郑州龙湖副CBD15、16号地可行性研究

郑州龙湖副CBD15/16号地

可

行

性

研

究

报

告

（简版）

2016年10月9日

目录

一、目标地块基本情况………………………………………………3页

二、出让相关信息……………………………………………………7页

三、市场分析与机会选择……………………………………………7页

四、项目定位…………………………………………………………24页

五、开发与销售计划…………………………………………………33页

六、成本分析…………………………………………………………34页

七、经济效益测算……………………………………………………35页

八、投资风险评价……………………………………………………36页

九、工作建议…………………………………………………………37页

一、目标地块基本情况

（一）目标地块区位

1、区域位置与交通条件

15#、16#地块位于郑东新区龙湖板块，距郑州鲁能公馆项目约3.7公里；其中15号地块位于郑东新区龙湖区域朝阳路南，众意路东；8号地块位于朝阳路北，众意路东。

该地块距离郑东新区CBD约3公里，距郑州火车站约8.5公里，距郑州东站约6.5公里，龙湖区域为城市未来发展的核心区域，未来城市价值最高的区域板块。

龙湖CBD副中心未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，项目所处“一心、一轴、两环、四片”规划布局中“生活居住服务环”核心位置，具备开发高端住宅的优势。

区域内市政规划完备，目前龙湖内环路和中环路已通车，龙湖外环路路基正在施工过程中。临近项目的主要公共交通配套较为丰富，龙湖中环路沿线规划有轻轨2号线（龙湖线）、轨道交通4号线（2020年建成通车），轨道交通9号线，快速公交3号线。交通主干道初步呈现，后期随着龙湖下穿隧道及中央大道等道路的投入使用，交通通达性将进一步提高。

2、四至范围与内部现状

15号地东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为丰盈路，北侧为朝阳路；

16号地，东侧为龙腾三街，西侧为众意路，南侧为朝阳路，北侧是一条已建成规划路；

两块地四周无地块在施工，仅有部分民工在铺设道路，并在16号地块内存放和配置集料，周边情况如下图所示：

目前项目地块内均是土堆及杂草，整体高出地面1-1.5米，

西临北龙湖支流公园。

现状如下：

（二）区域规划及配套

北龙湖片区作为郑州副CBD，区域发展定位为金融服务、休闲娱乐和高档居住区。核心功能区更是定义为中原经济区的金融中心，战略地位较高。湖心岛沿线作为未来的高档居住区，吸引了融创、雅居乐、金茂等全国一线开发商聚集。

该区域未来重点布局外资金融机构、国有大型金融机构、世界500强和跨国公司总部等世界级金融机构，目前建设银行、中信银行、平安集团、宇通金融大厦等企业已经进驻，将被建成像上海陆家嘴、香港中环、首尔江南区等一样的世界级经济金融中心，将主导未来城市发展及资本导向。

目前项目周边配套比较匮乏，目前距离项目3.3公里仅建成有郑大一附院分院、暂无其他生活配套。

同时，区域未来规划定位较高，为郑州乃至河南的金融商务中心、城市高端居住区，规划配套齐全，未来周边规划有以下配套。

教育：丰盈路小学、丰盈路初中、龙湖一街中学、龙湖二高、龙湖三小等；

交通：轻轨二号线、轨道交通4号线；

商业：龙湖里商业中心、龙湖沿线商业等。

区域周边配套详见所附图表。

（三）规划设计条件

15号地占地58824.85㎡（约88亩），城镇住宅用地，容积率1.5。

16号地占地62286.39（约93亩），城镇住宅用地，容积率1.5。

地块指标具体如下：

编号土地位

置

使用

权面

积

（㎡）

土地

用途

规划指标要求出

让

年

限

（

年）

开发程

度

容积率

建筑

密度

（%）

建筑

高度

（米）

绿

地

率

（%

）

投资总

额（万

元）

15

龙湖区

域：朝阳

路南，众

意路东

58824

.85

城镇

住宅

（1，

1.5）

＜28 ＜18

＞

35

≥

151768

70

交付时

达三通

一平

16

龙湖区

域：朝阳

路北，众

意路东

62286

.39

城镇

住宅

（1,1.

