延吉市房地产市场的现状与发展对策

２００８年１０月

第４ｌ卷第５期

延边大学学报（社会科学版）

ＪｏｕｒｎａｌｏｆＹａｎｂｉａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅ）

ｏｃｔ．２００８

Ｖ０１．４１Ｎｏ．５延吉市房地产市场的现状与发展对策

韩庆万

（延边大学教务处，吉林延吉１３３００２）

［摘要］从２０世纪９０年代延吉市房地产市场就开始出现了持续快速发展的势头，并以“棚户区”改造政策等为契机，房地产开发面积大量增加。人民群众的居住环境有了很大改善．但是，从另一方面来说，由于政府加大对房地产市场的宏观调控，加上市场还不够完善。延吉市房地产市场出现了房价上涨、空置率居高不下、结构不合理等许多亟待解决的问题．这些问题应采取优化房地产市场结构、加强土地市场管理、规范房地产市场秩序等科学化、规范化的管理措施来解决。．［关键词］延吉市；房地产市场；现状；问题；对策’

‘［中图分类号］Ｆ２９３．３５［文献标识码］Ａ［文章编号］１００９—３３１１（２００８）０５一０１０９一０４

在市场经济条件下，房地产市场是房地产经济运行的基础和依托，房地产的投资、开发建设、经营、中介服务、融资等都是在房地产市场中进行的。房地产市场是社会主义市场体系的一个重要组成部分，它同商品市场、劳动力市场、金融市场、技术市场、信息市场、产权市场等市场共同构成统一的不可分割的社会主义市场体系。现阶段，延吉市房地产市场的蓬勃发展所表现出来的正是延吉经济的飞速发展，因此，房地产市场对延吉经济发展的促进作用是毋庸置疑的。

一、延吉市房地产市场现状

（一）延吉市房地产开发投资情况

近几年，延吉市房地产开发投资持续、高速增长，增幅高于同期固定资产投资。２０００－－２００６年房地产投资为１．９３、３．１４、９．１９、８．３、９．６、１１．５和１２．３亿元，２００１年的增长率为６２．７％，２００２年的增长率更是达到了１９２．７％，是近几年增长速度最快的一年，房地产投资增长速度增幅比同期的固定资产投资增幅分别高于１５．８％、５０．５％和１８２．４％ｏＯ这与中国的经济大环境有着密切的联系。２００３年，延吉市房地产开发投资完成投资８．３亿元，比２００２年下降１０％，但当年延吉市房屋竣工面积还是达到了５６万多平方米。房地产开发投资减少是由于２００２年商品房开发过多，导致大量商品房积压。ｏ但是２００４年和２００５年，由于全国性房地产热、“棚户区改造工程”以及房地产购买力迅速增加等原因，延吉市房地产投资增速均高于１５个百分点。然而，２００６年由于国家开始进行宏观调控以及商品房积压严重等问题，增速又回落到１０％以下。

从房地产投资结构上看，这几年一直呈现出以住宅投资与商业营业用房投资为主的趋势，办公用房投资则是逐年下降，这主要是由于国家严控党政机关办公楼等楼堂馆所建设造成的。２００６年，办公用房和商业营业用房完成投资１１．３亿元，其中商业营业用房完成投资增长了４３．８％，办公用房完成投资下降了５５．７ｏ，４。ｏ

（二）延吉市房地产市场的供给情况

改革开放以来，延吉市经济发展迅速，城市建设日新月异，对商品住宅、商业用房和住宅的需求不断增加，特别是国家和省实施的“棚户区改造”工程，使延吉市房地产业得到了巨大的发展。房地产开发投资从１９９９年的１６２８４万元增加到２００６年的１２３３６４万元。房屋竣工面积从１９９９年的１１０８７６平方米增加到２００６年的１０２４６７３平方米，其中住宅面积从１９９９年的８９２１７平方米增加到２００６年的７９７３５５平方米（见下表１）。房地产投资开发利润较高，在市场动力机制的驱动下，各行各业都来搞房地产，房地产企业一哄而上。加上房地产市场管

