(营销策划)重庆南方集团永川南方花园策划
重庆南方集团永川南方花园策划
（部分）
前言
随着西部大开发的进一步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。
目录
第一部分：市场分析
1．永川市基本情况 1
2．永川市房地产市场基本情况 1
3．永川市场特点分析 3
4．永川房地产发展趋势 4
5．主要竞争对手分析 4
第二部分：永川南方花园项目概况
1．地理位置8 2．主要经济指标8 3．项目规划8 4．户型指标
⑴．按户型划分（暂定）９
⑵．二期设计户型建议10
第三部分：SWOT分析
1．[S]项目优势11
2．[W]项目劣势11
3．[O]项目机会12
4．[T]项目威胁12
第四部分：项目定位策略
1. 目标客户群说明13
2. 项目品牌定位策略13
3. 楼盘品质定位策略14
4. 物管定位策略16
5. 宣传定位策略18
第五部分：项目营销推广
1. 项目现场包装18
2. 建设步骤建议18
3. 广告推广策略19
第六部分：项目销售策略20
第七部分：宣传推广计划
第一阶段：品牌嫁接20
第二阶段：楼盘品质塑造22
第三阶段：营造销售氛围24
第八部分：媒体广告
第一部分：市场分析
1. 永川市基本情况
永川古为梁州属地、至今有1200年历史，1992年3月经国务院批准撤县建市，辖区1575平方公里，34个乡镇街道办事处，631个行政村，市区常住人口11万，中央、市属科研单位11个，各类专业技术人员2万余人，大专院校3所，中专技工校16所，医疗机构111个，三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家《永川日报》、《渝西经济》，电台1家
（永川市电台）、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。
2. 永川市房地产市场基本情况
永川市现有房地产开发商45家，其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业，97年以来，主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目共65个，面积32.575万平方米，拟建项目7个面积7.74万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。
其特点是区位很好，处在成熟社区、周边市政配套设施齐全，结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构。这种混合结构多为8层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室二厅，面积100平方米至130平方米，没有成规模的小区和完善的配套及环境。
目前楼价分低档、中档和高档，基本情况如下：
楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状况
裕丰商住楼360元/平方米2800元/平方米汇龙大道汽车城对面已售50%
福星楼350元/平方米2000元/平方米两区已售70%
大众园正街420元/平方米次街390元/平方米正街3000元/平方米次街2200元/平方米南大街小桥子中心转盘经济适用房已售80%
全发综合楼顶层400元/平方米其他楼层450元/平方米3000元/平方米本项目范围内南大街办事处正对面已售85%
志新大厦3~6层460元/平方米7层440元/平方米顶层400元/平方米内街2500元/平方米沿河3000元/平方米农科所河对面永川二环路旁已售40%
低档楼盘为多层砖混结构，是由小开发商开发的单栋楼。如：
中档楼盘为多层小高层砖混结构，地段位置较好，由中等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状，有广场和绿地，如：
楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状况
阳光花园均价580元/平方米25队长途汽车站四室二厅双卫错层面积169.9平米、三室二厅双卫错层面积131.36平米、三室二厅双卫A面积140.10平米、B面积130.48平米、二室一厅一卫A88.5平米、B面积86.79平米已售60%
海通大厦560元/平方米临街3000元/平方米次街2300元/平方米内环路与泸州街交叉处到火车站之间已售60%
高档楼盘为高层、电梯，有广场和少量配套环境，位处成熟社区、市政配套较好。如：
楼盘名住宅单价门面单价地理位置特点销售状态
公交商厦均价800元/平方米位于内环路与泸州街交叉口全欧式风格、框架结构，有全落地客厅玻璃窗，奥的斯3100型电梯，地处成熟社区，市政设施较好已售65%
渝西光华世纪广场3~8层均价660元/平方米顶层590元/平方米锦华楼1~2层为光华家电通讯电脑城6000元/平方米、外街10000元/平方米、内次街6000元/平方米位于永川市商业中心、商业街西大街与玉屏路、西外老街围合处锦华楼、盛华楼、风华楼均为9层住宅，盛华楼、风华楼底层是门面与光华大厦后面形成一条18米宽的商业步行街，门面大部分是还建面积已售70%
光华大厦A型四室二厅双卫，面积159.88平米，价格1080元/平方米B栋二跃层面积220.73平米，价格1180元/平方米B栋三跃层面积304.8平米，价格1280元/平方米光华广场已售80%
旺城山庄1280元/平方米位于永川市望城山山腰，东邻城市公园，北靠渝西步行街52幢别墅和少量多层公寓，和式风格。A1别墅316平米、车库22平米。A2别墅302平米（2层）、车库22平米。B1别墅326平米（3层）、车库22平米。C1别墅210平米（3层）。D1型三室二厅双卫错层式公寓126
平米。D2型三室二厅双卫错层式公寓134平米已售10%
综上事例可知，在永川市现有房地产市场尚无真正意义上的规模开发小区的情况下，永川南方花园项目凭借农科所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。
3. 永川市场特点分析
⑴.由于小城市房价低、面积流行较大的大户型。
⑵.由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层，并认为是流行高档户型。
⑶.消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。
⑷.各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求。
⑸.现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境。
4. 永川房地产发展趋势
永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性。但是随着人
们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐渐提高，我南方集团有限公司在城乡结合部南大街的开发将会把这种不平衡性缩小。
5. 主要竞争对手分析
⑴. 伟映-帝琴花园
该项目由深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计，环境景观由浩丰园艺景观设计公司设计，销售代理由重庆伟联销售代理公司公司代理。项目以多层建筑为主，配以部分别墅的园林花园小区，中庭地下层为停车场，项目位于永川经济开发区腹地汇龙大道第二转盘，总占地110亩，总建筑面积15万平方米，绿化率达40%。由永川伟映实业开发，售楼部设在汇龙大道第二转盘处，属临时售楼部，一期完工后拆除。售楼部周围绿化基本完成。
