物业管理评标得分汇总表

物业服务费用测算技术报告(详细)

附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年

第六章 物业管理招投标

第六章物业管理招投标

第六章物业管理招标投标 本章目的要求： 1、掌握物业管理招投标的概念， 2、掌握物业管理的招标方式 3、了解物业管理招投标的原则 4、掌握物业管理招投标的程序 5、掌握物业管理招投标书的编写 第一节物业管理招标与投标的概念与原则 [讲授与训练] 物业管理的招标和投标，分前期物业管理的招标投标和业主、业主大会选聘物业管理的招标投标， 前期物业管理的招标投标是指开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理的招标投标是2003年6月国务院颁布的《物业管理条例》以及随后由建设部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确提出的。 此前在讲述物业管理的招标和投标时未作这种明确的划分。为了叙述的方便，更因为这两类物业管理的招标投标除了招标人不同以外，其他操作过程大体相当，而且，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中明确规定，业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行，因此，在本章中就将两类物业管理的招投标一起讲述，只是招标人上进行了区分。

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 一、物业管理招标投标的基本概念 1、含义： 招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（开发商或业主委员会），在为即将竣工使用或正在使用中的物业选择物业管理企业时，通过制订符合管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理的投标，是对物业所有权人等的招标的回应，是指物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，综合考虑本企业的实力，依法编制投标文件，参与投标活动的过程。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。 2、理解： （1）前期物业管理招标人是物业建设单位或开发商。 （2）正常物业管理招标人是业主或业主大会。 （3）物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质

住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算

附表1： 工资估算（￥元）

附表2： 行政办公费估算（￥元）

附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。

附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）

三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月

物业服务收支情况明细表

附表 物业服务收支情况明细表 项 目 金额（元） 说明 一、物业服务费收入与支出情况 （一）物业服务费收入 2012年5月-2013年4月物业服务费收入 (1) 184**** ****年5月-2013年4月物业管理费收入总额 2012年5月-2013年4月度其他收入 （2) 428689 （合计）：2272374.00 （二）物业服务费支出 22012年5月-2013年4月物业服务费支出 (1) 2916973.12 2012年5月-2013年4月 物业管理费支出总额 （合计）：2916973.12 二、年度收支余额: -644599.12 收入--支出 说明：因小区遗留问题较多，投入费用较大。加之交费率不高，造成物业公司目前处于亏损运营。 三、年度项目支出明细： 1.人员工资、社会保险和福利费 共计4项 员工工资 (1) 1582136.38 员工社会保险费 (2) 26634.97 员工福利费 (3) 36748 员工服装费 (4) 31200 （小计）：1695348.35 2、行政办公费 共计4项 邮电通讯电话费 (1) 3402.25 汽油费业务招待费 (2) 2855.03 办公设备，软件等费用 (3) 45471.48 办公室资产折旧费 (4) 1318.86 （小计）：53315.63 3、物业公共部分设施维护费用

物业设施维护材料工具费 (1) 53581.28 共计6项 物业电梯保养费 (2) 265694.6 物业电梯年审费 (3) 61500 公共电费 (5) 535129.78 物业停车系统维护费 （6） 17200 （小计）：933105.66 4.物业服务区域清洁卫生费用 共计4项 物业保洁洁具材料费 (1) 2448.18 物业保洁卫生水费（含水损） (2) 15150 物业市政生活垃圾处理费 (3) 109512 物业装修垃圾运输处理费 (4) 6570 （小计）：133680.18 5.物业服务区域绿化养护费用 共计3项 物业绿化养护器械费 (1) 297.31 物业绿化养护水费（含水损） (2) 12592.32 物业绿化养护化工费 (3) 1118.24 （小计）：14007.87 6.物业服务区域秩序维护费用（小计）： 25536.5 7.税金（小计）： 61978.93 小区管理处负责人：马玉华 制表人：刘宏硕 说明：此表一式二份，一份自存，一份公示；

物业招标评标办法及评分标准(修改)

