【建筑工程管理】新版的工程造价案例分析教材
2004年新版的《工程造价案例分析》教材，第一章建设项目财务评价基本未变，有些印刷上的错误也没有改正，只有12、14页的计算资本金利润率改了。由去年的：资本金利润率=[年利润总额或生产期内年平均利润总额/项目资本金]*100%改为
今年的：资本金利润率=[年税后利润总额或生产期内年平均税后利润总额/项目资本金]*100%
相应地计算式由：资本金利润率=[1161.91/(1540+300)]*100%=63.15%改为：资本金利润率=[778.48/(1540+300)]*100%=42.31%
第3章[案例一]。
第3章是2004年案例教材变化最大的章节，由2003年的《建设工程定额与概预
算》改为《建设工程计量与计价》
其中[案例一]与[案例九]有较大的变动，具体变化如下：
[案例一]
1、本章基本知识点1增加《建设工程工程量清单计价规范》。
2、分析要点第2段：由问题3要求根据图3-1和《全国统一建筑工程预算工程量
计算规则》规定，列出±0.00以下应计算的各分项工程名称和计量顺序改为：问题3要求根据图3-1和《建设工程工程量清单计价规范》规定，列出±0.00以
下应计算的各分项工程名称和计量顺序。
3、分析要点第3段：由问题4要求根据图3-1设计图示尺寸和《全国统一建筑工
程预算工程量计算规则》规定，遵循一定的顺序，逐项计算各分项工程的工程量改为：问题4要求根据图3-1设计图示尺寸和《建设工程工程量清单计价规范》规定，遵循一定的顺序，逐项计算各分项工程的工程量。
4、第4段关于工程量计算规则变动后的情况如下：
1、平整场地=底层建筑面积
2、挖基础土方=垫层面积′平均挖土深度
平均挖土深度是指：垫层上表面至室外地坪的高度；
3、地圈梁
混凝土工程量=圈梁高′圈梁宽′圈梁长
钢筋工程量：
主筋总长=（圈梁长+T形接头锚固长度′T形接头数）′主筋根数
箍筋总长=（圈梁长/箍筋间距+内墙的道数）′每根箍筋长
4、柱基础：
混凝土工程量=扩大面以下六面体体积+扩大面以上四棱台体积
钢筋工程：底座为正方形，双向配筋。
钢筋总长度=（构件长-保护层+弯钩增加长度）′[基础长/配筋间距+1]
′2
5、柱基垫层=垫层宽′垫层长′垫层厚
6、砖基础=（基础深+大放脚折加高度）′基础宽′基础长-嵌入基
础的构件体积
7、砖基垫层=垫层宽′垫层厚′垫层长
8、基础回填土=挖基础土方体积-室外地坪标高以下埋设物的总体积
9、室内回填土=底层主墙间净面积′（室内外高差-地坪厚度）
10、余土外运=挖基础土方体积-（基础回填土体积+室内回填土体积）
根据以上公式，解题过程作了相应修改。
第3章[案例九]。
A、由原来的：该工程各项费用的费率为：………。改为：该工程措施项目、其他项目清单的合计价分别为：5000元、6000元；各项费用的费率为：管理费
9%，利润7%，税金3.413%。
B、问题改为：
1、依据《建设工程工程量计价规范》列式计算工程量清单表3-15中，未计算的
分部分项工程量。
2、依据所给费率和当地造价造价管理部门提供的工料单价，计算工程量清单中各分部分项工程的综合单价。编制该土建单位工程±0.00以上，分部分项工程量清单计价表。
3、试编制该土建工程清单费用汇总表。如果现行价格与当地造价管理部门提供的工料单价相比有所浮动。经测算，价格指数为1.08，试确定该工程的招标标底价或投标报价。
表3-15 工程量清单及工料单价表单位：元
序号分部分项工程名称单位工程量工料单价计算公式
1 M5水泥砂浆砌筑一砖外墙m3 138.83
2 现浇钢筋混凝土有梁板m
3 10.29 250.00
3 现浇钢筋混凝土构造柱m3 2.01 250.00
4 现浇钢筋混凝土圈过梁m3 0.91 250.00
5 钢筋混凝土女儿墙压顶m3 0.50 250.00
6 钢筋t 1.50 2827.08
7 铝合金平开门m2 4.86 320.00
8 铝合金推拉窗m2 8.10 280.00
9 水泥砂浆地面面层m2 26.38
10 水泥砂浆踢脚线m2 1.20
11 混凝土台阶m2 54.99
12 混凝土散水m2 22.18
13 内墙面抹灰m2 6.54
14 天棚抹灰m2 8.05
15 抹灰面上刷乳胶漆二遍m2 3.05
16 外墙面釉面砖m2 45.54