永川伟映实业是永川三大房地产开发商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游经营单位，其开发的伟映东岳农贸市场位于汇龙大道第一转盘处，属多排连排楼，是永川近年涌现的优秀楼盘之一，现已全部卖完。它为伟映实业在永川房产开发赢得了较好的声誉和较高的知名度。其价格为：平层均价520元/平方米、跃层均价590元/平方米、写字楼780元/平方米；两层住宅别墅面积372平方米，均价988元/平方米。位于汇龙大道第二转盘的帝琴花园，分四期建成。主要为7~8层的多层建筑，少数别墅主要分布在第四期“冬景园”。小
区成“田”字型布置，主要有两个大入口[见方位图]进出小区，中央活动区内设有游泳池、大型背景音乐、儿童活动区和休闲广场。一期“夏景园”主要以高大绿色植物环园四周，中间为小桥、卵石、流水、凉亭等景致。308套住宅中跃层占建面的35%，错层面积120~130平方米占建面50%，平层面积80~100平方米，占建面的15%。
其规划建设的二期“春景园”主要景观以花草为主，强调春暖花开后所成景致。三期“秋景园”以红叶和秋季乔树、果树为主表现秋景。四期“冬景园”突出冬季景象以石山水景为主表现冬景。
智能化系统有：
室外①小区中央背景音乐②可视对讲电话③红外线周界监控④园区闭路监控⑤三表出户⑥漏电保护⑦塑钢窗
室内①燃气泄漏报警②手动紧急报警系统③红外线室内监控报警④宽带网入户⑤门磁防盗⑥子母防盗门
推广宣传：
*.该小区5月18日已开始咨询，但具体房价、物管、付款方式均未出台。
*.望城北路中段单立柱T型跨街广告牌一块。
*.汇龙大道第一转盘到第二转盘，公路两边路灯杆上双面灯
箱广告。
*.由体育馆发往现场售搂部购房直通车一辆。
*.7月28日在渝西会展中心召开了一次新闻发布会。
*.7、8月份在永川市体育场和渝西广场组织了几次促销宣传活动。
*.7、8月份在永川日报上刊发了４次广告，并协办专栏出软性文章３次。
*.7、8月份做报刊夹页３次。
*.与永川电视台合办伟映－帝琴花园专题节目２次。
*.准备在渝西广场建一永川最大户外广告牌。
*.准备做永川市内公交车身广告。
市政配套及交通：
①.汇龙大道是永川市政府规划的重点工程，也是新城区主要交通干道，路面平整宽阔。
②.市政府将迁到该项目正对面
③.永川市人民医院在该项目对面，其职工大搂主体已完工。
④.业主子女上学可就近读汇龙幼儿园、汇龙小学、永师附中，但办学质量较差。目前伟映正联系与永中联合办学。
⑵. 昌州城市花园
位于小南门（川主沟）至英井路区内，与电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁华红尘一墙之隔，出
入相当便捷。与南方项目相比，由更成熟的社区和商业环境。区位图：
项目占地110亩，总建筑面积140000平方米，绿地22000平方米，一期工程占地44亩，总建筑面积58566平方米，绿地7800平方米，住宅16000平方米，商用门面12000平方米，还建房20500平方米，车位120个，中心商业步行街8000平方米（商场未计入总建面中），幼儿园一所600平方米，会所650平方米，展览馆1200平方米，写字间600平方米。
一期住宅全为多层和别墅，其中多层主要是8层，平街一层为商业门面，2~8层为住宅。
主要户型及分配百分比
户型种类面积百分比
平层二室一厅56平方米10%
二室二厅80平方米/85平方米20%
三室二厅115平方米/120平方米/130平方米50%
错层四室三厅180平方米10%
另有6栋别墅，面积每栋300平方米。
小区特点：
阳台为弧型阳台，窗为阳光窗，外墙色调以黄色为主，上部20%为白色，下部80%为黄色，层顶为兰色或橙红色。小区内修有商业步行街，设计与渝西广场架空层相似，底层为商
业步行街，上部作为小广场。
该项目二期规划用地66亩，总建面88000平方米，全为7~8层的多层住宅。处在成熟商业区，区位优于我永川南方花园项目。其户型及所占比例较能体现永川的市场需求，值得我们留意。
第二部分：永川南方花园项目概况
1．地理位置
地处重庆作物研究所，即永川西南面南大街，紧靠市中心，麻柳河上游（长约2公里）处。
2．主要经济指标
项目占地22.3公顷（计334亩），总建面积约30万平方米，其中一期主要经济技术指标如下：
用地面积总建筑面积住宅面积道路面积广场、水体面积临街商店公建面积折算绿化面积地下车库面积绿化率总居住户数
93809平方米128630平方米98060平方米23452.3平方米12101.7平方米22143平方米37805平方米6648平方米40.3% 695户
3. 项目规划
⑴. 项目总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别
致而充满文化情趣的社区。本着21世纪居住建筑人性化原则，在整体规划上突出以下特点：
①. 林荫步行道沿麻柳河两岸环绕并贯穿全区。
②.以30米以上宽的景观大道和16米宽的步行街为全区骨架。在充分考虑环境均好性、集中与分散、动静分离等原则的基础上将小区分为A、B、C、D、E五个组团，让更多住宅有良好的景观朝向。
③.小区景观大道和步行街对外开放，将是该区域乃至整个城市的公共空间。而各组团间相对独立，各自围合成院落。在保证小区与城市相融的同时又充分保证了业主生活的私密空间。
⑵建筑风格
①. 半坡屋顶与屋顶花园及外飘塑钢阳光窗等有机结合，既有古典风味又具现代特色。
②. 在立面造型上，采用三段设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚，白色的玻璃和高档的白色塑钢窗，加上浅灰色的高级外墙面砖，使各组团色彩雅致和谐。
4. 户型指标
⑴. 按户型分（暂定）
户型面积m2/户户数平面布局结构形式
三室二厅二卫一厨三厅三卫一厨平层错层跃层
1 90-100 114 144 0 30 8
2 0
2 100-145 426 426 0 11
3 315 0
3 150-200 141 2
4 117 6 18 0
4 201-250 18 0 18 0 0 18
合计699 564 135 149 415 135
占户数比例80.68 19.32 21.32 59.37 19.31
⑵二期户型设计建议
面积（含公摊）85-95平方米110-125平方米130-150平方米
占建面30% 50% 20%
建议户型面积需求客厅开间4.2M、面积＞20㎡客厅开间4.2 M、面积＞20㎡客厅开间4.5M、面积＞25㎡
餐厅＞8㎡餐厅＞8㎡餐厅＞10㎡
厨房＞6㎡厨房＞7㎡厨房＞7㎡
主卧＞14㎡主卧＞14㎡主卧＞15㎡
次卧＞11㎡次卧＞11㎡次卧＞11㎡
卫生间＞5㎡主卫＞5㎡主卫＞5㎡
观景阳台＞4㎡次卫＞4㎡次卫＞4㎡
生活阳台＞3㎡储物间＞2㎡起居室＞12㎡，可不单独设置
原因①老年人与年轻人生活习惯、生活需求不同，需分开居住。老年人喜静，且社交范围相对较窄，生活所需空间相对较小。②刚踏入社会的年轻一族需购房组织家庭，但因经济不太宽裕，对小户型的需求较大。③部分30-40岁的公职人员，其父母居于农村或其他地方，现家庭经济状况允许将父母接到身边，但又不愿父母影响自己现有的生活方式，有购置小户型供父母居住的愿望。④父母为子女购房组织小家庭。观景阳台＞4㎡储物间＞3㎡
生活阳台＞3㎡观景阳台＞4㎡