评标办法及评分标准 标评标原则、评分方法和中标标准 一、评标原则 （一）“评标委员会”构成：本采购项目的“评标委员会”分别聘请的专家、采购单位代表等有关人员构成。 （二）评标依据：评标委员会将以招标文件、投标文件为评标依据，对投标人的报价、管理方案分、财务状况、信誉分；业绩分、服务质量水平；服务信誉等方面内容按百分制打分。其中价格分为30分，管理方案分为43分，、服务质量水平承诺分为15分、服务信誉分为12分。 （三）、评标方式：以封闭方式进行评标。评标全过程中不允许投标人与“评标委员会”之间有可能影响到评标结果公正性的会面与谈话，以体现公平、公正的基本原则。 1）价格分………………………………………………………………………………30分(1）以进入评标的最低的评标价为30分 投标人最低评标价（金额） （2）某投标人价格得分= ×30分 某投标人评标价（金额） 2)管理方案分……………………………………………………………………………43分 （1）项目管理制度方案分 （9分） 一档0.1-3分：一般（基本满足招标要求） 二档3.1-6分：良好（提供的管理制度方案较为健全） 三档6.1-9分：优秀（各项管理制度健全，优于二档） （2）项目管理服务目标（标准）方案分（9分）

一档0.1-3分：一般（基本满足招标要求） 二档3.1-6分：良好（目标、标准满足采购单位要求） 三档6.1-9分：优秀（物业管理服务工作程度、质量保证制度等、工作标准建立健全） （3）项目投入的管理人员及其他从业人员状况分（10分） （4）投入本项目的负责人（经理）资格、工作经验、以往工作实绩等（2分） （5）投入本项目的其他管理人员及专业技术人员的资格、工作经验、上岗条件等（8分） （6）项目投入的软硬件措施分（6分） 一档0.1-2分：一般（基本满足招标要求） 二档2.1-4分：良好（提供的软硬件措施满足采购单位需求） 三档4.1-6分：优秀（优于二档的） (7)管理方案综合分 （9分） 一档0.1-2分：一般（基本满足招标要求） 二档2.1-4分：良好（提供的管理方案较为详细，符合实际） 三档 4.1-6分：优秀（在二档的基础上，管理方案更为详细、周全，有相应的具体的落实措施） 3）服务质量水平承诺分………………………………………………………………15分 (根据投标人针对本项目提供的本地化服务、服务质量承诺、服务团队组成、应急事件处置等方法综合考虑打分，本地化服务须提供有效的证明材料(包括但不限于：物业服务公司在本地进行备案的材料、所属服务机构在本项目实施地登记的证明材料、本项目实施地配备的人员设施))。 一档0.1-5分：一般（基本满足招标要求）

项目物业管理推广方案

Tj XXXX物业管理方案 目录 1.0 XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

物业管理评标办法

第六章评标办法 评标的原则及要求是：竞争择优，公开、公正、公平、科学合理；报价合理，质量优，作业计划先进可行，投标企业社会信誉高。 本次评标实行百分制，总分为100分，其中：报价占30分；技术商务部分占70分。 一、投标报价（30分） 1、由财政部门出具财政评审值，财政评审值于开标前2天公布。 2、满足招标文件要求且投标价格最低的有效投标报价为评标基准价，其价格分为满分（30分）。其他投标人的价格统一按照下列公式计算： 投标报价得分＝（评标基准价／有效投标报价）×30。 小数点后保留两位。 3、如有效投标报价单位不足三家，招标人终止本次招标。 二、项目实施的人员配备（10分） 人员配备是否合理，保安秩序管理、保洁人员、电工等分配是否合理，培训计划是否周密；拟担任本项目负责人和其他人员是否具有类似项目实施经验，项目负责人是否具有调动投标人各项资源能力，安排参与项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等情况。（0分-6分） 各专业工种的配置和劳动力的投入是否能满足项目需要，从业人员持证上岗情况。（0分-4分） 三、物业管理服务理念、组织架构及管理制度情况（20分） 根据本项目物业使用特点提出合理的物业管理服务理念，提出服务定位、目标，投标人的管理模式是否切合实际，文明服务的计划及承诺情况。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分） 是否有比较完善的组织架构。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分） 有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间，并建立和完善档案管理制度、公众制度、物业管理制度及其配套设施权属清册等。（一般得

