土地制度改革探索(一)
土地制度改革探索(一)
摘要：现行土地制度损害农民利益，是由政治运动确定的，政府部门成为土地价值的实际决策人和受益者。房地产商与政府土地管理部门成为土地市场利益的获得者，他们共同形成这个社会的土地利益集团，并且与非土地利益集团形成经济利益的对立。现行土地制度防碍农业生产力的发展，违背市场经济的基本原则，是三农问题越来越严重的最根本的原因，是产生当代社会政治对立的经济基础。
关键词：土地法，土地经营者，土地利益集团，农业生产力，经济政治对立
一、现行土地法
用市场经济原则分析现行国家土地法，土地归国家所有就意味生产资料归国家所有和控制，而不是归劳动者直接所有。对农民来说最重要的生产资料——土地不归农民所有和控制，农民的生产和利益受到非市场因素(政府)的干扰和影响。
土地的现行法律否定了我们党在民主革命时期确定的耕者有其田的原则。
当年农民分到土地获得地方政府(国家代表)发给的地契，农民可以合法地自由买卖土地。当时城市人自有的房地产都具有合法的土地所有权，工厂的所有者(资本家)都具有工厂厂房和土地的合法所有权——这符合我们党在七届二中全会制定的发展民主资本主义的原则。
随着政治运动──合作化运动(城市里搞公私合营运动)的推广以及后来
的人民公社大跃进运动，土地所有者──农民、市民、企业家(当时叫资本家)都被迫把土地(耕地)、工厂、房产上交给国家。合作化运动和公私合营运动初期还是生产资料入股与合作经营，但是随着运动的深入和发展，特别是后来不断的政治运动，国家宪法的几次修改土地就全部归国家所有，没有任何法律程序土地私有者就失去了土地。
上个世纪五十年代提出的社会主义大跃进是主观主义的产物，用人民公社的集体经济发展农业是空想社会主义的产物，已经被今天的市场经济的繁荣兴旺证明——计划经济式的农业集体化不能使我国的农业得到应有的发展。
今天我们国家已经进入市场经济时代，土地是最重要的生产资料，应该与劳动者直接结合，应该具有明确的法律归属地位，不应该被无偿占有，应该进行公平公开的市场交易。
现行土地法导致地方政府根据需要(市场需要)可以无限制地征占农民土地，而仅仅给予农民很少的土地补偿金(许多省是5万元左右甚至更少)，而政府却以几百元至几千元(各地价格差别很大)的价格卖给房地产商而获得巨大的经济收入，土地收入已经成为目前许多地方政府财政收入的主要源泉之一。
房地产商又通过商品房的市场销售获得更多的土地利益——商品房利润中的绝大部分都是土地收益。
在大中城市里，政府和房地产商可以从土地的市场价值中获得每平方米几千元到上万元的土地利益，而农民最多可以获得每平方米不到一
百元的土地收入——全国各省几乎都是如此。土地的市场价值被政府和房地产商获得，而不是农民个人和农民集体。这一切都是在国家土地法的保护下实现的，农民可以获得的土地利益被政府和房地产商在国家土地法的保护下拿走了！
计划经济时代的领导者主观上认为农业规模化生产可以通过人为的生产资料合并和劳动者的劳动合作——集体化，就可以不断地大幅度提高农业生产力。但事实上这种主观的农业集体化或者农业规模化对提高农业生产力的作用非常有限，不符合市场经济的客观规律。
前苏联和东欧国家农业集体化在事实上也证明：人为农业规模化无法达到提高农业生产力水平的目的。
八十年代我国实行“家庭土地承包联产责任制”取代大锅饭的农村集体经济，我国农业发展的水平远远超过了大跃进时代的集体经济。
但是“家庭土地承包联产责任制”仍然没有明确解决农民耕者有其田问题，没有土地市场化，在土地国家所有制前提下农民只有一定期限的承包耕地权力，而没有土地所有权。
在市场经济的今天，土地所有权对农业生产的影响越来越明显和严重，对农民的利益和农村的发展影响越来越大，大到农业生产下滑，农民收入减少，农村越来越穷，三农问题越来越严重。
人民公社集体经济的三级所有和当前的“家庭土地承包联产责任制”，从法律上继承了合作化运动以后形成的土地集体所有制(国家所有)，继续切断农民与土地的直接关系！
从政治经济学角度讲，切断农业劳动者与农业生产资料直接结合的经济关系，结果是农产品的市场价值中缺少土地价值，农民应该得到的土地价值被剥夺！在计划经济时代这种劳动者与生产资料的分离对生产力发展的影响不太明显，在市场经济中这种影响就非常大。
当前宪法中的“国家土地所有制”没有理顺第一部宪法被否定的土地问题，没有从政治上认识用政治手段改变土地法的危害性，没有从法律上敦清用政治手段更改土地法的错误，更没有从市场经济的原则和需要确定我们这个社会需要的土地法。
“文革”结束后的农村改革──家庭土地承包责任制，已经是一个伟大的胜利！邓小平同志领导我们党能够完成这个伟大的改革已经是一个巨大的历史进步！
不可能想像人们可以在那个时期接受比“包产到户”更彻底的土地制度改革——耕者有其田！
“包产到户”改革二十几年后的今天，农民没有土地所有权所产生的制度性问题和经济问题以及社会问题逐渐显现。特别是在全面推行市场经济的九十年代中期以后，土地制度导致农业生产水平基本停止发展，农业生产力水平明显下滑，农民的社会经济地位明显下滑，城乡差别明显加大……。
在市场经济的环境中，用市场经济的基本理论分析土地制度的问题，可以清晰看出土地制度对我们社会经济带来的问题，土地制度对农业生产力的影响，土地制度导致社会贫富差异的加大等一系列政治问题。
但是如果仍然用计划经济思想体系分析我国的土地法，结论将完全不一样。
二、土地价值
土地与农民
计划经济体制里土地与农民的关系——土地国家所有和农民集体所有、土地不许买卖、生产资料和农产品的价格受到国家控制，结果是农产品供应短缺，农民生产积极性受到束缚，农业生产力水平提高缓慢。市场经济体系要求土地与农民直接结合，农民应该无偿占有农业生产用地和宅基地，并且具有所有权。作为生产资料的土地进入市场交易，由市场需求调节土地资源的利用和开发。国家所有的土地应该明确界定，并且不能够参与任何市场交易，与作为生产资料的土地严格区分。没有土地所有权的农民还是农民吗？否定农民的土地所有权(耕地、宅基地等)，不是否定农民存在的本质吗？在某种程度上讲，今天我国的农民是为国家打工的农业工人，而不是市场经济里的自主农民。
