投资性房地产评估应用策略

摘要：经济全球化的深入推进加快了我国城乡发展的步伐，房地产行业在不断

飞速发展的同时国家也对房地产行业有了新的规则和要求，这些规则要求主要就

是为了在房地产行业中做出一些调整，目的就是为了能够让房地产行业稳步进步、开发商与开发商之间的和平共同发展。对于目前房地产行业已经向投资方面前进，这样就说明了房地产评估会在房地产行业中起到促进的作用。

关键词：投资性；房地产；评估；应用策略

引言

在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，中国房地产相关政策

不断推出，房地产业的积极健康发展逐步推进。目前，中国的房地产业已转向投

资方向的发展目标，而投资房地产是指为出租或资本增值或两者兼而有之的房地产。房地产行业向投资性房地产方向发展符合现代社会的经济需求，为了能够控

制好这一资金流入巨大市场，对其进行资产评估能够公正有效地促使投资性房地

产良好地、合理地、理性地发展。

1投资性房地产评估

在实务中，投资性房地产的评估方法可以采用市场法、收益法、直接资本化法。以市场法为主，兼顾收益法。

1.1收益法

收益法是从评估对象未来收益的角度来判断其现时的价值，合理性更充分。

该评估方法主要是判断房地产的租金收益与其相应的费用的匹配度，计算出需要

评估的投资性房地产的净收益和收益期限，再通过一定的折现率将其进行折现，

转化成统一的标准对其进行评估。其中选择折现率时，要选择能够反映出评估基

准日类似地区的同类投资性房地产的平均回报水平的折现率，这样才具有比较高

的参考价值。在具体使用中，收益法评估主要采用收益乘数法和报酬资本化法。（1）收益乘数法。这种评估方法只能应用在房地产市场环境较为成熟的情况下，且只适用在公寓、商铺等投资性房地产的批量评估上，直接反映出了市场价格和

租金的关系，因为其本身的参考价值不大，一般作为辅助方法使用。（2）报酬

资本化法。这种评估方法适用于批量或者单项资产评估，通常应用在信息较为匮

乏的市场环境下，通过报酬资本化法，将被评估的投资性房地产的未来期望收益

和获利年限进行预测，并将其中可能产生的风险做量化处理，提高评估结果的准

确性。这种评估方法能够被评估的将投资性房地产的资本化价值明确展现，评估

过程具有较高的参考性。

1.2市场法评估

市场法评估依赖于评估对象和参照物的可比性，通过已有参照物的价值，结

合评估对象与参照物的差异，经过修正得到评估对象的价值。在采用市场法评估

投资性房地产的价值时，必须根据市场法运用的要求和原则，收集相关房地产交

易的案例，并确保案例之间的可比性。由于市场法主要针对是投资性房地产的权益、区位、实物、交易、租约等相关数据的分析与评估。所以，投资者在使用这

一方法开展评估工作时，必须对投资性房地产的实际容积率、交易日期、使用年限、经营状态、租约条件等因素予以充分的重视，同时收集详细准确的技术参数。然后采用加权算术平均法，对成熟条件下的单项房地产交易价格进行客观工作的

评估。运用市场法进行投资性房地产的评估，不仅将房地产市场的价格变化趋势

准确地反映出来，而且其评估操作的可操作性也更强。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

投资性房地产公允价值资产评估

投资性房地产公允价值资产评估四、价值类型及其定义根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。

五、评估基准日（一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下：（一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。（二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》

第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案

第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元

投资性房地产评估指导意见(试行)

投资性房地产评估指导意见（试行）第一章引言第一条为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。第四条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。第二章基本要求第五条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。第六条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。第七条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。第八条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。第九条注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。第十条注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。第十一条注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。第三章评估对象第十二条注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租

房地产估价之成本法

第六章成本法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧

2020年资产评估师考试-评估实务一练习第02章长期投资性资产评估

一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金

C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者

房地产评估方法

一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

投资性房地产评估指导意见

附件投资性房地产评估指导意见第一章总则第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。第二章基本遵循第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。第三章评估对象第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

第八篇长期投资性资产评估

第八章长期投资性资产评估一．单项选择题 1.上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.价格指数法 2.对距评个基准日一年内到期的非上市债券，采用（）方法进行评估较为适合 A.本利和折现 B.市场询价 C.账面值 D.本金加持有期利息 3.从理论上讲，无风险报酬率是受( )影响的 A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的经营成本 D.资金的机会成本 4.被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，三年期。2008年评估时，债券市场上同种债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近（）元 A.120 B.98 C.100 D.110 5.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率17%，单利计息，按年付利息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第一年利息已经收账，若折现率为10%,被评估企业债券的评估值最接近（）元 A.112159 B.117000