①永川市常住人口21万，其中在职工作人员依靠国家或单位集资建房，获得产权或买断公房产权占房地产市场的45%。另有30%是当地老居民，房屋产权由祖辈处继承所得。实际通过购买商品房获得房屋产权的消费者占房产市场的25%。以上所获产权的住房一般档次不高，户型不合理，配套不齐全，有2次置业需求。对面积要求适中，户型、环境和配套要好。②原居民住房面积偏小，且多居于旧城改造范围，配套和环境较差，有2次置业需求。③家庭人口不多，交际广泛，时有来访人客，需有客房供客人居住。生活阳台＞3㎡①家庭人口多，需购置较大户型。②交际广泛，时有亲朋好友来访，为休息、娱乐互不干扰，需购置跃层。③经济富裕，需住房豪华气派的需购置跃层。
*门面开间4.2-4.8M，开间与进深比例约为1：3，单个门面
面积控制在40-60平方米；
*底层反跃设计是为减少底层门面进深，同时丰富底层住宅的结构变化；
*景观阳台面积暂按50%计算，生活阳台面积全算。
第三部分：SWOT分析
1.[S]项目优势：
⑴.集团公司的品牌优势。
⑵.永川南方花园项目的规模优势。
⑶.永川南方花园户型等的“人性化”设计处处体现企业“以人为本”的经营理念。
⑷.16米宽步行街、30余米宽景观大道等的繁华与独立围合而成组团的宁静相得益彰，充分体现项目的规划优势。
⑸.紧邻永川市中心（离渝西广场仅800多米），周边购物、交通、教育、医疗、银行等配套齐全，尤其本项目位处“麻柳河”上游，水清树绿，独具区位优势。
⑹.社区内配套齐全，备有会所、游泳池、篮球场、超市、幼稚园、音乐广场等设备设施。
⑺.小区直饮水系统将改变永川市饮用水差的历史，让小区内居民户户喝上质优价廉的纯净水。
⑻.小区优秀的物管服务将给小区居民一个全新的、安全的、
舒适的生活环境。
⑼.永川南方花园是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。
2.[W]项目劣势
⑴.项目所属地块目前尚未形成较有规模的开发，交通设施等不够完善，南大街铁路桥在心理上更是交通瓶颈。永川市民目前仍习惯上把项目所在地——南大街片区理解为城郊结合部，市政配套设施不够成熟，人气涣散。
⑵.目前房价普遍较低，项目配套设施多，施工条件差，增大了建设成本，提高了成本控制难度。
⑶. 城北新区是市政府近几年的发展方向，将给项目销售带来一定影响。
3.[O]项目机会
⑴.在西部大开发的带动下，永川市近年经济发展迅速。
⑵.永川市目前还没有成规模开发的大型园林式小区，永川市目前开发商中实力普遍较弱，竞争力不强。
⑶永川市物业管理水平很低，在这里我们的物管优势明显。
⑷城北新区的成熟尚待时日，给了本项目运作的时间。4．[T]项目威胁
⑴. 市场容量有限，存有客源分流的危险。
⑵. 随着永川市城市建设的展开，一些有实力、有经验的开
发商即将进入，加剧了市场竞争。
⑶. 永川市大量的集资建房减少了集团购卖的可能。
⑶. 永川市一部分低挡楼盘仅售350元/㎡-400元/㎡左右与本项目均价800元/㎡相差一半，将分流部分客源。
第四部分：项目定位策略
1. 目标客户群说明
①．公务员、教师：收入一般但相对稳定，对环境及按揭等有较高要求；
②．小企业主、经商成功人士：有一定的消费实力，支付能力强，对交通等有较高要求；
③．乡政一级领导班子的目标客户群：收入较高且往往有隐性收入，注重户口、子女就学、家属就业等。
2. 项目定位策略
根据上述目标客户群体的特点，本项目定位为高档楼盘，价格取中高水准，针对二次置业者及相对成功人士。
在营销方面，充分展示品牌开发商的优势，给消费者信心的同时充分满足业主尊荣感；
在本质塑造方面，充分展示区域、规模、规划、配套等优势；在服务方面，售前、售中、售后均充分体现人性关怀，以人为本的理念。
3. 楼盘定位策略
由于历史、地理等原因永川房地产开发比较滞后，从现有土地资源分布和开发商实力情况来看近两年会出现大量的小区，但不会出现大型成规模小区。随着社会生活水平的不断提高，人们对生活居住的质量要求也随之提高。小区绿化、配套、物管等逐渐成为一些收入稳定的公务员和高收入经商人士（如电信、银行、政府部门和一部分拥有黄金铺位的工商户、私营企业主等）二次置业的必要条件。
永川南方花园项目针对年收入2万元、积蓄6万元以上的目标客户群，把楼盘定位于大规模高档小区，以超越永川现有小区和竞争对手的环境景观、小区配置和物业管理等方面来体现楼盘个性，突出楼盘品质，进而吸取消费人群。如：小区配置采用：
室内①.子母防盗门②.塑钢阳光窗③.空调及冷凝水预置④.预留烟道⑤.水、电、气、闭路、电话到户⑥.小区直饮水系统到户⑦.赠送花台，户户有景
室外①.A级环境外观设计②.游泳池、网球场、会所、钓鱼池③.局部底层架空休闲空间④.音乐广场、步行街、儿童游乐场、公共厕所⑤.晨跑小径、室外健身设施⑥.南大街入口处设红绿灯、并设有公交车站和治安岗亭⑦.亲水人行道⑧.幼儿园（一级标准）⑨.老人、婴幼儿、孕妇用品专卖市场⑩.学校、医疗保健、农贸市场、超市、银行和邮
政等
智能化：①.小区背景音乐②.电子巡更③.三表出户④.对讲系统⑤. 24小时闭路监控⑥.宽带网入户
特别是通过中轴上修建一条30米宽的景观大道，与步行街和亲水绿化观光道相互辉映，把楼盘定格于高档，在锁定目标客户群的同时，吸引潜在客户。
4. 物管定位策略
永川南方花园物业管理服务由具有一级资质的重庆南方花园物业管理有限公司提供。永川南方花园将积极引进重庆或国内各发达地区先进物业管理理念和服务体系，并结合本地人力资源组建专门的物业管理公司，为小区业主提供高档次、超值、周到、高效、方便、称心的服务。
一、物业管理服务项目
（一）、公共服务
1、清洁卫生：小区公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运及经常性的
保洁。
2、绿化日常维护管理：对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持
绿化物生长良好。
3、治安管理：设安全保卫人员对小区进行安全防范和治安管理工作。
培训学校招生营销方案
教育培训学校招生营销总体方案中国教育培训业现状：从整个国际教育发展趋势来看，中国的教育培训业尚处于起步阶段，虽然教育培训机构已有近十万家，但资金规模超过10亿的屈指可数。未来十年中国整个教育培训行业总产值将突破8000亿，教育培训行业还是一座尚待开发的“金矿”。全国品牌化的教育机构像新东方、学大教育、学而思教育、巨人教育、安博教育、环球雅思等占据英语、课外辅导、职业教育等行业领头地位。国际教育机构强势进入中国教育培训业。但是中小培训机构的发展岌岌可危，主要是缺乏人才、教学研发力量薄弱、抵御风险能力低下，在经济危机面前很难快速发展。教育培训行业已经进入新一轮的洗牌阶段，专业教育机构突出差异化进行连锁经营，大机构通过融资、收购等扩张手段，实现综合化发展。未来，中国教育培训行业会出现：英语培训领域被新东方、环球雅思等这样的机构分割；职业教育是安博、北大青鸟等机构的天下；中小学课外辅导领域被学大教育、巨人教育以多元化的优势占据；而公务员专业培训被华图、中公等机构占据，各个大品牌在自己的领域内不断圈地扩大，通过标准化和专业化的运营模式向全国推广。小机构为了生存必须进行改革创新寻求教育蓝海战略，打造赖以生存的核心竞争力。这将是中国教育培训业未来发展的格局。 培训学校在教育培训市场中是否能够分到一杯羹，能否有自己发展一席之地，将取决于学校标准化、流程化、信息化、多元化的程度。面对市场竞争日趋激烈的形势，学校必须向管理标准化、工作流程化、
