商圈选择办法

商圈选择办法

一、商圈定义：从零售行业角度来看，商圈可以简视为商家的贸易区，是?一家商店在这里招徕顾客的地理区域?。商圈按照规模可分为三个层次：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。如图：

核心商圈是顾客的最主要来源。对于移动行业而言，核心商圈可分为综合商圈和专业商圈。综合商圈是指周边存在经营业绩良好的零售百货，综合超市以及IT市场等。专业商圈主要指通信市场以及手机经营相对集中的区域。

二、优势商圈内具体布点位置选择：在确定建店商圈里需要对候选布点进行综合评估,选择最适合建店的具体位置。

1、人流量要多

车站周边、大学周边、市区中心街道是人流量较多的地方。人流量多，大型折扣店和百货、各种便利设施当然就会

多，这样的协同效应会更加激活商圈潜力。在这种商圈里，任何地段上的任何行业经营都会非常好，但问题是得考虑保证金和转让金等成本支出。在这里需要考虑的是，与其选择前途不明的居住商圈地点，不如选择位于车站周边、大学周边、市区中心的地点。

2、要有很好的接近性（易于接触）

店铺要位于人们容易找得到，而且很方便到达的地方，这就是?接近性?。除了特殊情况，人们通常更愿意选择易于接近的店铺，构成店铺接近性的因素有很多，如：第一，附近是否有公交站点或地铁站，是否有人行道，店铺的出入口大小及是否醒目，是否有阶梯和停车设施，交通是否复杂，这些因素都对接近性产生影响。第二，商圈内的剧院或者大型书店等便利设施也对网点产生重要影响。

3、小型低层办公楼比大型高层办公楼更适合

通常人们都会认为，大型建筑密集的地方会比小型建筑密集的地方生意兴隆。其实不然。随着5天工作日的实行，除了中午时间，大型办公楼密集区域的人们都如潮水般流失，大多店铺都是处于虽营业但休业的状态。

小型办公楼密集区大部分位于车站周边，其交通网状况非常好。

4、须具备各种便利设施

选址的好坏最终取决于顾客的判断。顾客是否经常光顾是衡量好店铺的标准。因为不论谁，当然都愿意光顾好找、方便到达的店面。银行、服装专卖店、大型流通设施、电影院、观光点等地方就是流动人口多，容易接近的商圈。

5、入口方向比出口方向重要

大部分店铺营业时间都活跃在下午到晚上这段时间。以中午时间为基点，下班以后的8点—9点是最为活跃的时候，所以店铺最好位于人们下班的方向。人们都很熟悉每天经过的街道，所以要守住下班人多的路，要综合判断人们下班通常利用的街道是哪里，主要行动路线是怎样移动的。

6、人们容易聚集在停车场周围

随着轿车在大众里的普及，有停车场和没停车场的差别在各方面日益显露。有专门停车场就是锦上添花，即使位于公用停车场附近也是不错的。但如果在商圈内有个停车场的话会截断商家的延续性，若在一排店铺中间有个停车场的话，店铺的连接会被切断。

7、公交站点和地铁站的大街

在居住地商圈，有公汽站点和没公汽站点的大道有很大的差别。留心观察可发现大街边上大多都有一定规模的餐厅和便利店，因为其位于公汽站点或者是车站周边。

8、关注边角商圈

不管是住宅地商圈还是车站商圈，边角商家都是商圈中的最好地段。因为视线集中、出入口容易接近。不论什么行业，只要不违背商圈特性，成功率都很高。

但是周边商人都会对好地段虎视眈眈，生意好所以不会轻易转手，即使有这样的机会也是机会渺茫。

10、大规模社区的中心商圈

大规模社区大多有大型流通设施在竞争。消费者自然愿意在这样的中心商圈消费，所以大规模社区里商业区的生意其实很难做，即使是拥有1000户的独立社区，其客户也多被中心商圈抢夺去，与当初的投入和期待相违背，其实即使是个300-400户商圈，选点有差错的话，关门大吉的情况也是有可能的。

所以跟中心商圈保持一定距离的小规模社区的大街边商街更值得考虑。一般与中心商圈距离200-300m为宜，这样才能成为既能从中心商圈流入，又能让流动顾客经过的好街道。店铺应位于中心商圈大型销售设施旁边，这样才能以社区内所有用户群为对象，不受行业品种限制，成功率也高。

11、选择有转让金的店铺

转让金实际上是租户不得不承认的金额。目前使用的转让金包括商圈的基础转让金，对装修设备等补偿性质的转让金(设施费)。

转让金可以理解为?让渡排他权力，承认你的营业活动和营业权力的金额（权力金）与设施费的相加?。通常?权力金?以?1年纯收入和入驻条件为基准，考虑设施状态/行业竞争力/店铺大小?来计算。