0分-2分，优秀得3分-5分） 投标方案是否充分考虑业主的需求，对本次物管服务内容的目标是否有较深入的理解和渗透；投标文件编制是否完整、格式规范、内容齐全、表述准确、条理清晰，内容无前后矛盾，符合招标文件要求。（一般得0分-2分，优秀得3分-5分）四、物业管理与服务方案（30分） 物业管理区域内传达保安秩序管理方案。包括外来车辆及外来人员管理登记；值班室、大门口院子清洁；夜间的安全检查工作；监控室、消防巡查；应急响应措施等，服务质量标准是否符合招标需求。（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分） 水电维修及日常养护维修方案。（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分） 环境卫生管理方案。馆内及园区卫生保洁方案（较差得0分-3分，一般得4分-7分，优秀得8分-10分） 五、物业维修的应急措施和智能化设施的管理与维修方案（一般得0分-2分，优秀得3分-5分） 六、优惠承诺和特色服务情况（5分）：是否给出优惠和承诺，程度如何；对后续服务等方面的优惠承诺，以及特色服务的响应措施等情况，一般得0分-2分，优秀得3分-5分。 具体评标，由评标委员会依照本办法分别评出分项得分后汇总，得分最高者为中标候选人。由招标人根据评标委员会的评标结果最后宣布中标人。期间，若发现中标人投标书中有虚假内容，取消其中标资格。 （以上相关证明材料，均以原件为准，开标时必须携带）

项目物业管理费测算

工作行为规范系列 项目物业管理费测算范例（标准、完整、实用、可修改）

FS-QG-89121 编 号： 项目物业管理费测算范例 Project property man ageme nt fee calculati on example 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 项目物业管理费的测算范例 测算所需的基本数据 一、物业概况 1、项目名称、 2、地理位置 3、开发商、投资方 4、项目 开发进度 计划5、项目规划建设 (1) 总占地面积 (2) 总建筑面积 其中：地上总建筑面积、 地下总建筑面积、销售面积、商 铺面积、公 共建筑面积(附属用房如：设备机房、管理用房等)、住宅 总户数 (3) 停车泊位数

其中：地上、地下 (4)区域建筑的基本布局 物业性质及功能：如:普通住宅、公寓、商业、写字楼等建筑结构类型； 栋数;层数;单栋(套)面积； 户型种类、数量、面积 建筑密度、 容积率、绿化率 二、设备设施基本状况 一能源 供水、供电、供气、供热方式；供应容量；计量方式；与市政部门产权分界点 (二)设备 1、配电系统 (1)高压回路；(2)变压器；(3)高压环网柜；(4)低压配电柜 (5)动力箱(上海华通)(6)发电机组(7)公共区域照明总 功率

2、给水系统 (1)室外给水：(2)室内供水；(3)给水设备 3、排水系统 (1)化粪池 (2)生活污水与生活废水排放方式 (3)雨水及其它废水排放方式 (4)地下室的废水及雨水汇集排放方式 (5)设计中水处理能力、用途、设备功率 (6)生活水泵、消防水泵、污水雨水泵的台数、功率 4、空调系统 5、智能化系统： 安防系统设施、电视监控系统、红外监控系统、门禁系统、防盗报警系统 停车场自动管理系统(3)自动抄表系统(4)楼宇自动化系统⑸机房UPS系统⑹背景音乐系(8)电梯系统(9)消防报警系统 6、通讯系统 (1)电话、宽带等数量与市政产权分界请况