17 屋面保温层（干铺珍珠岩）m2 6.72 80.52
18 屋面防水层（平屋面I=2%）m2 27.09
19 屋面铁皮排水m2 4.80 38.87
C、相应的解题过程也跟着变化。
第6章[案例十]
该案例只是在分析要点中增加了内容，其余未见有什么变化。变化后的分析要点如下：
分析要点：
此案例是利用时标网络计划编制投资计划和进行投资偏差分析的案例。首先要求学员熟悉时标网络计划的有关知识，然后根据时标网络计划和匀速施工的假定条件进行投资分解，确定各单位时间内各分项工程的投资数据、整个工程项目投资数据，进而进行投资偏差分析。此案例的难点在于正确计算各分项工程每月拟完工程计划投资、已完工程实际投资和已完工程计划投资数据，其计算方法如下：
分项工程每月拟完工程计划投资=该分项工程每月计划工程量′计划单价
分项工程每月已完工程实际投资=该分项工程每月实际工程量′实际单价
各分项工程每月拟完工程计划投资、每月已完工程实际投资可按如下公式计算：
分项工程每月拟完工程计划投资=计划工程量′计划单价/计划作业月数
分项工程每月已完工程实际投资=实际工程量′实际单价/实际作业月数
分项工程每月已完工程计划投资数据需要按两种情况考虑：
1、如果该分项工程正在进行中，且已完工程量未超过计划工程量时：
分项工程每月已完工程计划投资=每月实际工程量′计划单价
2、如果该分项工程已经全部完成；或虽尚未全部完成，但已完工程量超过了计划工程量时：
分项工程每月已完工程计划投资=计划工程量′计划单价/实际作业月数
第一章工程造价管理概论
1、21页最后一行由2003年的“造价工程师基本任务是对建设项目的建设工期、工程造价和工程质量进行有效的控制，”改为2004年的“造价工程师基本任务是合理确定并采取有效措施控制建设工程造价，”
2、31页倒数第三行由2003年的“并于1998、1999、2000年和2001年分别举行
了全国统一考试。”改为2004年的“在1998年组织第一次全国统一考试后，从
2000年开始每年都举行一次全国统一考试。”
3、在2003年的“3.造价工程师的管理”上增加一行“造价工程师办理变更注册手续后一年内再次申请变更的，不予办理。”
第二章第二章工程经济
1、52页第二行“终”改为“现”。
2、55页（2.1.28）、(2.1.29)式中的j改为i。
3、111页倒数第七行由2003年的“80(P/A,10%,10)”改为2004年的“80 (P/F,10%,10)”
4、114页、115页布局有所调整。114页在原二行至三行之间插入“（二）概率
分析的方法”。将原第七行的“（二）净现值的期望值”改为“1.净现值的期望值”。115页将原倒数第十行的“（二）决策树法”改为“2. 决策树法”。其他的一些错误也未见改动。
第三章第三章工程财务、第四章工程项目管理未见任何变动。
第五章经济法律法规第306页（三）建筑工程监理增加了内容。
由2003年的：
建筑工程监理，是指工程监理单位接受建设单位委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建设工程承包合同，对承包单位工程质量、进度、安全和资金使用等方面，代表建设单位实施的监督管理。
我国《建设工程质量管理条例》规定，下列建设工程必须实行监理：
（1）国家重点建设工程；
（2）大、中型公用事业工程；
（3）成片开发建设的住宅小区工程；
（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
（5）国家规定的必须实行监理的其他工程。
改为2004年的：
国家推行建筑工程监理制度。在国务院规定范围内的建筑工程必须实行强制监理。实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
建设工程监理单位应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建设工程承包合同，对承包单位工程质量、进度、安全和资金使用等方面，代表建设单位实施监督管理。
工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。
2004年印刷〈案例分析〉教材的变动部分
第一章建设项目财务评价