网络信息化、发展多元化的方向转变。只有在教学、服务、管理和营销等方面拥有较高的水准，才能够赢得未来的生存和发展空间。 南部县教育培训业现状：近年来，教育培训行业呈旺盛增长趋势，教育培训机构如雨后春笋出现在人们的生活中。南部目前存在的像我们这样的教育培训学校我知道的已达50多家。根据南部县2012年人口普查结果，南部县常住人口为30万人，在常住人口中，中小学人数约在35000-40000左右，面对这么一个庞大的教育培训市场，各个教育机构各展所长的招生，竞争也相当激烈。但是，以前的教育培训局限于个人或者小团体，不具规模，时间较短，仅限于寒暑假，大部分为学校老师所办的补习班。随着教育培训业的发展慢慢壮大和教育部门出台的禁止学校老师在寒暑假开设补习班的政策迫使教育培训机构走向正规化、规模化和专职化。但是在发展的过程中出现很多的不足和急需改进的地方，就目前南部县很多教育培训机构普遍存在的问题有： 1、学校基础设施不完善：这样在招生的过程中家长带着孩子来到学校参观后会说“我再看看吧”或者直接说“环境太差”然后带着孩子离开了。或者有的孩子已经报名了，读一段时间也就选择离开了。但是目前来说硬件是改变不了，我们能做的就是改变我们的教学环境，这里环境就是指办公场所以及老师办公室学生教室环境的改变，我们可以再原有的基础上让学校变的更加干净、舒服。因为往往这些小细节可以反映出一个人一个单位的综合水平。我相信细节决定成败。
时富花园房地产行业营销策划建
时富花园 营销策划建议 目录 一.小区环境改良建议4 -二.工程规划建议6 （一）二期用地规划建议6 （二）二期别墅面积、户型建议7 （三）其它建议7 1.私家花园7 2.户型设计8 三.销售技术方案9 （一）现楼别墅9 1.操作方式11 2.促销技术方案12 3.操作办法12
4.各具体单位详细调价建议（详见附表）12 （二）二期别墅12 1.第一种：售楼花12 2.第二种：售地自建13 四.小区现场装饰布置13 （一）外围墙14 （二）围墙前绿化带14 （三）莞樟大道沿途14 （四）小区中央大道14 （五）小区内通道14 （六）区内指示牌15 五.工程整体形象包装及广告推广15 六.推售时间、销售额及广告费用16 前言 为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本工程）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本工程从小区环境、二期规划、销售技术方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议： 1.造成本工程滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本工程自身实际情况，将目前造成本工程滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决技术方案及各项计划策
略，更大程度上地促进本工程销售业绩的提高。 1.1.区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 1.2.工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心； 1.3.工程前期“烂尾楼”的负面影响； 1.4.周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 1.5.地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 1.6.相对而言面积过大，导致总楼价较高； 1.7.工程主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 1.8.工程的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少； 2.小区环境改良建议 本工程区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本工程的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议： 2.1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感， 布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很
南方新城风林高地项目整体推广策划方案doc22(1)
南方新城风林高地项目整体推广策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告
一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于XX公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌XX、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。
(营销策划)上海绿地集团城项目策划全案(密)
目录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43
绿地集团XX项目策划全案本案营销企划的主要目的 ●销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； ●品牌目标 在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次； ●积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。 一.项目定位 1、项目评判
1.1优势 ?北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； ?名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档” 逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； ?绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步的认识； ?与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线； ?由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；
培训机构营销方案
机构营销9步走 产品基础定位 确定目标受众 Swot分析 确定营销传播的目标 制定战略和战术 制定预算 效果分析 产品的基础定位 保证口语能力的基础上提高学生的单词量和语法水平同时提高应试考试的学习成绩 确定目标受众 面向3到12周岁的少儿和少年 产品组合 幼儿园到小学1年级启蒙英语阶段（进行的是阅读+自然拼读双进阶的课程+爱阅道手工+儿歌） 2年级到3年级（阅读+自然拼读+新概念） 4年级到6年级（阅读+新概念+English in mind） Swot分析 优势（strength） 保证授课的一中一外的比例，学习的是43中优质教材，外教很固定，收费相对不高 劣势（weakness）