在市场经济体系里，土地是农产品价值中最重要不可分割的组成部分。但是我们目前的土地法不是为市场经济制定的，是为计划经济制定的。在计划经济体系里，土地不能进行交易，土地没有市场价值。
计划经济体系的土地法和市场经济的农业生产环境，致使土地价值的市场变化没有在农产品中得到反映，土地价值的变化与广大使用土地的农民无关！
土地价值在农业生产中没有被体现，但土地价值在其它领域却得到实
现，在房地产业、城市建设、工业建设、旅游经济中被实现。
土地在农业生产领域里没有市场价值，但在工业和其它非农业生产领域里却具有市场价值。
据有关资料反映，现在每年全国新增建设用地使用费可以达到上千亿元，有的专家估计每年的土地交易达到万亿，其中大部分土地都是农业用地，其中大部分收入应该归于农民和农村！
在今天的市场经济环境中土地价值还在不断攀升，农民的土地却不随行就市，农业用地不升值，土地到房地产商手里价值大增，形成房地产行业的暴利，客观上形成房地产商占有属于农民和城市居民的巨大利益，而且还有增大的趋势。
今天，我们用市场经济原则分析土地与农民问题和土地与农业问题，还是用计划经济体系的原则分析这个问题，是重大原则问题。
土地与提高农业生产力
在目前农业市场化的环境中，进入市场的农产品其价值中如果没有土地价值，农产品的市场价值被扭曲异化，农业劳动者无法通过农产品的市场销售获得合理的市场回报，农业生产无法通过市场的竞争实现其客观价值，农业生产力的发展失去基本物质支撑！这不是真正的农业市场化。
现在我国的农业已经出现负增长局面，农业生产已经出现负利润状况，虽然这是由多种因素决定的，但是土地所有权问题肯定是最最重要的因素。
分散的土地经营——家庭承包土地制度，土地被固定在每个农村家庭中，家庭承包的土地不许买卖不能进入市场流通，使我国的农业生产规模化发展受到极大的限制。
土地制度内在的矛盾性——土地在农民(农业生产)手里不能市场化商品化，在政府手里可以市场化商品化，在房地产商手里是绝对的商品化，但国家又是计划管理土地！
这种土地制度的内在矛盾导致农民土地承包合同法律地位的不稳定，承包土地缺少坚实的法律支撑，农业用地随时可以被土地管理者——政府征用。尽管有国家的各种土地政策，但是面对政府权力，面对国家的土地法，农民的土地承包权力很难保护农民的利益。
这种土地制度的内在矛盾性在计划经济时代对农业生产力的影响不是很明显，但是在市场经济体系里，同样的土地法对农业生产力提高的影响就非常明显。
平均分散承包土地不准许土地进入市场流通，对生产资料——土地的市场自然调节失效，农业生产的规模化难以在市场经济的竞争中通过土地与农业劳动者的自然组合形成新的生产力，市场规律受到人为干扰。土地经营者
中央政府一方面制定土地价格政策，另一方面又与地方政府共同分享土地出售后的利润。地方政府制定收购农民土地的价格，确定向房地产商销售的土地价格，地方政府分享销售的大部分利润(小部分归中央)。地方政府压低收购农民土地的价格是根据国家赋予的权力，他们按照
农民目前的生活水平给予农民一定的安置费和土地征用费，他们依靠低价买入高价售出获得巨额利润作为自己的财政收入——这是国家土地法给予他们的权力，地方政府成为市场经济环境中的“土地经营者”。“土地经营者”当然首先要维护国家的利益，要在维护国家利益的基础上才考虑农民利益，农民的利益一定要服从国家利益，“土地经营者”给予的农民土地价值(政府收购价格)是从“国家利益”中分割出来的！农民与国家相比当然只能占小比例——许多地方给农民的土地补偿金仅仅每亩3～5万元，每平方米不到一百元！
换句话说，农民的利益是被国家忽视的！是被国家土地法拿走的，是被计划掉的。
由于资源与市场的双重压力，农民土地和农村土地被征占的将越来越多，征地过程的管理越来越复杂，“土地经营者”——国家土地管理机构将越来越大——地方政府获得的土地利益越来越大，地方政府(获得土地利益的机构)成为土地利益获得“阶层”。
在现行土地法体系内，这个集团将越来越大，它的最大特点一方面它是国家管理机构，一方面它是经济利益集团。
这个国家机构内的土地利益集团与房地产商的利益是一致的，房地产商必须依靠这种土地管理体系才能获得土地利益。这样就构成土地利益集团——土地利益阶层——部分政府机构加房地产商。
专题二：我国城市土地出让制度改革分析(2011)
我国城市土地出让制度改革分析 REICO 工作室 2011年1月
提要 当前房地产调控政策没有触及到我国城市土地出让制度。我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”。在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，我国城市土地出让制度导致了土地价格的高涨。土地价格高涨则是导致住宅价格高涨的主要原因之一。改革的方向，一是适应我国快速城镇化的发展趋势，扩大城市土地供给，二是改革招拍挂出让方式，不以土地价格的高低作为竞争标的，三是将批租制转换为年租制，并与房产税合并征收。 目录 一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度2 二、我国城市土地出让制度的特征5 三、土地出让制度与土地价格7 四、土地价格与住宅价格15 五、国外土地出让制度错误！未定义书签。 六、我国土地出让制度的改革错误！未定义书签。 一、当前房地产调控政策与城市土地出让制度 为遏制住宅价格持续快速上涨，中央政府出 自2009年年初以来，我国城市住宅价格持续上涨。国家统计局公布的全国七十城市住宅销售价格指数自2009年3月份以来环比一直超过100，这