2004年新版的《工程造价案例分析》教材，第一章建设项目财务评价基本未变，有些印刷上的错误也没有改正，只有12、14页的计算资本金利润率改了。由去年的：资本金利润率=[年利润总额或生产期内年平均利润总额/项目资本金]*100%改为
今年的：资本金利润率=[年税后利润总额或生产期内年平均税后利润总额/项目资本金]*100%
相应地计算式由：资本金利润率=[1161.91/(1540+300)]*100%=63.15%改为：资本金利润率=[778.48/(1540+300)]*100%=42.31%
[案例四]
1、某拟建项目固定资产投资总额为3600万元，其中：预计形成固定资产3060 万元（含建设期贷款利息为60万元），无形资产540万元。固定资产使用年限10
年，残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末收回。该项目的建设期为2年，运营期为6年。
2、项目的资金投入、收益、成本等基础数据，见表1-7
表1-4 建设项目资金投入、收益及成本表单位：万元
序号1 2 3 4 5~8
1 建设投资
自有资金部分1200 340
贷款(不含贷款利息) 2000
2 流动资金
自有资金部分300
贷款100 400
3 年销售量(万件) 60 90 120
4 年经营成本1682 2360 3230
3、固定资产贷款合同规定的还款方式为：投产后的前4年等额本金偿还。贷款
利率为6%（按年计息）；流动资金贷款利率为4%（按年计息）。
4、无形资产在运营期6年中，均匀摊入成本。
5、流动资金为800万元，在项目的运营期末全部收回。
6、设计生产能力为年产量120万件，产品售价为45元/件，销售税金及附加税
率为6%，所得税税率为33%，行业基准收益率8%。
7、行业平均投资利润率为20%，平均投资利税率为25%。
问题：1、编制还本付息表、总成本费用表和损益表。
2、计算投资利润率、投资利税率和资本金利润率。
3、编制项目自有资金现金流量表。计算项目的静态、动态投资回收期和财务净现值。
4、从财务角度评价项目的可行性。
分析要点：
本案例主要考核还本付息表、总成本费用表、损益表的编制方法和静态盈利能
力指标的计算；简单说明未分配利润是用于还款的利润，并要求掌握未分配利润、盈余公积金和应付利润三者之间的分配关系。本案例的解答，主要解决以下四个概念性问题：
1、经营成本是总成本费用的组成部分，即：
总成本费用=经营成本+固定资产折旧费+维简费+推销费+利息
2、本案例贷款合同规定投产后的前4年内等额本金偿还。则合同期限4年就是
借款偿还期，无需再计算借款偿还期。等额偿还的损益表中计算可能出现以下两种情况：
（1）税后利润+折旧费+摊销费≤该年应还本金。则该年的税后利润全部为未分配利润，不足部分为该年亏损，不计取当年的盈余公积金和应付利润；（2）税后利润+折旧费+摊销费>该年应还本金。则该年为盈余年份，未分配利
润按以下公式计算：
该年未分配利润=（该年应还本金+上年度亏损）-折旧费-摊销费
盈余公积金=（税后利润-上年度亏损）*10%（即：前年度亏损不提盈余公积金）
式中：税后利润=该年利润总额-（该年利润总额-上年度亏损）*所得税率（即前年度亏损不缴纳所得税）
应付利润=税后利润-盈余公积金-未分配利润
如果，还款方式改为：自投产第1年开始按最大偿还能力偿还。在这种还款方式条件下，由于各年偿还能力与各年应计利息、总成本费用以及税后利润有着紧
密的联系。为此，还本付息表、总成本费用表、损益表就必须进行连算。三表编制后，还应计算借款偿还期。考核是否能在规定期限内还清贷款。
3、投资利润率（或利税率）是指项目达到设计后，正常生产年份的年利润总额（或年利税总额）与项目总投资的比率。它是考核项目单位投资盈利能力的静态指标。在财务评价中，将投资利润率（或利税率）与行业平均投资利润率（或利税率）相对比，以判别项目单位投资的盈利能力是否达到本行业的水平。对于营运期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，可按生产期内年平均利润总额（或利税总额）与项目总投资的比率计算：
投资利润（或利税）率=[年利润（或利税）总额或生产期内年平均利润（或利税）总额/项目总投资]*100%
