土地承包经营权入股农民专业合作社的三个法律疑难解析

土地承包经营权入股农民专业合作社的三个法律疑难解析
土地承包经营权入股农民专业合作社的三个法律疑难解析

2009年第4期(总第219期)学术论坛

ACADE M I C F ORUM

NO.4,2009

(Cu mulatively NO.219)

土地承包经营权入股农民专业合作社的三个法律疑难解析

刘 俊,周春华

[摘 要]对于家庭土地承包经营权入股农民专业合作社,目前还存在着土地承包经营权估价、土地承包经营权设定抵押和转让三个疑难问题。解决这三个问题,必须先从总体上考虑到保障农民根本利益及限定土地用途问题,进而认识到应当尽快建立健全农村社会保障制度,建立健全相应评估制度和相应监督机制,从而为土地承包经营权入股农民专业合作社扫除制度障碍。

[关键词]土地承包经营权;折价入股;农民专业合作社

[作者简介]刘俊,东华理工大学法学系主任,教授,硕士生导师;周春华,东华理工大学法学系讲师,江西 抚州 344000

[中图分类号]DF5 [文献标识码]A [文章编号]1004-4434(2009)04-0141-06

农村土地承包经营权是我国农村广大农民的最根本性权利之一,党的十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出:“加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”这为进一步加快农村土地承包经营权流转制度的改革提供了政策依据。但在我国现行法律制度下,不仅农村土地承包经营权的类型不一,而且法律、法规对不同类型的农村土地承包经营权的流转的规定也不尽一致,特别是对以家庭为单位取得的土地承包经营权入股农民专业合作社尚存在一定难以澄清的疑难。因此,以十七届三中全会精神为指导,对我国相关立法进行梳理,厘清土地承包经营权入股农民专业合作社的法律疑难显得十分必要。

一、两类土地承包经营权的不同权利属性及入股农民专业合作社的区别性规定

在我国现行法律体系下,根据农村土地承包经营权取得方式的不同将其具体区分为两类:一类是以农户(家庭)为单位取得的土地承包经营权;另一类是另外一些个人和组织按照团体的形式采取招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权(以下简称以其他方式取得的土地承包经营权)。而依土地承包经营权是否进行登记,又可将其分为物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权。前者包括以家庭为单位取得的土地承包经营权和经登记而以其他方式取得的土地承包经营权。《农村土地承包法》第49条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”结合物权法的规定,我们可以得出结论:以其他方式取得的土地承包经营权,经依法登记的才具有用益物权效力;而未经登记的,则只能作为一般债权。有学者指出,因此种承包关系不涉及成员权的内容,对承包人的主体资格也没有限制,对承包人的权利也不必要一定成为一种长期稳定的权利,当事人间的权利义务关系应当由合同法来调整[1]。当然,如果当事人愿意使其承包经营权成为长期稳定的物权,也可以依照法律规定经登记而设定物权。其土地承包经营权的入股须按照物权法和土地承包法的规定进行;但

[基金项目]江西省高校人文社会科学研究课题“农民专业合作社发展完善中的法律问题研究”(FX0813)的研究成果之一

141

如果未经登记,其取得的土地承包经营权是否可以入股、如何入股,则应按照合同法、公司法等法律的规定进行。

土地承包经营权入股,是土地承包经营权流转的重要方式之一,物权法与土地承包法一脉相承,根据其权利取得方式的不同对其流转进行了区别性规定。对于以家庭为单位取得的土地承包经营权的流转,应依照《物权法》第128条的规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”,原则上不可以入股,而对通过其他方式取得的土地承包经营权,根据《物权法》第133条的规定,其流转依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,可以以转让、入股、抵押或者其他方式流转。