5）

＜28 ＜18

＞

35

≥

160699

70

交付时

达三通

一平二、目标地块出让相关信息

（一）出让安排

目前地块尚未进行招拍挂公示，但按照从政府获取的土地出让计划，15#、16#地块属于年底前出让土地，预计节点在11月推出，两块土地单独招拍挂。

（二）招拍挂形式

根据2016年9月14日发布的郑州市《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》：

郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价接近参与所有竞买人报价的平均值为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

同时，除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

15#、16#地块出让将采取“限地价，竞房价”形式。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）城市/区域发展概况

郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城

市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。

１、城市情况与发展预期

宏观经济：（1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。2015年郑州市国民生产总值达到7315.19亿元，增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速，经济运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中趋优”态势。（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，比上年增长9%，整体人均收入增长明显。（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。

城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9‰。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。

表3-1郑州市人口变动情况

户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率2011 735 886 2.3%

2012 741 903 2.0%

2013 751 919 1.8%

2014 760 938 2.1%

2015 / 957 2.0%

城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。

图3-1郑州城市规划布局示意图

2、区域情况与发展预期

项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过

100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副CBD区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备开发高端住宅的先天优势。

（二）房地产宏观市场概况

2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开盘去化率达到90%，由于价格上涨速度较快且幅度较大，客户恐慌心理较为严重，进一步拔高了市场成交。十月初，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，10月-11月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。

7月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新纪录。由于地王不断出现，提高了整体土地成交单价和楼面价。9月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。四季度计划供应6000亩土地，保证土地市场的平稳发展。由于竞拍细则出台较晚，且土地挂牌需要一定的周期，10月份主城区基本无土地成交，进入11月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。

1、郑州市商品住宅市场概况

（1）市场现状分析：在郑州楼市大力整治市场秩序的努力

之下，商品住宅市场逐渐趋稳。

2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。

（2）供需关系：2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。

（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65万方。而2016年1-11月，商品住宅月均去化119.8万方。截至2016年11月，郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡，库存量持续回升，

去化周期为2.8个月。

近5年全市商品住宅供需量价走势

（4）主力产品成交结构：郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。

高层产品80-90㎡仍为主流刚需面积段，110-140㎡改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-11000元/㎡，成交总价区间为80-90万。

郑州市市场主力产品成交结构

产品业态主力成交户型/

产品类型

主力成交面积

区间（m2）

主力成交单价区间

(元/m2)

主力成交总价

区间（万元）

高层两房、小三房80-110 9000-11000 80-90

2、郑州市土地市场概况

郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞

房价”的形式。10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。

11 月份，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。相比于 10 月份的0成交，郑州土地成交市场回暖趋势明显。

（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。成交土地116宗，成交面积1570万㎡。其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交。住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。

（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。2016年1-11月共成交土地116宗，其中居住用地82宗，占比71%，商服用地成交34总，占比29%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。

2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析

（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环—四环之间。其中三环-四环2016年1-11月共成交土地47宗，成交面积670万㎡，占比42%；二环-三环共成交土地44宗，成交面积506万㎡，占比32%；四环外

成交土地19宗，成交面积293.09万㎡，占比19%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万㎡，占比7%。

3、郑州市商品住宅价格

近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。

（三）房地产微观市场概况

1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）

近三年成交情况

分类/时间2014年2015年2016年新增供应量(万㎡) 33.32 127.12 200.28 成交量(万㎡) 67.08 103.18 146.48 成交价格（元/㎡）10624 13524 14365

2016年1-11月成交情况

分类/

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月时间

新增供

应量

0 0 2.57 16.66 18.62 13.10 17.70 31.97 52.6 16.8 33.4 (万㎡)

成交量

7.80 2.90 7.26 11.06 17.44 16.90 11.28 26.58 19.3 12.05 15.68 (万㎡)

成交价

格（元/

11736 14288 14067 11973 12998 21031 14433 11966 16969 16367 12191 ㎡）

2、区域市场客群情况

按户籍来源分析，外地客户占比最大，其次是金水区、郑东

新区以及郑州周边客户；高端项目的客户来源相对集中，有能力

购房的有私营业主、企业高管、政府人员三大类。年龄集中在35-50岁的中年人群，置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。客户对价格承受能力较强。

典型项目龙之梦客群情况分析：

置业目的分析

客户职业分析

3、区域土地市场

2016年1-11月份本项目周边共成交居住用地8块共666.73亩。自2012年北龙湖板块出现就一直受众多开发商追捧，该区域接二连三的出现地王，该区域被郑州市场称之为地王窝；2016