2019年华夏幸福专题研究：产业新城运营模式研究、产业新城发展三部曲

2020华夏幸福固安产业新城PPP模式成功关键点

华夏幸福固安产业新城PPP模式成功经 验 河北固安工业园区新型城镇化项目，实施PPP(政府和社会资本合 作)14年，有力带动固安县财政收入增长50倍，投资方华夏幸福基业股份有限公司的资产规模也增加了10多倍。 这个PPP项目为何运营得这么好?它有什么成功经验可供借鉴? 带着这些问题，我们进行了一次“解剖麻雀”。 一如何结缘?做实项目规划，企业要有“市长思维”“社区意识” 固安工业园区，如今每天接待的各地考察团“一个巴掌数不过来”。可14年前的固安却“荒”得很。 距离北京天安门只有50公里的固安，区位优势明显，可2002年全县财政收入仅1.1亿元。彼时，县开发区已成立10年，各路开发 商跑马灯式地来了不少，可全县招商成绩单依旧是十年如一日的“零分”。“那时候谁要是被调到开发区，就是现在工业园这块，就和古代被贬发配差不多。”固安人感慨。 摆在固安县政府、华夏幸福面前的，是很多经济欠发达小城市需要破解的PPP难题：如何共赢?让民企单做工业园开发，县财政实力薄弱，基础设施配套跟不上，很难筑巢引凤，投资很可能打水漂;让 民企只做市政基础设施建设和公共服务运营，财政还是负担不起，企业回报也难以兑现。

“PPP项目实施周期长，协议是基础，共赢是目标，否则正常的磕绊就会成为过不去的坎。所以做PPP项目的企业要有点‘市长思维’，从规划之初就要多从政府、社区的角度想问题。”华夏幸福副总裁叶珺说。 ——谋长远，企业多些“市长思维”，像政府制定中长期规划一样制定PPP协议。 “和许多PPP项目匆匆上马不同，我们的项目论证了一年多，完善具体规划的时间更是长达三四年之久。”在固安规划馆，时任固安县建设局局长、如今的副县长白光明指着墙上的历史照片说，仅2002年，华夏幸福就邀请了9个国家的40多位规划、城建、环境、产业等不同领域的顶尖专家来出谋划策，最终确立了“产城融合”整体开发机制，固安县政府采购华夏幸福在产业新城提供的设计、投资、建设、运营一体化服务。“一张科学规划管到底，面对任何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。” ——讲大局，企业多些“社区意识”，多照顾到政企双方外的利益群体，就能减少项目实施阻力。 在固安，没有人不知道大湖公园。“这可是我们固安的骄傲，老百姓晨练、带孩子玩都去那儿，没人不说好!”这个华夏幸福“牺牲”了13万平方米居住用地建成的湖景公园，不知让多少开发商瞠目结舌，却为百姓津津乐道。

(完整版)华夏幸福基业模式简析.doc

华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称" 华夏幸福基业 " ），成立于 1998 年， 于 2011 年 9 月在 A 股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持" 以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展 " 的理念，坚持既定的产业新城业务模 式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服 务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品 线，目前已形成 " 园区 +地产 " 的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园 区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区 域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014 年度销售目标为500 亿，截止2014 年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%，截止2014 年 6 月 30 日确认营业收入实现营业收入 113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01 亿元，同比增长30.06%。 表 1：华夏幸福基业各年度主要财务指标: 营业收入净利润每股净每股收净资产销售毛截至日期资产收益收益率利率营业收入同比净利润同比（元）（元）（ %）（ %） （亿）（ %）（亿）（ %） 2013 年210.60 74.38 27.15 52.21 5.03 2.05 44.30 33.81 2012 年120.77 55.03 17.84 31.34 4.89 2.02 51.42 39.65 2011 年77.90 76.22 13.58 225.46 4.74 3.28 66.49 41.93