具体到以土地承包经营权入股农民专业合作社的问题,2007年开始实施的农民专业合作社法本身并未作出具体规定。但根据《土地承包法》第42条的规定,农户可以自愿联合将土地承包经营权入股,从事农业合作生产。同年6月农业部发布了《农民专业合作社示范章程》(以下简称《示范章程》),《示范章程》虽然不具有强制效力,但其规定可作为参考。《示范章程》第38条规定,本社成员可以用货币出资,也可以用库房、加工设备、运输设备、农机具、农产品等实物、技术、知识产权或者其他财产权利作价出资,但不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。成员以非货币方式出资的,由全体成员评估作价。土地承包经营权显然属于“其他财产性权利”的范畴,农民专业合作社属于农业合作生产组织的典型代表。因此,两类土地承包经营权作价入股农民专业合作社都没有法律上的障碍。但仔细推究土地承包法、农民专业合作社法的有关规定,两类土地承包经营权在入股农民专业合作社问题上仍存在一定的区别。

第一,两类土地承包经营权可以入股的范围不同。以其他方式取得的土地承包经营权可以入股,且对入股的对象在范围上没有明显的限制,只是不得改变土地的农业用途。而对以家庭为单位取得的土地承包经营权,有观点认为:农户之间可以联合以土地承包经营权作价入股农民专业合作社,但不能入股农业龙头企业[2]或参股联营从事农产品加工、运销等。

第二,两类土地承包经营权入股农民专业合作社的成员资格有所区别。以家庭为单位获得的土地承包经营权作价入股农民专业合作社,其主体资格上不存在限制。但以其他方式取得的土地承包经营权作价入股农业合作社则要具体分析了。由于农民专业合作社法规定其成员中,农民至少应占成员总额的80%,成员总数二十人以下的,可以有一个企业、事业单位或者社会团体成员,成员总数超过二十人的,企业、事业单位或社会团体成员不得超过成员总数的5%。而土地承包法对以其他方式取得土地承包经营权的主体资格并没有严格规定,其权利主体既可以是发包方内部成员(包括农户、联户、个人),也可以是发包方以外的单位、个人。因此,此类土地承包经营权如果由发包方内部或外部的农民成员获得,其作价入股农民专业合作社的主体资格没有限制,但如果此类土地承包经营权的主体是单位,则入股农民专业合作社应受到上述成员资格上的限制。

二、土地承包经营权入股农民专业合作社的三个法律疑难

如前所述,土地承包经营权入股农民专业合作社本身并不具备法律上的障碍,但结合土地承包法、担保法等法律的规定,与土地承包经营权入股农民专业合作社相关的法律疑难却依然存在。最突出的有三点:一是如何对土地承包经营权进行入股时的价值评估;二是入股后,农民专业合作社可否以该土地承包经营权设定抵押;三是农民专业合作社可否转让成员入股的土地承包经营权。

第一,如何进行土地承包经营权的价值评估。农民专业合作社法首次在立法中肯定了合作社的独立法人地位,独立的财产是其对外承担法律责任的必备条件之一。依《农民专业合作社法》第4条第2款的规定,农民专业合作社的资本由成员出资,公积金、国家财政直接补贴,他人捐赠以及合法取得的其他财产组成。合作社享有对以上财产的占有、使用和处分的权利,并以上述财产债务承担责任。但农民专业合作社法对成员的出资方式并未作出具体的规定,而是留待农民专业合作社章程进行规定。究其原因,立法本意在于认为上述问题可以参照公司法的相关规定来执行[3](P19)。《示范章程》第38条规定:本组织成员认购股金可以用货币出资,也可以用库房、加工设备、运输设备、农机具、农产品等实物、知识产权或其他权利作价出资,但不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资;成员以非货币方式出资的,由全体成员评估作价;以土地承包经

