新广告法房地产相关内容解读

新广告法房地产相关内容解读

2015年9月1日，《中华人民共和国广告法》（以下简称“《广告法》”）和《房地产广告发布暂行规定（修订稿）》（以下简称《暂行规定》）开始实施。新法与旧法相比，对原来的很多内容和规定进行了扩充和细化，呈现出“修改幅度大，涉及面更广，限制更严格”的特点。为了避免我公司今后因违反广告法而受到工商部门的督查或惩处，同时为了提升相关部门的工作效率和工作质量，法务室将分别从主体的规范、行为的规范、内容的规范以及违法后果四方面对新广告法中与房地产行业相关的内容进行解读，另外，本文对每个章节内容都进行了口语化总结，以便读者记忆、运用。

一、广告主体规范

1、法律规定

①《广告法》第二条第四款规定“本法所称广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的自然人、法人或者其他组织。”

②《广告法》第三十八条规定“广告代言人在广告中对商品、服务作推荐、证明，应当依据事实，符合本法和有关法律、行政法规规定，并不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明”；“不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。”

2、现实指引：

①个人广告行为。《广告法》第二条把自然人也列入广告的发布主体中去，扩大了广告发布者的范围，强化了对自然人广告行为的约束。这意味着，我们时常在媒体群中常见的一幕——帮转一下，此种情况下我们要谨慎一些了。

②对明星代言进行了严格限制，此类约束意在防范明星利用自身的影响力去不当的增大消费者的购买欲望。

本章总结：

个人广告受规范，考虑再发朋友圈，十岁以下禁代言，没有使用别宣传。

二、广告行为规范

（一）登记、审核及相关制度

1、法律规定

①《广告法》第六条规定国务院工商行政管理部门主管全国的广告监督管理工作，县级以上地方工商行政管理部门主管本行政区域的广告监督管理工作。

②《广告法》第三十四条规定“广告经营者、广告发布者应当按照国家有关规定，建立、健全广告业务的承接登记、审核、档案管理制度。”

《广告法》第四十七条规定“广告主申请广告审查，应当依照法律、行政法规向广告审查机关提交有关证明文件。”

2、现实指引

在发布广告之前须向当地工商行政管理局登记备案，如需审核还要提交相关证明文件，同时自身建立起广告业务的承接登记、审核、档案管理制度。

（二）广告形式规范

1、法律规定

①《广告法》第十四条规定“广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告”；“大众传播媒介不得以新闻报道形式变相发布广告。通过大众传播媒介发布的广告应当显著标明“广告”，与其他非广告信息相区别，不得使消费者产生误解。”

②新广告法第二条第一款规定新广告法规范的范围并不仅限于商业，公益广告也包括在内。

2、现实指引

①不能假借新闻报道的形式发布广告，无论广告的形式如何变化，都要具有可识别性，也都要受到广告法的规范。

②当前网络上较多的“软文”也是广告，也要受到新广告法的约束。

（三）不得发布广告的情形

1、法律规定

《暂行规定》第四条规定“有下列情形之一的不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利

的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的。”

2、现实指引

简单来说就是如果存在“权属有瑕疵、建设有问题、没有预售证”任何一种情况的，就不得发布广告。

（四）发布广告须取得相应证明文件

1、法律规定

《暂行规定》第五条规定“发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；工程竣工验收合格证明；发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；确认广告内容真实性的其他证明文件。”

2、现实指引

与不得发布广告的情形相对反，简单来说就是“权属无瑕疵、建设没问题、持有预售证、内容不虚假”的相关文件。

（五）推送广告限制

1、法律规定

①《广告法》第四十三条规定“任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告。以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。”

②《广告法》第四十四条规定“利用互联网发布、发送广告，不得影响用户正常使用网络。在互联网页面以弹出等形式发布的广告，应当显著标明关闭标志，确保一键关闭。”

③《广告法》第四十二条规定“有下列情形之一的，不得设置户外广告：利用交通安全设施、交通标志的；影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志、

消防设施、消防安全标志使用的；妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；在国家机关、文物保护单位、风景名胜区等的建筑控制地带，或者县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域设置的。”

