最全关于估值方法与估值体系介绍
最全关于股指方法与股指体系介绍
重点摘要：
什么是真正的估值
估值常见方法介绍及应用
3个常见估值误区大扫除
如何正确进行估值精品财会，给生活赋能
无论对一级狗还是二级狗，甚或在上市公司工作的上市狗，很多场合经常会碰到有人夸夸其谈，聊到行业、商业模式、估值、股价
但是，他们真的懂这些东西吗？你能否一眼识破对方是真的懂行还是在吹牛逼？这篇横跨一二级市场的公司研究指南，能够帮助刚进金融业的实习生/新人，炼成“火眼金睛”。一、关于估值及常见估值方法
公司估值方法通常分为两类：一类是相对估值方法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法；另一类是绝对估值方法，特点是主要采用折现方法，如股利贴现模型、自由现金流模型等。
企业的商业模式决定了估值模式
1. 重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅。
2. 轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅。
3. 互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主。
4. 新兴行业和高科技企业，以市场份额为远景考量，以市销率为主。
市值与企业价值
无论使用哪一种估值方法，市值都是一种最有效的参照物。
①市值的意义不等同于股价
市值＝股价×总股份数
市值被看做是市场投资者对企业价值的认可，侧重于相对的“量级”而非绝对值的高低。国际市场上通常以100亿美元市值作为优秀的成熟大型企业的量级标准，500亿美元市值则是一个国际化超大型企业的量级标准，而千亿市值则象征着企业至高无上的地位。市值的意义在于量级比较，而非绝对值。
②市值比较
既然市值体现的是企业的量级，那么同类企业的量级对比就非常具有市场意义。
【例如】同样是影视制作与发行企业，国内华谊兄弟市值419亿人民币，折合约68亿美元，而美国梦工厂（DWA）市值25亿美元。另外，华谊兄弟2012年收入为13亿人民币（2.12亿美元），同期梦工厂收入为2.13亿美元。
这两家公司的收入在一个量级上，而市值量级却不在一个水平上。由此推测，华谊兄弟可能被严重高估。当然，高估值体现了市场预期定价，高估低估不构成买卖依据，但这是一个警示信号。精明的投资者可以采取对冲套利策略。
常见的市值比较参照物：
同股同权的跨市场比价，同一家公司在不同市场上的市值比较。如：AH股比价。
同类企业市值比价，主营业务基本相同的企业比较。如三一重工与中联重科比较。
相似业务企业市值比价，主营业务有部分相同，须将业务拆分后做同类比较。如上海家化与联合利华比较。
③企业价值
企业价值=市值+净负债
EV的绝对值参考意义不大，它通常与盈利指标组合，用来反映企业盈利、净负债与市值之间的关系。如：EBITDA/EV指标用来比较相近企业价值的企业的获利能力。
估值方法
①市值/净资产（P/B），市净率
考察净资产必须明确有无重大进出报表的项目。净资产要做剔除处理，以反映企业真实的经营性资产结构。市净率要在比较中才有意义，绝对值无意义。
找出企业在相当长的时间段内的历史最低、最高和平均三档市净率区间。考察周期至少5年或一个完整经济周期。若是新上市企业，必须有至少3年的交易历史。
找出同行业具有较长交易历史的企业做对比，明确三档市净率区间
②市值/净利润（P/E），市盈率
考察净利润必须明确有无重大进出报表的项目。净利润要做剔除处理，以反映企业真实的净利润。市盈率要在比较中才有意义，绝对值无意义。
找出企业在相当长的时间段内的历史最低最高和平均三档市盈率区间。考察周期至少5年或一个完整经济周期。若是新上市企业，必须有至少3年的交易历史。
找出同行业具有较长交易历史的企业做对比，明确三档市盈率区间
③市值/销售额（P/S），市销率
销售额须明确其主营构成，有无重大进出报表的项目。找出企业在相当长的时间段内的历史最低最高和平均三档市销率区间。考察周期至少5年或一个完整经济周期。若是新上市企业，必须有至少3年的交易历史。
找出同行业具有较长交易历史的企业做对比，明确三档市销率区间。
④PEG，反映市盈率与净利润增长率间的比值关系
PEG=市盈率/净利润增长率
通常认为，该比值=1表示估值合理，比值>1则说明高估，比值<1说明低估。这种方法在投资实践中仅作为市盈率的辅助指标，实战意义不大。
⑤本杰明?格雷厄姆成长股估值公式
价值=年收益×（8.5+预期年增长率×2）
公式中的年收益为最近一年的收益，可以用每股收益TTM（最近十二个月的收益）代替，预期年增长率为未来3年的增长率。假设，某企业每股收益TTM为0.3，预期未来三年的增长率为15%，则公司股价=0.3*（8.5+15*2）=11.55元。该公式具有比较强的实战价值，计算结果须与其他估值指标结合，不可单独使用。
以上方式均不可单独使用，至少应配合两种联合研判，其绝对值亦没有实战意义。估值的重点是比较，尤其是相似企业的比较，跨行业亦没有意义。
二、估值上的3个小误区
一个投资者其实只需要学习两门功课：如何理解市场和如何估值。
—巴菲特
那些认为企业价值就等于简单的几个财务比率，等于简单的PE，PB，再加上横向纵向对比的人，你不觉得自己太幼稚了吗？
如果企业价值这么容易确定，那么基本上一个高中毕业的人就能对一切企业进行估值了。一个会查资料会对比的人，就能简单对比几个数字获得巨额财富。
在这个狗咬狗的世界里，会查资料，会对比几个财务数据，从来都不是竞争优势，也从来都不是真正的估值。
价值投资有四个基本概念和两个重要假设。
1.股票等于股权，是企业所有权。
2.利用“市场先生”来对来市场的波动
3.由于未来是不知的，所以需要安全边际
4.一个人经过长时间的学习，可以形成自己的能力圈
上面这四个概念就是价投的核心概念，下面是两个重要的假设
假设1：价格会向价值靠拢
基本上，在美股里，价格向价值靠拢的时间是2-4年。也即是说，如果你真的找到了一个正确的便宜货，花5毛钱买了1块钱的东西。
在美股里，这5毛钱重新变回1块钱的时间是2-4年。
如果是2年回归，那么年化收益是41%。
如果是3年回归，那么年化收益是26%。
如果是4年回归，那么年化收益是19%。
