论当今中国房地产现状

由于现在房子对于大多数老百姓来说实在是个负担，有不少人已经成为了房奴，那现在中国房地产到底是什么样的样子呢请看本文。

上个世纪末，俄罗斯媒体爆料了一篇惊人的政治遗嘱，据说它的主人是最早在俄罗斯传播马克思主义的思想家·革命家普列汉诺夫。该遗嘱预言：随着生产力的发展，知识分子的队伍比无产阶级增加得更快，在生产力中的作用跃居首位。“布尔什维克”将依次遇到饥荒危机、崩溃危机、社会经济危机和意识形态危机，最后政权瓦解，这一过程可能持续数十年。

可以肯定该文出自一位对马克思主义颇有研究的理论家之手，而且他的思想偏向社会主义运动中的“社会民主主义”一翼。对此件究竟是不是普列汉诺夫的遗笔，俄罗斯学界展开了激烈的讨论。现在看来，“否定说”占据比较有利的地位。我也认同否定说。理由除了遗嘱原件早佚，抄件传承无序，一些用词非20世纪初叶所有之外，最重要的一点就是：那个时代的马克思主义者从不对未来做任何带有具体时间的预测。

所以我们也不对中国的房地产市场给出带有时间的预言，而只是分析它的现状，谈论我们的看法，并一般性地给出方向性的预言。因为我们自觉是马克思主义者，虽然是尚不成熟的马克思主义者。

第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市

此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为1：250，房价收入比为8倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。

何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是70年的土地使用权。70年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日《中国日报》援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有25至30年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了132年，而美国也达到了74年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。

有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的1/2至2/3，而上海单位国土面积GDP产出值及工业产出值都只有东京的1/4。

美资投资公司GMO报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金，估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的4倍之多。

第二、房价虚高的原因

有学者认为，中国房价较世界离谱的原因，是所谓“刚性”需求。这是腐见。在市场经济中，本没有什么“刚性”不“刚性”的需求。你没有钱，哪个开发商愿意卖房给你？哪怕你妈想在自己的房子里寿终正寝，哪怕你老婆哭着喊着要套“婚房”。所以，我们说没有现实消费能力的需求不是真正的需求。大贼任志强是有名的“刚需”吹鼓手，但近日他变口说，房地产好比鱼翅，鱼翅再贵也不是泡沫。那么鱼翅在副食品中算“刚需”吗？前后逻辑不能一贯，是骗子最大的特点.GMO报告说，中国大城市自有房者已占人口的70%以上，北京住宅建成的速度超过了人口增速，而今年以来房价还在飞涨，显然不是所谓“刚需”拉动的。房价虚高的原因，我们认为首先在于社会巨大的贫富两级分化。如我多次引用的资料，关机构在2009年发布了中国3000家族财富榜总榜单，3000个家族财富总值16963亿，平均财富5.654亿。套用一句楼市中人的口头禅，叫“穷人知道自己有多穷，不知道别人有多富。”考察印度、俄罗斯等贫富差距同样很大国家的情况，发现孟买的房价高者也要6万人民币左右每平方米，莫斯科的房地产均价约为25000元每平方米。

有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特性就是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼市升值之离谱，而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利巨丰风险很小的投资标的。GMO报告称，最近已出售的房产有五分之一空置。我估计，投机者拥有房地产所占比例还远远高于此数。2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，如果以90平方米一套计算，则可知共销售了733万套住宅；若以每套住宅住两人计算，至少需要1460万城镇新增人口去消化那些房子。然而事实是我国每年新增城镇人口不到1300万，其中约半数以上的700万人进了城中村。综合考虑，剩下的600万人中大概100万人要租房住，再加上300万人为改善居住环境买了二套房。可知每年新增自主性购房者不可能超过800万。换言之，房地产市场中至少40%的购房面积，属于投机。据当局有关部门介绍，新建住房开工（按建筑面积计算）在去年前11个月上涨了16％。2010年住房建设预计将再上升20％。如此房屋数量和实际需求之间的差距越来越大，房地产市场中的投机因素也就越来越强。反正得来不费吹灰之力，富人哪把钱当钱！“家教甚言”的刘芳菲（音）买了房马上有王益帮还贷，她们还会在乎什么租售比，什么理性投资吗？我国房市已进入调整期，但不会崩盘。一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。