台房地产调控 政策 个趋势一直持续到2010年3月份。这种快速上涨的住宅销售价格引起来各 方面的关心和担忧。在此情况下，中央政府自去年末开始酝酿新一轮房地产 调控措施。自2010年3月份以来，各种调控措施频繁出台。 图1 07年6月到10年12月全国七十大中城市住宅销售价格指数（环比） 2010年3月份以 来住宅价格回 落趋于平稳 数据来源：国家统计局 表1 2010年政府主要调控措施一览表 2010年政府出台多项措施遏制房价过快上涨时间内容 1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。 1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房 和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少 两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 4月2日财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均 不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月14日国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个 人住房消费的税收政策。 4月15日国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房 且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
谁是中国土地的拥有者 制度变迁
谁是中国土地的拥有者 ------制度变迁、产权和社会冲突何·皮特 第一部分土地管理历史 清朝土地管理是以习惯而非法典；民国时制定不动产登记法规，准备进行土地和调查登记；国民政府名义上统一中国，但并未获得全中国的土地控制权。 一、农村 （一）地产 20世纪30年代卖老革命根据地发起了土改运动，中农合富农可以保留部分土地，在没收地主的土地的同时也留给他们一些维持生计的土地。第二次世界大战结束后，许多富农和地主因此丧生。1956年高级农业生产合作社成立土地全部收归国家和集体所有。1958-1960大跃进彻底失败，中央分散集体土地所有权，将集体土地所有权由人民公社（乡镇）下放到生产队（村）。1958年以前，土地自由度较高，每个农民都有一块自留地，1958年全部自留地收归人民公社，农民以家庭为单位与合作社签订承包合同,其必须以较低的指定价格向国家出售额定粮食，剩余部分可以自由出售。1978年之后，家庭联产承包责任制，以家庭为单位的私营农作方式。 家庭联产承包责任制（类似登记制）上，国家希望建立承包合同系统，但是未能成功实施，原因有二：一方面农民认为农村习惯向整个村子颁发统一合同或者由村集体保管个人合同；其二是土地的再分配，即使农民签订了承包合同，在合同期内由于出嫁等人口流动，村集体仍然会非法重新分配土地。原因在于农村土地是农民的生活来源和社保系统，重新分配可以保证每个农民都有土地。 但是这种制度模糊也有负的外部效应， （二）房产 改革开放之前，每个农民都有自己一套住房和宅基地使用权，不用交付租金，人们联系紧密，没一家知道别家住在哪里，所以不用登记（不正规的、习惯的机制）。改革盖房之后，农村房产被非法买个了城市和国外的投资者，这样的叫做小产权房。 另一种小产权房是指农村土地被非法征用，从农业用地变为城市建设用地，但是所有权还是属于农村集体。 《土地管理法》《确定土地使用权和所有权的若干规定》 《物权法》-土地的登记程序，权利、职责和责任进行规定。 二、城市： （一）地产
土地制度改革的成都经验
什么是土地制度改革的成都经验？ 北京大学国家发展研究院综合课题组 成都市是国务院批准的统筹城乡综合配套改革试验区。2003年以来，成都在科学发展、城乡统筹的纲领下，进行了多方面的改革探索，逆转城乡收入差距扩大的趋势，引起了广泛的关注。为了研究成都的实践经验，北京大学国家发展研究院组成综合课题组，在系统调查的基础上，完成了题为《还权赋能：奠定长期发展的可靠基础》的综合报告与九份专题报告。本项研究发现：成都统筹城乡的经济基础，是主动调整土地政策、改革征地制度，适当增加农民和农村分享工业化、城市化进程中土地收益的份额。成都的改革可以概括为：增加现存征地制度的弹性，探索在非征地模式下配置土地，以确权为基础，为逐步缩小征地范围、全面改革征地制度准备条件。 一、引言 城市化、工业化导致资源的积聚与集中，促进分工与经济效率的提高，刺激投资和消费的活跃，因而是经济增长的强大动力。在此过程中，非农业用途土地的市值急剧上升，成为城市化、工业化巨大投资的资本来源。但是，我国现行的土地制度使农民和农村很少分享城市化工业化带来的土地增值，既阻碍农民增收的步伐，又激化城乡矛盾。同时，现存征地制度还导致土地资源配置的低效率，产生日益高昂的土地执法成本。怎样全盘考虑、兼顾各方利益，有序调整土地政策、改革征地制度，是党的十七届三中全会已经提上决策日程的重大任务。在地方层次，改革征地制度还面临更现实的约束。这是因为，土地增值收益是维持行政运行的地方财政基础。如何在这个现实约束条件下启动征地制度改革、调整城乡收入分配关系，夯实内需的基础，是一个难度极大的挑战。对于中国这样一个大国，没有地方的积极响应和落实，中央的正确方针难以普遍见效。 以上背景，使成都的经验具有全局价值。成都自2003年以来，在施政过程中运用地方性政策，特别是在综合改革试验的框架内，探索改变土地收益的传统分配机制，适当提高农民和农村在土地增值中的份额，为收窄城乡收入差距奠定基础。成都经验表明，统筹城乡不仅不会妨碍或延缓城市化和工业化，而且可以有力地推动城市化和工业化的健康发展。关键是要在加大地方财政对农村和农民转移支付的同时，利用城市化加速的机遇，释放级差土地收入的巨大能量，把本来属于农民的财产权利和收入真正还给农民，经由土地合法流转，形成农民与各相关利益方分享城市化土地增值的新格局。 二、增加征地制度的弹性 成都的改革首先是在现行征地制的框架内启动变革。成都通过贯彻“占补平衡”政策，根据土地利用的全域总体规划，对农村的田、水、路、林、沟、渠、村实行综合国土整治，增加可利用土地面积和有效耕地面积，并获取来自城市的平均每亩2.5万元的占补平衡费。这等于是将土地的综合整治作为城乡统筹的工作平台，使那些远离中心城区的偏远农村地区，也可以得到一笔当地根本无从筹措的建设新农村的资本，既增加了耕地存量和农民收入的流量，又显著改变了一批村庄的面貌。 在土地整治中，村庄整治的更高价值被发现出来。经由宅基地和其他农村建设用地整治节约出来的建设用地指标，通过“城乡建设用地增减挂钩”项目，可置换到远高于“占补平衡费”的收入。2006-2008年间，成都共实施了15个挂钩项目，节约出来的农村建设用地指
