《福州市区控制性详细规划编制技术标准》

福州市区控制性详细规划编制技术标准

1 总则

1.1编制目的：为指导新一轮的城市建设发展，进一步加强规划的严

肃性与科学性，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。

1.2 编制范围：包括中心城以及大学城和南屿地区，总建设用地约

250平方公里，其中中心城210平方公里，大学城30平方公里，南屿10平方公里。街区划分主要以城市主干道和自然山体、水体为依据，同时兼顾行政辖区界线和历史文化保护区界线，用地规模1-3平方公里为宜。

1.3 编制依据：城市总体规划、分区规划、专项规划、城市人口规模

专题研究报告。

1.4编制原则：规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会

等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，调整优化用地功能，确定各类用地建设强度；注重古城保护和旧城的有机更新；保障城市公共设施用地，整合教育、医疗卫生、文化、体育、消防、商业等公共设施资源；完善市政基础设施，改善城市生态环境，增加公共绿地；优化城市景观，突出城市特色，提升城市品质；有效集约利用土地，增加土地资源的综合效益；

统筹安排近期建设内容等。

1.5本标准前面加*号的条文为附加的城市设计内容,根据委托方的需

要而定,不作为控规的必要内容。

2 现状调查分析

2.1现状调查

(1)已批规划文件：总体规划、分区规划、专项规划等；

(2)现状用地调查：已建设用地、可开发用地（划分为房杂地、空地、

单位用地）的界线、用地规模，现阶段状用地的主要单位、项目名称，以及用地征用情况；

(3)现状建筑调查：建筑层数、结构、年代；现状开发强度、建筑质

量、建筑容量。

（4）现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；

(5)现状公共配套设施调查：包括文化、体育、卫生、教育等设施情

况；

(6)现状市政公用设施调查：包括给排水设施、环卫设施、变电设施、

消防设施、各类管网、温泉井等情况；

(7)现状交通设施调查：各级道路、停车场，预留轨道交通设施用地

情况；

(8)历史文化街区、历史遗迹、古树名木等情况；

(9)其他对规划区具有较大影响的地形、地貌，周边重要的设施等。

2.2现状分析

(1) 原有控制性详细规划的规划实施评价；

(2) 建设强度分析；

(3) 建筑质量分析；

(4) 公共配套设施及市政公用设施情况分析；

(5) 现状交通情况分析；

(6) 历史文化街区、历史遗迹、古树名木保护存续环境分析；

(7) 可开发用地分析（区分工业仓储用地、多层以下公建用地、城中

村、棚屋区、砖混结构住宅用地以及农田空地等）。

(8)对现状建设及各层面规划实施情况进行汇总、分析、评价，提出

存在问题。

(9)可开发地块开发成本经济测算。

3 国内旧城更新比较研究

通过对国内旧城更新的比较研究，总结经验，学习先进理论，为福州市中心城的功能调整、建设控制等规划内容提供参考和借鉴。

4 规划编制内容

4.1确定街区功能定位，提出街区规模。

4.2 进行街区用地调整，明确街区用地布局。

4.3明确各类用地的界线和适用范围，提出建筑密度、容积率、建筑

高度等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定建筑后退红线、交通出入口方位等。

4.4在各专项规划的基础上，确定各类公共和市政公用设施位置、规

模，确定绿地系统。

4.5确定规划范围内的路网系统及其与外围道路的联系，调整道路红

线及停车场用地，确定各级支路红线位置。

4.6 确定各单项工程管线的走向、管径、控制点坐标和标高。

*4.7确定街区整体空间形态,塑造街区特色风貌,构建完整的空间景观格局；明确各城市设计要素的控制要求；确定重要道路的景观整治要求。

4.8 制定相应的规划实施细则(土地使用与建筑管理规定)。

5 主要控制指标内容

5.1控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进

行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。

5.2基本控制指标

(1)用地性质

(2)用地面积

(3)建筑密度

(4)建筑高度(建筑控制高度)

(5)容积率

(6)绿地率

(7)建筑后退

(8)出入口位置

(9)公共服务设施配套要求

(10)配建停车车位

5.3其它控制指标(或称指导性指标)

(1)人口容量(主要用于居住区规划)

(2)商业建筑面积比例

(3)沿街商业控制要求

(4)保护要求(对古建筑或古遗址的保护)

*(5)建筑形式(包括体量控制)

*(6)建筑色彩

*(7)连续性和非连续性界面

*(8)建筑界面控制线

* (9)开敞空间形态

*(10)高层建筑高宽比

*(11)重要道路景观整治要求

*(12)环境景观要求(如城市风貌控制)

6 基本控制指标的确定

6.1用地性质：对地块使用功能和属性的控制。表示方式按照国标“城

市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37—90)”中的城市用地分类类别代号。

(1)符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。

(2)按分类标准应划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。

(3)在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质

具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表”和“用地性质可更动范围的规定”来反映。

(4)用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结

构。

(5)任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。规划只提出

技术上的可行性。

(6)综合用地(指用地划分到中类的情况)用地分类类别代号可参照如

下方法确定，●商业与居住混合：C2／R2。●办公与居住混合：C1／R2。●工业与居住混合：M1／R3。其代号排列顺序的一般原则是：哪类用地性质为主哪类用地就排在“／”之前,即本次规划的上一层次所确定的用地性质排在前，以便与总体规划或分区规划的用地分类相衔接。

