房地产集团商业地产前期物业管理制度

房地产集团商业地产前期物业管理制度

5.1.1商业物业接管验收管理(前期物业管理阶段)

（1）目标

规范商业物业接管验收工作，为后续物业经营管理工作打下良好的基础,保障商业项目接管验收工作顺利推进；

为业主或租户接房和入场装修创造条件，实现商业项目按期开业或试营业特制定本办法；

（2）适用范围

1)本办法适用于******购物中心发展管理有限公司下辖集团委托管理前期介入的商业项目；

2)适用于******购物中心发展管理有限公司外接前期介入的商业项目；

（3）说明：本办法对接管验收流程流程、接管验收原则,组织机构职责，保障措施，遗留工程处理办法均作出描述，前期介入项目可依据本办法结合项目实际情况制定<**项目接管验收方案>，该方案报公司审批后用以指导项目接管验收工作有序开展；

（4）接管验收组织及职责

1）领导小组组织：

由开发公司、购物中心、物业公司抽调专人组成项目接管验收专项工作领导小组；职责：

●负责工作小组组建，接管工作实施安排；

●制定接管验收计划（交付计划/接管计划）；确保接管验收工作质量及进度；

●负责接管验收后工程整改组织

2）工作小组组织：

开发公司下设项目物业交付小组，购物中心和物业公司下设物业接管验收小组。职责：

A、按接管验收领导小组授权实施接管验收工作；

B、负责接管验收工作工程遗留问题整改工作；

（5）接管验收原则：

1）定期议会原则：建立接管验收工作联系会议制，定期或不定期开会商讨解决接管验收中存在的问题

2）一次性移交原则：即开发公司按交付计划一次性将物业交付管理公司（购物中心、物业公司），勿需再由购物中心交付物业公司，避免重复劳动；

3）交付整改原则：开发公司虽然将实物量和部分功能移交管理公司，但因设计缺陷，施工缺陷带来的工程遗留问题任由开发公司负责，具体按《工程整改管理办法》实施；

4）移交备忘原则：对接管验收过程中，因设计缺陷而不能改正或暂时勿需改正的设计施工缺陷，功能没办法移交等特殊情况，接管方与移交方应以《移交备忘录》方式记载；

5）管理权属移交原则：物业移交后，管理公司（购物中心/物业公司）履行功能管理，实物量，成品保护责任；

（6）接管验收依据和标准

1）政策法规依据：《物业管理条例》、《建设项目/工程竣工验收办法》、《竣工综合验收管理办法》；

2）技术依据：《商业物业移交标准》、《房屋接管验收标准》和国家相关的建筑、安装、设计、施工验收规范及项目设计、施工、竣工等相关技术资料；

3）管理依据：

A、开发商与购物中心签署的《物业委托经营管理协议》；

B、购物中心与物业公司签定的《基础物业委托管理合同》；

（7）验收性质剖析：

竣工综合验收、物业接管验收以及业主接房验收组成，这三种验收具有不同的验收目的、不同的条件、不同的交接对象。

竣工综合验收是国家相关职能部门、物业建设单位按《建设项目/工程竣工验收办法》、《竣工综合验收管理办法》以及相应的建筑、安装、设计、施工、验收技术规范对建成物业的建筑主体、围护结构、装饰装修及配套的设备实施是否达到设计要求进行查验，是项目承建单位向项目建设单位移交产品的过程。

物业接管验收是物业管理企业受发展商和业主的要求，在物业竣工综合验收的基础上依据《物业管理条例》、《房屋接管验收标准》，参照相应的建筑、安