品牌不成熟，知名度低，课程体系不完善，课程管理，教师管理，日常管理，学生管理还不到位 机会（opportunities） 43中教材需求点比较高，外教的需求也相对高，我们有固定的外教，还有相应的43中的英语教学体系，可以吸引更多的优质家长 威胁（threats） 一中一外的教师配比直接的竞争对手就是英孚英语，做少儿英语我们的对手居多，同时很强大，比如XX英语，XX英语。做中教课程我们需要提高学生的学习成绩，面对的对手将是XX 教育，XX教育，XX学校等等，市场之大竞争的之激烈怎么脱颖而出需要做好准备 确定营销传播的目标 周边小学，幼儿园，大型社区，异业联盟 确定营销传播方式（搭建营销体系） 线下活动 地推活动介绍+引流自媒体（微信公众账号）+问卷调查(问卷和信息表合二为一) 单一派发传单+获取电话+赠送礼品 户外媒体展位设定(小区电梯展位，led展位，大门牌展位，周边商家展位)， 异业联盟：幼儿园，托管班，文化课培训，跆拳道培训等等（自己有一定生源的前提下）购买资源：可以向游泳机构等购买 跟学校合作，举办比赛 与大型商场合作
呈祥花园二期业主论坛时富花园营销策划建议
呈祥花园二期业主论坛时富花园营销策划建议 时富花园营销策划建议目录一.小区环境改良建议 4 -二.项目规划建议 6 （一） 二期用地规划建议 6 （二） 二期别墅面积、户型建议 7 （三） 其它建议 7 1.私家花园 7 2.户型设计 8 三.销售方案 9 （一） 现楼别墅 9 1.操作方式 11
2.促销方案 12 3.操作办法 12 4.各具体单位详细调价建议（详见附表）1 2 （二） 二期别墅 12 1.第一种：售楼花 12 2.第二种：售地自建 13 四.小区现场装饰布置 13 （一） 外围墙 14 （二） 围墙前绿化带 14 （三） 莞樟大道沿途 14 （四）
小区中央大道 14 （五） 小区内通道 14 （六） 区内指示牌 15 五.项目整体形象包装及广告推广 15 六.推售时间、销售额及广告费用 16 前言为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议： 1.造成本项目滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。 1.1.区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 1.2.工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心；
1.3.项目前期“烂尾楼”的负面影响； 1.4.周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 1.5.地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 1.6.相对而言面积过大，导致总楼价较高； 1.7.项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 1.8.项目的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少； 2.小区环境改良建议 本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议： 2.1.现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万m2生态园林的优越性。 2.2.为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化，建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。 2.3.生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭）格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，
重庆房地产项目策划方案
重庆房地产项目策 划方案
重庆南方集团永川南方花园策划 (部分) 前言 随着西部大开发的进一步深化,”渝西经济走廊”经济发展迅速,永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以”渝西广场”、”阳光花园”、”伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召,本着服务永川、建设永川的目的,在永川市南大街投资开发的大型项目,是永川市列为”市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。 目录 第一部分:市场分析 1．永川市基本情况 1 2．永川市房地产市场基本情况 1 3．永川市场特点分析 3 4．永川房地产发展趋势 4 5．主要竞争对手分析 4 第二部分:永川南方花园项目概况
1．地理位置 8 2．主要经济指标 8 3．项目规划 8 4．户型指标 ⑴．按户型划分(暂定) ９ ⑵．二期设计户型建议 10 第三部分:SWOT分析 1．[S]项目优势 11 2．[W]项目劣势11
3. 广告推广策略 19 第六部分:项目销售策略 20 第七部分:宣传推广计划 第一阶段:品牌嫁接 20第二阶段:楼盘品质塑造 22 第三阶段:营造销售氛围 24 第八部分:媒体广告 第一部分:市场分析 1. 永川市基本情况 永川古为梁州属地、至今有12 历史,1992年3月经国务院批准撤县建市,辖区1575平方公里,34个乡镇街道办事处,631个行政村,市区常住人口11万,中央、市属科研单位11个,各类专业技术人员2万余人,大专院校3所,中专技工校16所,医疗机构111个,三资企业40余家。拥有全国发行的报纸两家<永川日报>、<渝西经济>,电台1家(永川市电台)、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。 2. 永川市房地产市场基本情况 永川市现有房地产开发商45家,其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业,97年以来,主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发,去年全市在建项目共65个,面积32.575万平
培训学校营销策划方案概要
培训学校营销策划方案 一、定位策划 定位是招生策划的起点和依据,也体现着招生的目标和方向。其实,任何一项事业、一所学校、一个人的生存与发展,都有一个定位的问题。定位准确、目标明确、发展方向清晰,对于成功与发展起着重要的基础性作用。对一所学校来说,首先应该有 一个整体的定位,比如学校的发展定位、目标定位、市场定位、规模定位、质量定位、宗旨定位、价值定位、管理定位、专业定位、等等。招生定位与其整体定位是紧密联系在一起的,是建立在其整体定位的基础之的。当然,招生定位策划具有自己独特的 内容,招生定位是否准确清晰,直接关系着招生的数量和质量。 一般说来,招生定位策划主要包括以下几方面的内容。一是定位生源地和招生目标群。这是根据学校的发展规划和培养目标以及办学规模和方向提出的,是解决到哪里去招收以及招收什么样的学生的问题。具体说就是在地理上展开招生的区域和招 收学生的目标群。是面向农村,还是面向城市;二是定位招生规模和生源质量。招生规模并非越大越好,招生必须有一定的质量要求,决不能来者不拒,捡到篮子里即是菜。 办学、招生决不能搞一锤子买卖,尤其是同一层次的学生,必须有一个统一的质量定 位要求。入学不把质量关,反倒严重影响了以后的招生。三是定位生源特色和招生优势。一定要找到本校的个性特点和优势,可以面向特殊的生源群体,可以多层次分类 别招生,应该善于剑走偏锋、标新立异、错位发展。 二、市场策划 一般说来,民办学校对招生市场具有与生俱来的重视和敏感。因为民办学校的生源配置主要依靠市场调节,招生必须进行市场策划。 所谓招生市场策划,主要是指对招生市场进行分析和预测,从招生市场的空间中 寻找到自己学校的坐标,找到招生的努力方向,为学校争取到尽量多的市场份额。市 场策划首先要进行调查分析,了解生源市场的现状、态势,分析招生的基本形势和发 展趋势,掌握有关招生的基本数据,并且,进行必要的统计分析,提出科学的论证报告。
