旭辉集团经营分析报告
旭辉集团经营分析报告
2020年9月
旭辉集团
目录
一、均好发展的两千亿新贵 (6)
1.五年战略对标行业翘楚 (6)
2.股权结构稳定，林氏家族拥有绝对控制权 (7)
3.成熟职业经理人体系下管理红利释放 (8)
4.股东回报逐渐兑现 (10)
二、2020 年销售剑指 2300 亿 (10)
1.逆市扩张意在弯道超车 (10)
2.销售能级下沉，城市群销售贡献占比更趋均衡 (12)
3.核心城市扩大战略纵深 (14)
4.可售货值充裕 (15)
5.高端产品提升品牌价值 (16)
三、融资端监管预期下利好公司拿地 (18)
1.2013-2017 年积极扩张，2018-2019 年投资趋于审慎 (18)
2.策略性拿地严控土地获取成本 (19)
3.合作拿地分散风险，权益比逐渐回升 (21)
4.多元拿地进一步落实 (22)
5.回归一二线优质城市 (24)
6.融资端监管预期下利好公司获取资源 (25)
7.土储优质，货值充裕 (25)
四、财务管控有力，维持规模、负债、盈利的平衡 (28)
1.业绩稳健增长 (28)
2.盈利能力较强 (28)
3.高销售回款造就现金充裕 (31)
4.融资结构健康，净负债率趋于改善 (33)
5.债券融资利率低位，主体评级展望稳定 (34)
五、估值 (36)
1.PE-Band (36)
2.RNAV 估值 (37)
市场建议 (38)
市场提示 (38)
图表目录
图 1：股权结构稳定（截至 2020 年 6 月末） (8)
图 2：每股派息 (10)
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图 3：派息率及股息率 (10)
图 4：公司销售情况 (11)
图 5：2019 年可比公司销售单价 (11)
图 6：公司主要销售区域房价涨幅情况 (12)
图 7：公司销售增速与 TOP30 房企比较 (12)
图 8：销售各类型占比 (13)
图 9：销售各区域占比 (13)
图 10：销售各能级城市占比 (14)
图 11：棚改计划与实际数量 (14)
图 12：去化及回款率 (15)
图 13：公司主要布局城市群市场恢复情况 (15)
图 14：2020 年推盘区域结构 (16)
图 15：2020 年推盘能级城市结构 (16)
图 16：公司产品系 (16)
图 17：铂悦系产品一览 (17)
图 18：CIFI-7：微笑礼堂 (18)
图 19：CIFI-7：270°全景餐厅 (18)
图 20：公司拿地力度与主流房企拿地力度对比 (19)
图 21：公司拿地及销售金额排行对比 (19)
图 22：公司拿地周期 (20)
图 23：近两年公司与金科股份同城拿地单价比较 (20)
图 24：近两年公司与中南建设同城拿地单价比较 (20)
图 25：公司与 TOP30 房企拿地成本比较 (21)
图 26：公司拿地权益比 (21)
图 27：公司多元化拿地占比 (22)
图 28：公司太原三给片区项目地理位置 (23)
图 29：公司太原三给片区项目效果图 (23)
图 30：公司成都新都区项目地理位置 (23)
图 31：公司成都新都区项目效果图 (23)
图 32：公司拿地能级城市分布 (24)
图 33：2019 年公司拿地各区域分布 (25)
图 34：2019 年公司拿地各类型分布 (25)
图 35：公司土地储备（万方） (26)
图 36：公司土储结构 (26)
图 37：2020H1 公司土储能级城市占比 (26)
图 38：2020H1 公司土储区域占比 (26)
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图 39：公司土储布局 (27)
图 40：公司业绩稳健增长 (28)
图 41：维持规模、负债、盈利的平衡 (29)
图 42：2012-2019 年公司净利润/净利润率变化情况 (29)
图 43：公司与 TOP50 房企净利润率比较 (29)
图 44：公司与 TOP50 房企毛利率比较 (30)
图 45：公司与 TOP50 房企三费费用率比较 (30)
图 46：公司与 TOP50 房企 ROE 比较 (30)
图 47：公司与 TOP50 房企资产周转率比较 (30)
图 48：公司与 TOP50 房企资产加权权益乘数比较 (31)
图 49：五十强房企三类指标及触及红线情况 (32)
图 50：公司 2015-2019 有息负债与净负债率 (33)
图 51：公司 2015-2019 年短债与在手现金情况 (33)
图 52：公司 2015-2019 年境内外有息负债结构 (33)
图 53：公司 2015-2019 年不同到期时间有息负债结构 (33)
图 54：公司拿地力度与加权平均融资成本比较 (34)
图 55：公司境内外评级表现 (35)
图 56：同评级主体债券发行利率（%）比较 (35)
图 57：PE-Band （截至 2020 年 9 月 28 日） (36)
