物业保洁人员配置
物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业
主
室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任
区
发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其
他
保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、
工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。
笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内
容、
保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保
洁
员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读
物业保洁员劳动定额及人员配置标准。
一、设置保洁工作频率
物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务
又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。
相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是
基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。
因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。
以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地
无纸屑、杂物、烟头等。
要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：
表1—1
二、收集物业保洁工作内容
物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要
清
扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。
以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125 个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000 ㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。
具体保洁服务内容如表1—2所示。
表1—2
三、物业保洁员的配置计算
物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南
湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。
具体计算方式如下：
A）单项工作所需工时=数量×（月）频率×工作效率
B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时① +单项工作所需工时② +单项工作所需工时③ +??单项工作所需工时n
C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+类型Ⅲ工作所需工时+??类型N工作所需工时
D）每月所需人工=每月总工时÷（26天×8
小时）
（根据公司规定，保洁员每月工作时间为26
天，
每天工作时间为8小时）
以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表1—1）。
其中：
（1）多层楼梯面清扫每月所需工时
=125×26×15
（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时
=9×26×20
高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30
（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时
=125×1×20
（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40
高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时
=2×1×60
5）平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20 （6）公共道路清扫每月所需工时
=9600×30×8/100
（7）绿化带清扫每月所需工时
=42000×30×3/100
（8）广场/游乐场清扫每月所需工时
=4400×30×5/100
即类型Ⅰ：中央花园卫生清扫工作每月所需工
时
=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600 =1
27560分钟
中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情
况
如表1—3。
表1—3 中央花园保洁工作每月总工时=Ⅰ清扫工作所需工时+Ⅱ保洁工作所需工时+Ⅲ拖洗工作所需工时+Ⅳ 擦拭工作所需工时+Ⅴ收集工作所需工时+Ⅵ消杀工作所需工时。
即，
127560+47040+18910+27370+8100+2733=23171分3 钟（3861小时）
中央花园保洁每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）
=3861小时÷（26天×8小时）
=18.6（人）