C.134000 D.115470 6.被评估债券为4年期还本付息债券10000元，年利率18%，不计复息，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是（）元 A15400 B.17200 C.11800 D.15338 7.站在资产评估的角度，在股市发育不全、交易不规范的情况下，股票的评估价值应以股票的（）为基本依据 A.市场价格 B.发行价格 C.内在价格 D.票面价格 8.股票的内在价值属于股票的（） A.账面价值 B.理论价值 C.无面额价值 D.发行价格 9.股票的内在价值是由（）决定的 A.股票的净资产额 B. 股票的总资产额 C.股票未来收益折现值 D.股票的利润总额 10.股票的清算价格是（） A.企业的资产总额和企业股票总数的比值 B. 企业的资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数 C. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值 D. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数

房地产估价计算法及公式

1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比

房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率

(房地产投资招商)关于投资性房地产评估指导意见

附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允

价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用（不含税费）开发期税费不可预见费用其他费用第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售（经营）费用+财务费用开发经营成本

利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润二利润总额-所得税可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标（1）财务净现值（NPV）财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率

如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。（2）财务内部收益率（IRR）财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：士口-（1"用?）= z CI= 现金流入量 co现金流出量（CI-CO）t项目在t年的净现金流量 n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。（3）动态投资回收期动态投资回收期（P b），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： Pb 在式中的P b为动态投资回收期。动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P b=［累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］（二）静态指标（1）成本利润率（非年利率）成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开

房地产四大评估方法

房地产四大评估方法市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

投资性房地产评估实务与案例分析

投资性房地产评估实务与案例分析第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错

A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错」正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率）原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积

自考—资产评估习题(带答案)第七章-长期投资及其他资产评估

第七章长期投资及其他资产评估一、单项选择题 1.判断债券风险大小主要应考虑( ) 。 A．债券投资者的竞争能力B．债券发行者的财务状况C．债券投资者的财务状况D．债券投资者的信誉 2.以下债券中，风险最小的债券是( ) 。 A．政府债券B．公司债券C．金融债券D．上市债券 3.到期后一次还本付息的债券的评估，其评估标的为( ) 。 A．债券本金B．债券本金加利息C．债券利息D．债券本金减利息 4.有优先于普通股分红权利的股票是( ) 。 A．上市股B．优先股C．记名股票D．不记名股票 5.股票的内在价格属于股票的( ) 。 A．账面价格B．市场价格C．发行价格D．理论价格 6.下列长期投资中，属于实物资产的长期投资的是( ) 。 A．机器设备B．专有技术C．商标权D．购买的股票、债券 7.与非上市交易的证券相比，可上市交易的债券、股票一般采用( )进行评估。 A．收益法B．折现法C．成本法D．市场法 8.被评估企业持有2001年发行的债券l 000张，面值100元，3年期，年利率9.6％，2003年评估时，该债券的市场交易价为110元，则该债券每张的评估值应为( ) 。 A．110元B．100元C．109.6元D．119.2元 9.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17％，按年付息，到期还本，共2 000张，面值l00元。评估时债券购入己满一年，第一年利息已经收账，当时一年期的国库券利率为8％，一年期银行储蓄利率为7.6％，经过分析确定债券发行企业的风险报酬率为2％，则该被估企业债券的评估值最接近于( ) 。 A．268 000元B．224 297元C．232 791元D．233 314元 10.从资产评估的角度看，其他资产属于一种( ) 。 A．待摊费用B．预付费用C．无形资产D．固定资产 11.以下费用中应计入其他资产评估值中的有( ) 。 A．长期借款利息B．固定资产大修理费、摊余价值C．预付的房租D．营业室装饰性费用 12.作为评估对象的其他资产的确认标准是( ) 。 A．是否带来预期收益B．是否可以变现C．是否已摊销D．摊销方式 13.购买其他企业的股票属于( ) 。 A．直接投资B．间接投资C．短期投资D．无风险投资 14.股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，我们称之为股票的( ) 。 A．票面价格B．内在价格C．账面价格D．市场价格

房地产评估方法与运用研究

投资性房地产评估方法与运用研究摘要房地产估价,是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价,是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的,且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用。房地产估价是一个复合型学科,涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、基准地价法等等,但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件,再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果。本文简单介绍了房地产估价相关概念、具体房地产估价方法以及其方法运用。关键词：成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法房地产评估的意义:房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。（一）、改革开放形势需要房地产价格评估

房地产估价理论与方法(计算选择题)

房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格