其实如果把价投总结成一句话，那么这就话就是：花5毛钱买1块钱的东西，然后确保这5毛钱能在2-4年内变成1块钱（催化剂）。
价格会向价值靠拢的原因有很多,比如说2-4年是让其他很多投资者也发现这是个好投资机会的时候，但是其最重要的依据是：回归均值和大数定理。
假设2：价值是可测量的（Measureable）
对投资者来讲，价值是可测量的有两个意思：
a. 价值本身是可以通过一些线索被检测出来。Value is measureable
b. 你可以检测出来价值。Value is measureable BY YOU。
所谓的财务分析，行业分析，本质上都是在利用线索来找出公司的价值。而很多人却本末倒置，盲目相信一两个分析工具。下面就介绍一些总结的估值上的小误区。
误区1：把自由现金流模型化
企业价值的定义特别简单：企业的价值等于企业在未来时间内能赚到的自由现金流的折现值。但是值得注意的是，这个定义只能概念化，不能模型化。
十个自由现金流折现模型里至少有9个都是扯淡的。
原因很简单：几乎所有的自由现金流折现模型都需要预测3-5年的未来的自由现金流，然后在出现一个“终止值”（Terminal Value）。
首先，除非你预测的是可口可乐，美国运通这种公司，否则预测3-5年的财务数据简直就是搞笑，准确性非常低。
另外，在绝大多数情况下，自由现金流折现模型里的终止值占到了模型里股票价值的50%以上。因此，只要终止值发生一点点变化，整个估值可能差十万八千里。而且这个终止值对折现率非常敏感，将折现率下调1%，整个公司的估值可能上升1倍。
不能模型化并不代表这个概念无法在现实生活中使用，你只是不能简单的使用自由现金流折现模型直接计算估值而已。但是你可以利用这个模型进行逆向思维，反推现在估值水平是高是低。
举个例子：
1999年互联网泡沫时，微软的股价最高到了59美金左右，对应的当时的PE是
70倍，当年每股利润是0.86美金左右。这意味着什么呢？
先来简单解释下什么是自由现金流：自由现金流是指一个企业在满足了短期生存
压力和长期生存压力之后的可以自由支配的现金流。
如果要用公式表达的话，把企业当做一个整体，自由现金流等于：
其中CFO指的是经营性现金流，FCInv指的是固定资本开支，Int指的是利息费
用。
重新回到上面的例子中：
假设这0.86美金的利润中有50%是自由现金流，剩下50%是必须的资本开支。那
么在1999年微软的自由现金流是0.43美金。然后，我们假设微软在未来10年
的增速是30%，对任何企业连续10年30%的增速已经是飞上天的增速了。
那么在2009时，其当年的自由现金流是5.93美金，是1999年的13.8倍。
然后，在1999年时，美国的利率是5%-6%，因此在折现时，我们用10%。然后，我们可以把从2000年到2010年之间所有预计的现金流计算出来，分别是：0.56，0.73，0.94，1.23，1.60，2.08，2.70，3.51，4.56，5.93。
然后将上面自由现金流按照10%的折现率折现回来，我们可以得到一个惊人的数字：12.1美金。
也就是说，在1999年微软股价到达59美金那天，未来10年的自由现金流折现值仅仅只占到了股价的20.5%（12.1/59）。
换句话说，在市场给微软59美元那一天，微软股价的价值里有80%取决于10年后，也就是2010年后，微软的业绩表现，微软的自由现金流增速。
实际的股价表现说明了一切。微软从2000年之后，股价一直维持在20-30美金，直到它找到了新的业务引擎—云计算。
上面的例子只是为了说明一点：自由现金流折现，是一种思维方式，不是计算公式，不能简单的模型化（DCF模型）。
误区2：简单的使用PE作为估值指标
在绝大多数情况下，绝大多数人使用的PE都是无用指标。我曾经在一个复印店听店员在问其他人问题，我在xxx软件商看到，银行股PE很低啊，是不是可以买入？
如果你今天还在简单的无限制的使用PE和PB，你基本上就相当于投资界里的路人甲—俗称“韭菜”。PE和PB指标有如下问题：
①思维层面上有硬伤
什么叫做思维层面有硬伤？就是说，这个指标在公式层面就有硬伤了。
PE=股价/每股盈利
如果你将公式上下同时乘以总股本，那么PE=总市值/净利润；所以，你用PE的时候，本质上是在思考总市值和净利润之间的关系。这也意味着，PE在思考层面上就有硬伤。
因为，一个企业的价值分为两部分：股东价值（市值）和债权人价值（负债）。PE仅仅只考虑了股东价值，没考虑任何债权人价值。
举一个极端的例子，假设企业A的市值是1亿美金，每年的税前利润是1亿美金，净利润是6000万美金，负债是99亿美金。
虽然PE是1.67倍，但是由于负债太严重，但是如果你把债权人和股东作为一个整体，这个企业价值100亿美金（同时买走债权人的债和股东的股份），实际上的“PE”是166.7倍。
②EPS非常容易造假
PE这个指标第二个大问题是，EPS很容易造假，容易存在很多一次性利润。
PE这个指标真实想表达的意思是：当我要收购一个企业时，我为它现在的利润支付多少倍数。但是显然大多数人用错了。因为现在的利润中有可能存在造假的问题，同时存在一次性利润。实际上，这个“现在的利润”具体应该值得是“现在出现的，并且以后也出现的经营性利润”。因此，如果要使用PE，最起码要进行调账，把所有的非经营性，不可持续的利润统统去掉，得到一个经营性可持续的利润。
如果你在使用PE时，考虑的是企业的可持续的盈利能力（Normalized Earning Power），那么这就成了一个可用的比率。这是投资的复杂之处，也是有意思的地方。
③低PE不代表低估值
市场给一个公司低PE不代表市场是错的。因为有可能市场在预计公司未来的利润很差。比如说一个公司现在的股价是10美金，EPS是10美金PE是1，看似很低。
但是呢，也许市场认为这10美金中有8美金是一次性利润，或者市场认为企业的盈利能力在恶化，今年赚到10美金，明年可能只有1美金。
如果市场是对的，那么现在PE虽然看似是1，但是也不代表公司便宜。在这种情况下，如果你要投资这个股票，你要了解市场的逻辑是什么，以及为什么市场是错的。
误区3：简单的使用PB作为估值指标
PB指标用在金融和保险行业是个非常好的指标，因为这些公司手里资产大多数情况下就是现金。因此可能代表一个公司被低估的程度。拿PB去衡量美国银行股的话，是一个有效指标。
不过我认为，衡量银行股最重要的指标不是PB，而是调整后的ROA。
PB这个指标想表达的真实意思是：看看现在的股价占公司“净资产”多少。如果股价低于净资产，“理论上”公司是“安全”的。
那么问题来了，绝大多数人是如何计算“净资产”的呢？他们直接用了Book Value，从公式上，大多数人用的BookValue=所有者权益=资产-负债。
如果你是这么计算PB的，那么PB就是一个无用指标了。这主要是因为管理层的行为可以直接影响到所有者权益的大小。
在GAAP财报里，所有者权利有4项内容：
最后的accumulated othercomprehensive income（其他综合收益，OCI），在美国的会计准则里，一般把这个OCI记在利润表里，所以这里就不多介绍了。
所有者权益的最大问题出在库存股和留存收益上。上市公司在回购了自己的股票之后，把这些股票记为库存股。
这些库存股是所有者权益里的减项。也就是说，这一项是负的。
因此，当一个公司回购越多股票，导致库存股变多了，因此所有者权益要减去一个比较大的数字，所以所有者权益变小了。
这也就是为什么IBM的所有者权益如此的小，ROE如此的高。不是因为IBM牛，而是因为IBM回购了大量的股票！
你可以看到，当一个公司分红比例越大，其留存收益越小，所有者权益越小，ROE越大。当一个公司分红比率越小，其留存收益越大，所有者权益越大，PB越大。
因此，在绝大多数时候，我不使用PB，不用使用ROE，不进行杜邦分析。就是因为我对这些公式很熟悉，所以我只在少数他们有效时使用他们。
三、如何正确的估值？
首先要说的是，这个世界上没有一个放之四海而皆准的估值工具。
就像不存在永动机一样，在投资世界，不存在任何可以让每个人都赚到钱的方法或者工具。因此，基本上每个行业最正确的估值方法也都不一样。这也就是为什么要建立自己的能力圈。比如在能源行业，重置成本和企业的石油或者天然气储备是很好的估值方法。
虽然我们没有一把万能的钥匙，但是还是有一些估值工具明显好于PE和PB。
EV/EBIT
实际上，EV/EBIT是一个明显优于PE的估值工具。PE实际上等于企业的市值除以净利润。而市值只不过是企业的一部分而已。
EV/EBIT就解决了这个问题。EV指的是企业价值，企业价值不仅仅考虑了股东，还考虑到了债权人。
因此，企业价值=市值+长期负债+少数股东权益-现金。这是把企业当做一个整体来看待，从而避免了PE的问题。
另外，PE由于没有考虑到资本结构，所以很多时候即使是处于同一行业的两家公司可能也无法直接对比。而EBIT是息税前利润，剔除掉资本结构对公司利润的影响，从而更具有可比性。
重置成本
（Replacement Cost）
重置成本指的是现在现在一个新的和目前企业产能，效率一样的企业需要花费的成本。这实际上才是真实的”PB”。
对科技股来讲，这一成本接近于无法计算，但是对能源，基建，零售等公司来讲，重置成本有重要的意义。
假设今天市场中存在着100个竞争对手。然后一个精明的商人想要进入这个市场，他一般有两个方案：
1.自己建立一个企业，与这100个对手竞争。
2.从这100个竞争企业里收购一家企业，进入这个市场。
那么什么情况下，使用方案1，什么情况下使用方案2呢？其实非常简单：当目前市场中企业的市值小于重置成本时，精明的商人会选择收购。当目前市场中企业的市值大于重置成本时，商人会选择自己建立企业。
从行业角度来看，如果一个行业在周期性低估时，整体的价值小于了其重置成本，这意味着这个行业很难再有新的进入者了。
在炼油厂行业，一座炼油厂是买贵了还是买便宜了的最重要核心指标之一就是：重置成本。一座炼油厂的重置成本，实际上就是把这座炼油厂拆了，重建一座一模一样的需要支付的开支。一般重建成本分为：绿地重建成本（GreenfieldReplacement Cost）和污染地重建成本（Brownfield Replacement Cost）。
绿地重建成本是指在没有污染过的土地上重建设备的成本。一般绿地重建成本会有昂贵的环保费用。污染地重建成本指的是在已经发生过污染的地方重建设备的成本。
企业价值等于其未来时间内能产生自由现金流的折现值。这个定义是接近于完美的。但是这个切记定义几乎没有办法模型化，基本上95%的DCF模型都是扯淡的。
你下辈子也不会看到李嘉诚，王建立，巴菲特，在判断一个公司值多少钱时，请两个专家来做两个自由现金流折现模型看看。
他们在判断一个企业值多少钱时，不外乎考虑三个东西：
1.这个企业目前的资产值多少。
2.现在企业的正常化利润是多少？我来运营的话可以砍掉那些费用，可以提高多
少正常化利润？
3.企业的成长性还有多少？
PB本质上是为了解决第一个问题想创造的指标。为了更真实的思考出一个企业的资产价值多少钱，你可能需要仔细的翻阅资产负债表，可能需要查看重建成本等等。
PE本质上是为了解决第二个问题想出来的指标，但是同PB一样，这个指标也被滥用了。有些上市公司中存在大量的一次性利润，大量的非经营性利润，当你真的要彻底买下来这个公司，你只会考虑可持续的正常化利润。
另外，PE还忽略了一个公司的资本结构，因为它没有考虑任何负债的情况。
投资企业的14种估值方法及10种常用方法
投资企业的14种估值方法及常用十种估值方法 许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景。 1、500万元上限法。 这种方法要求天使投资不要投一个估值超过500万的初创企业。这种方法好处在于简单明了，同时确定了一个评估的上限。 2、博克斯法。 这种方法是由美国人博克斯首创的，对于初创期的企业进行价值评估的方法，典型做法是对所投企业根据下面的公式来估值： 一个好的创意100万元。 一个好的盈利模式100万元。 优秀的管理团队100万-200万元。 优秀的董事会100万元。 巨大的产品前景100万元。 加起来，一家初创企业的价值为100万元-600万元。 3、三分法。 是指在对企业价值进行评估时，将企业的价值分成三部分：通常是创业者，管理层和投资者各1/3，将三者加起来即得到企业价值。 4、200万-500万标准法。 许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景;如果企业要价高于500万，那么由500万元上限法可知，天使投资家对其投资不划算。 这种方法简单易行，效果也不错。但将定价限在200万-500万元，过于绝对。 5、200万-1000万网络企业评估法。 网络企业发展迅速，更有可能迅速公开上市，在对网络企业进行评估时，天使投资家不能局限于传统的评估方法，否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点，即对初创期的企业价值评估范围由传统的200万-500万元，增加到200万-1000万元。 6、市盈率法。 主要是在预测初创企业未来收益的基础上，确定一定的市盈率来评估初创企业的价值，从而确定投资额。
几种重要的气体检测仪详细功能说明与使用
气体检测仪中重要的部分是气体传感器，用于检测气体成份和浓度的传感器都称作气体传感器，不管它是用物理方法，还是用化学方法。比如，检测气体流量的传感器不被看作气体传感器，但是热导式气体分析仪却属于重要的气体传感器，尽管它们有时使用大体一致的检测原理。 市场上目前流行的气体传感器/气体检测仪有如下种类： 一、催化燃烧式气体传感器 催化燃烧式气体传感器选择性地检测可燃性气体：凡是可以燃烧的，都能够检测到;凡是不能燃烧的，传感器都没有任何响应。 这种传感器是在白金电阻的表面制备耐高温的催化剂层，在一定的温度下，可燃性气体在其表面催化燃烧，燃烧是白金电阻温度升高，电阻变化，变化值是可燃性气体浓度的函数。 催化燃烧式气体传感器计量准确，响应快速，寿命较长。传感器的输出与环境的爆炸危险直接相关，在安全检测领域是一类主导地位的传感器。 缺点：在可燃性气体范围内，无选择性。暗火工作，有引燃爆炸的危险。大部分元素有机蒸汽对传感器都有中毒作用。 目前这种传感器的主要供应商在中国、日本、英国(发明国)。目前中国是这种传感器的最大用户(煤矿行业)，也拥有最佳的传感器生产技术。 二、热导池式气体传感器 每一种气体，都有自己特定的热导率，当两个和多个气体的热导率差别较大时，可以利用热导元件，分辨其中一个组分的含量。这种传感器已经传感器地用于氢气的检测、二氧化碳的检测、高浓度甲烷的检测。 三、半导体式气体传感器 半导体式气体传感器可以有效地用于：甲烷、乙烷、丙烷、丁烷、酒精、甲醛、一氧化碳、二氧化碳、乙烯、乙炔、氯乙烯、苯乙烯、丙烯酸等很多气体地检测。尤其是，这种传感器成本低廉，适宜于民用气体检测的需求。 它是利用一些金属氧化物半导体材料，在一定温度下，电导率随着环境气体成份的变化而变化的原理制造的。比如，酒精传感器，就是利用二氧化锡在高温下遇到酒精气体时，电阻会急剧减小的原理制备的。 缺点：稳定性较差，受环境影响较大;尤其，每一种传感器的选择性都不是唯一的，输出参数也不能确定。因此，不宜应用于计量准确要求的场所。 目前这种传感器的主要供应商在日本(发明者)，其次是中国，韩国及美国等其他国家也有类似的产品，但是始终没有汇入主流。中国在这个领域投入的人力和时间都不亚于日本，但是由于多年来国家政策导向以及社会信息闭塞等原因，我国流行于市场的半导体式气体传感器性能质量都远逊于日本产品，随着市场进步，中国产的半导体式气体传感器达到和超越日本水平已经指日可待
气测解释方法
一、基础知识 A:比值图版解释法 比值图版一般又称皮克斯勒法。本气测解释软件比值图版使用的的默认解释标准如下： 油区： C1/C2 = 2—14 C1/C3 = 2—14 C1/C4 = 2—21 气区： C1/C2 = 10—35 C1/C3 = 14—82 C1/C4 = 21—200 无产能区： C1/C2 <2 或 >35 C1/C3 <2 或 >82 C1/C4 <2 或 >200 建议：根据使用情况逐步修正，使之适合本地区的实际情况。 B:三角图版解释法 三角形的倒正：如果得到的三角形与三角形坐标系方向一致，则称此三角形为正三角形；反之则为倒三角形。 三角形的大小：如果得到的三角形的边长大于三角形坐标系的边长的75%则称此三角形为大三角形；若为三角形坐标系的边长的25-75%则称此三角形为中三角形；若小于三角形坐标系的边长的25%则称此三角形为小三角形； 解释方法： 1.若三角形为正、则说明是气层; 2.若三角形为倒、则说明是含油层; 3.大三角形说明气体来自干气层或低油气比油层; 4.小三角形说明气体来自湿气层或高油气比油层; 5.若两三角形对应顶点的连线的交点位于图版的价值区内，则认为储集层有产 能；否则无生产能力。 本气测解释软件三角图版价值区使用的的默认数据如下：
C2/SUM =0.141 C3/sum = 0.020 C2/SUM =0.136 C3/sum = 0.031 C2/SUM =0.101 C3/sum = 0.063 C2/SUM =0.079 C3/sum = 0.076 C2/SUM =0.066 C3/sum = 0.080 C2/SUM =0.054 C3/sum = 0.075 C2/SUM =0.052 C3/sum = 0.068 C2/SUM =0.054 C3/sum = 0.059 C2/SUM =0.064 C3/sum = 0.047 C2/SUM =0.074 C3/sum = 0.040 C2/SUM =0.090 C3/sum = 0.030 C2/SUM =0.110 C3/sum = 0.024 C2/SUM =0.125 C3/sum = 0.017 C2/SUM =0.136 C3/sum = 0.013 C2/SUM =0.141 C3/sum = 0.020 建议：根据使用情况逐步修正，使之适合本地区的实际情况。 C:3H解释法 烃湿度比（Wh）=(C2+C3+C4+C5)/ (C1+C2+C3+C4+C5)*100 烃平衡比（Bh）=(C1+C2)/ (C3+C4+C5) 烃特征比（Ch）=(C4+C5)/ C3 本气测解释软件3H图版使用的的默认解释规则如下： 1.如果Wh<0.5且Bh>100那么该区间相当于只有非常轻的干气，几乎可以肯定 它没有生产能力。 2.如果0.5 公司估值的4种计算方法 1、可比公司法 首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E（市盈率，价格/利润）、P/S法（价格/销售额）。 目前在国内的风险投资（VC）市场，P/E法是比较常见的估值方法。通常我们所说的上市公司市盈率有两种： 历史市盈率（Trailing P/E）－即当前市值/公司上一个财务年度的利润（或前12个月的利润）；预测市盈率（Forward P/E）－即当前市值/公司当前财务年度的利润（或未来12个月的利润）。 投资人是投资一个公司的未来，是对公司未来的经营能力给出目前的价格，所以他们用P/E法估值就是： 公司价值＝预测市盈率×公司未来12个月利润。 公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算，那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。 一般说来，预测市盈率是历史市盈率的一个折扣，比如说NASDAQ某个行业的平均历史市盈率是40，那预测市盈率大概是30左右，对于同行业、同等规模的非上市公司，参考的预测市盈率需要再打个折扣，15-20左右，对于同行业且规模较小的初创企业，参考的预测市盈率需要在再打个折扣，就成了7-10了。 这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。比如，如果 某公司预测融资后下一年度的利润是100万美元，公司的估值大致就是700-1000万美元，如果投资人投资200万美元，公司出让的股份大约是20％-35％。 对于有收入但是没有利润的公司，P/E就没有意义，比如很多初创公司很多年也不能实现正的预测利润，那么可以用P/S法来进行估值，大致方法跟P/E法一样。 2、可比交易法 挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购的公司，基于融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的融资价格乘数，据此评估目标公司。 比如A公司刚刚获得融资，B公司在业务领域跟A公司相同，经营规模上（比如收入）比A公司大一倍，那么投资人对B公司的估值应该是A公司估值的一倍左右。在比如分众传媒在分别并购框架传媒和聚众传媒的时候，一方面以分众的市场参数作为依据，另一方面，框架的估值也可作为聚众估值的依据。 可比交易法不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司融资并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。 3、现金流折现 这是一种较为成熟的估值方法，通过预测公司未来自由现金流、资本成本，对公司未来自由现金流进行贴现，公司价值即为未来现金流的现值。计算公式如下：（其中，CFn:每年的预测自由现金流；r:贴现率或资本成本） 贴现率是处理预测风险的最有效的方法，因为初创公司的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。 土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。 （3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程： 精心整理 关于企业估值的常用方法 估值方法 一、企业的商业模式决定了估值模式 1.重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅。 2.轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅。 3.互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主。 4. 1. 2. 以100 3. A. （DWA 2.13 B. a. b. c. 较。 4.企业价值（EV,EnterpriseValue） 企业价值=市值+净负债 EV的绝对值参考意义不大，它通常与盈利指标组合，用来反映企业盈利、净负债与市值之间的关系。如：EBITDA/EV指标用来比较相近企业价值的企业的获利能力。金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派！欢迎关注金融干货！ 三、估值方法 1.市值/净资产（P/B），市净率 A.考察净资产必须明确有无重大进出报表的项目。 B.净资产要做剔除处理，以反映企业真实的经营性资产结构。市净率要在比较中才有意义，绝对值无意义。 C.找出企业在相当长的时间段内的历史最低、最高和平均三档市净率区间。考察周期至少5年或一个完整经济周期。若是新上市企业，必须有至少3年的交易历史。 D.找出同行业具有较长交易历史的企业做对比，明确三档市净率区间 2.市值/净利润（P/E），市盈率 A.考察净利润必须明确有无重大进出报表的项目。 B. C. D. 3. A. B. C. 5. 来38.5+15*2）=11.55 6. 7.以上方式均不可单独使用，至少应配合两种联合研判，其绝对值亦没有实战意义。估值的重点是比较，尤其是相似企业的比较，跨行业亦没有意义。 安全边际 一、市场利率 1.利率水平体现了市场融资成本，也是衡量市场资金面的有效指标。 2.利率双轨制。由于制度原因，我国的利率尚未完全市场化，因此存在官方利率和民间利率的并行存在的状况。官方利率（银行利率）并不能完全反应市场的真实融资成本和资金供需关系。 对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用 公司估值的各种计算方 法 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】 公司估值的各种计算方法 1、可比公司法 首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E（市盈率，价格/利润）、P/S法（价格/销售额）。 目前在国内的风险投资（VC）市场，P/E法是比较常见的估值方法。通常我们所说的上市公司市盈率有两种： 历史市盈率（Trailing P/E）－即当前市值/公司上一个财务年度的利润（或前12个月的利润）；预测市盈率（Forward P/E）－即当前市值/公司当前财务年度的利润（或未来12个月的利润）。动态市盈率（PE）是指还没有真正实现的下一年度的预测利润的市盈率。等于股票现价和未来每股收益的预测值的比值，比如下年的动态市盈率就是股票现价除以下一年度每股收益预测值，后年的动态市盈率就是现价除以后年每股收益。 Canadian Investment Review的George Athanassakos研究过，对于大公司为主的NYSE的股票，买入低Forward P/E的股票表现更好，而对于较多中小公司的NASDAQ股票，买入低Trailing P/E的股票表现更好。 投资人是投资一个公司的未来，是对公司未来的经营能力给出目前的价格，所以他们用P/E法估值就是： 公司价值＝预测市盈率×公司未来12个月利润。 公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算，那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。 一般说来，预测市盈率是历史市盈率的一个折扣，比如说NASDAQ某个行业的平均历史市盈率是40，那预测市盈率大概是30左右，对于同行业、同等规模的非上市公司，参考的预测市盈率需要再打个折扣，15-20左右，对于同行业且规模较小的初创企业，参考的预测市盈率需要在再打个折扣，就成了7-10了。 这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。比如，如果某公司预测融资后下一年度的利润是100万美元，公司的估值大致就是700-1000万美元，如果投资人投资200万美元，公司出让的股份大约是20％-35％。 对于有收入但是没有利润的公司，P/E就没有意义，比如很多初创公司很多年也不能实现正的预测利润，那么可以用P/S法来进行估值，大致方法跟P/E法一样。 气测录井基础知识 一、概念 1）破碎岩石气 在钻进的过程中，钻头机械的破碎岩石而释放到泥浆中的气体称为破碎气。破碎岩石的含气量的大小与许多因素有关，一般情况下，含油气多的地层往往有较多的显示，这是现场录井人员及时发现油气层的基础，有时在欠压实泥岩盖层的钻进中可能有较好的气显示。如果泥浆压力大于地层孔隙压力，也可能没有明显的气显示。 2)压差气 当井下地层孔隙压力大于井筒泥浆压力时，地层流体将按达西定律向井筒泥浆运移，由此产生的天然气成为压差气。压差气产生的原因又分下列四种情况。 (1)接单根气 在接单根时的抽汲作用对井底压力降低，易形成压差气进入井筒，经过一个迟到时间就可以在录井仪器上检测到。如果钻过不同岩性地层的大段井段，而没有接单根气显示，这属不正常现象。 (2)起下钻气——后效气 起钻过程中，由于停泵、上提钻柱，必然会有泥浆静止或抽汲效应，这两个效应都会使井中泥浆压力下降，因而有利于压差气的产生。在正常的起钻过程中，没有泥浆流出井口，因而也无从检测泥浆中的气体，停留在井筒内的气体要等到下钻后再次循环泥浆密度才能被检测到，这就是后效气。 (3)扩散气 地层气可以以扩散方式进入井筒泥浆中，扩散气不受压力平衡状态影响，只与浓度有关，但扩散气的扩散过程较长，故在气显示上具有漫步性，这一特点使这种气显示与层位对应关系变得很模糊。很少用来确定油气层层位，一般把它划入到背景气中。 4）背景气 在压力平衡条件下，钻头并未进入新的油气层，而是由于上部地层中一些气体浸入钻井液，使全烃曲线出现微量变化，称这段曲线的平均值为地层背景气，又称基值。 全烃—由全烃检测分析仪检测分析出循环钻井液中的所有烃类气体含量的总和。 全量---循环钻井液中所有气体含量的总和。 色谱组分----循环钻井液中所有烃类气体的各组分含量。 非烃组分----主要指二氧化碳，氢气及惰性气体。 二、气测录井基础知识 1、气测录井的作用。 （1）气测录井---气测录井就是利用气体检测系统或按一定周期检测分析通过钻井液脱气器从钻井液中脱离出的烃类气体含量的一种录井方法，它能及时发现油气显示、预报井涌、井喷、气侵，综合评价储集层。 公司估值方法 公司估值方法是上市公司基本面分析的重要利器，在“基本面决定价值，价值决定价格” 基本逻辑下，通过比较公司估值方法得出的公司理论股票价格与市场价格的差异，从而指导投资者具体投资行为。公司估值方法主要分两大类，一类为相对估值法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如PE(price/eps)估值法、PB(PB=Price/Book(市净率)。就是每股市场价格除每股净资产的比率。)估值法、PEG(PEG指标(市盈率/盈利增长率) )估值法、EV/EBITDA（EV/EBITDA：企业价值与利息、税项、折旧及摊销前盈利的比率）估值法。另一类为绝对估值法，特点是主要采用折现方法，较为复杂，如DCF(Discounted Cash Flow)现金流量折现方法、期权定价方法等。 相对估值法与“五朵金花” 相对估值法因其简单易懂，便于计算而被广泛使用。但事实上每一种相对估值法都有其一定的应用范围，并不是适用于所有类型的上市公司。目前，多种相对估值存在着被乱用和被滥用以及被浅薄化的情况，以下就以最为常用的PE法为例说明一二。 一般的理解，P/E值越低，公司越有投资价值。因此在P/E值较低时介入，较高时抛出是比较符合投资逻辑的。但事实上，由于认为2004年底“五朵金花”P/E值较低，公司具有投资价值而介入的投资者，目前“亏损累累”在所难免。相反，“反P/E”法操作的投资者平均收益却颇丰，即在2001年底P/E值较高时介入“五朵金花”的投资 者，在2004年底P/E值较低前抛出。那么，原因何在？其实很简单，原因就在于PE法并不适用于“五朵金花”一类的具有强烈行业周期性的上市公司。 另一方面，大多数投资者只是关心PE值本身变化以及与历史值的比较，PE估值法的逻辑被严重浅薄化。逻辑上，PE估值法下，绝对合理股价P=EPS乘P/E；股价决定于EPS与合理P/E值的积。在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨；高EPS成长股享有高的合理P/E? 低成长股享有低的合理P/E。因此，当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小)，合理P/E值下降(乘数变小)，乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫，反之同理。当公司实际成长率高于或低于预期时，股价出现暴涨或暴跌时，投资者往往会大喊“涨(跌)得让人看不懂”或“不至于涨(跌)那么多吧”。其实不奇怪，PE估值法的乘数效应在起作用而已。 冗美的绝对估值法 绝对估值法(折现方法)几乎同时与相对估值法引入中国，但一直处于边缘化的尴尬地位，绝对估值法一直被认为是“理论虽完美，但实用性不佳”，主要因为：(1)中国上市公司相关的基础数据比较缺乏，取得准确的模型参数比较困难。不可信的数据进入模型后，得到合理性不佳的结果，进而对绝对估值法模型本身产生信心动摇与怀疑；(2)中国上市公司的流通股不到总股本1/3，与产生于发达国家的估值模型中全流通的基本假设不符。 不过，2004年以来绝对估值法边缘化的地位得到极大改善，主要因 土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响. 5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托 最近在做公司价值评估，觉得下面这篇介绍还不错就发过来了，顺便在下面放一个价值评估报告，以供有兴趣的同学参考。 ------------------------------------------------------------------------------------- 什么是公司估值 公司估值是指着眼于公司本身，对公司的在价值进行评估。公司在价值决定于公司的资产及其获利能力。 进行公司估值的意义 公司估值是投融资、交易的前提。一家投资机构将一笔资金注入企业，应该占有的权益首先取决于企业的价值。而一个成长中的企业值多少钱？这是一个非常专业、非常复杂的问题。 财务模型和公司估值是投资银行的重要方法，广泛运用于各种交易。 ?筹集资本（capital raising)； ?收购合并（mergers & acquisitions)； ?公司重组（corporate restructuring)； ?出售资产或业务（divestiture) 公司估值有利于我们对公司或其业务的在价值（intrinsic value）进行正确评价，从而确立对各种交易进行订价的基础。 同时，公司估值是投资银行尽职调查（due diligence）的重要部分，有利于问题出现时投资银行的免责。 对投资管理机构而言，在财务模型的基础上进行公司估值不仅是一种重要的研究方法，而且是从业人员的一种基本技能。它可以帮助我们： ?将对行业和公司的认识转化为具体的投资建议 ?预测公司的策略及其实施对公司价值的影响 ?深入了解影响公司价值的各种变量之间的相互关系 ?判断公司的资本性交易对其价值的影响 ?强调发展数量化的研究能力。采用该方法不仅可以促进公司核心竞争力的形成和发展，而且有助于公司成为国资本市场游戏规则的制订者。财务模型和对公司进行估值不是我们工作的最终目标，是我们为实现目标（即提出投资建议）所需的重要工具。 IPO定价与发行公司估值的关系 IPO定价(Initial Public Offering)是指首次获准公开发行股票上市的公司与其承销商共同确定的将股票公开发售给特定或非特定投资者的价格。 二者关系 大家同时认为： ①IPO定价与公司估值不能等同。 ②公司估值是IPO定价的基础：IPO定价大致可分为两个部分,一是利用模型或数量分析确定公司价值,即公司估值;另一部分是通过选择合适的发售机制来确定影响价格的因素(如市场需求)以最终敲定价格，即价格发现。 ③公司估值与IPO定价过程中面对的矛盾不同。IPO定价是发行公司、承销商、投资者三方搏弈的结果，而估值则主要解决信息不对称的矛盾 公司估值是证券研究最重要、最关键的环节，估值是宏观、行业及财务分析的落脚点，所有分析从根本上讲，都是为了提供一个公司估价的基础，然后以此为据作出投资与否的决策。 公司估值研究现状 证券金融市场是国民经济的重要组成部分,上市公司是证券市场的基石与核心,市场不断培育发展与完善导致价值投资时代的来临,上市公司估值(最终目的是股票估值,本文不加以区分)日显重要。估值是一种对上市公司的综合判定,无论宏观分析、资本市场分析、行业分析还是财务分析等,估值都是其最终落脚点,投资者依据估值做出投资建议与决策。公司估值理论与方法可以分为两大类,即贴现法与相对估值法。 (一)贴现法 美国估值专家Shannon P.Pratt在其专著《企业估值》中认为:“企业权益之估价,以一种普遍公认的理论框架为基础,从理论上讲,企业权益价值取决于该部分权益的未来利益。 这些未来利益应该按适当折现率贴现。”博迪投资学指出:股票每股在价值被定义为投资者从股票上所能得到的全部现金回报,包括红利和最终售出股票的损益,是用正确反映风险调整的利率贴现所得的现值。Pratt所讲述的未来利益没有确指,可以理解为未来股利、未来自由现金流量、未来净收益,折现率表述比较模糊;博迪所述的现金回报界定为红利和最终 关于企业估值的常用方 法 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】 关于企业估值的常用方法 估值方法 一、企业的商业模式决定了估值模式 1. 重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅。 2. 轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅。 3. 互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主。 4. 新兴行业和高科技企业，以市场份额为远景考量，以市销率为主。 二、市值与企业价值 1. 无论使用哪一种估值方法，市值都是一种最有效的参照物。 2. 市值的意义不等同于股价的含义。 市值＝股价×总股份数 市值被看做是市场投资者对企业价值的认可，侧重于相对的“量级”而非绝对值的高低。国际市场上通常以100亿美元市值作为优秀的成熟大型企业的量级标准，500亿美元市值则是一个国际化超大型企业的量级标准，而千亿市值则象征着企业至高无上的地位。市值的意义在于量级比较，而非绝对值。 3. 市值比较 A. 既然市值体现的是企业的量级，那么同类企业的量级对比就非常具有市场意义。 【例如】同样是影视制作与发行企业，国内华谊兄弟市值419亿人民币，折合约68亿美元，而美国梦工厂（DWA）市值25亿美元。