资本金利润率=[年税后利润总额或生产期内年平均税后利润总额/项目资本金] *100%
式中：年利润（或利税）总额是指正常年份的年利润（或利税）总额。并按以下公式计算：
各年利润总额=年销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加
各年利税总额=年销售收入-年总成本费用
4、自有资金现金流量表中，流动资金借款按全年计息，并计入各年的财务费用中。运营期未回收全部流动资金。
答案：
问题1:
解:
1、根据贷款利息公式，列出还本付息表中的费用名称，计算各年度的贷款利
息。见表1-8。
2、计算各年度应等额偿还本金
各年应等额偿还本金=第3年初累计借款÷还款期
=2060÷4=515万元。
表1-8 某项目还本付息表单位：万元
"序号" 1 2 3 4 5 6
1 年初累计借款0 0 2060 1545 1030 515
2 本年新增借款0 2000 0
3 本年应计利息0 60 123.6 92.7 61.8 30.9
4 本年应还本金0 0 51
5 515 515 515
5 本年应还利息0 0 123.
6 92.
7 61.
8 30.9
3、根据总成本费用的构成列出总成本分析表的费用名称见表1-9。计算固定资产折旧费和无形资产摊销费、年销售收入、销售税金，并将折旧费、摊销费、年经营成本和还本付息表中的各年贷款利息与流动资金利息等数据填入总成本表1-9中，计算出各年的总成本费用。
（1）计算固定资产折旧费和无形资产摊销费：
折旧费=[（固定资产投资总额-无形资产）*（1-残值率）]÷使用年限=[(3600- 540)*(1-4%)]/10=293.76万元,
摊销费=无形资产/6=540/4=90万元
(2)计算各年的销售收入、销售税金及附加，并将各年的总成本逐一填入损益表1-10中。
年销售收入=当年产量*产品售价
第3年销售收入=60*45=2700万元，
第4年销售收入=90*45=4050万元
第5~8年销售收入=120*45=5400万元
年销售税金及附加
第3年销售税金及附加=2700*6%=162万元，
第4年销售税金及附加=4050*6%=243万元
第5~8年销售税金及附加=5400*6%=324万元
4、计算还款期各年未分配利润。
还款期各年未分配利润=515-293.76-90=131.24万元
5、计算各年的其他费用，如：利润、所得税、税后利润、盈余公积金、应付利润等均按损益表中公式逐一计算求得，见表1-10。
表1-10 某项目损益表单位：万元
序号3 4 5 6 7 8
1 销售收入2700 4050 5400 5400 5400 5400
2 总成本费用2193.36 2856.46 3695.56 3664.66 3633.76 3633.76
3 销售税金及附加162.00 243.00 324.00 324.00 324.00 324.00
4 利润总额(1)-(2)-(3) 344.64 950.54 1380.44 1411.34 1442.24 1442.24
5 所得税(4)*33% 113.73 313.68 455.55 465.74 475.94 475.94
6 税后利润(4)-(5) 230.91 636.86 924.89 945.60 966.30 966.30
7 盈余公积金(6)*10% 23.09 63.69 92.49 94.56 96.63 96.63
8 未分配利润131.24 131.24 131.24 131.24 0.00 0.00
9 应付利润(6)-(7)-(8) 76.58 441.94 701.17 719.80 869.67 869.67
表中，第3年税后利润为230.91万元,大于该年还款所需的未分配利润率131.24 万元
故投产第1年就是盈余年份,可提取盈余公积金。即：
第3年盈余公积金=230.91*10%=23.09万元
第3年应付利润=税后利润-盈余公积金-未分配利润
=230.90-23.09-131.24=76.58万元
如此,依次在表中计算出各年的盈余公积金、未分配利润和应付利润。见表1- 10。
问题2:
解: 项目的投资利润率、投资利税率和资本金利润率等静态盈利能力指标，按以下计算：
1、计算投资利润率
年平均利润总额=∑年利润÷n