《营销学习知识营销推广学习知识页)
营销知识—营销推广知识 目录 一、营销推广目的 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 （二）现状优势分析 （三）产品分析 1、A1栋单身公寓 2、阳光花房 3、二期“水岸国际” 4、汽配城 5、复式房 三、营销策略 （一）推广策略 （二）广告战略 （三）媒介攻略 （四）促销手段 （五）价格策略 四、销售目标 五、销售执行 （一）执行细则 （二）媒体投放计划 六、方案说明
一、营销推广目的 1、通过汽配城招商以吸引单身公寓的投资者和买家，营造良好的销售场景，进一步推动阳光花房的销售。 2、通过时富花园现有的环境分析，寻找解决问题的突破口，进一步对项目独特个性形象及卖点进行有力诉求，巩固前期销售成果，以强劲的推广攻势再掀2004年销售的第二浪高潮。 3、重新展示时富花园的实力与信誉，建立时富集团的良好形象与品牌，增强消费者的置业信心。也为时富集团后续开发项目奠定坚实的品牌基础。 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 1、产品无优势 产品单一、配套空白、房型欠佳、价格偏高，至使产品没有市场竞争优势. 2、销售队伍士气低落 策划销售部是一个团队，如果团队中某一人不能出业绩，，那是该销售员有问题，而当整个团队不能出业绩，而且都面临同一问题：客户对公司没信心，对产品没兴趣时，公司则应高度重视。事实上，销售员是最直接面对客户的，
当他们将客户心声向公司诉求时，公司应端正态度对待，而不应该因回避问题对销售员乃至销售部进行打压。这样一来，销售士气降低到历史最冰点，这无利于团队稳定，更无利于公司发展。 3、莞樟大道修路带来了负面影响 因为莞樟大道修路造成的交通极度不方便，肯定会影响看楼客流，同时因为修路带来的滚滚灰尘和噪音，使得消费者在亲临现场时很难体验到时富花园的美好环境，进而影响到时富花园的销售。 4、工程进度缓慢直接影响公司的信誉，使公司的市场形象力大大降低 ◆由于项目工程进度的缓慢，使得客户对公司失去了原有的信心，给销售带来极大的压力。 ◆销售战线过长，市场形象疲软，对客户来说不仅没有新鲜感，反而造成滞销的不良印象。 ◆客户的流失、中途的变卦等等可以说公司的信誉度是其最主要的因素。 5、城乡边缘地带，地位尴尬 位于城郊结合部，使城区的目标客户会产生一定的心理距离. 6、中小户型竟争越来越激烈 将在今年11月份公开发售位于时富花园旁边的中惠丽阳时代推出的60——80m2的二房——三房户型也会形成与时富花园翠提轩的竟争态势.而该项目目前工程进度已至地面第二层，样板房也将今年8月份开放. （二）现状优势分析 1、产品定位合适，客户定位准确； 2、接近6万平米的人工湖，是目前最大的环境卖点； 3、虽处城乡边缘结合地带，但占据新旧城过渡后的核心地位，给物业升值提供广阔空间； 4、道路修扩完毕后会使项目区位交通更便利路网更发达‘
200个房地产经典策划案例
-- 200余个房产营销策划案例 目录 -------------------------------------------------------------------------------- 东方银座案例分析 阳光·经典--经典·海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西（B）区上市前整体营销策划方案市场篇 天骜体育商城招商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案 奔达项目投资营销及定位分析报告 湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告 蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要 江南家园2004年推广总计划
郑州健达世纪花园策划案 国际企业中心一期项目开发计划书 国际企业中心方案设计任务书 国际企业中心南区及东区方案设计任务书 国际企业中心景观设计任务书 安徽宣城敬亭香榭·山景别墅策划报告 成都华阳滨河花园项目整体策划 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』 尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告 上海市单身公寓市场调查报告 北京华杰大厦推广策划 “在水一方”全程策划 城龙花园裙楼商铺营销策划案 酒吧一条街广告文案 萍乡市国际汽车交易展示中心销售方案(预热期) [原创]德意大厦·精品多功能楼盘形象策划 碧桂园的“泛市场定位” 北京富力城2003营销攻略 某项目一期推广总结和二期工作建议『案例』
一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公（旅游）别墅策划方案 长安园·产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』 某公司的营销策划方案招标公告『案例』 让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例） 解析YOHO Town的营销手法
培训学校营销推广方案
培训学校营销推广方案 一、定位策划定位是招生策划的起点和依据，也体现着招生的目标和方向。其实，任何一项事业、一所学校、一个人的生存与发展，都有一个定位的问题。定位准确、目标明确、发展方向清晰，对于成功与发展起着重要的基础性作用。对一所学校来说，首先应该有一个整体的定位，比如学校的发展定位、目标定位、市场定位、规模定位、质量定位、宗旨定位、价值定位、管理定位、专业定位、等等。 招生定位与其整体定位是紧密联系在一起的，是建立在其整体定位的基础之的。当然，招生定位策划具有自己独特的内容，招生定位是否准确清晰，直接关系着招生的数量和质量。 一般说来，招生定位策划主要包括以下几方面的内容。一是定位生源地和招生目标群。这是根据学校的发展规划和培养目标以及办学规模和方向提出的，是解决到哪里去招收以及招收什么样的学生的问题。具体说就是在地理上展开招生的区域和招收学生的目标群。是面向农村，还是面向城市；二是定位招生规模和生源质量。招生规模并非越大越好，招生必须有一定的质量要求，决不能来者不拒，捡到篮子里即是菜。办学、招生决不能搞一锤子买卖，尤其是同一层次的学生，必须有一个统一的质量定位要求。入学不把质量关，反倒严重影响了以后的招生。三是定位生源特色和招生优势。一定要找到本校的个性特点和优势，可以面向特殊的生源群体，可以多层次分类别招生，应该善于剑走偏锋、标新立异、错位发展。 二、市场策划一般说来，民办学校对招生市场具有与生俱来的重视和敏感。因为民办学校的生源配置主要依靠市场调节，招生必须进行市场策划。所谓招生市场策划，主要是指对招生市场进行分析和预测，从招生市场的空间中寻找到自己学校的坐标，找到招生的努力方向，为学校争取到尽量多的市场份额。 