考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。即保洁班长按0.6人的标准安排其工作任务。
根据以上计算，并结合实际考虑，武汉南湖中
央
19人花园小区保洁工作需配置保
洁员
保洁人员的配置标准
保洁人员的配置标准、日常保洁内容及标准（通用） 一、保洁人员配备标准：每名保洁员可保洁公寓5000㎡、商场900㎡、办公楼2000㎡。（按建筑面积计算） 二、日常保洁内容及标准（如下表） 花岗岩及大理石地面清洁无污物，并保持地 面光洁明亮 一层每三个月进行一次清洗打 蜡，每星期进行补蜡养护及抛光 用牵尘油地拖进行巡视 保洁 地毯清洁无污迹，无浮土， 无杂物 每三个月用清洗机对全楼公共区 域的地毯进行彻底清洗平时依脏 污程度随时进行清洗 吸尘器每日洗尘，用去 渍剂去渍 瓷砖地面清洁无污物，并保持地 面光洁 每半个月进行一次清洗 用地拖及拖布进行巡视 保洁 大理石及花岗岩墙面光洁明亮，无污迹每月用专用洁剂清洗养护一次巡视保洁木质强面光洁，无污迹每星期用碧丽珠进行养护一次巡视保洁 软包墙面及墙纸无污迹，无浮土用掸子除尘，必要时用壁虎机进 行清洗 巡视保洁 玻璃表面光洁无污迹每日两次用玻璃清洁剂清洗巡视保洁各种标牌光洁无污物，无尘土每日两次用通用清洁剂进行擦拭巡视保洁 不锈钢垃圾桶垃圾桶光洁无污迹每日两次用不锈钢光亮剂进行清 洗养护 巡视保洁 步行梯扶手无尘土梯面无污迹每日一次用通用清洁剂、玻璃清 洗剂金属光亮剂进行清洁 巡视保洁 顶部无污剂、无尘土每季清理一次巡视保洁通风口清洁无污迹每周擦拭一次巡视保洁 照明灯具光洁明亮，无污迹、无 尘土 三个月一次用灯具喷洗清洁巡视保洁 电梯、滚梯梯面无杂物，无污迹， 护板光洁明亮无污迹， 扶手无污迹及尘土 每日两次用不锈钢光亮剂或铜油 养护，星期毯每月用地毯清洗剂 洗一次(石质地面同大堂一样操 作) 巡视保洁 一层玻璃内外窗玻璃光洁明亮每日二次用玻璃清洗剂清洗巡视保洁 灭火器及消防柜应达到无污剂、无灰 尘、摆放整齐 每日一次用通用清洗剂彻底清洁 擦拭 巡视保洁
物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解
物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解 物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯
面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）： 表1—1 二、收集物业保洁工作内容 物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。
商业物业管理指导手册(涉及人员配置参考标准)
商业物业管理指导手册 XX市金科物业服务XX 二〇一四年三月
商业物业管理指导手册 目录 一、商业物业组织架构1 （一）组织架构1 （二）人员配置2 二、商业物业的前期管理6 （一）项目设计阶段6 （二）项目施工阶段9 （三）商业物业管理准备阶段9 三、商业物业验收标准（供参考）10 （一）项目公共配套设施10 （二）装修11 （三）主力店铺验收标准（行业参考，以商家定制为准）11 四、商业物业交房流程20 （一）业主交房流程20 （二）注意事项22 五、客户服务22 （一）物业服务人员22 （二）物业档案管理23 （三）商家进驻和离场23 （四）服务接待24 （五）客户意见管理24 （六）走访回访25
（七）标识管理25 （八）内外联系27 （九）客户关系维护28 （十）财务管理28 （十一）租赁业务管理29 六、环境管理29 （一）室外区域29 （二）室内区域30 （三）保洁服务标准31 （四）绿化管理41 七、工程管理42 （一）基本要求42 （二）装修管理43 （三）报修服务60 （四）维护管理61 （五）供配电系统62 （六）紧急供电系统63 （七）广播与背景音响系统64（八）安全监控系统64 （九）巡更系统65 （十）停车场管理系统65 （十一）消防报警与灭火系统66（十二）给排水系统68 （十三）空调系统69 （十四）电梯、自动扶梯71
（十五）照明系统72 （十六）避雷系统73 （十七）公共设施日常维修服务73 （十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准73（十九）室外公共设施维修养护周期及质量标准78八、秩序维护服务82 （一）人员出入管理82 （二）宠物控制83 （三）车辆管理83 （四）货物装卸管理83 （五）监控管理84 （六）巡逻管理84 （七）清场管理85 （八）大型活动保障服务85 （九）消防管理86 （十）应急管理87
物业服务人员配备及基本标准要求.doc
物业服务人员配备及基本标准要求 1、项目经理 健立、健全各项规章制度，检查督促各岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 保证工作时间在岗不脱岗，保持自身办公环境的整洁卫生。负责保洁物品库房、更衣间的物品摆放整齐。 确保合同所约定各工种服务质量及标准履行到位。 对甲方提出的合理要求和反馈意见热情接待并于一天内及时处理。 每个月对服务项目进行问卷调查，对不满意的地方立即进行整改，对连续三次评为不满意的服务人员必须进行更换。 每半个月及时主动与甲方联系人进行沟通，征询工作意见和建议。 设立考勤制度，负责乙方人员的考勤工作，若乙方人员有请假等事由，负责派员顶岗。 2、保洁工作：需配备保洁员3名； 人员要求：体貌端庄，能吃苦耐劳，综合素质较好，年龄必须在五十岁以下，初中以上文化。 区域内公用部分的日常清洁，各功能室、会议室及校北大门外停车区域等清洁，设立专业保洁人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。每人有明确的责任区域，分工精确、责任到位。师生放假期间（含周六、日）需保证一名保洁员在岗。上班期间3名保洁员都需上岗。工作时间：上午6:00点上班，下午6:00点下班，在员工上班之前每人必须打扫完自己的工作区域之后，在不间断的来回检查校园内产生的漂浮垃圾。 2.1、保证校园内外环境卫生干净、整洁的标准，做到清洁管理无盲点，全天候保持教学楼、办公楼走廊、各功能室、阳台、护栏、扶手、窗台、厕所内卫生。校园内除食堂、宿舍外所有建筑物的玻璃、宣传栏、每年寒、暑假各擦拭一次。 2.2、管理服务范围（含公用部分、各功能室、会议室及校北大门外停车区域等）保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 2.3、合理调整果壳箱或者垃圾桶，及时清理垃圾，保证桶内垃圾不超过2/3；