=(344.64+950.54+1380.44+1411.34+1442.24+1442.24)/6
=1161.91万元
投资利润率=(1161.91÷(3600+800)*100%=26.41%
2、计算投资利税率
年平均利税总额=∑年利税÷n
=1161.91+(162+243+324*4)/6=1445.41万元
投资利税率=1445.41÷(3600+800)*100%=32.85%
3、计算资本金利润率
年平均利润总额=(230.91+636.86+924.89+945.60+966.30*2)/6
=778.48万元
资本金利润率=778.48/(1540+300)*100%=42.31%。
问题3：
解:
1、根据背景资料、还本付息表中利息、损益表中的销售税、所得税等数据编制拟建项目的自有资金现金流量表，见表1-11。
2、计算回收固定资产余值，填入自有资金现金流量表1-11内。
固定资产余值= 293.76*4+3060*4%=1297.44万元
3、计算回收全部流动资金，填入自有资金现金流量表1-11内。
全部流动资金=300+100+400=800万元
4、根据自有资金现金流量表1-11,计算项目的静态和动态投资回收期。（1）静态投资回收期计算：
FNPV5=-441.06万元
FNPV6=373.30万元
静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的年份-1)+(出现正值年份上年累计净现金流量绝对值/出现正值年份当年净现金流量)=(6-1)+(∣-441.06
∣/814.36)=5.54年
(2)项目动态投资回收期计算:
FNPV6=-136.62万元
FNPV7=651.14万元
动态投资回收期=(7-1)+(∣-136.62∣)/787.76=6.17年。
表1-11 某项目自有资金现金流量表单位:万元
序号1 2 3 4 5 6 7 8
1 现金流入2700.00 4050.00 5400.00 5400.00 5400.00 7497.44
1.1 销售收入2700.00 4050.00 5400.00 5400.00 5400.00 5400.00
1.2 回收固定资产余值1297.44
1.3 回收流动资金800.00
2 现金流出1200.00 340.00 2900.3
3 3544.38 4606.35 4585.6
4 4049.94 4549.94
2.1 自有资金1200.00 340.00 300.00
2.2 经营成本1682.00 2360.00 3230.00 3230.00 3230.00 3230.00
2.3 借款偿还642.60 627.70 596.80 565.90 20.00 520.00
2.3.1 长期借款本金偿还515.00 515.00 515.00 515.00
2.3.2 长期借款利息偿还123.60 92.70 61.80 30.90 0.00 0.00
2.3.3 流动资金借款偿还500.00
2.3.4 流动资金利息偿还4.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00
2.4 销售税金及附加162.00 24
3.00 32
4.00 324.00 324.00 324.00
2.5 所得税11
3.73 313.68 455.55 465.74 475.94 475.94
3 净现金流量-1200.00 -340.00 -200.33 505.62 793.65 814.36 1350.06 2947.50
4 累计净现金流量-1200.00 -1540.00 -1740.33 -1234.71 -441.06 373.30 1723.36 4670.86
5 折现系数(ic=8%) 0.9259 0.8573 0.7938 0.7350 0.680
6 0.6302 0.5835 0.5403
6 折现净现金流量-1111.08 -291.48 -159.02 371.63 540.16 513.21 787.76 1592.53
7 累计折现净现金流量-1111.08 -1402.56 -1561.58 -1189.95 -649.79 - 136.58 651.18 2243.71