收稿日期：２００８一０６—２４

作者简介：韩庆万（１９７８一）．男。朝鲜族，吉林延吉人。延边大学教务处，硕士。

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理体制不健全，房地产法规不完善，管理手段跟不上形势的发展，土地使用可以通过划拨取得，取得一块土地就能搞房地产，结果造成商品房供大于求的局面。

表１延吉市商品房供给量表单位：平方米

数据来源：《延吉市统计年鉴）（２０００－－２００７年）。

（三）延吉市房地产市场的需求情况

近几年，延吉市房地产市场需求保持了快速增长的势头，商品房成交数量相当高。２００１年，延吉市商品房成交面积为８７０７１．６２平方米，比１９９９年增长１２７％；２００２年，商品房成交面积为３０２７５８．５６平方米，比２００１年增长２４７．７％；２００３年，商品房成。交面积为３７７９２３．５１平方米，比２００２年增长２４．８％；２００４年，商品房成交面积为３２０８３６．９ｌ平方米，比２００３年下降１５．１％；２００５年，商品房成交面积为３５２４３１．３７平方米，比２００４年增长９．８％；２００６年，商品房成交面积为３９７４５１．６４平方米，比２００５年增长１２．８％。以上数据可以看出，从２００１年开始商品房需求量急剧上升，２００３年达到历史最高水平，２００４年出现负增长，但成交面积还是达到了３２万平方米以上，随后连续两年又出现较高速度的增长，而且这种增速必将维持几年时间（见表２）。

表２延吉市商品房需求量表（单位：平方米、％）

数据来源：延吉市房产交易中心．

延吉市商品房成交活跃与延吉市国民经济持续发展和其自身特点有密切的联系。

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首先，延吉市商品房成交活跃与经济的迅速发展关系密切。从２０００年至２００４年国民经济的增长速度保持在ｌｌ％左右，２００５年和２００＂６年更是达到了１７．１％和１８．５％。④延吉市经济结构不断优化，对城市基础建设的投资，对外开放不断深入，招商引资取得显著成效，金融服务体系日趋完善以及市民的收入稳步增长，购买商品房能力不断增强，对商品房的需求不断扩大，有力地支持了延吉市房地产市场需求的增长。

其次，从延吉市产业结构发展来看，第三产业发展速度居产业领域发展之首，特别是服务行业发展领域较快。从２０００年至２００６年延吉市批发零售贸易业、餐饮业的网点平均每年为１６００多点，这也大大增加了对延吉市商品房的发展。ｏ

再次，延边地区海外劳务输出比较发达，促进了房地产市场的繁荣。１９９８年至２００２年，延边地区外派劳务人数累计达到了７４４６５人次，外汇收入仅２００３年就达６．５３亿美元。［１］大批海外劳务人员回国后，在延吉市购置房屋，这也推动了延吉市房地产市场的发展。

二、延吉市房地产市场存在的问题

（一）商品房价格加速上扬，老百姓买房越来越困难

２００６年，延吉市房价同比涨幅８．２％。其原因之一是土地招、拍、挂推高了土地的价格，地价在商品房成本总构成中的比重越来越高；其二，很多人把房产作为投资项目进行投机买卖，房地产价格一直处于相对高位。房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在３０％以上，就全国来看，工薪阶层购一套房的费用多是工资的ｌｏ一２０倍。像这样的情况，如不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。

（二）商品房空置率较高，超过警戒线

随着房地产业的快速发展，延吉市商品房的供求结构失衡逐步加大。由于房地产投资开发利润相对较高，吸引了大量的资金投资到房地产开发建设中去。近几年，延吉市固定资产投资中商品房建设投资比重过高，２００２年就达到了４９．０４％，到２００６年则高达６８．８％，大量的房地产项目开工建设，其结果造成了大量的空置商品房。２００６年，全市商品房（包括商业性开发和棚户区改造）空置面积达到了２６０万平方米，空置率达到５５％，远远高于１０％的

