全国城市房地产市场分类研究报告
2008年全国城市房地产市场分类研究报告
全国城市房地产市场分类研究报告
?2008 克而瑞信息技术所克而瑞信息技术
市闸北区广延路140 号
邮编：200072 ：56388686
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一、研究背景
1.1 研究目的
目前全国房地产市场普遍处于快速发展、日益成熟的阶段，但是对于各城市房地产市场的发展特征缺
乏在全国围的总体判断和比较。我们依据各城市房地产市场的多项数据指标，对全国三十五个大中城
市按照市场特征进行分类研究，以达到三个方面的目的：
为政府宏观调控决策提供服务
房地产市场是明显的区域性市场，城市间情况差别较大，因此应当根据各城市不同的具体情况制定调
控政策。城市房地产市场分类研究有助于为中央及各地政府提供决策依据，从而形成有针对性的政策措施。
为城市房地产市场研究提供服务
城市房地产市场的分类研究，不仅有助于各城市分析了解自身的发展状况和特性，同时也有助于各城
市找到可供参照的标杆城市和对比城市，以更准确深入地进行市场研究和趋势研
判。
为企业区域投资组合提供服务
对于跨区域发展的房地产企业，不仅需要通过扩大投资区域来实现规模化发展，还需要通过在不同特
征的城市市场间进行投资组合以降低投资风险，城市房地产市场分类研究可以为企业对投资区域的选择判
断提供参考依据。
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1.2 研究思路
以往对城市比较方面的研究往往偏重于宏观数据，对城市经济实力等方面的指标进行分析，缺少对于
全国各城市房地产市场的全面综合的对比研究。
为避免出现以上误区，本次研究采用了本公司研发的房地产市场分类研究模型体系作为研究工具，以
科学的定量和定性分析，将众多评估指标通过模型有机的结合在一起，从而保证了研究结果更加具有科学
性和客观性。
我们利用全国各城市房地产市场的运行现况、发展态势、健康程度和城市实力组成城市分类体系的子
系统和解释性指标层。通过聚类分析，对全国各城市的房地产市场进行评价和类
别划分。
1.3 研究方法
城市房地产市场分类研究在科学搜集数据的基础上，采用定性与定量结合的方法，对全国三十五个大
中城市房地产市场现状及发展状况等进行综合分析。
技术路线
采用多元统计分析方法进行分析。多元统计分析包括回归分析、判别分析、主成分分析、因子分析、
聚类分析等统计方法。
由于城市房地产市场的各项指标存在在关系，在数据上会呈现一定的关联度，本次研究中采用因子
分析法进行指标聚类，在此基础上采用聚类分析方法进行城市聚类。
评估方法
1）以各城市2001~2006年统计年鉴、2007年统计公报为主要数据来源，形成原始指标数据库；
2）采用标准化处理去除不同指标的量纲，得到标准化后的指标数据库；
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3）对标准化后的原始数据库运用因子分析方法，将关联比较紧密的指标聚为一类，以综合反映房地
产市场的某一方面的特征；
4）在因子分析的基础上，采用聚类分析方法，将市场特征相近的城市得到归类，并将对各类市场从
城市实力、市场现状、发展走势和健康程度四个方面进行全面的分析评价。
1.4 研究对象
2007年全国房地产开发投资额达到25280亿元，而35个大中城市的房地产开发投资总额达14191亿元，
占全国总量的56％，在全国房地产市场上具有高度的重要性和代表性。因此我们选取35个大中城市作为研
究对象，通过对城市房地产市场的数据进行分类研究，为政府决策城市研究和企业投资提供参考和建议。
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二、城市房地产市场分类研究模型
2.1 城市房地产市场分类指标体系
城市房地产分类研究指标体系共包括四大类33个指标，从城市基础实力、房地产市场运行现状、房地
产市场历史发展和房地产市场健康程度四个角度，对城市房地产市场进行全面反映。
2.1.1 城市基础实力指标
反映城市当前的规模、经济和资金实力，体现城市整体实力的指标体系，包括： 城市规模指标
城市规模实力从城市地域面积、人口数量两方面来衡量，它是城市经济发展的基础条件。