2、现实指引

①不得未经同意推送广告，不得隐瞒身份推送广告，不得强制推送广告，互联网广告不得影响用户正常使用，还应提供显明有效的一键关闭广告方式。

②在设置户外广告的时候要看是否属于法律规定不得设置的地区，如果法律禁止，则不可设置。

本章总结：

①广告行为工商管，登记审查存档案，无论形式如何变，有证有权不违建。

②推送身份要标明，一键关闭正常用，对方拒绝要尊重，切莫霸王硬上弓。

③公共消防红绿灯，妨碍生活损市容，机关单位和名胜，县级政府有规定。

三、广告内容规范

《暂行规定》第三条规定“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者”，《广告法》第三条规定“广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容”，第四条规定“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”。

以上条文是对广告的原则性规定，即“真实、合法、科学、准确”。新广告法和《暂行规定》还在用语及内容表述上进行了新的规范，与我们密切相关且影响较大的有以下几点。

（一）极限用语禁止使用

1、法律规定

根据《广告法》第九条规定：广告不得有下列情形：

(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；

(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；

(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；

(四)损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；

(五)妨碍社会安定，损害社会公共利益；

(六)危害人身、财产安全，泄露个人隐私；

(七)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；

(八)含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；

(九)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

(十)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；

2、现实指引

①以往广告商或者是商家用得比较多的比如：国家级、世界级、最好最大等“最”字头的词语、绝对、独家、第一（NO.1\Top1）、金牌、顶级、极品、终极、冠军、极致、永久、王牌、领袖品牌、前无古人、史无前例、万能等，均属于极限用语，以后的广告中都不得出现。对于作为序数词或数量词的绝对化用语，检查的重点是表述是否真实、准确、清楚、明白。有证据证明表述不真实的，按虚假广告查处。

②例外：当然，有些用语不是绝对的，第一种合理情况是用于同一品牌或同一企业内部的产品描述，在限定范围明确且客观真实的情况下可以合法使用。第二种情况是是表达企业的经营理念或目标追求。但上述两种情况下，如果广告文案中过于突出描述绝对化用语，对消费者构成误导的，仍然违反绝对化用语禁令。第三种情况是作为固定用语中的一部分，如最高法院、超级联赛等。

（二）房地产行业相关表述的限制

1、法律规定

①《广告法》第二十六条：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

该条同《房地产广告发布暂行规定（修订稿）》第三条。

②《暂行规定》相关规定

第六条房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(一)开发企业名称；

(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

(三)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第七条房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第九条房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十一条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十二条房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

第十三条房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

2、现实指引

上述《广告法》第二十六条及《暂行规定》所列举的条款以往是开发商宣传的重点，但在今后，以上几种宣传方式和内容都受到了广告法的严格限制。因此，对于不能说的——比如“升值或者投资回报的承诺，以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”等内容，我公司广告要杜绝触碰此类红线；对于要明确说的——比如“房屋的面积、价格、位置、预售证等内容”，我公司广告要以较为明显的方式（如：常见的XXXX

元/㎡后面加上一个很小的“起”字是违反现行《广告法》的，如果要标明价格，最好用XXXX元/㎡~XXXX元/平方米）明确指出；对于可以说的，我公司广告要做到不虚假、不误导、不庸俗，广告尽量体现情感化、情景化和文艺化，从而在合规的基础上增强广告的效果。

（三）引用内容要规范

1、法律规定

《广告法》第十一条规定“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。”

2、现实指引

如果广告中使用了数据或者引用资料的，应当表明其出处，并且表明的出处应有据可查，切莫为了夸大宣传效果而编造数据或者名人语录。

本章总结：

①准确科学莫虚假，最忌用语绝对化，夸张要有好办法，言而有据才不怕。

②价格面积都清楚，准确恰当示意图，不语怪力和占卜，保持格调反三俗，

预售别说装修酷，贷款银行与额度，买房不能比炒股，房产融资是邪路，

禁言入住就读书，规划之中引人误，到哪别算分钟数，文案都像搞艺术。

四、违法后果

1、法律规定

《广告法》第五十八条有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：……(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；……

《暂行规定》第二十一条违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规

有规定的，依法予以处罚；没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。

《广告法》第七十条因发布虚假广告，或者有其他本法规定的违法行为，被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人，对违法行为负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起三年内不得担任公司、企业的董事、监事、高级管理人员。

2、现实指引

新的广告法大大增加了违法的成本，不仅体现在高额的罚款，也体现在对相关责任人的任职限制上，因此我们在相关工作中应重视广告风险的防范。

本章总结：

停止发布罚金高，吊销执照罚代表，政策红线要记牢，不懂多往工商跑。