关于农村土地制度改革的几个理论问题
关于农村土地制度改革的几个理论问题 董祚继 “地者，政之本也”——孟子 “批判的武器当然不能代替武器的批判，物质力量只能用物质力量来摧毁，但是理论一经掌握群众，也会变成物质力量。理论只要说服人，就能掌握群众；而理论只要彻底，就能说服人。所谓彻底，就是抓住事物的根本。”——马克思 马克思在《〈黑格尔法哲学批判〉导言》中的这段精辟论述，对正在开展的农村土地制度改革试点工作具有现实指导意义。三项试点工作去年初启动，目前已进入“下半场”，取得了积极进展，但在土地增值收益分配、土地征收范围确定等一些重大问题上仍然众说纷纭、莫衷一是。改革推进既需要有关地方解放思想、大胆探索，也需要加强理论研究，用有说服力的理论成果“掌握群众”、推动实践。 一、关于土地增值收益分配问题 农村土地制度改革的核心是利益调整，利益调整的关键是土地增值收益分配。农村土地制度改革三项试点都涉及到土地增值收益分配问题：土地征收补偿标准按照被征地原用途还是规划用途，集体经营性建设用地直接入市取得的出让收益与实施土地征收转用的补偿费用之间的差额如何处置，农户宅基地有偿使用或有偿退出产生的土地收益如何安排，归结起来，都是土地增值收益如何分配问题。这就是学界长期争论不休的“涨价归公”“涨价归私”还是“公私兼顾”问题。 根据现行法律规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村集体经济组织之外的非农建设必须使用国有土地，征收土地按照被征地的原用途给予补偿。这些规定实际上遵循了“涨价归公（国）”的原则。 但“涨价归公”的理论和实践并非社会主义中国所独创。英国经济学家约翰·穆勒较早提出这一主张，在1848年出版的经济学著作中，他提出应把土地自然增长的价值收归社会所有，“社会的进步和财富的增加，使地主的收入无时无刻不在增长；……他们不干活儿，不冒风验，不节省，就是睡大觉，也可以变得愈来愈富。依据社会正义的一般原则，他们究竟有什么权利获得这种自然增加的财富？如果国家从一开始就保留有权利，可以根据财政上的需要对地租的自然增长额课税，又有什么对不起地主的呢？”[1]其后，美国经济学家亨利·乔治发展了这一思想，指出：“土地价值不表示生产的报酬，……它在任何情况下都不
中国古代土地制度及其演变
中囯古代土地制度概论 原始社会土地是公有的，随着人类进入阶级社会后，土地制度也开始发生了变化，由原始社会的氏族、村社公有转为奴隶主国家所有。夏朝的建立是我国奴隶社会的开端，经过商、周的进一步发展，土地成为以井田制为标志的奴隶主国家所有。随着农业生产率的提高和奴隶制的逐渐解体，社会各阶层对土地私有的要求日趋强烈，进入春秋战国之时，土地私有战胜土地国有而蓬勃发展起来了。 我国封建土地私有制产生于春秋战国，到秦汉最后形成，为封建土地私有制发展的早期阶段。封建社会的土地所有制，由封建国家土地所有制、封建地主土地所有制和个体农民土地所有制三种形式组成，并在不同的历史时一期随着社会经济的发展变化，阶级斗争的涨落，在比重上迭有升降，然而地主土地所有制总是占着支配地位。 春秋时期，社会生产力有了重大发展，铁器得到广泛使用，逃往的平民和奴隶纷纷开垦荒地，这些新垦之地，为开荒者隐瞒下来，成了私田。私田的产生，土地国有观念动摇了。春秋中期，私田土地急剧增长，到末期出现土地买卖，此时奴隶主也更热心于私田的扩大和经营，各国先后进行了税制改革，放弃土地国有的井田制，承认了土地私有制。 战国时期各国都实行改革和变法，商缺两次变法，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，它标志着占统治地位的井田制宣告结束，土地私有制已经形成。这一时期，地主阶级虽已形成，但人数还不是很多，所占土地数量也不大。 秦汉时期地主土地所有制得到充分发展。公元前216年，秦政府颁布命令:“使黔首自实田”，私有土地得到了封建政权的确认和保护。秦灭六国后，对于地主占有大量土地没有干预，虽下令迁徙各国旧贵族和豪富，但他们占有的土地状况并未改变，到秦末依然是“官者田连降陌，贫者亡立锥之地”。秦末农民大起义推翻了秦王朝，给地主阶级以沉重打击。 西汉政权建立后，采取一系列与民休息的政策，使农民占有少量土地。但封建经济的发展必然导致土地兼并，至西汉末年土地终于引发了绿林、赤眉大起义，颠覆了西汉政权。东汉政权建立后，为了限制豪强大族兼并土地，公元三十九年下令度田，地方豪强竟发生武装暴动，度田不了了之。以后东汉政府再也没有推行干预地主私有制的政策，东汉的封建大土地所有制在不断发展，出现了战国秦汉时期又一次土地兼并高潮。 魏晋南北朝至隋、唐前期为封建土地所有制发展的中期阶段。这一时期是历代封建王朝对土地所有制关系进行国家千预极为频繁时期，然而地主大土地所有制仍在向前发展，土地日益集中。 三国长期战乱，中原地区出现了大量“既不在官，亦不在民”的无主荒地，曹操为了解决急需的军粮和普遍存在的饥荒间题，将这些无主荒地转化成国有土地，实行屯田。西晋建立后，屯田制罢废，贵族官僚争相侵占官田，豪强地主兼并土地益盛，国有土地在削弱，私有土地在发展。十六国时期，使北部中国遭受严贡破坏，豪门大族趁机大量占有土地和人口，规模庞大的田庄，这不利于封建政权的巩固和皇权的集中。