市场策划首先要进行调查分析，了解生源市场的现状、态势，分析招生的基本形势和发展趋势，掌握有关招生的基本数据，并且，进行必要的统计分析，提出科学的论证报告。然后根据自己学校的实际情况，细分招生市场，确定本校招生的努力方向，确定招生市场开发的策略与战术，确定投入的人力、物力和财力。 其次，招生市场策划必须了解人才市场的状况，了解社会、市场对人才的需求。将直接影响着民办学校的专业设置和课程安排，影响着招生的数量和质量。 三、形象策划形象是一所学校的门面，更是一所学校核心价值观的体现。所谓招生形象策划，其涵义有两个方面，一方面是通过招生宣传把学校的形象展示出来，这与学校的整体形象密切相关，是建立在学校整体形象基础之上的；另一方面，是指招生过程的形象展示，包括构思设计招生过程中的一系列形象及其如何运用，如何展示。比如，广告诉求语、屏幕形象、宣传画册、招生资料、招生咨询场所人员形象等等。招生形象往往是社会、家长、学生等接触到的第一印象，是能够直接影响学生是否选择上某所学校的首要因素。 形象策划能否成功，能否在招生过程中把学校的形象有效地展示出来，宣传出去，关键是能不能成功地建立起学校的形象识别系统，使受众能够迅速地将某校从众多的学校或者纷繁的背景系统之中识别出来，并且形成一种积极的印象和认识，感受到学校的勃勃生机和发展前途，感受到学校的个性特色和明显优势。 学校形象识别系统的支柱性要素主要有三个，这也是我们进行招生形象策划的切入点和着力点。一是理念识别系统，指学校的价值观体系，包括办学理念、学校文化、战略目标、宣传口号等等。二是视觉识别系统，指运用视觉设计和行
房地产之时富花园营销推广策划建议案例P
房地产之时富花园营销推广策划建议案例P This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 目录 -
前言 为了促进“时富花园.半岛豪庭（以下简称本项目）”能取得更佳的销售业绩，使贵司能尽快回笼资金，敝司对本项目从小区环境、二期规划、销售方案、现场布置、整体形象、推售时间等六大方面进行详细研究分析，并拟定出以下销售策划建议：
造成本项目滞销的主要原因分析 敝司通过长期的销售策划经验、对来访客户的沟通了解、竞争对手的对比分析，结合本项目自身实际情况，将目前造成本项目滞销的主要原因分析如下，以便针对性地提出解决方案及各项计划策略，更大程度上地促进本项目销售业绩的提高。 区内环境尚未完善，显得人气不足、无良好居住氛围； 工程进度缓慢、迟交楼，令客户降低信心； 项目前期“烂尾楼”的负面影响； 周边环境差，不适合建议属高档物业性质的别墅区； 地理位置偏远，子女上学等生活方面不方便； 相对而言面积过大，导致总楼价较高； 项目主题品牌形象不理想，未能满足目标客户需求； 项目的广告包装宣传未如理想，导致广告途径来访客户较少；
小区环境改良建议 本项目区内环境绿化布局缺乏系统规划，未能展现本项目的优越之处，而部分在建及已建但缺乏维护的建筑物，直接影响了整体环境，难以营造出别墅区形象。为此，敝司提出以下改良建议：
现有的生态园林缺乏可观性，园内植物分布杂乱，缺少立体感，布局不合理阻挡了人工湖的景观，而人工湖受其开头制约，无法展现开阔的湖面，由于该生态园林是本区内的主要景观，因此很有必要聘请专业园林公司对其重新设计，充分发挥4万m2生态园林的优越性。 为增添生态园林沿线别墅单位的附加值，使园林景观更加生动化，建议在A31西面规划建设一弯月形观景游泳池。 生态园内的罗马柱广场与整个园林风格（石桥、曲栈道、六角亭）格格不入，而且已缀工多时，严重影响园林景观，有碍观瞻，建议将其撤销，从而利用原占地拓宽湖面，或配合二期造景。 为促进邻里间融洽性，活跃社区文化，建议中央大道尾段，沿湖边修筑半圆形休闲广场，并在广场中央铺设入地隐藏式喷泉。半圆形喷泉广场既供住户休憩聚会，又为小区造景，有助于净化区内空气，消暑 降温。 建议在中央大道沿中轴线修筑花槽，栽花植树，自然分隔左右车道。 小区道路两旁现有的树木缺乏生命力，建议重新移植粗壮、茂盛的树 木，为住户造绿荫。 建议在小区主入口前（即莞樟公路与牌坊之间）建造叠级式涌泉池，池中配射灯，一方面衬托出雄伟宽阔的入口广场，吸引过路人流，另一方面有助于隔离公路噪音、粉尘，自然分隔内外环境。
项目整体推广策划实施方案[完整版]
项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：
房地产营销策划案整体思路
房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务
.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析
培训学校活动策划方案
培训学校活动策划方案 培训学校活动策划方案 一. 活动背景 每个人都渴望学习，无论你是在校的学生寻求各种培训机构帮助丰富你的知识;还是已经上班的工作一族要找各种学习机构充电增强自己的社会竞争力，生活在当今社会下的我们，每天都或多或少的接触着各种培训学校，那么如此繁多的学校里究竟哪一个才是对你帮助最大，受益最多的呢?届时，学艺网特组织“我心中的优质培训学校”评选活动，作为亲身经历的您是最有发言权的，把您知道的优质学校分享给大家，分享给那些正在求学的人们! 二. 活动主题及目的 为了展现教育培训行业的发展成果，树立教育培训行业的优质品牌，秉着对教育培训行业“关注、促进、推优、客观”的原则，由学艺网推出“XX年度优秀培训学校评选推介展”活动。希望通过此次活动，展现与弘扬优秀教育培训机构的风采和品牌。通过网友提名，学校自荐等方式展示“优质学校“的相关资料，网友经过投票评选心目中的最优学校，以此来激励培训学校更好的发展，更好的满足广大网友的求学需求。 三. 主办单位：学艺网(北京中联学艺科技有限公司) 四、活动时间：
第一批推荐展示：20xx年 7 月 1 日20xx年 8 月 31 日 第二批推荐展示：20xx年 9 月 1 日20xx年 10 月 31 日 第三批推荐展示：20xx年 11 月 1日20xx年 12 月31 日 1、以上提名推荐及投票时间按整两月度计算，月中及月底提名学校将依次类推至下月度进行月度评选。 2、年度总评选时间为年底最后一个月提名结束后，即延长至下一年度第一个月。 五、提名方式： 1、网友提名 2、培训机构自荐 五、活动形式： 1、活动以线上线下相结合的方式展示并宣传，最大化的与网友达成互动，实现学艺网和各培训学校宣传推广方面的双赢。 2、按当月联系学校等提名方式，进行评选，月初提名，次月月底评选出月度优秀机构前10名，并由学艺网做出相关优秀机构宣传视频进行发布宣传; 3、月度评选结果将在当月最后一天整合总分，选出分数高的前10名优秀机构，并直接入围年底总评选。
XXX东莞营销快讯第9期
XXX东莞营销快讯第9期 一、政策动态 (1) 楼市专项督察终止房地产调控措施或将再"加码" (1) 楼市调控再升级两部委酝酿别墅限外严防热钱涌入 (1) 二、房产金融 (3) 部分地区房贷利率传上调二套房贷利率上浮30% (3) 一季度中国房产税收入226.6亿元同比增长25% (3) 三、楼市资讯 (5) 本周（2011.04.18-04.24）商品房新增供应 (5) 本周（2011.04.18-04.24）商品房成交 (5) 四、土地信息 (9) 本周（2011.04.18-2011.04.24）供应地块信息 (9) 本周（2011.04.18-2011.04.24）商住用地成交0宗。 (10) 五、楼盘快递 (11) 【黄旗山1号】4月23日开盘，推出150套157-187㎡的双拼单位 (11) 【皇庭.壹號公馆】将于4月29日开盘VIP认筹中 (11) 【万科翡丽山】五一将举行大型活动 (11) 六、项目动态 (12) 君山项目动态 (12) 江山项目动态 (12) 七、分析专栏 (13) 限价政策出台或将意味着今年房价可能更大幅上涨 (13)