经济实力指标
城市经济实力是城市经济发展和人民生活水平提高的物质基础，是反映城市经济发展的现状和目前所
处的阶段的重要指标。我们设置了经济规模、经济效益、人均可支配收入三个指标。
经济规模反映的是经济增长的数量，即城市的总体产出水平。它包括以下指标：地区生产总值（GDP）、
社会消费品零售总额，其中GDP是衡量经济规模时比选的一个国际通用指标，是经济竞争力最集中的体现；
社会消费品零售总额用于反映商业的发展规模。
经济效益是经济增长质量的体现，我们设置了人均GDP作为考察指标，这是小康水平综合评价指标体
系中的主要指标。
城镇居民的人均可支配收入衡量的是居民的收入竞争力，表明了居民改善生活的一种能力和可能性。
资金实力指标
城市资金实力是反映一个城市能否进行正常运转的重要指标，关系到城市未来经济能否正常发展。我
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们采用了全社会固定资产投资总额这一资金规模指标，全社会固定资产投资总额是经济发展的基础，其规
模的大小直接影响了经济发展的速度、效率和质量，可以反映一个城市未来经济成本投放的能力和方向。
城市发展指标
城市的发展速度也是城市基础实力的重要组成部分。我们具体采用了GDP 年均增长率、社会消费品
零售总额年均增长率、全社会固定资产投资年均增长率和人均可支配收入年均增长率四个指标。
2.1.2 市场运行现状指标
反映城市房地产市场规模及市场成熟度的指标体系，主要包括：
市场规模指标
我们选择了房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房竣工面积、商品房新开工面积、
商品房施工面积、土地购置面积和土地开发面积八个指标，从投资、开发、供应和成交四个方面反映城市
房地产市场目前的整体规模状况。
市场成熟度指标
我们采用商品房销售价格和土地购置均价两个指标，以反映房地产一级和二级市场的成熟度。
2.1.3 市场历史发展指标
反映城市房地产市场历史发展速度的指标体系，主要包括：
投资开发指标
全国城市等级的划分
关于全国城市等级的划分
第一级：直辖市、特别行政区、GＤP大于１600亿且市区人口大于200万的城市 北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、济南、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、澳门、重庆、成都、西安（18个） 第二级：其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市 石家庄、长春、呼和浩特、太原、郑州、合肥、无锡、苏州、宁波、福州、厦门、南昌、长沙、汕头、珠海、海口、三亚、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐(25个) 第三级：1４沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市 唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海、徐州、连云港、南通、镇江、常州、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、泉州、东莞、惠州、佛山、中山、江门、湛江、北海、桂林(24个） 第四级:其他人口大于100万的城市、重点经济城市 邯郸、鞍山、抚顺、吉林市、齐齐哈尔、大庆、包头、大同、洛阳、潍坊、芜湖、扬州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（18个） 第五级:其他著名经济城市、重要交通枢纽城市—-—人口大于50万、重点旅游城市 承德、保定、丹东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆、乐山、绵阳、丽江、延安、咸阳、宝鸡（23个） 以上城市共有１08个,这些城市是中国的“108好汉"，其他城市均为第六级. 