孝文帝于太和九年(485年)下令均田，试图将所有权不同的各类官私土地最大限度地纳入国家统一分配的轨道，但却没有撼动地主土地，魏末年土地兼并严重，均田制受到破坏。后来北齐、北周虽重新颁布了均田令也多流于形式了。 随唐两朝基于建国之初荒闲土地大量存在，为使流亡的农民回到土地上进行生产，实行赋役制度，继续推行了均田制。随唐两朝的均田制对于地主的土地兼并多少给予限制，农民也得到了一点土地，在一定程度上改变了不合理的土地占有情况，推动了农业生产的发展。但是始于太和九年的均田制，随着土地兼并的愈演愈烈，至唐中叶彻底崩溃。总之，魏至唐前期土地制度有着与过去明显不同的特点，这一时期政局变动大，土地制度随着也几次变动，可以说是秦汉至明清土地制度变动最大的时期，也是国家对土地占有进行干预最频繁的时期。从唐后期至明清(1840年前)为封建上地所有制的后期阶段。这一时期地主土地所有制逐步摆脱国家法权的强力扭曲，土地自由买卖已冲破了汉唐间政治上的干预和社会传统的制约;:仁地兼并由非法到合法，由隐蔽到公开，以更大的势头向前发展着。均田制弛坏后，封建国家采取“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的政策，以庄田制经济为特点的大土地所有制得到普遍发展，并且延续到明清。两税法的实行，标志着均田制为庄田制所代替，这是地主土地所有制发展中又一转扳点。北宋建立之初，自耕农有所发展。但赵宋政权认为“富室连我汗陌，为国守财尔……兼并之财，乐于输纳，皆我之物”，因而采取“不抑兼并”的政策，土地买卖无任何限制。土地兼并较之前朝有过之而无不及，地主田庄迅速发展，土地迅速集中。北宋以来长期积累的土地兼并和集中的问题，经过元末农民大起义得到了调整和缓和。但明中叶后“毋许兼并”又变成一纸空文。土地兼并产生的流民问题，最终引发了明末农民大起义。清统治者鉴于明朝灭亡的教训，对官僚地主的特权加以限制，除了用暴力手段在华北大规模圈地外，更多的用经济手段通过买卖占有土地。 综上所述，中唐以降，“两税法既立，三代之制皆不复见”，这一变化，不但彻底结束了长达三百牟之久的均田制，而且标志封建地主土地所有制已摆脱“三代之制”田土的授受、买卖、转移、继承的法杖限制，以一种较为自由发展的形式进入新的里程。在“田制不立”、“不抑兼并”的新时期，地主阶级千方百计购置田产，形成了累千上万亩的大地主，实通绝了地主阶级独占夭下田土的愿望。在土地所有权转移方式上，几随着唐宋以来商品经济的发展，自由买卖渐成地权流动的主要方式。虽曹一度以圈占、
中国农村土地制度历史变迁的进化博弈论解释
第27卷 第7期2013年7月Vol.27 No.7Jul.,2013 中国土地科学China Land Sciences 收稿日期：2012-10-12 修稿日期：2013-06-08 基金项目：教育部人文社科规划基金项目（12YJA790217）。 第一作者：韩德军（1980-），女, 内蒙古通辽人,博士，副教授。主要研究方向为土地经济与土地制度。E-mail: hdj1532@https://www.360docs.net/doc/5618018146.html, 中国农村土地制度历史变迁的进化博弈论解释 韩德军1,2， 朱道林1 （1.中国农业大学资源与环境学院， 北京 100193；2.贵州财经大学资源与环境管理学院，贵州 贵阳 550004） 摘要：研究目的：解读中国农村土地制度历史变迁规律，分析现阶段农村土地制度改革的取向。研究方法：通过构建中央政府、地方政府、农民集体、农民4方动态进化博弈模型，分析新中国成立后农村土地制度历史变迁中各利益主体博弈进化关系特征及约束条件。研究结果：生成了各利益主体进化博弈关系表及策略对比趋势图。研究结论：（1）新中国成立后农村土地制度以中央政府强制性制度变迁为主导；（2）中国农村土地制度变迁是一个由强制性向诱致性过渡的历史过程，中国农村土地制度的改革应该顺应这种趋势；（3）农民集体是中国农村土地制度历史变迁中中央政府策略选择不完全的产物，其产权关系不清、权能缺失。（4）应该有针对性地完善现行土地产权制度，促使现行农村土地制度由城乡二元体制向一元体制过渡。 关键词：土地制度；历史变迁；进化博弈论；农村 中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1001-8158（2013）07-0021-07 Game-theory Analysis on the Evolution of Rural Land Institutions in China HAN De-jun 1,2， ZHU Dao-lin 1 （1. College of Resource &Environment, China Agricultural University, Beijing 100193，China; 2. College of Resource & Environment Management, Guizhou University of Finance and Economics, Guiyang 550004，China ） Abstract: The purpose of this study is to interpret the regularity of the historical evolution and the reform direction of rural land system in China. Methods include a dynamic evolutionary game model among central government, local gov-ernments, rural collective organizations and farmers. The main result of this paper is a diagram that represents the com-parison and the tendency of game strategy of the interest subject, which is obtained through analyzing the characteristics and the constraint conditions of evolutionary relationship of the interest subject in the processes of the rural land system change. The main conclusions are as follows. 