小区物业管理人员配备标准
小区物业管理人员配备标准 一、物业服务中心组织架构图 二、岗位分析与人员配置说明 根据“小区”小区布局，本着“合理配置、一专多能”的原则，小区物业服务中心共设置三个部门，各类岗位人员共计：35人；其中：客户接待组：3人（含项目主任） 工程维修组：2人现场综合管理：30人 三、各岗位配置说明：客户接待组 主任：1人，负责小区物业服务中心各项事务，检查监督各岗位人员工作情况以及考核；接待管理员：2人，负责物业服务中心各项行政性事物；其中包括：收费、档案管理、投诉处理、业主（租赁/使用人）意见征询、保洁作业质量检查等；工程维修组 工程维修（含1名高配工）：2人，负责小区设施设备运行操作、维修保养等工作。现场综合管理部 综合主管：1人，负责小区安保与保洁工作的事务性管理 物业服务部房产（产权单位） 现场综合管理 工程维修组客户接待组行政事务财务收费 档案管理 工程运行系统维护 秩序维护 工程维修消监控 车场管理 物业服务中心 保洁绿化
保洁员（含领班）：15人，负责小区内外各责任区域的卫生保洁等工作。 秩序维护队长：1名，负责秩序维护队内部协调工作，积极开展培训及考核，定期上报工作计划完成情况，处理小区突发或物业主管交办的其他任务； 秩序维护领班：2人，负责班组岗位安排，主抓班内事务，处理上级交办的其他任务； 秩序维护员：12人，负责小区秩序维护等日常工作； 岗位细则：东侧出入口门岗：实行三班24小时不间断值勤；早、中班重要时段设门岗2人，其他时间加强小区内外的巡视，夜班设1人；主要负责出入口人员、车辆、物品进出的管理。 路面停车车管员：实行二班16小时值勤，每班1人；负责车辆进出、行驶、停放的管理。 巡逻岗：实行三班24小时不间断值勤；早、中班各常设1人，小区人流量少时，门岗调节增加1人加强巡逻，夜班2人负责小区内外各楼层的巡逻检查以及发生意外事件时的现场处理工作； 消防、监控值班员：每实行三班24小时不间断值勤，每班设1人；负责消防报警系统、电视监控系统的值班；发现异常通报各相关岗位人员到场处理事件。
物业保洁人员配备标准
物业保洁人员配备标准 物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本
要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）： 表1—1
物业管理人员配置标准
物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积M2/人（R1）人员配备调整系数（R)2 高层一级1900 1.5 高层二级2200 1.5 注：1.项目人员配置数=项目面积+R1+（50000-项目面积）+10000×R2; 2.所得人数按四舍五入计算; 3.入住、装修期可在定编基础上上浮15%; 4.商务楼及单体楼可上浮50%（30000M2以下）; 5.容积率在3.0以下可适当上浮5%. 一、管理人员配置 1、主任1人（20万M2以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万M2以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼） 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推； 2、维修人员：80000M2以下设3人（含班长），8万——10万设
4人（设主管）；10万以上每增加3万M2增加1人； 3、保洁人员：每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万M2（或800户业主）配置1人，20万M2——30万M2设班长1人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
物业保洁人员及物资配备方案
物业保洁人员及物资配备方案
一、人员配备（62人） 序号岗位人数岗位职责 1 主任（专职） 1 主持市政中心保洁服务全面工作，向项目负责人汇报工作情况 2 保洁主管 （专职） 2 负责大楼卫生保洁人员保洁工作督促、检查、考核（市 政中心北区大楼、停车场1人，其他区域1人） 3 财务主管 1 负责公司所有人员工资、福利发放，采购及物资初步分配 4 人事主管 1 负责所有保洁人员招聘、培训、入职、离职序号岗位人数岗位职责 1 大堂地面打蜡抛光 保洁员 1 每日对各楼层地面抛光、每季度打蜡一次 南区保洁人员配备明细表（30人） 序号岗位人数岗位职责 1 1号楼1-2楼 保洁员 4 1.每日对大堂地面、电梯、公共过道，内外地面进行清扫、擦拭和保洁；每日对大堂玻璃进行擦拭。 2.每日对楼层地面、公共过道、消防通道进行清扫、擦拭和保洁、对公共卫生间进行二次冲洗和消毒确保地面无积水、擦拭洗手池及周边桌面保持干净。 3.每日早上对中心的公共垃圾桶及烟灰桶进 2 1号楼4楼 保洁员 2 3 1号楼5楼 保洁员 2 3 1号楼6楼 保洁员 2