还有个说法： 第一等级：香港澳门台北 ---—－国际大都市 第二等级：北京上海广州重庆－-－—－中国特大城市 第三等级:武汉西安南京成都杭州沈阳－－－-－中国区域中心城市 第四等级：哈尔滨郑州长春济南福州石家庄长沙--－－—中国发展较快的省会城市第五等级：深圳大连青岛厦门宁波苏州无锡烟台-－———中国发展较快的非省会城市 第六等级:威海珠海汕头海口镇江南通惠州－—-——－—-发展较快的新兴的城市 第七等级：徐州唐山洛阳太原大庆佛山—--—－重工业城市 我国的城市按行政级别划分,可分为： 一级市。一级市是指直辖市，与省、自治区同级，直属国务院管辖. 二级市。二级市是指地区一级的市，直属省管辖。 三级市。三级市是指县一级的市，与县同级,属二级市管辖。 特别行政区。与一级市同级,直属国务院管辖
中国城市名单
中国城市新分级名单 中国城市最新分级名单，对除传统一线城市之外的300个地级及以上城市和100个百强县共300个城市进行了详尽调查。 “4个老牌一线城市（北京、上海、广州、深圳），15个新一线城市，36个二线城市，75个三线城市，76个四线城市以及255个五线城市。 一线城市：北京、上海、广州、深圳 新一线城市（不包含港澳台）：重庆、天津、沈阳、南京、武汉、成都、大连、杭州、青岛、济南、厦门、福州、西安、长沙15个。 二线城市已经开始越来越有吸引力，环境的改善，人才的聚集及高消耗量和配合政府所建立的完善设施与快捷的高速公路。二线城市的崛起会带动三线城市快速发展。 哈尔滨、长春、大庆、宁波、苏州、无锡、合肥、郑州、佛山、南昌、贵阳、南宁、石家庄、太原、温州、烟台、珠海、常州、南通、扬州、徐州、东莞、威海、淮安、呼和浩特、镇江、潍坊、中山、临沂、咸阳、包头、嘉兴、惠州、泉州、秦皇岛、洛阳36个城市。 三线城市是指有战略意义或比较发达或经济总量较大的中小城市。它们多数都是中东部地区省域内的区域中心城市、经济条件较好的地级市和全国百强县，也包括一些西部地区的省会首府城市，它们的人口规模多数也都在百万以上，拥有一定的居民消费能力，拥有自己的相对优势产业，对某些特定行业的大公司也有一定的吸引力，有待进一步提高。 乌鲁木齐、海口、兰州、西宁、银川、齐齐哈尔、鞍山、昆山、三亚、廊坊、芜湖、抚顺、德阳、鄂尔多斯、金华、营口、唐山、保定、邢台、桂林、吉林、九江、锦州、安庆、邯郸、赣州、泰安、柳州、榆林、新乡、舟山、南阳、聊城、东营、淄博、漳州、沧州、丹东、宜兴、绍兴、湖州、衡阳、郴州、泰州、普宁、汕头、揭阳、襄阳、宜昌、大同、湘潭、盐城、马鞍山、介休、长治、日照、常熟、肇庆、滨州、台州、株洲、绵阳、平顶山、龙岩、晋江、昆明、连云港、张家港、岳阳、济宁、江门、运城等75个城市。 四线城市 株洲(湖南经济第五强市)枣庄(山东经济第十五强市)许昌(河南经济第四强市)通辽(内蒙古经济第四强市)湖州(浙江经济第八强市)新乡(河南经济第五强市)咸阳(陕西经济第三强市)松原(吉林经济第三强市)连云港(江苏经济第十二强市)安阳(河南经济第六强市)周口(河南经济第七强市)焦作(河南经济第八强市)赤峰(内蒙古经济第五强市)邢台(河北经济第七强市)郴州(湖南经济第六强市)宿迁(江苏经济第十三强市)赣州(江西经济第二强市)平顶山(河南经济第九强市)桂林(广西经济第三强市)肇庆(广东经济第十一强市)曲靖(云南经济第二强市)九江(江西经济第三强市)商丘(河南经济第十强市)汕头(广东经济第十二强市)信阳(河南经济第十一强市)驻马店(河南经济第十二强市)营口(辽宁经济第四强市)揭阳(广东经济第十三强市)龙岩(福建经济第五强市)安庆(安徽经济第三强市)日照(山东经济第十五强市)遵义(贵州经济第二强市)三明(福建经济第六强市)呼伦贝尔(内蒙古经济第六强市)长治(山西经济第二强市)湘潭(湖南经济第七强市)德阳(四川经济第三强市)南充(四川地级市)乐山(四川地级市)达州(四川地级市)盘锦(辽宁地级市)延安(陕西地级市)上饶(江西地级市)锦州(辽宁地级市)宜春(江西地级市)宜宾(四川地级市)张家口(河北地级市)马鞍山(安徽地级市)吕梁(山西地级市)抚顺(辽宁地级市)临汾(山西地级市)渭南(陕西地级市)开封(河南地级市，古都)莆田(福建地级市)荆州(湖北地级市)黄冈(湖北地级市)四平(吉林地级市)承德(河北地级市)三门峡(河南地级市)秦皇岛(河北地级市)本溪(辽宁地级市)玉林(广西地级市)孝感(湖北地级市)牡丹江(黑龙江地级市)荆门(湖北地级市)宁德(湖南地级市)运城(山西地级市)绥化(黑龙江地级市)永州(湖南地级市)怀化(湖