正如转让金的意思是?1年纯收入的和?，转让金也在生意兴隆的地点出现。很多商人即使有资金也因为舍不得转让金而失去机会，后悔不迭。这个时候不妨定个标准，那么会比较容易抉择，事后也不会后悔。即，只要客观判断?以后卖掉店铺时，该收取什么程度的转让金会比较容易卖掉?就可以。有转让金的店铺大多位于好地段。情况允许的话，有转让金的店铺反而更安全。

12、周边有老店铺的地段值得考虑

有老店铺的地段流动人口较多，是绝对名副其实的商圈。

与老店铺的行业重复，短期内可能亏损，但长期来看也不一定都如此。也许会因为老店铺的存在而产生新的顾客，商圈会因此而激活。尤其在住宅区大街边，可根据有没有老店铺去判断这个商圈的存活。有老店铺，说明这个商圈还活着。

13、基础设施条件，水电、通信等基础设施齐全，并满足店铺使用要求，门店面积、形状符合使用要求，有排污池、空调室外压缩机空间和便利空气排出通道等基本区域。

14、占用房产条件，以地铺为优先租赁，占用房产的条

件包括租用房产的费用、管理和维修费、税金、城乡规划法令的限制和自愿约束等，标准及核心营业厅要在5年以上，基础营业厅在3年以上。

15、安全：以网点为中心，半径100米内不能存在有易燃易爆的气站或是油站等危险作业区域；建设标准及核心厅的铺面必须能报装消防系统。

16、用地性质：必须是商业用地或是居民用地。产权及使用权：产权和使用权明确，物业相关法律文件齐全

二、劣势商圈参考：

有好店铺就肯定有差店铺。即使在同一位置，同一大小的店铺从表面上看都差不多，其实有可能存在很大的差别。不理想的店铺有以下几个判断标准。

1、无意义扩大的商圈

会有普通住宅转换为商家住宅而扩大的情况。如果是因为商圈的活跃而扩大，就比较可信，但如果只是单纯的范围扩大，那么有很大的商圈分散可能性。

车站商圈周围都是繁华的景象，单看表面很难判断是否适合做生意。应仔细考虑是否确实存在商圈变大了的可靠理由。

2、行车道有4个以上，分割商圈的地方

4个行车道以上的街道容易分割商圈，所以是阻碍商圈连续的障碍因素。会使商圈无法活跃，其中一条街边会成为无人停留的‘流动位置’。

3、流动人口不停留的地方

流动人口是判断商圈地段好坏的标准之一，流动人口越多越好。但如果单单只是经过的话，其数量再多也是没用的。经过只是意味着步行速度快，这样的流动人口通常都是着急回家的附近上班族或学生，这就是‘流动位置’。

4、周边店铺是技术或低价品为主的地方

周边店铺如果是技术为主的，例如洗衣店、裱口店、洗车房之类的话，就不适合入驻。一般社区里面的商街，住宅区商圈就分布有这种行业。

低价商品为主的地区和商圈，说明其收入消费水平都比较低。这与制定降价战略，试图在价格竞争中占领优势的低价折扣卖场是不同的。另外，跟中下层居住区的商圈情况也是两码事。低价商品比重高，正反映了整个商圈的消费水平，所以失败的风险较大。

5、行业或老板经常更换的店铺

经常换行业说明做什么都没有理想，这样的店铺还会经常换租户。脱手的人也许会说是个人原因，实际上就是生意不好的原因，所以才无论如何都要摆脱，不至于太亏损。所

以甚至会产生这个瞒下一个，继续再瞒下一个，继续亏损的恶性循环。

6、店面狭窄，不好挂门牌的地方

店铺的店面和门牌，显示出的面积越多越好。门牌就如同对一个人的第一印象。门牌是与顾客的第一接触点，是促使消费的第一条件。店铺的店面和门牌是最初，也是最好的宣传手段。所以店面太过狭窄，门牌太难设的话就要尽量不去选择。

7、上坡或商街的连续性截断处

商圈犹如流淌的水，自上而下。上坡地带的商圈较小，会局限在部分客户群，上坡中间地段也是如此。人们都有往低处聚集的倾向。

商街的连续性是指有一排各种店摊的情况。但如果有停车场、洗车房、搬家公司的时候，其连续性会被截断。

顾客挨个溜达店摊的时候出现这样的设施，就不会继续前进，而是转身走回。在这样的商家流动人口会急剧减少。尤其住宅区恰恰形成这样的商圈，值得注意。除此之外，周围有公共场所的、死胡同的、300~500m附近有大型流通设施的、没有转让金的店铺、店面主人自己做生意的，街道狭窄的，都不算是好地方。