另外，华谊兄弟2012年收入为13亿人民币（亿美元），同期梦工厂收入为亿美元。 这两家公司的收入在一个量级上，而市值量级却不在一个水平上。由此推测，华谊兄弟可能被严重高估。当然，高估值体现了市场预期定价，高估低估不构成买卖依据，但这是一个警示信号。精明的投资者可以采取对冲套利策略。 B. 常见的市值比较参照物： a.同股同权的跨市场比价，同一家公司在不同市场上的市值比较。如：AH股比价。 b.同类企业市值比价，主营业务基本相同的企业比较。如三一重工与中联重科比较。 c.相似业务企业市值比价，主营业务有部分相同，须将业务拆分后做同类比较。如上海家化与联合利华比较。 4. 企业价值（EV,EnterpriseValue） 企业价值=市值+净负债 EV的绝对值参考意义不大，它通常与盈利指标组合，用来反映企业盈利、净负债与市值之间的关系。如：EBITDA/EV指标用来比较相近企业价值的企业的获利能力。金融圈的干货文章、模块知识、实务课程助您成为金融界的实力派！欢迎关注金融干货！ 第二节样点地价计算 一、房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 （1）房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 （2）房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限 或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。 公司估值的各种计算方法 1、可比公司法 首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同 类公司的股价与财务数 据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值， 比如P/E （市盈率，价格/利润）、P/S 法（价格/销售额）。 目前在国内的风险投资（VC ）市场，P/E 法是比较常见的估值方法。通常我们所说的 上市公司市盈率有两种： 历史市盈率（Trailing P/E ）－即当前市值/ 公司上一个财务年度的利润（或前12 个月 Forward P/E ）－即当前市值的利润）；预测市盈率（/公司当前财务年度的利润（或未来 12个月的利润）。动态市盈率（PE ）是指还没有真正实现的下一年度的预测利润的市盈率。 等于股票现价和未来每股收益的预测值的比值，比如下年的动态市盈率就是股票现价除以下一年度每股收益预测值，后年的动态市盈率就是现价除以后年每股收益。 Canadian Investment Review的George Athanassakos研究过，对于大公司为主的 NYSE 的股票，买入低Forward P/E 的股票表现更好，而对于较多中小公司的NASDAQ 股 的股票表现更好。票，买入低Trailing P/E 投资人是投资一个公司的未来，是对公司未来的经营能力给出目前的价格，所以他们用 法估值就是：P/E 公司价值＝预测市盈率×公司未来12 个月利润。 公司未来12 个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算，那么估值的最大问题在于 如何确定预测市盈率了。 一般说来，预测市盈率是历史市盈率的一个折扣，比如说NASDAQ某个行业的平均历 史市盈率是40 ，那预测市盈率大概是30 左右，对于同行业、同等规模的非上市公司，参考 的预测市盈率需要再打个折扣，15-20 左右，对于同行业且规模较小的初创企业，参考的预 7-10 了。测市盈率需要在再打个折扣，就成了 这也就目前国内主流的外资VC 投资是对企业估值的大致P/E 倍数。比如，如果某公司 700-1000预测融资后下一年度的利润是100 万美元，公司的估值大致就是如果投万美元， 资人投资200 万美元，公司出让的股份大约是％。％-35 20 绝对估值法（折现方法） 1.DDM模型（Dividend discount model /股利折现模型) 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型） （1）FCFE （ Free cash flow for the equity equity /股权自由现金流模型)模型 （2）FCFF模型（ Free cash flow for the firm firm /公司自由现金流模型）DDM模型 V代表普通股的内在价值， Dt为普通股第t期支付的股息或红利，r为贴现率对股息增长率的不同假定，股息贴现模型可以分为 ：零增长模型、不变增长模型（高顿增长模型）、二阶段股利增长模型（H模型）、三阶段股利增长模型和多元增长模型等形式。 最为基础的模型；红利折现是内在价值最严格的定义； DCF法大量借鉴了DDM 的一些逻辑和计算方法（基于同样的假设/相同的限制）。 1. DDM DDM模型模型法（Dividend discount model / Dividend discount model / 股利折现模型股利折现模型) DDM模型 2. DDM DDM模型的适用分红多且稳定的公司，非周期性行业； 3. DDM DDM模型的不适用分红很少或者不稳定公司，周期性行业； DDM模型在大陆基本不适用； 大陆股市的行业结构及上市公司资金饥渴决定，分红比例不高，分红的比例与数量不具有稳定性，难以对股利增长率做出预测。 DCF 模型 2.DCF /Discount Cash Flow /折现现金流模型） DCF估值法为最严谨的对企业和股票估值的方法，原则上该模型适用于任何类型的公司。 自由现金流替代股利，更科学、不易受人为影响。 当全部股权自由现金流用于股息支付时， FCFE模型与DDM模型并无区别；但总体而言，股息不等同于股权自由现金流，时高时低，原因有四： 稳定性要求（不确定未来是否有能力支付高股息）； 未来投资的需要（预计未来资本支出/融资的不便与昂贵）； 精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%公司估值的4种计算方法
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