物业管理费用预算汇总表

备注：

1．物业管理费用预算产生过程为： 5月份物业管理招标小组与参与投标的三家物业管理公司分别谈判，初步确定经费预算为3162285.21元，参与谈判的小组成员为：红岩、史啸军、房自正； 9月6日—9月24日，所物业经费审计小组综合物业项目部前期财务发生支出等因素，对物业经费预算进行审计，审计小组成员包括：乔均录、雪贞、郭友庄、史啸军、振忠； 9月25日，所物业经费审计小组在审计的基础上，约见红岩所长助理和综合处房自正副处长，就一些问题进行沟通； 9月29日，审计小组成员、红岩所长助理、综合处房自正副处长、郭顺宗主管与物业管理部朱建华总经理、史丽莹总经理助理、素荣会计，用时10小时，从人员设定、人员工资、单项经费、工程支出等方面，对物业管理经费预算进行重新审定，初步确定物业管理经费预算为3265855.89元； 10月6日，所务会听取了审计小组的工作汇报，同意本预算，并要求加强经费审计和物业管理质量的监督。 2．物业管理项目部总人员设置为103.5人（含临时性工作人员16人，具体人员设置见附表四），人均2213580.00/103.5=21387.25元/年，其中含按照规定应计提的福利费和三险一金（占工资总额的55%），故人均工资为21387.25/155%=13798.22元/年（含制装费） 1149.85元/月（含制装费） 3．因一些费用尚不能确定，故本预算为初步预算，研究所在核拨物业管理费时，暂不采用包干制，所有关部门将加强经费审核，以确保研究所的利益。

附表一：办公费用明细 附表二：清洁卫生费用明细

附表三： 附表四：人员设定情况汇总表

物业管理费用测算方法

物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、

住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总

沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法

沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法 2006-12-27 14:12:25 编译: 沈阳市房产局 第一条为了加强对沈阳市物业管理招投标评标专家的管理，建立健全评标专家管理制度，保证物业管理招投标活动的公开、公平、公正，根据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》的有关规定，特制定本办法。 第二条本办法适用于沈阳市物业管理招投标评标专家。 第三条沈阳市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，市小区办具体负责本市物业管理招投标工作，会同市物业管理协会做好评标专家的选聘、培训和专家库的建立、专家抽取等日常监督管理工作。 第四条从事物业管理招投标活动的评标专家，应在沈阳市物业管理招投标专家库中抽取。 第五条入选物业管理招投标评标专家的人员，须具备如下条件： （一）从事物业管理或相关工作满五年，具有本科以上学历或中级以上职称，有较丰富的实践工作经验，年龄一般在六十岁以下； （二）熟悉物业管理及有关招投标的法律法规； （三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责； （四）身体健康，能够胜任评标专家工作； （五）从事物业管理活动中，没有违反国家、省、市各项法律法规的不良记录。 第六条入选物业管理招投标评标专家，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人的同意。 个人申请或单位推荐均须有书面的申请书或推荐书，并附有符合本办法第四条规定条件的证明材料。

第七条沈阳市房产局对符合条件的申请人或被推荐人进行培训、考试和评审，确定评标专家成员，并颁发沈阳市物业管理招投标评标专家证书。 第八条沈阳市房产局对评标专家实行以下监督和管理： （一）定期组织评标专家进行物业管理招投标法规、政策和业务培训； （二）建立评标专家档案，详细记载评标专家参与评标活动的具体情况，并在沈阳物业网上公示，接受群众监督； （三）建立年度考核制度，对每位入选评标专家进行资格确认。 第九条评标专家有下列情形之一的，由沈阳市房产局取消其评标专家资格，被取消评标专家资格人员，不得再参加任何评标活动： （一）收受招标人或投标人贿赂的； （二）有犯罪行为的； （三）无正当理由，拒不参加评标活动三次以上的； （四）不能客观公正履行职责的； （五）年度考核不合格的； （六）因其他原因不适合从事评标专家活动的。 第十条物业管理招投标评标专家享有下列权利： （一）依法对招投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位和个人的干预； （二）接受参加评标的劳务报酬； （三）法律、法规规定的其他权利。 第十一条物业管理招投标评标专家享有下列义务：

物业公司年度管理评审报告(详细)

工作行为规范系列 物业公司年度管理评审报 告（详细） （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-34332物业公司年度管理评审报告（详 细） Annual management review report of the property company detail 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业公司年度管理评审报告(详细版) 管理评审目的:以整体、全面、详尽的调查分析讨论，评价20XX年度在文件化的质量体系建立后，公司质量管理及持续改进方面，质量方针、目标的满足方面，业主意见调查方面的情况。确保公司质量体系运行的有效性、符合性和持续改进。 管理评审依据:ISO9000-2000标准、质量手册、程序文件、相关作业指导书 管理评审内容:管理者代表《阐述公司质量方针及管理目标的内涵》、品质管理部《用户意见征询调查分析报告》、客户服务中心《二OXX年工作总结及二O**年工作计划》、财务部《财务收支情况报告及成本控制分析报告》、综合办公室