国际标准警戒线ｏＣ２３

（三）土地的供应不规范，影响了房地产企业的公平竞争

延吉市国土资源局成立还不到１０年，在过去十几年的房地产业发展中，土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了便宜土地的房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有“路子”和“关系”的房地产商，拿不到一块划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房价２０％的比例。

（四）商品房供给结构不舍理

在延吉市现有空置商品房中，有半数以上均是９０平方米以上的大户型，还有的是１２０平方米以上的超大户型。这种情况就直接导致了一些人买不起房，而一些人不想买的现象，使大量大户型商品房出现挤压和空置。这也是延吉市商品房空置率居高不下的一大诱因。２００８年，温家宝总理的政府工作报告也提到了商品房供给结构的问题。

（五）房地产企业自有资金率过少，给银行带来很多风险

延吉市房地产开发建设的投资商多数缺少资金。于是，他们多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行申请贷款。目前，多数房地产企业的自有资金不到２０％，房地产商自有资金少，利于一些人白手起家，但同时给银行带来诸多风险。多数房地产企业的负债率远远高于世界公认的５０％负债警戒线。

（六）房地产市场秩序有待于规范

房地产市场中，经营主体违规操作问题比较突出，存在房地产企业预售、销售行为不规范，中介企业乱收费，物业管理跟不上等问题，还有虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售等问题也不同程度的存在。房地产市场信息系统还不十分畅通，缺乏权威的市场信息来源，市场中信息的真实性难以保证，使购房者无法辨别信息的真伪，影响了市场交易。