表 1：公司发展历程 (7)
表 2：公司股权激励一览 (9)
表 3：公司管理层介绍 (9)
表 4：销售各城市表现 (14)
表 5：近似区域拿地单价比较 (21)
表 6：公司 7 大区域总裁及履历 (27)
表 7：2018 年以来公司已发行债券明细 (34)
表 8：对比公司估值水平 (36)
表 9：RNAV 测算结果 (37)
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一、均好发展的两千亿新贵
1.五年战略对标行业翘楚
2000-2011：创立伊始，审慎布局一二线城市
2000 年公司于上海成立，开始从事物业项目的开发与销售。成立初期公司布局审慎，严守一二线城市的定位。2002 年公司进入北京，同年成立永升生活服务。2006年为公司转折年，一为公司开启股份制改革；二为全国化布局起步：公司落子长三角的苏州、嘉兴；三为公司规范企业治理，逐渐重视职业经理人团队的打造。2007年，公司先后进入合肥、重庆、长沙、镇江、廊坊、天津等城市，实现长三角连接中西部延伸至环渤海核心城市的基本覆盖。
2012-2016：“一五战略”扬帆起航，跻身房企 20 强
2012 年公司于香港主板成功上市（00884.HK），由此开启“一五战略”：
1)成为以销售额计中国房地产企业的 20 强之一；
2)在已有业务经营的各个城市成为当地主流的房地产公司。
期间公司锁定“三高一低”核心业务战略，即以“高周转、高品质、高价值、低负债”的平衡来实现5 年10 倍的跨越式增长。截至2016 年末，公司销售额由2011 年的54.4 亿元（克而瑞销售排名 NO.55）增至 2016 年末的 530.0 亿元（克而瑞销售排名NO.18），5 年 CAGR 达 57.7%；此外，截至 2016 年末，公司共布局 20 个城市。在维持上海、北京等一线城市市场地位的同时，公司策略性进入优质二三线城市（宁波、佛山、济南、三亚等）以分散调控政策下一线城市集中布局的风险。
2017-至今：做大走强，2020 年销售剑指 2300 亿
自 2017 年起，公司致力于 1）实现持续、稳健、有质量的快速增长，未来五年保持年均复合增长率超过40%；2）成为全国化的品牌房企。2017 年公司扩大战略纵深，新进城市高达18 个，布局城市快速增加。2018 年永升生活服务成功上市（01995.HK），当年已订约管理面积达6555 万方；同年集团旗下领昱公寓已订约管理公寓规模超 5 万间。
2019 年公司加大对中西部的覆盖范围，落子新疆省，合计完成中国及海外共计 85
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城，包括长三角、环渤海、中西部及华南区域的基本覆盖，公司业务和关联公司
业务遍及社区生活服务、长租公寓、教育、养老、商业管理、建筑产业化、基金
管理、工程建设、装配式装修等。2019 年公司合约销售规模突破2000 亿，跻身
克而瑞全国房企销售排行榜第 15 位。
表 1：公司发展历程
成长阶段年份新进城市名单新进城市项目分布YOY-城克而瑞销个数城市个数市合计售排名
成立初始 2000上海11
2002北京12100.0%
2006苏州、嘉兴24100.0%
2007合肥、重庆、长沙、镇江48100.0%
2008廊坊1912.5%
2011天津、唐山21122.2%55一五战略 2012110.0%44 2013杭州、武汉、沈阳31427.3%36
2014南京1157.1%30
2015广州1150.0%25
2016宁波、佛山、济南、三亚42033.3%18郑州、成都、西安、青岛、济南、临沂、
二五战略2017大连、石家庄、无锡、太仓、嘉善、平湖、183995.0%15温州，香港、东莞、中山、南宁、厦门
淄博、张家港、台州、泉州、南通、许昌、
2018南昌、常州、济宁、衢州、徐州、江门、
144412.8%15潍坊、芜湖、银川、湘潭、昆山、贵阳、
烟台
2019舟山、深圳、惠州、漳州、昆明、太原、
117161.4%15开封、眉山、洛阳、乌鲁木齐、长春
数据来源：公司公告、市场研究部
2.股权结构稳定，林氏家族拥有绝对控制权
高管增持注入信心。截至 2020 年 6 月末，林氏家族（主席林中先生、副主席林伟
先生及行政总裁林峰先生）通过茂福、鼎昌、卓骏等直接及间接持有公司54.37%
的股份，拥有绝对控制权。同时，公司高管频繁增持表明信心。公开资料显示，
林氏家族于 2020 年 1、3、9 月以 6.22 港元/股、5.25 港元/股、5.9 港元/股的平
均价格分别增持100 万股。此外，8 月3 日林氏家族及董事会主席林中先生选择
以代息股份方式收取 2019 年末股息及特别股息，合计增持公司股票总额约 3 亿港
元，高管增持凸显公司长期发展质量。
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