中国公路与城市道路分级标准
中国公路与城市道路分级标准 根据道路的不同功能，中国的车行道路一般分为公路与城市道路。城市总体规划区以内的以车辆通行为主的道路为城市道路，城市总体规划区以外的道路为公路。 一、公路的分级标准： （一）公路根据功能和适应的交通量分为五个等级： 1、高速公路：为专供汽车分向、分车道行驶并应全部控制出入的多车道公路。四车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量25000～55000辆； 六车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量45000～80000辆； 八车道高速公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量60000～100000辆。 2、一级公路：为供汽车分向、分车道行驶，并可根据需要控制出入的多车道公路。 四车道一级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量15000～30000辆； 六车道一级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量25000～55000辆。 3、二级公路：为供汽车行驶的双车道公路。 双车道二级公路应能适应将各种汽车折合成小客车的年平均日交通量5000～15000辆。 4、三级公路：为主要供汽车行驶的双车道公路。 双车道三级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量2000～6000辆。 5、四级公路：为主要供汽车行驶的双车道或单车道公路。 双车道四级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量2000辆以下。 单车道四级公路应能适应将各种车辆折合成小客车的年平均日交通量400辆以下。
（二）各级公路设计交通量的预测应符合下列规定： 1、高速公路和具干线功能的一级公路的设计交通量应按20年预测；具集散功能的一级公路，以及二、三级公路的设计交通量应按15年预测；四级公路可根据实际情况确定。 2、设计交通量预测的起算年应为该项目可行性研究报告中的计划通车年。 3、设计交通量的预测应充分考虑走廊带范围内远期社会、经济的发展和综合运输体系的影响。 （三）公路等级选用的基本原则： 1、公路等级的选用应根据公路功能、路网规划、交通量，并充分考虑项目所在地区的综合运输体系、远期发展等，经论证后确定。 2、一条公路，可分段选用不同的公路等级或同一公路等级不同的设计速度、路基宽度，但不同公路等级、设计速度、路基宽度间的衔接应协调，过渡应顺适。 3、预测的设计交通量介于一级公路与高速公路之间时，拟建公路为干线公路，宜选用高速公路；拟建公路为集散公路，宜选用一级公路。 4、干线公路宜选用二级及二级以上公路。 二、城市道路的分级标准： （一）道路分类：城市道路的功能是综合性的，为发挥其不同的功能，保证城市中生产、生活正常进行，交通运输经济合理，将城市道路分为四类。 1、快速路：完全为交通功能服务，是解决城市长距离快速交通主要道路。快速路进出口应采用全控制或部分控制。 2、主干路：以交通功能为主的城市道路。是城市道路的主骨架。 3、次干路：是城市区域性的交通干道，为区域交通集散服务，兼有服务功能，配合主干路组成道路网，起到广泛连接城市各部分与集散交通的作用。 4、支路：为联系各居住小区的道路，解决地区交通，直接与两侧建筑物出入口相连接相接，以服务功能为主。
我国大中小城市分类