241

营权作为入股的出资,显然属于非货币形式的出资,应该在入股时进行价值评估。

但这种价值评估应如何具体操作,笔者以为仍然存在一定的疑难。一是因为《示范章程》仅起到指导和参考作用,并不具备强行法的效力;二是由全体成员评估作价是否具有可操作性?参照公司法规定,股东以货币以外的其他方式出资,都必须由国家核准登记的资产评估机构进行资产评估,以按照国家有关规定作出的加以量化的评估结论为具体出资额,以更好地保护股东及交易相对人的利益。但农民专业合作社作为以“人合”为主、兼具“资合”特点的独特法人类型,与以“资合”为特色的公司在资本制度上是否应采取完全一致的做法还有待商榷。从合作社法基本理论出发,我们认为,“社员民主管理”、“社员经济参与”和“合作社自治和独立”的现代合作社基本原则决定了在处理合作社内部事务上,合作社应享有充分的自主权利,对于合作社的资本形成,合作社章程完全可以自由约定。合作社章程中既可以规定需要经过评估机构的评估作价,也可以约定经全体成员讨论进行评估作价。在合作社创立之初,合作社成员相对较少,对非货币形式出资由全体设立人评估作价尚且可行,但合作社发展壮大过程中,新成员加入时,如果以非货币形式出资,此时,合作社成员数量庞大,如何做到“由全体成员评估”就值得疑问了。因此,为体现农民专业合作社公平管理的特点,规范其运作,防止合作社整体利益及其他成员利益受到损害,我们认为应提倡以非货币形式出资须经合作社成员大会讨论决定的评估机构进行评估作价为宜。

另外,对以非货币形式出资的总额应作出一定限制,虽然包括土地承包经营权在内的非货币财产可以作价入股,但出于合作社运行的需要和维护交易安全的考虑,可以参照公司法,规定货币出资的比例不得低于合作社注册资本的30%。

第二,土地承包经营权能否设定抵押的法律分析。抵押是现代企业融通资金的一种主要方式,土地承包经营权入股农民专业合作社后,在生产经营过程中,作为兼具对外赢利性和对内非赢利性的独特法人实体,合作社以企业自有财产设定抵押是很有可能的。一旦以参股的土地承包经营权设定抵押,在合作社不能如期清偿主债务的情形下,土地承包经营权将面临主体的变更。有学者认为:目前,我国农村社会保障体系尚未全面建立,土地承包经营权和宅基地使用权是农民基本生产生活保障。如果允许以土地承包经营权设定抵押,农民很有可能丧失土地这一基本生活保障,因此不宜放开以其为标的的抵押行为。而以其他方式取得的土地承包经营权,由于其承包的土地主要是“四荒”土地,这些土地不像耕地、林地和草地具有很强的社会保障功能,且承包人是采用招标和公开协商等生产化方式承包的,其依法取得的土地承包经营权应当允许按照市场原则和物权原理流转[4](P128),应当允许设定抵押。

我国现行立法实际上采纳了上述观点,《物权法》第180条沿袭了《担保法》第34条的规定,明确了“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权可以设定抵押”。由于我国在农村集体所有的土地上,长期实行的是土地所有权和承包经营权并存的“两权分离”制度,在土地使用权上同时存在所有权人与承包经营权人两种权利主体,在学理上由此产生了种种的困惑①。对土地承包经营权是否可以设定抵押,担保法和物权法虽未明确规定,但《物权法》第184条、《担保法》第37条均明确规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”,结合《土地承包法》第128条关于土地承包经营权流转的规定,可以认为以农民家庭为单位获得的土地承包经营权不可以设定抵押。最高人民法院2005年发布的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定对此予以了明确:“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效。对因此造成的损失,当事人有过错的,应当承担相应的民事责任。”

对上述立法和司法解释的规定,学术界早就颇有微辞。笔者以为应当允许合作社以农民作为出资的土地承包经营权设定抵押。其一,既然物权法已经明确了土地承包经营权用益物权的性质,就应更加注重其使用收益的目的,充分发挥其相应的融资功能。按现行法的规定,以家庭为单位取得的土地承包经营权不得设定抵押,对广大农户和合作社来讲,其拥有的只能是一种不完整的用益物权,严

341

①针对土地使用权上的“二元结构”,学者们多有用“农地使用权”代替“土地承包经营权”概念的主张,笔者以为值得商榷。“农地使用权”的物权属性不明,其权利内容似不及土地承包经营权宽泛。土地使用权“二元主体”并存是由土地所有权安排上的特殊国情所致,由此产生的权利归属与行使上的界限,只能由法律明确予以界定。