《人力资源的总结分析和培训工作总结分析》、工程拓展部《二OXX年工作总结及二O**年工作重点》、品质管理部《20XX 年度内部质量体系审核分析报告》及《二OXX年度质量体系符合性及有效性分析报告》 (所有评审议题附后) 管理评审方法:集体讨论评审 管理评审日期:20**年1月21日 与会人员名单:ZZZ 管理评审会议主要议题及讨论内容、形成决议如下: 一、评审程序、项目的简短描述和结论 管理者代表致开幕词 议题1:管理者代表《阐述公司质量方针及管理目标的内涵》 议题2:品质管理部《用户意见征询调查分析报告》 议题3:客户服务中心《二OXX年工作总结及二O**年工作计划》 议题4:财务部《财务收支情况报告及成本控制分析报告》议题5:综合办公室《人力资源的总结分析和培训工作总

物业公司商业项目物业管理方案

物业管理方案 目录 1.0XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0 总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责

5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责 5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》5.23 《员工培训制度》 5.24 《档案资料管理制度》 5.25 《值班管理规定》 5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》 5.27 《投诉处理、回访制度》 5.28 《维修回访制度》 5.29 《防火安全检查制度》 5.30 《电梯机房管理制度》 6.0客户服务部工作手册 6.0 客户服务部服务规范 6.1 客户服务部工作内容概述 6.2 客户服务部员工岗位职责 6.3 客户服务部规章管理制度 6.3.1 物业验收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 装修管理制度 6.3.4 投诉处理制度 6.3.5 报修管理制度 6.3.6 客户拜访与意见征询制度 6.3.7 前台接待管理制度 6.3.8 收费管理制度 6.3.9 客服巡视管理制度 6.3.10 档案管理制度 6.3.11 职位代理制度 6.3.12 外延服务管理制度 6.3.13 形象策划管理 6.3.14 商业店面管理制度 6.3.15 安全管理制度 6.3.16 客户迁出管理制度 6.3.17 商业推广活动管理制度 6.3.18 公共场地使用管理制度 6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序 6.3.20 社区配套教育单位管理制度 6.3.21 社区配套馆所管理制度 6.3.22 标识标牌管理制度 6.3.23 办公纪律 6.3.24 售后服务管理制度 6.3.25 文件与表单管理制度 6.4 与物业管理相关的主要文件 4.1.1 业主临时公约 7.0安防服务部工作手册 7．0 安防服务部员工服务规范 7．1 安防服务部工作内容概述 7．2 安防服务部岗位职责 7.2.1 安防服务部主管岗位职责 7.2.2 安防服务部班长岗位职责

住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算

工资估算（￥元）

行政办公费估算（￥元）

附表3： 设备设施维护费估算（￥元） 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。

附表4： 环境管理费估算（￥元） 附表5： 公共水电费估算（￥元）

三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。

住宅小区物业管理系统常用表格

怡军苑物业管理常用表格 目录 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本

37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 62．设备台账范本 63．设备大修年度计划表范本 64．消防栓检查表范本 65．工具年度采购计划表范本 66．工具领用登记表范本 67．报废工具登记表范本 68．业主空调安装统计表范本 69．立管检查表范本 70．灭火器配置统计表范本 71．消防巡查异常情况记录表范本72．消防隐患整改月度汇总表范本73．楼层电房设备检查表范本

物业管理公司招标文件

物业管理招标文件 【最新资料，WORD文档，可编辑】

第一部分投标邀请 按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 一、招标项目的简要说明 本项目位于成都市区（市）县路号附号，四至范围：东至，西至，南至，北至（或见附图）。 本项目规划设计的物业类型为：。 本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。 本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积 平方米，其他物业建筑面积平方米）。 本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套，非住宅平方米）；建筑结构为。 本项目的建筑密度为 %；综合容积率；绿化率 为 %。

