房地产开发流程与项目决策
房地产开发流程
目录
第一章:项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、规划设计
四、建设项目报建登记，申请招标,办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章:工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件?３、施工通道疏通,满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备?６、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验
11、设计、施
9、组织图纸会审、设计交底?
10、编制工程进度计划?
工、监理单位的协调
第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭办理
一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。?第一章: 项目决策阶段?◆房地产项目可行性研究阶段?房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
１、可行性研究的内容?可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有:（1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定； (４)规划设计
房地产项目决策阶段的成本控制
房地产项目决策阶段的成本控制 2010年08月22日 08:51 目前，房地产行业逐渐整体进人调整阶段，房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始”，因此，本文针对房地产开发项目的源头——决策阶段，来分析这一环节的成本控制问题。 一、建立科学的评价指标体系 第一，规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 第二，设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 第三，市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 第四，经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况，判断项目的财务可行性，风险预测等：综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比，它反映用地合理性情况，是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标，无纲量，其内涵与“建筑密度”一致，但表述形式不同，容积率=总建筑面积／地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度，控制适当的建筑容积率，可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地，从而能有效降低整个项目的建设资金。 二、技术与经济相结合，做好规划方案的优选 要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。 房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案，优选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。
房地产公司土地开发流程步骤(精)
房地产公司土地开发流程步骤 房地产开发公司的土地开发流程步骤一般可分为四个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一阶段:项目决策阶段--房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:(1项目概况;(2开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3市场分析和建设规模的确定; (4规划设计影响和环境保护;(5资源供给及资本运作方案; (6环境影响和环境保护; (7 项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8开发建设节点计划;(9项目经济及社会效益分析; (10结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。 2初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目
在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行:(1项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2调查研究;(3方案选择与优化; (4财务评价和经济评价;(5编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。 第二阶段:前期准备阶段--获取土地使用权 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式有:1通过行政划拨方式取得; 2旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3转让取得; 4出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式; 5联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得; 6通过司法裁决取得;7通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。 二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括:(1房屋拆建,如危旧房改造;(2城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料: 1填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份; 2建设项目批准文件; 3建设用地规划许可证; 4国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书 5拆迁代办单位和评估机构资料。 6拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。
房地产开发一般可分为五个阶段
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划； (9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明； 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
[项目投资]浅谈房地产开发项目投资决策分析
浅谈房地产开发项目投资决策分析 由于房地产行业已经成为国民经济必不可少的一部分，所以房地产所涉及的经济活动方面也是极为广泛的。房地产开发项目能否达到开发商预期的效果就要看房地产开发项目的投资决策能否达到科学合理并且对经济发展能够起到带动作用，所以，国内很多的专业人士对房地产投资决策有很大的研究和讨论。 一、国内与国外房地产开发项目对比 早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。 二、房地产开发项目投资决策的研究方法 （一）大系统、小环节分析 运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。 （二）与经济分析紧密相连 所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。 首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。 在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。 有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。 对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，
房地产开发流程与项目决策
房地产开发流程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标,办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件?３、施工通道疏通,满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备?６、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验 11、设计、施 9、组织图纸会审、设计交底? 10、编制工程进度计划?
