成都《西宸春天》典型案例分析
成都《西宸春天》典型案例分析
一、项目概况
二、产品分析
三、项目体验
四、竞品分析
五、项目总结
一、项目概况
基本指标:项目占地117亩，体量33万方,总户数18 1 7户，容积率3 ,绿化率3
0 %,总户数1917户，车位2 7 85个；
物业类别：高层，低密
地块布局:地块方正，典型高低配，高层与低密产品有效分割布局，实现居住体验与业主层次区分。
楼层状况：高层住宅、多层住宅、独立商业用房及其附属用房（地下车库、设备用房等）。高层住宅共9栋，其中1#楼为20层,2#楼为26层,其余为27层。多层住宅共15栋，10#—12#楼、15#楼层数均为6层,13#- 1 4#、16#-24#为4层，商业共8栋，其中25#,, 2 6#, 27#, 2 9#, 3 0 #, 3 2#楼为一层（局部2 层），28#、31#为2层（局部3层）。
物业公司：人仁佳与物业。
项LI简介:西宸春天项U位于郸都区红光板块得城西新生活圈得核心区域，项U 占地1 1 7亩，打造高舒居度得纯低密品质别墅项口。整个项U采用圉合式布局, “一环两轴四园五巷”得景观园林，一环:银光活力跑道；两轴：银杏大道，蓝花楹大道；四种主题休闲、娱乐园区：西园，辰园，御鹤园，童趣园（全龄儿童活动场地）；五巷：玉素巷
（玉兰主题）、鸿运巷（紫薇主题）、福寿巷（石榴主题）、君子巷
（红梅主题）、金贵巷（桂花主题）。双中庭景观布局,户户皆可见景，进出皆有尺
度。“三横、三纵、四轨”立体式交通路网，0-18岁一站式教育配套服务，完善医疗配套资源，繁华商业氛围，优质生态景观资源得共同加持，筑造城西墅居大盘。
二、产品分析
首次开盘：2 019年1 2月（高层）。
销售均价:12980元/耐。
销售情况:销售惨淡,20 I 9年12月开盘至2 0 20年4月，高层去化不足2 0套, 月均去化4 -5套，为成都去化最惨淡楼盘。
面积户型：在售产品为9 7 nf三房、117耐四房、127 nf四房、128 nf四房。
装修情况:全精装，精装标准约2 9 0 0元/耐。
Figure 1-97 m1三室两厅两卫
Figure 2-117 nr四室两厅两卫
Figu r e 3—127m J四室两厅两卫
F i gure 4-128 m：四室两厅两卫
三、项目体验
样板房，装修风格未能体现项U得改善型定位，局部略显突兀。未能有效激发客户对未来生活美好得想象感与代入感，品质感欠缺，没有与售价与市场定位相匹配，购买冲动缺失。
案场，沙盘区仅4个展板，分别传递：土地价格逐年上涨、房价逐年上涨、区域规划、轨道交通，没有产品卖点得关键信息输出；洽谈区少量得吊旗有产品信息但核心价值点与卖点未凸显，整个案场销售氛围冷清。
户外，周边主要交通节点儿乎未出现项LI信息，推广阵地缺失,市场发声度待增强。
物业,停车场未发现形象保安及停车导引，测量体温处得保安未使用礼貌接待用语、未使用标准化接待动作，客户体验感不佳。
四、竞品分析
项口周边共有5个精装高层项口，其中蓝光长岛城距项目直线6、5公里，碧桂园锦熙府距项LI直线6公里，超出近郊楼盘有效竞品范围，故排出竞品行列; 选取金科集美天宸、领地金科蘭台府、乐视界广场三个项目进行分析。
金科集美天宸
项LI地址:红光-港通北三路产品类型：精装高层在售价格：13 5 0 0元/耐在售面积：I 05 nf【三房】
总价范围:14 0万左右精装标准:2 980元/nf 交付时间：2 02 1、12
图表1【105"?三房】
竞品2
领地金科蘭台府
项LI地址:红光-西华大学南门旁
产品类型：精装高层
在售价格：I 500 0元/耐
在售面积：I 35【三房】、143 nV【四房】
总价范围：220万、2 30万
精装标准:3700/nT
交付时间:2 0 20、12
方■示图表2【135附?三房】
方*示?「图表3 (14 3m- ?四房】
竞品3
只视界广场
项目地址：犀浦-泰山北街1号产品类型：精装高层
在售价格：140 0 0元伽
在售面积:13 2 m?【四房】
总价范围：1 8 0万左右
精装标准：2 549元/nf
交付时间:2020、6
图表4 [132m? -四房】
竞品简析结论：
产品方面，“金科集美天宸”距离本项U最近（直线I、5公里），单价与本项U最接近，总价也与本项U最接近，故“金科集美天宸”可作为本项U直接竞品。
该项目在售105肝三房产品，户型紧凑，未能完全做到动静分区（书房位于公共活动区域）；主卧居住面积不足10 Of （不含衣帽间及主卫面积）尺度较小;主卧居住面积与次卧居住面积相同（3、0*3、2M）,未能将主卧与次卧得空间尺度做岀明显区隔，就是该户型得明显劣势。主阳台开间6、6M,可作为阔景阳台为该户型加分。
“领地金科蘭台府”在售135 I 43 nf两个户型，面积影响总价，2 20万与2 3 0万得总价与本项□客群进行明显区别。从产品设计?而言，该项目135 nV三房户型最优，隐私玄关设讣堪属亮点（进门只能瞧到玄关墙壁，瞧不到室内区域）；主卧与次卧有效分离，保证隐私互不干扰。
“乐视界广场”在售1 3 2nf户型无亮点,三个次卧并列排布，户型布局品质感较低。
推广方面，“金科集美天宸”广告输出品质感最强，且紧扣时事与客户关注热点，通过将疫情防控与房企品牌与项U品质相结合，为业主爱车提供免费焕新服务,及时更新红光中学及8所幼儿园施工进度，举办业主生日会等方式强化金科品牌、塑造项目品质、凸显对业主得人文关怀。
五、项目总结
地块方正，产品形态较好;周边配套较成熟，教育及商业资源丰富，轨道交通便利,项目先天条件不错。
该项LI销售价格与周边品牌房企持平，产品面积区间也与周边品牌房企交集, 山于自身无企业品牌及项口品牌，在与竞品得正面竞争中处于相对劣势。
该项目得营销推广可谓一言难尽，无系统、无主线、无层次、缺乏系统性得整合推广;市场发声微弱，产品核心卖点儿乎为零，与周边品牌房企未形成明显得差异化竞争，项目自身优势、价值点均未能体现。
疫情期间，无有效推广动作，未能实现项U展示、市场聚焦、拓客锁客等U得，可谓近年来成都楼市中得典型失败案例。