一、政策动态 楼市专项督察终止 房地产调控措施或将再"加码" 国务院督察组对房地产调控政策措施的落实的专项督察工作已于近日终止，相关督察结果立即“酌情”对社会公布。就在督察组终止陕西考察的当天，一直被媒体质疑调控目标定得偏高的西安正式宣布，下调2011年新建住房价格涨幅3.5个百分点，从之前公布的15%调整至11.5%。 住房和城乡建设部副部长齐骥曾表示，关于已 公布房地产的调控目标、尚未听取社会意见的地点，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。此言一出，广东省领先作出“不改变调控目标”的回应，此后半个月有余的时刻，再无房价操纵目标的新动态，直至西安重新制定11.5%的操纵目标，打破了沉静。 此外，由于北京成为房控目标中首提“降”字的都市，有业内人士认为，上海、深圳等一线都市相比之下，可能也有调整房控目标的压力。还有分析人士称，督查的工作终止后，部分地区房价操纵目标或面临调整，不排除国务院出台新机制新方式新手段的可能。 楼市调控再升级 两部委酝酿别墅限外严防热钱涌入 “这几天外商咨询数量增加了许多。”北京一大型中介机构负责人4月19日告诉《中国经营报》记者。 外商咨询的要紧内容是：本月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导名目(2007年修订)》(以下简称《名目》)进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导名目中，仅被列入被限制的项目中。 目前，该《名目》正处在公布征求意见当中。在相关人士看来，这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域，对外资限制将“步步紧逼”。 严防热钱 在限购等一系列楼市政策下，外资对别墅这一价值洼地青睐有加。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，别墅尽管成本较高，但抗跌性与升值潜力也强，在严格的楼市调控下，将成为更保险的投资选择。 那个道理在金融危机中得以验证。从2008年金融危机开始，国内整体楼市遭受了“价量双跌”的重创，别墅的销量也随之大幅减少，但价格仍旧保持坚挺。2009年以来，全国各要紧都市的别墅市场保持了良 新闻链接： ://news.d g.soufun /2011-04-24/ 新闻链接： ://news.d g.soufun /2011-04-24/
南方新城风林高地项目整体推广策划方案22
目录 第一部分：市场分析 一、 项目差不多情形 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场差不多情形分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）进展趋势 六、要紧竞争项目及楼盘分析 第二部分： SWOT 分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威逼 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群讲明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 南方新城风林高地项目整体推广策划方案 2 doc2
第五部分： 第六部分： 第一时期： 第二时期： 第三时期： 第七部分： 一、整合传 播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 项目差不多情形： “南方新城-风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之 后，在咼新区开发的又一大型品质社区。项目占地 400 亩，总建筑面积 7 0 多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城-风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北, 毗邻已近实施的咼（二郎咼庙村）九（大坪九坑子）路都市干道。通过南 面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路都市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、 杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小 区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方?风林咼地”以咼尚花园洋房、咼层住宅为主。居住在享受都 市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高 新区都市最咼点，既有着山城的咼地田园风貌，空气清新，又可眺望歌乐 山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心项目销售策略 宣传推广打算 品牌推广 楼盘 品质塑造 营造 销售氛围 媒体 广告
培训学校招生营销方案
培训学校招生营销方案 培训学校招生营销方案 培训学校招生营销方案（一）： 一.招生人员 招生组长，招生业务员。 二.工作要求 1.统一管理，按照规定的时间完成招生目标。 2.组织有序，按照组长的安排，分小组进行蹲点，做到有纪律，有组织。 3.礼貌待人，业务员在招生过程中，必须要有礼貌，形象端正向上。禁止穿拖鞋，佩戴首饰。 4.有纪律性，在招生过程中，没有意外情景，不允许迟到，早退。 三.工作安排 1.发放宣传资料，让家长了解这次活动的资料。
2.在学生集中地大门口进行设点招生。 3.在组长的安排下进行电话招生。 4.一些业务员可进行游击招生。 四.具体事项 (一)人员安排 1.在机构大设点，在设点时间中，必须保证有3名业务员在此进行招生。没有值班的业务员能够在周围进行游击招生。业务员务必对个 2.在设点周围进行宣传工作，发放传单，与家长聊天。 (二)招生时间 在6月26.27日以及7月3日至7月15日进行设点招生。设点时间为早上8点至中午12点以及午时2点半至6点。晚上7点至8点招生业务员能够以散步形式进行宣传活动。 (三)招生对象
中小学生(小学一二年级学生需在家长陪同下进行评测) (四)招生业务员须知 (1).招生时的穿着打扮要得体，给学生家长一个好的印象.不要穿拖鞋，尽量不要穿短裤等太暴露的衣服。 (2).在招生的过程中不要与其他培训机构的人员进行争吵和冲突，遇到情景要及时通知主管，注意不要越级上报。以协商的口吻和他们交谈，都是为了孩子们好! (3).在招生过程中要尽量说出我们的优势，对方有意向时将家长汇个性化测评系统相关资料给予家长，不需要时不用给。家长在看资料时必须要认真讲解讲解时速度要慢一点，把每一点都讲清楚。 (4).电话招商时要注意，语气缓和，不管对方说话有多恶劣都要心平气和，和家长说明原因。 五.工资分红 1~10人每人50元11~20人每人60元20人以上每人70元另以上为提议水平，