我国统计工作中将城市分为以下几组：（1）超大城市：200万人口以上；（2）特大城市：100至200万人口；（3）大城市：50至100万人口；（4）中等城市：20至50万人口；（5）小城市：20万以下人口。 以下是全国城市户籍人口排名 1 北京1067.00 2 上海1270.22 3 重庆999.05 4 武汉768.10 5 天津752.21 6 广州583.89 7 西安497.38 8 沈阳488.66 9 南京480.35 10 成都439.79 11 杭州387.01 12 佛山338.98 13 济南327.55 14 哈尔滨311.77 15 长春303.94 16 唐山292.75 17 大连273.23 18 淄博271.84 19 淮安266.58 20 太原245.65 21 青岛241.74 22 郑州236.71 23 昆明220.04 24 襄樊217.67 25 无锡215.92 26 常州214.63 27 苏州212.40 28 枣庄206.16 29 石家庄204.96 30 宁波203.41 31 莆田200.81 32 贵阳194.92 33 兰州191.70 34 长沙188.98 35 临沂187.22
37 阜阳181.77 38 南昌180.99 39 吉林178.90 40 六安175.56 41 烟台168.45 42 乌鲁木齐167.74 43 贵港167.58 44 南阳167.57 45 随州165.71 46 徐州164.55 47 福州157.64 48 泰安157.17 49 东莞156.19 50 商丘151.91 51 洛阳147.81 52 合肥146.50 53 鞍山145.54 54 台州145.00 55 齐齐哈尔143.85 56 遂宁143.18 57 湛江143.14 58 淮南140.84 59 包头140.71 60 南宁140.39 61 宿州140.10 62 亳州139.99 63 深圳139.45 64 抚顺138.98 65 泸州138.64 66 内江137.88 67 大同137.73 68 厦门137.16 69 邯郸137.10 70 潍坊136.42 71 信阳136.33 72 中山136.03 73 常德135.77 74 菏泽133.61 75 温州132.06 76 江门131.53 77 益阳127.03
中国城市分类标准
中国城市分类标准 联合国将2万人作为定义城市的人口下限，10万人作为划定大城市的下限，100万人作为划定特大城市的下限. 中国城市的分类方法 经常看到有所谓的一级城市，地级城市之类的划分，是以怎么样的依据划分的？总共分多少级别？ 第一级：直辖市、特别行政区、GDP大于1600亿且市区人口大于200万的城市：北京、天津、沈阳、大连、哈尔滨、济南、青岛、南京、上海、杭州、武汉、广州、深圳、香港、澳门、重庆、成都、西安（18个） 第二级：其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市：石家庄、长春、呼和浩特、太原、郑州、合肥、无锡、苏州、宁波、福州、厦门、南昌、长沙、汕头、珠海、海口、三亚、南宁、贵阳、昆明、拉萨、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐（25个） 第三级：14沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市：唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海、徐州、连云港、南通、镇江、常州、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、泉州、东莞、惠州、佛山、中山、江门、湛江、北海、桂林（24个） 第四级：其他人口大于100万的城市、重点经济城市 邯郸、鞍山、抚顺、吉林市、齐齐哈尔、大庆、包头、大同、洛阳、潍坊、芜湖、扬州、湖州、舟山、漳州、株洲、潮州、柳州（18个） 第五级：其他著名经济城市、重要交通枢纽城市—人口大于50万、重点旅游城市：承德、保定、丹东、开封、安阳、泰安、日照、蚌埠、黄山、泰州、莆田、南平、九江、宜昌、襄樊、岳阳、肇庆、乐山、绵阳、丽江、延安、咸阳、宝鸡（23个） 以上城市共有108个，这些城市是中国的“108好汉”，其他城市均为第六级。 中国城市分类标准 依据该城市的社会消费品零售总额、国内生产总值、市区人口和职工工资确定，排序为：（1）、社会消费品零售总额在1000亿元以上，GDP在2000亿元以
中国最新城市分级名单(1-6级)
中国最新城市分级名单(1-6级)
中国最新城市分级名单（1-6级） 中国最新城市分级名单（1-6级） 2014-10-10 转自- 明源地产研究院推荐语