三、延吉市房地产市场发展的对策

（一）加强土地市场调控和管理，建立可持续发展的土地资源配置机制

土地是不可再生的资源，土地资源的节约利用、合理配置关系到延吉市房地产业的可持续发展。因此，必须实行严格的管理制度，在提高公开招标透明

度和评标公正性的同时，进一步优化评标的标准和

制度。、

土地供应是房地产开发建设的源头，土地供应

量的大小和地价的高低直接影响房价的涨跌。因此，要加强对这两项的宏观管理。要根据城市规划、

经济社会发展和房价等综合因素，有计划地推出地

块，防止土地推出过多或地价涨幅过快。同时，要把

好土地竞拍者的准人关和开发前置条件，把开发商

是否具有一定技术力量和管理能力作为参加房地产

开发用地拍卖或招投标单位和个人的准入条件。

（二）优化房地产市场结构，充分发挥房地产业

的产业联动与带动投资消费的双重作用

要使延吉市房地产市场持续健康发展，必须调

整房地产产品、市场、产业的布局结构。一是大力发

展经济适用房和一定比例的商业设施，对于别墅、高

档公寓、写字楼等应当严加限制；二是延吉市是一个中低收入的城市，人均收入相对较低，要解决中低收

入居民的住房问题，就要依靠政府的政策扶持，在土

．地使用权、审批等方面予以支持，增加中低价位、中

小套型普通商品住房供给，建立多渠道投资或融资机制；三是坚持以普通商品住宅为主，以本市居民为

主，以大众化消费为主的市场供应结构。

（三）规范房地产市场秩序，加强房地产市场的行政管理与服务工作

要从行业经济法规和行业政策上入手，营造延

吉市房地产市场的经济秩序。要加大与房地产市场

交易有关的违法犯罪活动打击力度。同时，通过建

立房地产市场信用制度，尤其是房地产管理部门的

信用制度来规范房地产市场秩序。

要改进和加强房地产市场信息统计工作，规范

各类房屋中介机构，并为各类房地产市场中介机构

的壮大提供良好的市场环境。目前，在房地产市场

中的一个突出现象是信息不透明，如果政府主管部

门能定期真实地发布房地产信息，那么这将有利于购房者和开发商对市场的甄别。

．（四）积极引导房地产开发企业做好市场定位，做到理性投资

延吉市房地产开发市场存在着增长过快的现象，市场压力增大，因此，房地产开发要理性投资。

根据近几年开工建设的情况，可以预计施工面积还

会有较大的增长，大量的在建商品房，将会对今后市

场消费形成很大的压力。为此，要积极引导房地产开发企业做好市场定位，做到理性投资。近几年，有不少企业加入到房地产业当中，房地产企业数量增

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长较快，导致目前房地产企业良莠并存。要加强房地产投资的理性成份，从投资规模、投资结构、资金来源等方面加以调控，防止房地产企业一哄而上，盲目投资。

（五）完善具有延吉特色的住房社会保障体系

通过深化住房制度改革，使延吉市初步建立了市场供应与社会保障相适应的住房供应体系。但是，当前房价总体偏高，仍有相当一部分中低收人家庭买不起住房。为此，一要制订出新的有利于中低收人家庭的住房政策，鼓励中低收入家庭购房或租房，量力而行，使不同收入阶层的市民都能在完善的住房供应体系中享受到应有的权利；二要根据居民家庭收入水平和居住条件的情况，继续完善公房租金减免政策，继续稳步扩大廉租房受益面，积极做好低保线调整后的新增家庭的住房保障工作；三要着力解决好城市动迁困难家庭的住房问题；四要研究建立完全覆盖的住房保障体系，既要保障双困家庭、弱势群体、特殊群体，也要保障动迁困难家庭，准确界定住房社会保障体系的对象。［３］

（六）要加快产业聚集和人口聚集，促进房地产业的健康快速发展．

经济的持续发展和人口的不断聚集是房地产市场持续发展的两个支撑点，房地产业的发展不能远离整个国民经济的增长。建立各种市场有利于发展经济和人口聚集，如起步较早的义乌小商品市场、绍兴柯桥棉纺市场等。建设具有一定规模的市场，既可以吸收大批外来人口和当地农民进城定居，也可以促进房地产业的发展。延吉市要抓紧打造先进制造业基地，鼓励制造业企业向先进制造业基地聚集的同时，加大各种市场建设的力度，充分利用图们江地区国际合作开发的地域优势，吸引外资和民间资金建设一定规模的市场。

注释：

①参见《延吉统计年鉴》２００１年第１０４页；２００２年第１０３页；２００３年第１０２页｝２００４年第１０４页；２００５年第１０２页；２００６年第１０４页；２００７年第１０３页。

②参见《廷吉统计年鉴》２００４年第１０３页。

③参见《延吉统计年鉴》２００７年第１０４页。

④参见《廷吉统计年鉴》２００６年第ｌ页和２００７年第１页。

⑤参见《延吉统计年鉴》２００７年第１４８页。

［参考文献］

ＤＪ朴承宪．２００３－－２００４延边经济形势分析与预测［ＭＪ．延吉：延边大学出版社，２００４．１３２．

［２］延边州建设局．延边州建设局对延吉市当前房地产市场基本现状分析［ｚＪ．２００６．２．

［３］王雪峰．房地产泡沫和金融不安全——日本泡沫经济１５周年评述［Ｊ］．现代日本经济，２００７，（３）：２５．

［责任编校：吴琼］

ＰｒｅｓｅｎｔＳｉｔｕａｔｉｏｎａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｌＭｅａｓｕｒｅｓｏｆｔｈｅ

ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＭａｒｋｅｔｉｎＹａｎ－ｉｉ

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（ＯｆｆｉｃｅｏｆＥｄｕｃａｔｉｏｎａｌＡｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，ＹａｎｂｉａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ。Ｙａ珂ｉ，Ｊｉｌｉｎ，１３３００２，Ｃｈｉｎａ）

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Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＹａｎｊｉＣｉｔｙ；ｐｒｅｓｅｎｔｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅ．ａｌｅｓｔａｔｅ；ｐｒｏｂｌｅｍ；ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅ?１１２?