6.2用地面积：对地块平面大小的控制(扣除城市道路占用面积后的

实际可开发用地面积)。单位：公顷(hm2)。

(1)地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或

以组团为单位。

(2)地块内可以包括路面宽5米以下的道路，一般居住用地的地块不

大于5公顷(无须给出容量指标的地块除外)。

(3)地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的界

线应具有明显的可界定性。

(4)旧区改建规划地块划分要尽量以现状道路为界，并参照现状单位

及保留用地界线，标明路名和地名。新区开发的地块划分应根据近期建设用地的现状地形图和实际用地情况，尽量以现状的沟渠土路等地上参照物为界。如找不出参照物，最好给出参考座标或距最近参照物平面尺寸。

(5)在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地(综合用地除外)

不能划在一个地块内。

(6)地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其面

积应计算至道路红线。如果道路边界与道路红线相重合，如小区路或组团路，则其地块面积应算至道路边界。

(7)山地规划其地块块面积应计算至台地边界，如果台地有护坡。其

地块面积应包括护坡的正投影面积。护坡不论大小。均不应作为地块单独划出。特殊情况时可根据当地的开发政策在计算面积时适当扣除。

(8)划分中小学使用的地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置

的朝向和长度。

6.3建筑密度：指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，

它是控制地块容量和环境质量的重要指标。单位：％。

(1)保证土地的合理使用和良好的环境质量。

(2)与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素

综合考虑。

(3)在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、

休(疗)养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。

6.4建筑高度(建筑控制高度)：指地块内建筑(地面上)最大高度限制，

简称建筑限高。单位：米(m)。

(1)保证土地的合理使用。

(2)保证城市的总体景观效果。

(3)与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考

虑，保证其可操作性。

(4)满足城市消防和净空要求。

(5)对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离

综合考虑。

(6)对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指

标给定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标。(7)山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响。

6.5容积率：地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发

强度的一项重要的指标。

(1)保证土地的合理使用和良好的环境质量。

(2)与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因

素综合考虑，保证其可操作性。

(3)必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操

作中调节。

(4)在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系。

6.6绿地率：指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，

是衡量环境质量的重要指标(绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)。单位：％。

（1）根据地块的不同使用功能确定绿地率。

（2）已编制国标的以国标为准确定绿地率。

6.7建筑后退：指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离，或与地

块边界的距离。即：●沿路建筑退道路红线或道路边界。●相临地块建筑退地块边界。单位：米(m)。

(1)根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离。

(2)对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用途的控制

要求。

(3)相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国标《建筑

设计防火规范GDJl6—87》。

6.8出入口位置：指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入

口位置的控制。即：●街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口的数量。●允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示。(1)符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合《城市居住

区规划设计规范GB50180--93》，

(2)一般地段可选用出入口位置控制的其中一项进行控制，山地城市

须选用“允许开口位置和数量”进行控制。

6.9公共服务设施配套要求：主要指与居住人口规模相对应配建的、

为居民服务和使用的各类设施，一般用于居住区。此项指标的确定以《城市居住区规划设计规范GB50180—93》为准，一般用列表方式表示。

6.1配建停车车位：对地块配建停车车位的控制。一般给出地块配建

停车场的停车车位数(辆)，停车车位数应包括机动车、自行车两项。

7 成果构成

7.1控制性详细规划的成果形式分为规划文件和规划图纸两部分。

7.2规划文件包括文本和附件：

(1)文本的内容包括规划实施细则，文本以条例的形式重点反映规划

区各类用地控制和管理的原则及技术规定。

(2)附件包括规划说明书和基础资料汇总。规划说明书应根据该控制

性详细规划的具体内容。重点阐述现状条件分析、总体控制与地块控制的方法和特点，规划构思和主要技术经济指标。基础资料汇总可单独编制，也可纳入说明书现状条件分析一并编制。

7.3规划图纸包括如下内容：

(1)规划区位置图(比例不限)：反映规划区用地范围、周围城市道路

走向，规划用地与毗邻用地的关系，规划区与城市中心的距离和关系。

(2)区域景观资源条件分析图：表达规划区所能共享的区内及周边区域景观资源条件,包括自然山水景观和人文景观。

(3)影像图：直观地反映规划区的地形、地貌和建设状况。

(4)规划区用地现状图(比例尺l：1000～1：2000)：标明自然地貌、

道路、绿化和各类现状用地的范围、性质、主要单位名称。(5)现状建筑分析图(比例尺l：1000～1：2000)：包括对现状建筑的

性质、层数、质量、结构形式、年代、*建筑风格等的分析。(6)可开发用地分布图(比例尺l：1000～1：2000)：标明近5年来征

地情况，区分已建和未建；标明可开发用地的范围、主要单位名称，区分工业仓储用地、多层以下公建用地、城中村、棚屋区、