工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。?第一章: 项目决策阶段?◆房地产项目可行性研究阶段?房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 １、可行性研究的内容?可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有:（1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定； (４)规划设计
房地产开发项目决策阶段的成本控制解析
目前,房地产行业逐渐整体进人调整阶段,房地产开发项目的风险也随之增大。“正确的决策是成功的开始” ,因此,本文针对房地产开发项目的源头——决策阶段,来分析这一环节的成本控制问题。 一、建立科学的评价指标体系 第一, 规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。 第二,设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。 第三, 市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础, 就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。 第四, 经济评价指标需要考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系, 计算房地产项目财务收入和财务支出, 分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预测等:综合评价是从区域社会经济发展的角度, 分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用, 考察项目对社会经济的净贡献, 判断项目的经济合理性。 以上每个评价指标所包含的因素, 对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。比如建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比, 它反映用地合理性情况, 是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标,无纲量,其内涵与“建筑密度”一致, 但表述形式不同, 容积率 =总建筑面积/地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度, 控制适当的建筑容积率, 可以减少房地产开发项目的单位造价。同时节约用地, 从而能有效降低整个项目的建设资金。 二、技术与经济相结合,做好规划方案的优选
房地产项目全套开发流程及注意事项
房地产开发流程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水 电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和
房地产开发项目可行性研究管理办法55
房地产开发项目可行性研究管理办法 为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。 1 开发项目可行性研究的任务 可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。 2 可行性研究的步骤 2.1 筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。 2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。 2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。 2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。 3 可行性研究的容 由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面： 3.1 项目概况。主要包括： 3.1.1 项目名称； 3.1.2 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等； 3.1.3 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性； 3.1.4 项目的性质及主要特点。 3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置
房地产开发公司决策管理程序
房地产开发公司决策管理程序 一、公司的组织架构主要分为三层 第一层：决策层（董事会、监事会） 1、公司董事会、监事会的管理 董事会、监事会由公司股东决定产生，并委任董事长、副董事长、董事和监事的人选。公司董事会、监事会每三年换届一次，每年终（2月15日～20日）召开董事会，总结上年度工作完成情况，制定下一年度计划及调整长期规划。 2、董事会、监事会的作用： 董事会在公司的发展中起关决策作用，而监事会则起关监督的作用。 3、董事会、监事会的人员组成： 董事会和监事会的人员一部分是从公司高级管理人员、部门经理、投资者选拔，另有一部分是从符合公司内部退休规定的人员中选拔。 第二层：管理层（管理委员会、职工工会、总经理、副总经理） 1、管理委员会 从部门经理及有专业特长的技术人员中选拔，围绕董事会制定的决策参与管理。 2、职工工会 （1）从各部门中选出有代表性的员工，作为职工代表，对公司的管理进行反馈和提出合理化建议，参与公司文化建设及培训方案的制定，参与劳动用工制度及劳保福利待遇的制定并监督实施过程。 （2）选出妇女代表，负责组织公司妇女工作。 3、总经理及副总经理 公司总经理、副总经理的产生由董事会讨论决定，总经理、副总经理按照董事会决议贯彻公司发展规划及目标，制定实施方案、措施及各项规章制度。 第三层：执行层 公司设有十一个执行部门，分别为：行政部、人力资源部、财务部、经营部、核算部、材料部、项目一部、项目二部、技术部、招商
部、销售部。 以上十一个部门主要是执行公司的各项规章制度及工作任务，保证公司的发展正常运行。 二、公司规章制度的制定、实施及修改 公司各项制度的制定要从长远发展规划、目标出发，首先制定出大纲交与基层讨论，形成草案，再经由公司各部门经理共同参与的总经理管理会议上表决通过，颁布实施。 规章制度的修改要由至少一个部门提出修改草案，经总经理会议表决通过后方可实施修改后的规章制度。
房地产开发项目的成本测算方法
100 房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
房地产项目全套开发流程及注意事项概述
房地产开发流程? 目录 第一章: 项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段 １、施工用水 电及通讯线路接通,保证施工需要?２、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件?4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备 ６、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续?8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调?第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。?第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 １、可行性研究的内容?可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1）项目概况;（２)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3）市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护；（5)资源供给及资本运作方案;(６）环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(９)项目经济及社会效益分析；（10)结论及建议。?2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。?3、可行性研究的工作阶段?1)
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成 1、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 土地费用包括： （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数 额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 （3）拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆吃房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。 2、前期工程费。 包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
房地产开发流程项目决策阶段【最新版】
房地产开发流程项目决策阶段 第一章: 项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段 1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2)初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3)详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4)项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设