4 1号楼7～9楼 保洁员 4 行清洗。 4.每周擦洗一次楼道玻璃门窗、楼内公共设施设备和灯具、指示牌、消防栓、灯罩、清扫蜘蛛网、地脚线、保持干净。 5.每月2次对上述区域的墙面、房顶进行清扫。 职责重点：区域内的卫生间必须做到无异味，有必要时向直接领导人汇报情况，采用熏香除异味；夏季要谨防蚊虫，勤换，勤清洗；大堂区域在雨后需时刻关注地面，保持干燥。 5 1号楼10楼及 电梯保洁员 1 6 人大楼保洁员 2 7 政协楼保洁员 2 8 食堂、综合会议 楼保洁员 2 每日对食堂、综合楼地面、公共过道、消防通道、公共卫生间进行清扫和保洁。每月一次对上述区域的墙面、房顶进行清扫。食堂外围区域在每日三餐饭点过后必须立马检查一遍。 9 信访楼 2 每日对信访楼地面、公共过道、消防通道、公共卫生间进行清扫和保洁。每月2次对上述区域的墙面、房顶进行清扫。 10 地下停车场 保洁员 2 每日对地下停车场清扫和保洁，保持干净。每月2次对上述区域的墙面、房顶进行清扫。 11 公共场地 保洁员 5 每日对市政中心外围、大楼道路、室外停车场、硬化场地公共过道进行清扫和保洁保持。 北区保洁人员配备（26人）
物业小区人员配备方案
物业服务人员配置参考标准
物业小区人员配备案 A、管理服务人员 （1）管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员10万平米以下不设楼宇巡查员；15万平米设1人； 20 万平米设2人；30万平米以上设3人。 （3）服务中心人员5万平米以下设管理员1人；5~10 万平米设2人；10~15万平米设3人；以后每增加10万平米，增设1人。如达到30万平米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平米以下情况类推。 B、安全护卫人员 （1）安全护卫主管人员30 万平米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。（2）保安员
1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平米配置3人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员 1）10万平米以下配置主管1人，不设班长。 2）10 ~30 万平米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 3）30 万平米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工3人。 2）每10 万平米配置水工1人。 3）中央空调系统每10万平米配置1人。 4）每10部电梯配专职电梯工1人。 5）每10万平米配置维修电工3人。 6）每10万平米配置综合维修工2人。 7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平米配置10~12人。
物业人员配置标准
物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：
每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。二、高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平 方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1
商业物业管理配置标准
商业物业项目管理配置标准 一、人员配置 1、组织架构 2、配置标准
3、岗位职责 （1）项目经理岗位职责 a) 贯彻国家、地方、行业主管部门各项法律法规，执行公司各项规章制度； b) 负责制定本项目经理部的各项规章制度、工作标准、工作流程等； c) 根据公司、物业部的要求，结合各项目的实际情况，制定的项目部的工作计划、工作总结、年度预算以及工作目标等； d) 负责项目各项工作的日常管理、调配，各岗位员工的现场管理、指派、安排等； e) 协助招商部做好项目招商工作，与客户良好的关系、定期走访重要客户（包括公共关系、能源配套等）； f) 对外协单位服务质量进行监督、检查，并每月进行评估、审核； g) 项目部各项请示、报告、对外的公文等文件的审批、上报工作； h) 负责本项目员工考勤、加值班管理及绩效考核工作；
i) 负责本项目安全工作管理； j) 本项目所管设备设施、工具器具等以及固定资产、低值易耗品的管理； k) 加强各项目间及公司各部门间的沟通，协调、配合项目及部门间的工作；l) 其他日常及突发性工作的处理； m) 完成领导交办的各项工作。 （2）维修组长岗位职责 a) 负责监督执行公司的各项规章制度，结合各项目实际，制定维修部门各项管理制度、工作标准等，对项目维修实施全面管理； b) 负责制定项目维修部工作计划、年度预算以及维修日常的工作方案流程等，报公司审批； c) 根据工作计划，制定项目设备设施及房屋年度维护保养、大中修计划并监督落实情况； d) 督促检查各项规章制度的落实，组织员工学习业务知识和形体仪表训练，提高全体队员的整体素质； e) 日常管理维修工的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例； f) 项目能源消耗统计、分析报告，制定能源节能降耗方案并组织实施； g) 负责项目各种突发事件紧急预案的具体编制与实施工作； h) 负责组织本部门员工协助项目部的其他工作； i) 完成领导交办的各项工作。 （3）保安组长岗位职责 a) 负责建立健全保安部各项管理制度，对物业辖区的治安、消防、车辆交通管理工作实施全面管理； b) 负责制定保安部的年度工作计划、年度预算、各项目保安管理方案等，报公
物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解
. . 物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解 物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考
虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：表1—1 . .
物业管理人员配置标准
物业管理人员配置标准 一、职务等级与人员配置 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算； 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%； 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下）; 5、容积率在3.0以下可适当上浮5%； 6、确有必要增加由各小区报告公司根据情况由总经理批准； 7、物业服务等级指导标准可参照中物协[2004]1号。 二、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼） 三、其他人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，以此类推； 2、保安人员：5000 平方米或每50户，配置一名保安员（具体配置还需考虑主、次出入口的数量及其他岗位所需工时，[计算公式：每月所需人员=每日所需总工时×31/26×8]，按26天/人.月计算）。 入口每日工时计算：（1）主入口早班值勤所需工时=1×8=8小时（2）主入口中班值勤所需工时=1×8=8小时（3）主入口晚班值勤所需工时
=1×8=8小时（4）次入口早班值勤所需工时=1×8=8小时（5）次入口中班值勤所需工时=1×8=8小时 3、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万—10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 4、保洁人员：酒店、高档会所是一个档次，管理面积大概为每人1000㎡左右（实际清洁面积），高档住宅区及写字楼（有大堂、玻璃或百叶窗、公共卫生间等面积较多）一个档次，清洁面积大约为每人1500-2500㎡；普通带电梯住宅是一个档次，清洁面积大约4000-6000㎡/人，容积率较低的普通住宅及市政马路的配备是最低的，平均每人清洁面积可在6000-10000㎡； 5、绿化人员：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡—30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人； 6、各管理处可根据具体情况合理配置，报公司总经理批准，但总人数不得超过人员定编标准。
物业保洁人员配置
物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。 笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。 一、设置保洁工作频率 物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。 相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是
基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。 要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）： 表1—1
物业管理人员配置标准
住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2)高层一级 1900 高层二级 2200 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置~人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
物业小区人员配备方案
物业小区人员配备方案Newly compiled on November 23, 2020
物业服务人员配置参考标准
物业小区人员配备方案 A、管理服务人员 （1）管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员 10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人； 20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。 （3）服务中心人员 5万平方米以下设管理员1人；5~10 万平方米设2人；10~15万平方米设3人；以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。 B、安全护卫人员
（1）安全护卫主管人员 30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3~4人。 （2）保安员 1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。 2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员 1）10万平方米以下配置主管1人，不设班长。 2）10 ~30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。 3）30 万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工3人。 2）每10 万平方米配置水工1人。 3）中央空调系统每10万平方米配置1人。 4）每10部电梯配专职电梯工1人。 5）每10万平方米配置维修电工3人。 6）每10万平方米配置综合维修工2人。 7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。