二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15

左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素，上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房价在2009年将进入合理区间，深圳的偏离幅度也将回到20%以内，而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右，已进入动态的合理区域。二线城市中，部分城市房价过高，同样存在调整需求。根据我们测算，2007年四季度，杭州为16，与一线城市差不多；武汉为11，天津为11.5，处于较高的价位；重庆为7.8，处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价将在09年进入合理区域。

三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。

四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年为调整期；1998-2003年的周期中，02-03年为调整期。此外，从国际上的历史经验来看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美国的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地产市场出现的短暂调整，都是两年左右的周期。

因此，可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。

2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好.

虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，2005-2006年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之

比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。

从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括：

一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行，故预计到2030年间，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。

二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP 总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断，当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力，从而促进房地产业的持续发展。

三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99%，预计到2020年会达到60%，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。

以上这三个因素综合分析，可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。

3、我国房市其它方面的趋势：

我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化：

（1）价格会逐渐趋于合理。

随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

（2）供需结构会得到优化。

一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

（3）市场秩序会逐渐改善。

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

（4）市场集中度会得以提高.

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

（5）政府行为会得以规范.

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

论当今中国房地产现状

大连理工大学城市学院

电子与自动化学院

自动化0903

李清海

200918059

19、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。

20、凡世的喧嚣和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。

21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。

22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。

23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自己。

24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大欢喜，大部分的情况却两败俱伤。

25、爱上一个人容易，等平淡了后，还坚守那份诺言，就不容易了。

36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。

37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。

38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。

39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。

40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月又有什么意义？

41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？

42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。

43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星才是长空中永远的最美！

44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。

45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人……只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而过。

51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。

52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。

53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。

54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。

55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人来关心来问，也只是隔靴搔痒。

56、如果你想被别人爱，你首先必须使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。

57、一个女人必须了解和牢记，男人——只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。

58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。

65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。

66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。

67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。

68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容易让人厌倦。

69、人生是一幅风景，爱情是一束鲜花。没有鲜花，风景就不会绚丽，没有爱情，人生就容易成为荒凉的土地。

70、爱一个人就是拨通电话时忽然不知道要说什么，才知道原来只是想听听她那熟悉的声音，原来真正想拨通的，只是自己心底的一根弦。

71、爱情是最美好的梦，壮丽着每个人的人生。无论你是青年还是老年，无论你是离异还是独身都不要打破自己的爱情梦。让心中的太阳温暖生命，你就会永远年轻。

78、心中有什么，你就会看见什么，爱情和婚姻不是没有缺憾，但爱情与婚姻肯定需要信仰，就好像我们相信阳光一样，首先要笃信阳光，其次再接受太阳有黑子！

79、爱一个人最重要的也许不是山盟海誓和甜言蜜语，生活中的一些琐事，更能体现他对你的用情，那才是爱的密码。

87、有的女人恋爱时让男友宠着自己，结婚后仍然要老公百般宠着自己，却忘记做为一个女人应该做的份内之事。这样的女人是不懂得爱情的。

、做女人一定要经得起慌言，受得起敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言，放得下一切，最后用笑去伪装掉下来的眼泪。

94、永远不要栽培你所爱的男人或女人，你把他或她栽培得太好，结果只有两个–他从此看不起你或他给人偷了。

95、若是有可能，有些事情一定要用所能有的，竭尽全力的能力来记得它。因很多事情我们慢慢地，慢慢地就会变得不记得。

96、世上没有任何一种动物，跑得比时间和生命快，赛过光阴的不是速度，而是爱情在两个灵魂之间的慢舞。

97、只有在爱情里面，女人才活得真正像个女人。

98、因为爱情常常是不可预知的，所以它的消逝很多时候也往往不以我们的意志为转移，如果确曾深爱过，则爱就永远不会被我们忘记。

99、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。