问题4：从财务评价角度评价该项目的可行性。
因为：项目投资利润率为26.41%>20%，项目的投资利税率为32.85>25%,项目的
自有资金财务净现值FNPV=2243.67万元>0,表明项目的盈利能力大于行业平均水
平。所以该项目从财务评价角度是可行的。
第3章[案例一]。
第3章是2004年案例教材变化最大的章节，由2003年的《建设工程定额与概预
算》改为《建设工程计量与计价》。其中[案例一]与[案例九]有较大的变动，具体变化如下：
2004年《工程造价案例分析》第三章[案例一]如下。
背景：
某高校机修实习车间基础工程，分别为条形砖基础和混凝土垫层、钢筋混凝土
独立柱基础和混凝土垫层，土壤为三类。由于工程较小，采用人工挖土，移挖作填，余土场内堆放，不考虑场外运输。室外地坪标高为-0.15m,室内地坪为
6cm混凝土垫层、2cm水泥砂浆面层。砖基垫层、柱基垫层与柱混凝土均为C20混
凝土，基础均为支模垫层。基础平面图见图3-1，基础剖面图见图3-2。
问题：
1、根据《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的规定，土方工程量计算时是否考虑土的可松性？
2、屋面上没有维护结构的水箱间，其建筑面积如何计算？
3、列出该基础工程所包括的分项工程名称及计算顺序。
4、计算各分项工程的工程量。
分析要点：
本案例问题1、2主要考核《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》对建筑面积和土方工程量计算的规定。
问题3要求根据图3-1和《建设工程工程量清单计价规范》规定，列出±0.00以
下应计算的各分项工程名称和计量程序。
问题4要求根据图3-1设计图示尺寸和《建设工程工程量清单计价规范》规定，遵循一定的顺序，逐项计算各分项工程的工程量。
本基础所含各分项工程的工程量计算规则如下：
1、平整场地=底层建筑面积
2、挖基础土方=垫层面积×平均挖土深度
平均挖土深度是指：垫层上表面至室外地坪的高度；
3、地圈梁
混凝土工程量=圈梁高×圈梁宽×圈梁长
钢筋工程量：
主筋总长=（圈梁长+T形接头锚固长度×T形接头数）×主筋根数
箍筋总长=（圈梁长/箍筋间距+内墙的道数）×每根箍筋长
4、柱基础：
混凝土工程量=扩大面以下六面体体积+扩大面以上四棱台体积
钢筋工程：底座为正方形，双向配筋。
钢筋总长度=（构件长-保护层+弯钩增加长度）×[基础长/配筋间距+1] ×2
5、柱基垫层=垫层宽×垫层长×垫层厚
6、砖基础=（基础深+大放脚折加高度）×基础宽×基础长-嵌入基础的构件体积
7、砖基垫层=垫层宽×垫层厚×垫层长
8、基础回填土=挖基础土方体积-室外地坪标高以下埋设物的总体积
9、室内回填土=底层主墙间净面积×（室内外高差-地坪厚度）
10、余土外运=挖基础土方体积-（基础回填土体积+室内回填土体积）
答案：
问题1：
答：根据《全国统一建筑工程工程量计算规则》的规定，土方工程量应按挖掘前的天然密实体积计算，不考虑土壤的可松性。
问题2：
答：根据《全国统一建筑工程工程量计算规则》的规定，屋面上没有围护结构的水箱间，不应计算建筑面积。
问题3：
答：该基础室内地坪以下的埋设物有：条形砖基础、独立柱基础、砖基混凝土垫层、地圈梁和柱基混凝土垫层等五个分项工程。土方工程包括：平整场地、人工挖沟槽、人工挖地坑、基础回填土、室内回填土和场内土方运输等六个分项工程。因此，本基础工程共有11个分项工程。它们的计算顺序如下：
平整场面→挖沟槽→挖基坑→地圈梁→砖基础→砖基垫层→独立柱基→柱基垫层→基础回填土→室内回填土→余土外运
问题4：
解：
1、平整场地=11.04×8.34=92.07m2
2、人工挖基础土方：
挖土深度=1.85-0.15=1.7m
外墙垫层长度按外墙中心线、内墙垫层宽度按基底净长线计算。
条形基础土方：
L1-1=8.1×2+(3.6-0.6-0.5)=16.2+2.5=18.7m
L2-2=10.8×2+(8.1-1.2)=21.6+6.9=28.5m
V槽1-1=1.0×18.7×1.7=31.79m3
V槽2-2=1.2×28.5×1.7=58.14m3
V槽1=31.79+58.14=89.93m3
独立柱基土方：