1） The institutional change of rural land system was driven by the central government since the establishment of PRC; 2） Generally, Chinese rural land system change shows a trend from forced pattern to induced pattern. Therefore, the ongoing reform of Chinese rural land system should follow the trend; 3) The rural collective organizations are the result of the incomplete strategic chosen by the central government in the history
国有土地出让规定
中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国务院令第55号 颁布时间：1990-5-19 发文单位：国务院 第一章总则 第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。 第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。 第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。 第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。 登记文件可以公开查阅。 第二章土地使用权出让 第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订出让合同。 第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。 第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。 第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： （一）协议； （二）招标； （三）拍卖。 依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
中国土地制度的演变
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
农村土地制度改革和农村转移人口城镇化下83分 试卷
农村土地制度改革和农村转移人口城镇化（下）83分试卷[考试时限]：60分钟 [及格分数]：60分 [考试说明]： 1、对于农业，政府应当承担更大的责任。 正确 错误 2、在城镇化的推进过程中，我们不能贪多嚼不烂，要切实解决入城农民的各种问题。 正确 错误 3、城镇郊区的土地问题是农村土地中最突出的问题。 正确 错误 4、目前，我国的城镇化水平比较高。 正确 错误 5、征用农民的土地，必须给农民以相应的补偿。 正确 错误 6、我国农业没有造成任何污染。 正确 错误 7、我国的乡土文化已经断了。 正确 错误
8、关于确保我国粮食安全，地方无需承担任何责任。 正确 错误 9、建立中国上海自由贸易试验区是党中央在新形势下推进改革开放的重大举措。 正确 错误 10、城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。 正确 错误 11、宅基地不能入市。 正确 错误 12、农村土地的经营权是不可以抵押的。 正确 错误 13、土地的承包权是不能抵押的。 正确 错误 14、根据日本法律，营利性法人可以购买日本的农地。 正确 错误 15、我们要进一步明确粮食安全的工作重点，合理配置资源，集中力量首先把最基本最重要的保住，确保谷物基本自给、口粮绝对安全。 正确 错误 16、食品安全，首先是“产”出来的。 正确
错误 17、加强农村社会治理，无需重视空心村问题。 正确 错误 18、党管农村工作不是我们的传统。 正确 错误 19、改革开放是党在新的时代条件下带领全国各族人民进行的新的伟大革命，是当代中国最鲜明的特色。 正确 错误 20、经济体制改革的核心问题是处理好市场与社会的关系。 正确 错误 21、农民的土地承包经营权的权能包括占有、使用和收益。 正确 错误 22、农民的宅基地的权能包括占有、使用。 正确 错误 23、农村土地制度改革要求省级政府统一部署若干试点。 正确 错误 24、根据日本法律，日本的农地不可以自由买卖。 正确 错误 25、人口学上的城镇化是农业人口转化为城市人口的过程。
我国农村土地制度改革的重点与路径