华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究

华夏幸福产业新城模式风险评价及应对研究近年来政府不断采取稳定房价、房屋限购等政策加强对房地产市场的调控,传统房地产的经营状况步履维艰,伴随着国家一直强调推进以人为本的新型城镇化进程,产业新城模式开始逐渐进入人们的视线。产业新城是由政府引导,社会资本出资进行建设运营,是对国家近年来积极推广的政府与社会资本合作模式(PPP)的应用。它是一种不仅能够提高城镇化水平,还能实现产业升级的新模式。华夏幸福是目前我国发展产业新城模式规模最大的企业,随着政府不断加大对产业新城模式的支持和引导,其在几年前开始迅速扩张,并在多个区域开发投资产业新城。 但这种快速扩张导致华夏幸福面临应收帐款余额大、资金紧张等问题,说明公司正处于现有资源短缺的困境。华夏幸福产业新城模式有投资额量大、工程量大、回收期长的特点,这些特点决定了该模式存在较复杂的风险。因此,对华夏幸福产业新城模式进行风险评价就显得尤为重要,一方面,可以根据评价结果将有限的资源在各产业新城中进行合理分配;另一方面,还可以对产业新城存在的风险采取应对措施。本文将案例分析法与问卷调查法相结合,首先较为简要的介绍了本文研究的背景、意义及创新点等;接着就国内外对该产业新城模式及其风险管理的研究情况进行回顾,对涉及到的风险管理理论进行梳理。 随后以华夏幸福为例,介绍了公司概况、产业新城模式,并通过模糊综合评价法和层次分析法,对固安、嘉善、苏家屯三个典型产业新城的风险展开评价,发现嘉善产业新城风险水平偏低,固安产业新城接近中等风险,苏家屯产业新城存在较高风险,再针对各区域风险的评价结果进行分析总结。最后根据华夏幸福产业新城模式的整体风险,认为其应将有限的资源更多的分配给嘉善、固安这种风险较低的区域,对风险较高的苏家屯应减少或暂缓投资;根据其存在的具体风险明确政府与企业的风险分担细则、加强政府履约意识、探寻多元化融资、重视人才战略、完善企业监管体系五方面提出了应对建议。本文的研究结果不仅为华夏幸福的资源配置及风险应对提供参考,同时对其他产业新城企业的风险评价与应对也具有借鉴意义。

华夏幸福基业招商模式分析.doc

工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福 2014 年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与 2011 年华夏幸福上市之初的 165 亿元年销售额相比，增长已 两倍有余， 2015 年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年 同期增幅达 %。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业 发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、 园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝 对主导，在 2014 年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套 为亿元，占据 69%的比率。 在工业园区招商方面，截至 2014 年 6 月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业 600 余家，招商引资额突破 1200 亿元，创造新增就业岗位 3 万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运 营’，开创“工业园区 +房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资 的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资 发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回 笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。起 初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械 加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到 高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ① “那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却 是我每天干的工作。”轷震宇表示。

(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例

华夏幸福产业园 目录 华夏幸福产业园 (1) 一、华夏模式 (2) 1、华夏幸福基业模式简析 (2) 2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18) 4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21) 6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25) 7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28) 8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33) 9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36) 10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43) 二、案例 (47) 1、华夏幸福中心 (47) 2、嘉善高铁新城 (49) 3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50) 4、高新工业园 (51) 5、清华中试孵化产业园 (52) 6、大厂影视创意产业园 (53) 7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54) 8、大厂专用车产业园 (57) 9、大厂专用车零部件产业园 (58) 10、人才创业园 (59) 11、大厂检验认证产业园 (60) 12、大厂数字出版产业园 (61) 13、光大We谷 (62)

14、固安产业新城 (63) 15、固安环保产业园 (65) 16、固安科研产业园 (66) 17、固安移动通信设备产业园 (67) 18、固安肽谷生物医药产业园 (69) 19、固安卫星导航产业园 (70) 20、固安航天产业园 (71) 21、固安电子商务产业园 (72) 22、文安经济开发区 (74) 23、香河经济技术开发区 (75) 一、华夏模式 1、华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于省的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运