本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。 二、项目开工和竣工交付使用时间 本项目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。 三、物业管理用房的配置情况 1、物业管理企业办公等用房： 建筑面积为 ?平方米； 坐落位置：。 2、业主委员会活动用房： 建筑面积为? 平方米； 坐落位置：。 四、房屋专项维修资金建立情况 开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按 标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。 五、招标书的发售 投标单位应于年月日时分前至成 都市区（市）县路号附号室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。

物业管理费测算确认版

范文范例学习指导 XX城市花园物业管理费测算 xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX 步行街等，属于大沥新城市发展的中心城区项目。 项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房。 一、项目经济指标： 总占地面积：19735.5M2 总建筑面积：90832.23M2 ，总户数：677户，住宅：447户，商铺：230户。 物业管理用房面积：180.56M2 其中物业收费面积：74013.58 M2 1、住宅建筑面积：44811.61 M2 2、商业面积：9771.97M2 3、地下车位面积：19430M2 物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3.7元。 若按住宅、车位每平方米2.25元,商铺均平方米13.2元，计算公式： 1、公式A：住宅、车位面积（64241.61M2）X2.25元=144543.62元 2、公式B：住宅、车位、商业面积（74013.58M2）X3.7元=273850.24元 3、公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元

范文范例学习指导二、人员编制 人员架构图 （编制总共46人） word整理版

三、人员配备、薪酬、福利

物业管理费详细构成及测算标准(1)

1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准(元) 月工资总额(元) 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.3喷泉水系电费： 计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486 2.1.5维修费 2.2给排水设施的费用 2.2.1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.2排污泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2..2.3消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量X水价/12 2.2.4外排水清污费 计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。 计算公式=每年损耗量*单价/12 2.2.6维修费 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计）

3.物业管理公共区域清洁卫生费：合肥物业管理费标准。 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨， 0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费 4.物业管理公共区域绿化养护费用: 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费： ××绿化面积约平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。 /100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)： 5.2保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6.行政办公费 6.1通讯费用 6.2文具、办公用品费用 6.3车辆使用费 6.4节日装饰费(含彩灯电费) 6.5公共关系费 6.6办公室采暖费（北方才有） 6.7书报费 6.8社区文化宣传费（《鸿城社区报》等）

昆明物业管理评标专家考试试卷及答案

一、单项选择题（20题、每题1分、共20分。每题备选项中，只有1个最符合题意） 1.下列哪项不是前期物业管理招投标的目的（B）。 A.规范物业管理招标投标活动 B.公平购买物业管理服务 C.保护招标投标当事人的合法权益 D.促进物业管理市场的公平竞争 2.投标人少于（B）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 A.2 B.3 C.4 D.5 3.下列哪项不是前期物业管理招标投标应当遵循的原则（D ）。 A.公开 B.公平 C.公正 D.合理 4.招标人采取邀请招标方式的，应当向（A ）个以上物业管理企业发出 投标邀请书。 A.3 B.4 C.5 D.10 5.资格预审文件一般不应当包括（C ）。 A.资格预审申请书格式 B.申请人须知 C.企业投标条件 D.企业技术装备 6.在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于（C ）家资格预审合格的投标申请人。 A.3 B.4 C.5 D.10 7.公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（C ）日。 A.10 B.15 C.20 D.30 8.招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少（B ）日前。 A.10 B.15 C.20 D.30 9.预售商品房项目应当在（A ）之前完成物业管理招标投标工作。 A.取得《商品房预售许可证》 B.30天 C.60天 D.90天 10.投标文件不包括的内容有（C ）。 A.投标函 B.投标报价 C.商务标 D.物业管理方案 11. 投标人的正常投标行为是（D ）。 A.以他人名义投标 B.禁止正当投标 C.相互串通投标 D.抵制行贿谋取中标 12.开标由（A ）主持。 A.招标人 B.投标人 C.评标专家 D.专家委员会主任 13.评标委员会由（A ）和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数。 A.招标人代表 B.房地产主管部门代表