农村土地制度改革影响深远 党的十八届三中全会决定中关于农村的改革任务，是放在健全城乡发展一体化体制机制的大背景下来部署的，大体可以概括为以下十个方面：改革农产品价格形成机制和完善农业支持保护体系；改革农村土地制度；改革农村集体经济组织产权制度；推进农业经营体系创新；改革农业和农村投资体制；改革农村金融体制；农村行政管理体制和社会管理机制创新；农村社会事业发展和基本公共服务体制改革；健全农村生态保护和环境治理制度；户籍制度改革和农业转移人口融入城镇。 农村土地制度改革牵涉面广，在体制方面触及的层次深，所以引起了社会各界的普遍关注。推进农村土地制度改革至少会对国家土地管理制度、城乡之间土地资源配置和利用、农业经营体制、农民土地财产权利等产生影响。 征地制度改革 十八届三中全会决定对征地制度改革提出了五项要求： 允许符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地进入建设用地市场，并且和国有土地同等权利。其意为：在城镇建设规划区的范围内，如果涉及到符合规划和用途管制的农民集体经营性建设用地，可能就不再征收，以继续保持农民集体所有权的状态进入城镇建设用地市场。 在前一条的基础上进一步缩小征地范围，规范征地程序，同时健全对被征地农民的多元保障机制。 更重要的问题是农地转为非农建设用地后的增值收益如何分配。十八届三中全会明确提出要建立兼顾国家、集体、农民三者的土地增值收益的分配机制，并明确要求合理提高个人收益。世界各地采取的办法大体为两种：一种是土地的增值收益归土地所有者，然后由政府通过税收来调节；另一种则是根据法律规定农民所得的比例。 十八届三中全会有关征地制度的改革还有如下要求：减少划拨用地，更多的建设用地要通过市场机制来配置；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。这对于遏制城镇
土地出让制度对房价的影响
每次的宏观调控中都少不了房地产，每次的重点都集中于对房价的调控，但为什么每次对房价的调控中却从来未涉及到对土地价格的调控，或对土地出让制度的调控或修改呢？ 自2002年实行土地出让的招拍挂制度之后，价格者得成为防止腐败的唯一路径，从而推高了土地的出让价格，并刺激了地方政府对土地财政的依赖。而地王的频出让中央政府不断的出台打压房价的措施，甚至不惜用行政的限购手段、约谈手段。但是却始终不肯调整出让制度，宁愿限房价而竞地价也绝不肯限地价而竞房价。 从经济学角度看，土地的价格应由土地的产出能力决定，如能种水稻的土地要比只能种地瓜的土地值钱，因为水稻的产量高、价格高、收益大，因此土地的价格高，土地的产出预期决定着土地的价格。 但中国的土地出让制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性的收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。如政府不出让种水稻的土地而只出让种地瓜的土地，于是饥饿就让民众不得不出更高的价格购买种地瓜的土地而去生产水稻。如果政府连种水稻都垄断和控制了，那么地瓜也能卖个水稻的价格，水稻就价格更高了。 正是这种预期让土地的价格不断升高，而产出的不管是地瓜还是水稻价格都在上升并被扭曲了。 两年前全国工商联黄主席曾将土地问题的报告在全国两会上提交了大会发言，也曾引发一轮关于土地价格在房价中所占比重的争论，但并未最终得到解决。今天这个问题则越演越烈、更加突出。土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断的扩大，土地交易的价格指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大的超越了房价的指数。自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断的那个房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。 2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
工业化城市化中土地制度的改革
工业化城市化中土地制度的改革 作者：肖金成文章来源：中宏研究平台更新日期：2009-3-26 一门二 目前，我国已进入工业化和城市化快速发展阶段，这意味蕾今后相当长一段时间内不仅农用地转用的速度会加快， 而且转用的规模也会增大。在此过程中，如果不能有效协调各利益主体的关系，必将导致更多的矛盾和纠纷，影响经济发展和社会稳定，也会对我国粮食安全造成影响。因此，深入分析土地利用和土地管理过程中各种问题产生的原因以及现行农用地转用模式的缺陷，对于完善土地管理制度和制定相关政策都具有重要的意义。 一、完善土地管理制度需考虑的六个基本条件 面对工业化、城市化的宏观背景，我国目前的土地管理无论在产权制度方面还是在管理体制方面都还存在不完善、 不适应、不合理的问题，需要进行改革和完善。改革和完善土地管理体制需要满足以下六个基本要求或曰基本条件： （一）降低工业化和城市化成本。当前的劳动力报酬低、土地价格低以及实际税收低构成了我国工业化的核心竞争力。 在民营企业规模偏小，国有企业自主创新能力不足的情况下，低成本是我国工业化极为重要的优势。工业产能和资金的积累不能脱离这个阶段而独立存在。如果土地成本过高，势必影响企业积累，导致城市门槛”的提高，势必影响城市化 的进程。 （二）维护农民利益。维护农民的利益是建立和谐社会的要求。目前，我国失地农民在4000万人左右。在工业化和城镇化过程中，我国还将有近亿农民失去土地，失地农民的规模非常大。如果农用地转用过程中，农民的利益得不到保护，必将引发大量冲突和纠纷。只有将广大的失地农民整合到城镇中才是可持续的城镇化。 （三）满足工业化和城市化用地。发展是第一要务”，我国经济社会中遇到的各种矛盾只有通过发展才能解决。这就需要有承载经济发展的载体，有为工业化和城镇化发展提供空间的土地。如果工业化和城市化的用地需求得不到满足，必将影响经济的持续发展。 （四）集约利用土地。土地作为一种不可再生的资源，是人类社会赖以生存和发展的物质基础。我国陆地国土总面积9 60万平方公里，居世界第三位，但相对数量小，人均占有土地仅相当于世界平均水平的1/3。尽管土地资源非常短缺， 但土地利用的集约度却并不高。这就要求综合运用经济手段和行政手段来约束土地使用者的行为，提高他们集约利用土 地的自觉性，在全社会形成土地集约利用的有效机制