产业地产一文读懂华夏幸福如何做产业新城

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前瞻产业研究院

华夏幸福是怎么做产业新城的？ 华夏幸福成立于1998年，致力于的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业新城运营商。华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。 产业新城全国布局，异地复制成效显着 华夏幸福在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和“”等热点区域，依托核心城市群进行布局。凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验，华夏幸福开始加速落地产业新城的异地复制。截止至2018年3月底，华夏幸福产业新城版图已拓展至全国13个省，北京、河北、江苏、浙江、安徽、河南、湖北、湖南、广东、四川等。2018年至今又新增5个区域，包括益阳市赫山区、郑州市上街区、武汉市青山区、秦皇岛市北戴河区以及咸阳市泾阳县，经济社会效益日益显现。同期，非京津冀区域销售额占比从2016年7%大幅提升至2017年23%。

2017年，华夏幸福产业新城模式异地复制成效显着，长三角区域发展势头强劲，在京津冀以外较先进入的杭州区域和南京区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、电商等产业集群已较成规模。嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，分别用3年和2年的时间实现销售额超百亿，印证了华夏幸福产业新城模式的可复制性，彰显出企业高质量快速打造产业新城的能力。 2017年，华夏幸福加速拓展长三角、珠三角等多个区域，全年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域。2017年华夏幸福产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长68.4%，新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47.1%，其中非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。 随着华夏幸福重点区域战略布局逐步完善，产业新城业务对盈利的贡献将继续提升，通过打造幸福宜居的产业新城，提升区域魅力、吸引力、竞争力和承载力。 创新升级PPP模式，推动产业和城市同发展 党的十九大提出，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。然而，当前我国城市化进程虽明显提速，但大城市周边的中小城市，特别是县域，还存在经济基础薄弱、产城相互割裂、创新驱

华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目调研实录

一、调研由来 华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。 二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍 华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。 固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。

华夏幸福产业新城开发性PPP模式

华夏幸福产业新城开发性PPP模式运行机 制、优势及风险 华夏幸福2002年在固安县率先探索产业新城开发性PPP 模式，为政企合作开发产业新城提供了优秀范例。党的十八大以后，华夏幸福的产业新城开发性PPP模式迅速扩张，目前已布局于全国60余个区域，业务版图覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国15个核心都市圈、13个省级行政单位，在我省周边的湖南、湖北、浙江、安徽、广东均有产业新城合作项目。华夏幸福产业新城开发性PPP 模式也得到了得到各级政府广泛认可。河北固安产业新城、江苏溧水产业新城、湖北省黄冈市团风县产业新城、浙江省湖州市南浔区产业新城、河南省郑州市新郑市产业新城五个项目入选财政部PPP示范项目。其中，固安产业新城还入选全球60个可持续发展PPP案例。 图 1 华夏幸福产业新城国内布局情况

一、运行机制 产业新城开发性PPP模式是以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性PPP模式。 （一）运作机制 在产业新城开发性PPP模式中，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务是核心，具体包括华夏幸福在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

华夏幸福基业招商模式分析

工业园区招商分析 一、销售现状，年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37% 华夏幸福2014 亿元年销售额相比，增长年华夏幸福上市之初的165而与2011年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比已两倍有余，2015。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为去年同期增幅达%产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销年华夏幸福亿元的年度销售额中，园2014售额占绝对主导，在的比率。69%区住宅配套为亿元，占据在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 开发模式二、 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营'，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来

回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） ①，主要工作是产业转移。（1）第一阶段，“从无到有”起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 利用人为干预和促进形成一个个产住龙头企业围绕其招收项目，业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。3）第三阶段：创新，嫁接新技术。（ 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 、带不走的招商能力 ② 2 （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。