准时上缴，特制定以下制度。 2、适用范围适用于本公司收费组人员和项目中心对物业管理费的催收工作。 3、职责本公司客户品质部负责对公司收费组人员、项目中心的收费工作进行联合督导并提供协调帮助收取各种欠费任务。公司财务部负责对项目收费和欠费进行统计和汇总、考核，对收费人员定期、定计划督导追缴。项目负责人配合公司收费人员进行计划性联合开展收费任务，每月定时、定期在小区贴公告，上门发放【催款通知单】或电话通知，加强每月收费计划。各项目和公司收费人员联合对业主进行催费工作，通过电话短信平台，催费单、上门联系等多种方式催促欠费业主尽快交清欠费。 4、流程各项目和公司收费人员要树立收费意识和责任感，有计划落实收费，对遗留问题一年以上的长期欠费业主，还有三个月内的欠费业主及时联系上门沟通协调并第一次送上【催费通知单】、三天后送上二次【催费通知单】、又三天后送上三次【催费通知单】，如果是项目中心的服务问题现场及时解决，是业主的问题由项目及时协商说明解决，如果项目解决不了的及时上报公司共同协商解决，项目中心对一年以上的长期欠费业主统计详细清单，及时解决遗留问题，限期追缴所有欠费，屡次联系解决不了，限期统计明细并由项目负责人签字上报公司，由公司追收欠款【项目不减当年应收账款总额】。各项目及公司收费人员对上报的收费遗留问题申请程序应完整属实，经公司领导批准后，实施对特殊遗留问题欠费抵债或补偿的剩余收款，帐目上作全款收入处理【票据上注明清楚】。项目负责人签字上报到公司所有欠费业主名单，由公司追费人员限期催收，收回的欠费不做为项目部的年考核收费率【收费票据分清】。公司催费人员接催款清单，工作计划一个月不得低于三十户，对催收效果不佳者、没有计划、无理由、无痕迹者，三个月后给予降低工资、调整岗位、辞退等处理。对欠费业主超过一年的（含一年），公司、项目追欠费小组人员及时对欠费业主送达、张贴【催费通知单】，并拍照留作诉讼证据。【诉讼前每年拍照一次，证据交公司和项目留档备查妥善保管】。公司催收费小组，对业主不发生肢体冲突和触犯【刑法】及相关法律法规为限。以上规定条款各项目中心和2016年签定的目标考核责任制办法一并执行。公司对收费小组人员回收的现金额超出收费人员当月工资的，给与收费人员超出部分现金额的奖励10%，每月经财务核算随工资发放；（此条仅限公司收费人员）公司催费人员如收费金额达不到当月工资的，3月后给予降低工资，调整岗位、辞退处理。

北京市物业服务项目收支情况报告(示范文本)

物业服务项目收支情况报告（示范文本）尊敬的业主：为便于您了解_______________(项目名称)年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督和评价，根据《北京市物业管理办法》的有关规定，现将年1月1日至年12月31 日期间的物业项目收支情况公示如下，如有疑问，请随时向我们提出质询，我们将及时给予答复。此外，您还可以凭本报告的条形码编号登录北京市建设网（https://www.360docs.net/doc/4315729276.html,）查询中心栏目查询和下载。一、本项目基本情况 1.物业服务费总收费面积平方米。 2.本项目物业服务收费标准为：

二、物业服务项目收支总体情况说明（一）物业服务费收入情况及成本费用支出情况说明本项目物业服务费用采取（包干制/酬金制）。本项目年度物业服务费应收万元，实收万元；总支出万元，盈余/亏损万元。其中管理人员费用为万元，占总支出的%;物业共用部位及共用设施设备的日常运行、维护费用为万元，占总支出的%;物业管理区域清洁卫生费用为万元，占总支出的%;物业管理区域绿化养护费用为万元，占总支出的%；物业管理区域秩序维护费用为万元，占总支出的%；办公费用为万元，占总支出的%；管理费分摊为万元，占总支出的%；固定资产折旧为万元，占总支出的%；物业共用部分及公众责任保险费用为万元，占总支出的%；经业主大会同意的其他费用为万元，占总支出的%；税金为万元，占总支出的%；管理费酬金为万元，占总支出的%（酬金制填写）。其他情况说明：

（二）物业共用部分经营收入及经营费用支出情况说明本项目年度物业共用部分经营收入万元，支出万元，结余万元。结余部分用途为： 1.万元补充住宅专项维修资金； 2.（此项可添加）其他情况说明：（三）业主欠费情况说明本项目年度共有户业主欠缴物业服务费，欠缴费用总计万元，欠缴率为%。其他情况说明：三、物业服务项目收支情况表（一）物业服务收支情况明细表见附表1；（二）物业共用部分经营收支情况表见附表2 四、其他说明 1.本项目本年度亏损部分由弥补。

终物业费催收办法

项目2018年12月费用催收方案为达成XX项目2018年年度收费指标要求，确保公司和缴费业主的共同利益，保证物业管理各项工作的正常运作，物业服务中心调动各部门工作人员集体行动进行费用催收，提升项目整体收费率。一、目的：完成XX项目物业服务费收缴计划目标，加强催缴工作积极性，催收任务落实到责任人。三、适用范围：XX物业服务中心全体员工四、催费时间：2018年12月20日-1月10日五、职责： 1.总负责人：参与人员：第一组：组长：第二组：组长：第三组：组长：第三组：公寓：第四组：写字楼：组长： 2.各组组长负责安排本组组员，对责任片区内欠费进行催收，已入住重点欠费业主由组长负责进行上门催收，了解业主需求，根据欠费户数妥善的进行时间安排；未入住的业主由楼宇管家进行电话催费。六、催费程序： 1.客服部负责收费情况分门别类统计数据，做好业主房态表和欠费分析； 2.根据欠费分析对欠费情况进行分类：

①近期缴纳类（业主明确具体缴费日期），在其承诺缴费日期前一天进行电话提醒； ②暂未明确类（暂时无法明确时间或暂时联系不上的，如无人接听、关机、无信号等），每天进行电话催费，直至对方归属到近期缴纳类； ③无法联系类（停机、空号、错号或长期关机），利用多途径取得业主最新电话号码，如仍未能联系到业主，物业服务中心可以采取EMS快递发送收费通知单，并在其单元门上张贴留言提示，并将该户水电等全部关闭（理由：防爆水管及安全用电）。 ④异地出差类（长期异地出差，短时间无法回来），不间断联系业主，引导业主进行转账； ⑤特殊拒交类，此次部门负责人上门催费的重点跟进对象，了解业主拒交的具体原因，上报项目总。七、催费方式： 1.电话催费 2.短信催费 3.贴催费温馨提示、贴催费通知书 4.上门催费（此次催费重点） 5.对恶意欠费业主发律师函：根据具体情况由催费小组各组长与业主进行沟通，仍拒交的发律师函催收。 6.鼓励式催费：对预存物业费业主开展回馈活动八、注意事项： 1.催缴费前，催费小组组长必须查询费用是否交清，以免误催，招致业主反感。 2.各小组成员必须清楚催收的楼栋的欠费情况进行全面了解，核查其欠费原因是否有历史遗留问题或特殊情况，提前做好解释措辞等。 3.着装：上门催收着工装，携带鞋套，挂号工牌，注意上门礼仪； 4.携欠费清单和缴费通知单，同时携带笔记本随时记录业主的诉求，对在催费过程中业主提出的意见和建议每日集中汇总更新欠费原因清单； 5.同时更新业主电话是否改变，登记第二通讯地址； 6.登记业主的宠物信息，完善宠物台账。九、分责任片区进行上门催费（欠费金额截止时间2018年12月19日费用）

物业费催费规程

物业费催费计划一、催费工作流程 1、对于已入住业主，准时发放缴费通知于业主/或张贴在业主入户门上（每月5日，一天内完成）； 2、对物业费约定时间内未来交费的业户编制《催缴记录表》（每日更新）； 3 4 5/ A B C D、异地出差/ E 其他原因拒绝交费 7 纳费用； E、特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向组团负责人进行反馈，由组团负责人指导其催缴措施； 8、组团负责人每日监督检查各片管《催缴记录表》，及时纠正楼管在催缴期间的不足之处； 9、定期召开物业管理综合服务费催缴总结例行会议，贯彻执行催费制度，将责任落实到个人。

二、催费流程具体操作说明 1、催缴前根据本实际约定的费用交纳时间，准时派发《交费通知单》到每户业主本人，如无法送达本人及其亲属则派发到该户信报箱或通过信件、电话通知到业主； 2、在缴费的约定时间内未来交费的业主，客户服务中心对其进行数量统计及情况分类，并编制《物业费催缴记录表》；《物业费催缴记录表》须明确以下内容：房号、业主姓名、欠费金额； 3、根据欠费数量及欠费催缴疑难程度，平均分配给客服，明确每位 4 注： 5 主反感； 6 我公司已将您需缴纳的各项费用明 XX, 楼管及时将通话情况详细记录在 7、楼管必须一周内完成第一次电话催缴工作后，将《物业费催缴记录表》按要求进行分类如下：（1）、近期交纳类：业主已明确具体交费日期（2）、暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机）（3）、无法联系类：停机、空号、错号或长期关机（4）、异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来

（5）、特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费 8、根据欠费类别，重新编制《物业费催缴记录表》，有针对性采取二次电话/上门催缴措施：（1）、近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒（2）、暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类（3）、无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同期并采取上门催缴（4 汇款方式交纳费用（5 9 催缴时，泄； 10 10：30）——12：座机，总结例行会议” 在催缴期 30分钟一次；则采取发（注：在特快专递的内件品名中注明该业主欠费明细）。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内，由组团负责人当天检查并签字确认； 13、上述催缴方式仍无效的，则上报项目经理查找该业主的详细工作或家庭地址，由项目经理安排相关主管及客户服务中心人员亲临业主所在工作单位或家庭住址催缴。将催缴情况详细记录在《物业费催缴记录表》内，由项目经理当天检查并签字确认。如亲临业主工作单位或家庭住址催缴无效的，由项目经理亲自登门催缴。如仍然无效，

最简单的物业费催收方案!-催天下

最简单的物业费催收方案！物业费是为了维护物业共用部位及其配套的设施设备和相关场地正常运行，维护区域公共秩序、环境卫生的必须开支，可是有的人借某些原因，迟迟不肯缴纳物业费，这给物业人员在工作中增加了很多难度，下面为大家详细介绍：最简单的物业费催收方案！ 1、收费工作首先要有自信心包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。 2、制造收费氛围让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。 3、加强收费培训工作每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。 4、建立“直通车”、“无障碍通道” 对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。 5、杜绝拖沓思想包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，

此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。 6、对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。 7、对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。 8、明确分工，对症下药对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。 9、对遗留问题要敢于面对和解决有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。 10、注意与关键客户的沟通有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。

关于物业费催缴通知

关于物业费催缴通知
万家灯火的各位业主朋友：大家好！
名家物业在各位的支持与信赖中，本着“服务至上”的理念，不断坚持揭尽所能为小区一点一滴在努力。同时为了各府的增值保值，及公共设施设备的完善各维修，包括公共开销。本公司特此道谢各位的配合与理解。现一期业主大部分都已交清物业管理费，还有少部分我们在进行联系。得知的原因有很多，现物业归纳出来以通知的形式一一回复给各位。 1. “我家的某某位置有问题，你们物业公司凭什么催物业费。” 答：您的心情我们理解，同时您提出的问题我们也收到并记录，您可定好时间到物业大厅，我们也会约好相关负责人。恳请业主就事论事，物业管理会以业主的利益去考虑。仍而问题的存在物业管理处会极力通知问题负责人给您处理。咱不能以物业费作混淆。解决问题才是根本。谢谢您的理解！ 2. “某某角落没清扫，有个灯泡坏了，某服务态度又不好等·你们还好意思问物业费。” 答：出现这些问题真的很抱歉！还要谢谢您的及时反应，我们马上派人查明原因，一般在正常情况下完成处理的。管理处将以“深入民心”的理念服务大家。谢谢您的指导！ 3 “又交物业费了吗？我们已经交了一年了，现在一直没住进去，还要交物业费吗？答：是的，现在的商品房看中的就是服务和保值。业主是有义务配合续交物业费的，小区物业也是通过有关部门预算和批示所定位的。当然，您的心情我们理解，但是物业费它本身就是维系小区公共开销的，还能化解邻里间矛盾。服务质量关系到千家万户，能得到各家各户的支持方能见证高品质管理和舒服的环境。您一直不入住也是有原因的，我们物业是热烈欢迎大家随时入府，为小区共同营造美好！谢谢您的加入哦！

物业服务项目收支情况公示

物业服务项目收支情况公示带来的启示根据2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》第二十三条，物业服务企业应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复之规定，北京市各个小区的物业服务企业在今年的三月份按要求开始向业主公示收支情况。根据媒体的报道，有八成的物业服务企业如期公示了去年的账单，有二成的企业未如期公示。同时在如期进行公示的物业服务企业中，存在着公示内容不符合规定的问题。主要集中在六个方面：一是物业企业没有按照文件要求的内容进行公示；二是公示张贴位置不显著；三是公示中各项账目的数字存疑；四是收支统计方法不准确；五是物业企业有意漏掉公共收益；六是公示中出现了重复记账的问题。另外，还有一些物业企业的收支出现亏损，业主对此表示质疑。据京华时报记者的报道，西城区朱雀门小区2010年度收取物业费466.24万元，各项服务费支出612.4万元，收支余额为-146.16万元，小区本年度物业费缴费率为98.34%。一些业主很不理解，认为亏损原因值得探究，另一些业主表示，虽然有质疑，但是不知道通过什么途径来解决。如何证实这份公示报告的真实性是个困扰业主的问题，毕竟不能靠物业企业的单方说辞。而物业服务企业则表示，该小区物业费2.9元/平方米的标准让公司入不敷出，但物业公司不敢提涨价，因为涨价要经过业主大会认可，业主能认吗？再有涨价后缴

费率就要下降。然而业主却质疑，这种物业费标准不应该亏损。对于上述问题，律师和行业专家都给出了这样或那样的办法。其实，从第三方评估机构的角度来说，上述问题很好解决。对于2.9元/平方米的物业费标准是否合适，不能靠业主的感觉或是物业企业经营是否亏损来决定。确定物业服务费价格的基础是物业服务标准，北京市住房和城乡建设委员会在去年推出了北京市住宅物业服务标准（DB11/T 751-2010），共分五级，不同的服务标准其服务费用自然不等，业主自行决定享受哪一级的物业服务，根据享受到的服务标准缴纳相应的服务费用。此外，小区的总建筑面积、绿化面积及电梯数量、运行时间等对物业费的价格也有较大影响。《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》第三条规定，鼓励物业各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目交接查验等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构进行评估监理。将专业的事交给专业的机构来办，既能解决业主对物业价格、物业服务质量的疑问，也能解决物业服务企业由于价格过低，造成服务质量下降、物业服务费收缴率下降、企业年年亏损的恶性循环。期待着业主早日认知物业第三方评估机构的专业作用，而第三方评估机构也要通过自身的不断努力，做出成绩，让业主、物业双赢！作者：北京天坪慧诚物业服务评估监理有限公司邓学军（注册物业管理师） 2011/5/30

物业费催缴办法资料

物业费催缴办法一、有效催缴物业费的前提与基础 1、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提物业管理小区的实践揭示：作为一名合格的小区物业服务收费员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况，也只有熟悉了小区的这些基础性数据，才能在收费工作中做到心中有数，得心应手，准确扎实地开展工作，有效地应对业主就小区物业相关事务的提问，专业、及时地回答业主、住户的问题，方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。若收费员业务不熟、不精，不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况，那么你的服务工作与效率就会大打折扣，就会产生这样的场景：见到前来交纳物业管理费的业主时，由于对业主不熟悉，就会向其提问：“请问您是住第几单元，你是住在几号房？”，如此的提问，虽然从表面上来看也并无不妥，但是当你仔细推敲以后就会发觉，这反映了收费人员业务不熟，不认识业主。如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。对于业主来说就会产生这样的疑惑：你来了那么久了，还不认识我，你们都在做什么工作？业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差，产生不良的负面阴影，进而不利于收费工作的进展。作为一名称职的小区物业服务收费员，熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。二、掌握一定的顾客心理学，并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收工作的基础

物业管理小区的业主来自五湖四海，文化层次、教育背景、生活习性各不相同，相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受，所产生的效果也不尽相同，同样的服务，有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬；而有的业主会得出相反的反应，对同样的物业服务却颇有微词，经常横挑鼻子竖挑眼。因此，要有效地进行小区物业服务费用的催收工作，服务人员除了掌握必须的物业服务专业知识外，还需要学习与掌握相关的心理学知识，掌握基本的顾客心理学，并运用这些知识与业主进行有效地沟通，才能解决业主长期欠费的难题。在发生了小区业主开始欠交物业费的问题之时，收费员就应主动与业主沟通，了解业主、住户欠费的原因，倾听业主的反映，而不是等到一定的时间、物业服务费用累积达到起诉的基点才主动与业主沟通。随着社会发展，人们的生活节奏加快，生活与工作压力明显加大，有时候业主可能因为细小的琐事而与物业管理单位发生摩擦与矛盾，这也是属于正常的事情。为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾，业主就以拒绝交纳物业服务费用来对抗呢？从心理学的角度来分析，此时欠费业主心里是充满矛盾，主动来交吧，会感觉心里很不平衡，又觉得很失自尊，有满肚子的“苦水”没有地方倾诉，从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子，所以就选择拖欠管理费以达到发泄心理不满的目的，使对方首先低头，以满足其心理需求。因此，物业服务单位不要与业主斗气、争高低，通过与业主的沟通，对于业主可以考虑给业主下台的阶梯，物业服务单位要有得理且挠人的胸怀，让业主吐吐腹中的“苦水”，喧泻胸中的忧闷，让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效办法。

催物业费说辞

一、物业费催缴函 1.某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。由于物业费都是预交的，而您现在已经超期未交了，今天我按公司的电话，称财务系统自动生成了——至——时间内未缴物业费的名单，其中您的名字在其中，所以我友情提示一下，近期公司准备拟物业费催缴函。您一直都很支持我们的工作，希望您有时间来物业服务中心缴纳物业费，您好如果没有时间，我们也可以上门收取。您好看本周或下周几比较方便？我过去一趟？ 2.某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。今天我接到公司的消息，说已经在拟拟物业费催缴函了准备近期发出去，把这个消息传达给您。像您这样的业主，对我们物业服务中心工作也都很支持和配合的。希望您近期有空来缴纳物业费，如果您好工作繁忙，我们约个时间上门也可以，感谢您配合我们的工作。 3.某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。关于物业催缴函听公司相关部门称已经发出去，您这几天就有可能会收到，请注意查收。其实作为我物业服务中心的服务人员觉得这些真的没有必要，也不是什么大不了的事情，您只要把物业费缴纳一下就可以了，不必要这么大费周章，您觉得呢，近期您的工作比较忙吧，那我们约定个时间，上门收取一下，您看呢？ 4.某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。关于物业函的事情，跟您打个招呼，那个函不是我们服务中心发的。是通过公司后台系统直接生成发出的。像您这样的客户，一直都很支持我们服务中心工作的，而且像您这样有身份的人，也不在乎这此费用。所以希望您不要太介意，估计您已经收到物业费催缴通知函了吧，上面注明了--，也希望您有空来物业服务中心缴纳一下物业费，或者我晚上到您那去，您看明天或者后天呢？二、律师函发前：某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。有关物业费的事，要跟您打个招呼。根据公司的流程，现在财务都应该会直接将未交物业费的名单转到后台，由公司后台发律师函了。我觉得为了这点物业费也没有必要打官司，而且您也一直都很支持我们的工作，是不是您好最近工作比较繁忙，抽不出时间？那您约定一下，我们可以上门把票送到您家，这样，您看这周有时间吗？发后：某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。最近您应该收到有关催缴物业费的律师函了吧。看来公司法务真的想通过法律途径解决问题了，依我看如果没什么大问题可以把这个问题解决一下，如果您决定这几天来交物业费，我们可以定个时间，然后我再向公司申请，撤销律师函，您看怎样？三、法院传票发前：某某先生/女士，您好，我是某某物业服务中心的某某，寒暄一句，不好意思打扰您了。近期我听法务说，上回发律师函催缴物业费的法院传票下来了，我想又没什么大问题，我们也没有弄得这么大，所以给您打个电话，看看您的意向，您看能不能抽空来物业服务中

几种物业费催收技巧

几种物业催款技巧 1.利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。 2.按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。 3.“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－10天。 4.敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作最为艰苦的时期。 5.催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。 6.经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的10%以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的