建设项目行政审批改革试点方案(最新)
建设项目行政审批改革试点方案 为深入贯彻党的x届x中全会精神，根据自治区党委、政府关于全区空间规划（多规合一）改革试点工作总体部署，进一步转变政府职能，深化投资体制改革，推进我市建设项目行政审批改革，充分发挥“多规合一”统筹功能，实现建设项目审批流程精简和优化，提升审批服务效能，按照《关于印发x市空间规划（多规合一）改革试点工作实施方案》的通知》（x党办综〔x〕49号），结合我市实际，制定本方案。 一、试点原则 （一）简政放权、放管结合、优化服务，坚持改革创新，坚持依法行政。 （二）转变政府职能，提升服务效率，提升审批质量，提升监管水平。 （三）推进行政审批标准化，统一平台、统一流程、统一标准、统一管理。 （四）与现行法律法规的规定相衔接，优化审批流程、优化审批时限、优化审批环节、优化审批形式、优化审批要件。 二、试点目标 积极开展建设项目行政审批改革试点，突出“两个坚持”，推动“三项提升”，实现“四个统一”，开展“五项优化”。根据建设项
目行政审批改革要求，结合建设领域项目生成、项目审批、竣工验收三大基本阶段的工作实际，优化再造审批流程，精简审批事项和审批条件，减少审批环节和审批要件，压缩审批时限，实现建设项目审批方式新转变。构建“政府统筹、部门协同、信息共享、并联审批、注重监管”的“多规合一”建设项目审批管理新机制，有重点、有步骤地推进我市建设领域行政审批制度改革，促进我市经济社会全面、协调和可持续发展。 三、适用范围 市级范围内的政府投资或非政府投资新建、扩建、改建的城乡基础设施、工业设施、房屋建筑工程等项目。x市范围内其他县（市、区）参照执行。 四、内容和措施 （一）优化审批流程 1.事项提前受理和办理。项目选址意见书在预审决策环节前提前核发，项目建议书批复、项目可研批复、节能评估批复、规划方案审查、消防设计审核备案等事项在具体项目审批环节前，审批部门提前提出项目策划指导意见，建设单位提前委托中介机构进行相关文本或图纸编制，由审批部门进行办理。 2.调整事项办理前后关系。水土保持方案、环境影响评价、节能评估、社会稳定风险评价等4项可研批复前置审批条件，改为初审意见告知函，审批部门主动开展前期项目策划与审批前置指导，提前
改革开放前后土地政策的演变
改革开放前新中国土地政策的历史演变(1949一1978) 1.新中国成立初期的土地政策((1949. 10- 1956. 9) 第一阶段:继续推行土地改革政策(1949. 10一1953春) 第二阶段:初步建立农村土地集体所有制政策(1953. 4一1956. 9) 2全面建设社会主义时期的土地政策(1956. 9一1966. 5) 开始了“大跃进”、人民公社化，个体农民土地私有制宣告结束。(1956. 9一1958年底) 3文化大革命时期的土地政策(1966.5 -1976. 10) 土地政策基本处于停止不前，乃至倒退、混乱或被砸碎的不正常状态。 4徘徊时期的土地政策(1976. 11-1978. 11) 比文化大革命时期虽有所好转，但起色不大，突出的特点是徘徊性。 改革开放以来中国土地政策的发展变迁(1978 – 2002) 一、人民公社后期的土地政策(1978.12-1982.12 ) 党的十一届三中全会以后，随着全国工作重点的转变和拨乱反正的完成，中共第十二次全国代表大会于1982年9月召开标志着人民公社开始解体 二、家庭联产承包政策的演变((1978.12-2002.12 ) 以1978年党的十一届三中全会为界:前20年是人民公社的历史，这一时期的土地政策带有浓厚的人民公社色彩，后20多年是改革开放时期家庭承产承包责任制的历史。 第一阶段是大突破阶段(1978. 12-1984. 12 ) 所谓大突破指农村土地使用制度发生了根本性转变。这一阶段的体制特征是人民公社“三级所有，队为基础”的经营制度全而解体，新的以“包产到户、包干到户”为标志的家庭经营体制基本确立。这一时期，土地政策走过了一个不平凡阶段。 第二阶段是大磨合阶段(1985. 1一1991. 12 )。 所谓大磨合，就是家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程。 这一阶段家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程，其体制特征是农村经济体制改革向纵深发展，全面转入农产品和农业生产资料的流通领域，向计划经济时期最基本的经济制度之一——“统购统销制度”发起冲击。1984年第一次全国性的“卖粮难”的出现，宣告家庭联产承包责任制这一重大改革政策的成功。这一时期，主要是贯彻落实第一阶段的土地政策，且又有所创新。 第三阶段是大转型阶段(1992. 1一1996. 12 )。 所谓大转型，就是传统意义上的农村经济开始转入现代市场经济的运行轨道并逐渐发展。邓小平南巡讲话之后 1993年4月第八届全国人大《宪法》进行了又一次修正，第一次将“家庭联产承包责任制”列入《宪法》的范畴，使其成为一项国家基本经济制度。从而解决了多年来人们对家庭联产承包责任制的争议与非难。这是家庭联产承包责任制这一政策大转型的重要支撑。 1993年11月5日，中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》，明确提出:“在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的，承包期可以更长。” 1994年8月18日，国务院颁布了《基本农田保护条例》。
中国土地制度的历史变迁
中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment