商业银行住房贷款业务

管理学院

关于商业银行住房贷款研究

班级：财管111

学号：020411121

姓名：顾叶雯

商业银行住房贷款业务

摘要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善,金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放,贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展,尤其是住房贷款业务的发展更快。我国住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观,在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展,须理顺和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题,并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策,以促进这一业务的良性快速发展。

一、商业银行贷款分类

商业银行是提供金融中介和交易服务机构，以经营工商业存放款为主要业务，并以利润为其主要经营目标。存、贷、汇三大业务是现代商业银行经营活动的重要组成部分。其中，吸收存款是手段，办理结算是纽带，发放贷款取得收入是目的。而住房贷款是众多贷款中的一种，

它是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。有稳定收入和还债能力的申请人，提供贷款资料、收入证明等相关材料通过银行审批的可获取住房贷款。住房贷款分为公积金贷款和商业贷款两种，商业银行对于居民贷款额度的上限有着明确的要求：（1）贷款额度不超过借款期限内借款人家庭还贷能力（2）贷款额度不超过房价一定比例（3）贷款额度不超过住房公积金缴存余额的一定倍数（4）贷款额度不超过市房改领导小组确定的贷款最高限额。

银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款、委托贷款、自营贷款和组合贷款。其中个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。而个人住房商业贷款可分为以下几种：（1）个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

（2）个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。

（3）个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

（4）个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。

（5）个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。

（6）个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。国家的法律法规

二、住房贷款还款方式

商业银行的生存与发展，必须以利润的取得和积累为前提。在我国现阶段，对银行利润起决定作用的是贷款利息收入。住房贷款的还款方式可分为等额本息还款方式和等额本金还

款方式两种。在现实生活中更多的人还是会选择等额本息还款方式，这是因为等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，能够保证可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。而等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，但这种方式比较适合还款能力较强的家庭。

三、住房贷款面临的风险

随着经济的不断波动，由于国家宏观政策、社会环境、个人诚信、银行内控机制等因素，商业银行住房贷款面临各种压力及风险。主要有以下几种风险：

1、市场风险

1.1利率的风险

由于贷款的对象为个人，利率定高了，会加重居民负担，减少贷款要求。因此目前我国个人住房贷款利率相对稳定，只有在国家调整利率时，才作相应的调整。但是这对银行来说是非常不利的，因为一旦出现筹资成本增加，则可能导致利差很小甚至倒挂，从而降低盈利或出现亏损。此外，还有通货膨胀因素，银行可能会因货币贬值而遭受损失。

1.2流动性风险

根据国际经济，银行的资产负债在期限和规模结构上要保持相对的平衡，并且中长期贷款在银行资产中所占比例越高，对银行的资金流动影响越大，而住房贷款如果达到银行全部贷款的30%左右就有可能对银行的资金流动性带来严重威胁。目前从国内商业银行的资产负债结构上看，一方面短期存款构成了银行信贷资金的主要来源，据统计短期存款占到了银行负债规模的70%以上，活期存款的存款期限一般仅为几个月，最长不超过一年的时间，而中长期个人住房贷款在住房消费贷款中却占据了相当大的比例，目前我国商业银行个人住房贷款的期限大部分在10年以上，最长期限甚至达到了30年，由此形成中长期贷款却没有与之期限相匹配的资金来源作支撑;在一定程度上导致了资产负债期限结构的严重失衡。另一方面从国内商业银行个人住房贷款的发展形势上看，个人住房贷款作为国内银行公认的一种优质资产，近年来呈现出强劲的增长趋势，该品种的贷款余额在银行贷款中所占比例在逐年递增，由此可能对商业银行的资产负债结构和流动性构成较大的威胁。

2、信用风险

2.1来自贷款人：来自借款人的风险即因借款人违约而导致银行贷款资金损失，不能按期收回贷款本息而造成风险，这种风险来源于借款人的还款能力和还款意愿。

2.2来自房地产开发商：第一种是房地产开发商经营风险。第二种是虚假按揭的风险。

3、操作风险

3.1房价高估的风险.

住房贷款最终的还款保证是借款人所购的房产。房价的确定是先期的，受买卖双方等多种因素的制约，未必能真实反映住房的实际价值。同时，抵押贷款的周期较长，抵押物价值易受社会个方面条件的影响而发生难以预测的变化，特别是房地产市场大起大落的情况下可能会造成房产不足以抵债的情况，使得银行因无法处理抵押房产而蒙受损失。

3．2抵押物风险。

除了自然灾害及意外事件造成驻防的损坏外，购房者对住房使用不当，维修保养不及时也会造成房屋使用寿命的缩短及其他无形损耗。而后者是无法通过保险加以，其诸多不确定的风险损失，在贷款时难以准确测算，因此难以有效防范。一旦债务人因故不能履约还款，则银行还面临抵押物处理的风险。

3.3法律保障的风险。

目前，我国有关住房抵押贷款的法律、法规仍不完善甚至欠缺，法律不能对银行业务的开展提供有利的保障而给银行带来一定的经营风险。已经出台的《城市房地产管理法》、《担保法》等法律不够具体，缺乏可操作性。楼宇在建期间发生的纠纷，以及银行对抵押物的处理仍缺乏相应的法律依据，使银行的利益得不到法律的有效保护

四、解决方案

(一)丰富定价要素，提高差别化定价水平

在贷款规模的约束下，商业银行应尽快建立和完善借款申请人信用评分系统，将评分结果引入定价过程，结合借款人的所购房屋属性、资金实力、贷款金额等进行差别化定价，通过价格选择客户，提高收益。

(二)借鉴先进金融工具和金融理念，创新房贷产品

借鉴国外银行定价原理和方法，将金融市场中的“期权”或“远期”等金融工具和理念与个人住房贷款产品相结合，或将我国商业银行个人住房贷款产品基本要素重新组合对房贷产品进行创新，以增强市场竞争力和盈利能力。可以考虑将借款人的还款行为和房贷价格相连接，进行差别化，增加房贷利息收入。

(三)在风险可控前提下积极介入保障性住房贷款市场

商业银行需有效细分客户，在风险可控的范围内，大胆创新设计适合客户特点的保障住房贷款产品，满足其购房融资需求，提升社会形象，拓展客户资源，增加贷款收入和综合效益。商业银行应积极与当地政府沟通，争取由政府房管部门出台政策，保障正常的银行利益。