重制约了土地融资市场的发展,抑制了农地的价值担保功能,限制了土地承包权价值最大化目标的实现[5](P924)。当前,农民专业合作社自有资金匮乏、融资渠道不畅已经成为制约合作社发展的主要制约因素,禁止以土地承包经营权设定抵押,不仅是对土地承包经营权流转的限制,对促进农村经济发展、推进社会主义新农村建设也是一种制度上的束缚。其二,允许以土地承包经营权设定抵押,虽然可能使用益物权的主体发生变化,但并不会使土地所有权主体发生变化。根据土地承包法的规定,土地承包经营权的受让人不得改变土地的用途,其权利行使的期限应控制在原承包经营合同履行的剩余时间范围内。因此,允许以土地承包经营权设定抵押,不会涉及到对土地的处分,这和物权法对土地承包经营权用益物权权利人仅享有占有、使用和收益的权利内容是吻合的。其三,在土地流转需求旺盛的部分经济较发达地区,实际上有很多农民已经有了较为稳定的非农收入,可以脱离对土地的依赖。当然,出于对农民根本利益的保护,上述风险应通过完善相关社会保障制度等多种途径予以化解。

第三,应否对土地承包经营权的转让设定限制。依《农村土地承包法》第32、37、41条的规定,以家庭为单位取得的土地承包经营权可以依法转让,但对其具体操作却进行了诸多限制,如规定受让方必须是“其他从事农业生产经营的农户”,“转让方须有稳定的非农收入或者稳定的收入来源且须经发包方同意”等。而对以其他方式取得的土地承包经营权的转让在主体资格上却未作限制。其理由为:“如果不对农村土地的承包经营权的转让进行一定的限制,遇经济困难或天灾人祸之年,农民转让或抵押自己的土地,将使这些农民失去土地,也就意味着失去了生活保障。”我们认为,上述理由不充分,且在新的历史条件下,放开农村土地承包经营权在转让上的限制是利大于弊的。首先,现行法上对土地承包经营权流转的诸多限制理由不充分。姑且不论在部分经济较发达地区,很多农民已经有了稳定的非农收入,摆脱了对土地的绝对依赖,放开土地承包经营权转让上的限制,可以使他们积极投入二、三产业。按农村土地承包法的规定,土地承包经营权的转让方必须具有较为稳定的非农收入,且其转让行为须经发包方同意,试问,发包方能够准确预测和保证在整个土地承包经营合同期内,转让方都会具有较为稳定的非农收入吗?既然无法预测,为何不尊重转让方依意思自治原则作出的选择呢?物权法已经明确了土地承包经营权是一种独立的用益物权,作为独立的物权,一经设立,权利主体就应依法享有占有、使用并取得土地收益的权利。其次,“受让方须为其他从事农业生产的农户”的限制亦为多余。依《农村土地承包法》第33条的规定,土地承包经营权的流转不得改变土地所有权的性质,也不得改变土地的农业用途。从物权法角度出发,土地承包经营权是一项用益物权,即使农业合作经济组织破产或不能偿还主债务导致被抵押的土地承包经营权转让,作为土地所有权人的农村集体组织也不会失去其土地所有权,只不过是所涉土地的用益物权人发生了改变。当土地承包经营权期限届至时,作为土地所有权人的农村集体组织完全可以收回土地的承包经营权。因此,对受让方主体资格的限制也没有必要。再次,既然法律规定农户可以将土地承包经营权入股农民合作社,在农民合作社运营过程中,也有可能因多种原因导致土地承包经营权的转让。而农村土地承包法和农民专业合作社法对农户以土地承包经营权入股农民专业合作社并未作出“须经发包方同意”的限制。从维护法律规范的权威性、一致性出发,也不应厚此薄彼,对土地承包经营权的转让作出“须经发包方同意”的限制。最后,按农民专业合作社法的规定,土地承包经营权入股农民专业合作社时,是否需要经过发包方同意,农村土地承包法本身并未作出限制,既然如此,一旦入股,该土地承包经营权就属于合作社可以独立支配的财产,合作社在法律规定的范围内对其进行处置,本身就不需要经过发包方同意。

三、解决上述疑难的路径选择

必须承认,土地是农民最基本的生产资料,如因入股农民专业合作社而丧失土地承包经营权,不仅意味着失去了赖以生存的根本,也与《农民专业合作社法》保护农民合法权益、促进农业和农村经济发展的立法初衷相违背。上述障碍的形成,既有我国独具特色的土地所有权制度的原因,也有相关配套制度缺位的因素。如何解决上述障碍,理论上存在三种不同的主张。其一为“土地私有化”论。即主张实行土地私有化,变土地的双重主体为单一主体,将土地所有权交给农民[6]。其二为“农地国有化”论。即主张改变农村土地集体所有制,将现在分属于不同集体组织的土地收归国有,由国家制定统一的流转法[7]。其三为“完善论”。即主张在

441

不改变现行的农村土地所有权和使用权“两权分离”制度现状的前提下,通过建立健全各种农民利益保障机制,合理分化因土地承包经营权可能带来的风险。

笔者以为,无论是“土地私有化”理论还是“农地国有化”都会带来我国土地制度乃至基本经济制度的转变,抛开其政治意义和风险不说,单就解决土地承包经营权入股障碍而言,不一定能取得预期效果。土地私有化后,固然可以化解土地所有权与经营权分离的矛盾,但由此给农民带来的风险可能更大,因为土地私有化后,农民在土地流转中出让的不再仅仅是土地使用权,而很有可能因为短期利益行为所致,彻底丧失土地所有权。“农地国有化”理论虽可避开土地私有化的致命风险,但一来与现行土地制度完全背离,其立法成本巨大,二来这种土地所有权制度的根本变革是否能被广大农民和农村集体组织所接受,在农村城镇化建设实践中出现的诸多侵害农民土地利益的事例屡见不鲜,农民的根本利益是否会受到更加严重的侵害,理论上值得怀疑。笔者认为,土地所有权和经营权的分离并不是问题的关键所在,两权分离只是在特定条件下才可能出现较为严重的矛盾。土地制度改革的目的是为了更好地保障农民的根本利益不受侵害或少受侵害,土地私有化或国有化在当前条件下都不能真正解决问题或不具备实施的成熟条件。

当前农村土地问题的核心不是土地产权制度的变革,而是如何去完善土地流转机制,更有效地保护农民的土地利益,保证和促进农村经济稳步发展。因此,我们工作的重点应该是正视土地承包经营权入股农业合作生产的风险,建立健全相关农民利益保障机制[8]。具体可以从以下几方面入手:第一,应坚持不得改变土地用途的基本原则,确保农业生产稳定发展。时下,有学者提出“为加快土地承包经营权流转制度的改革,应适当放松土地的用途管制,只对基本农田实行严格的用途转换约束、大致保证最低标准的国内粮食需求的生产用地;同时,借助外交、军事等综合手段来保障国际贸易运输线路的畅通,以进口来弥补较高标准的国内粮食需求缺口”[9]。笔者以为,此种观点过于激进和理想化。随着城市化进程的不断加快,原有的土地资源不断遭到消耗,环境恶化也使农村土地大量受到侵蚀,我国人均耕地面积已经减少至不足1.2亩。在土地资源变得日益稀缺的现状下,还提倡放开对不得改变农村土地用途的限制,无疑会使国民经济之命脉和国家经济的基本稳定受到致命影响。我国现行土地法律之所以对土地承包经营权流转后的用途作出限制正是出于对粮食安全的战略意义而考虑的。按农村土地承包法的规定,农户在获得土地承包经营权的时候,土地承包经营权合同已经对土地的用途作了相应的限制,农户将土地承包经营权折价入股农民合作社以后,作为土地经营权新的所有者的合作社也不可以擅自改变土地的用途,而是应当受到原有用途的限制,即便合作社因经营不善破产或无法偿还抵押权所依附的主债务而导致对相关土地承包经营权的拍卖、折价,新的土地承包经营权人利用所涉土地仍应受到此限制,如此可以保证农业用地面积不被减少,农村土地的所有权性质不会改变,农业根本利益不会受到大的影响。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中也明确提出:“土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。”

第二,应当尽快建立健全农村社会保障制度,从而弱化农村土地承包经营权负载过重的社会保障功能,增强土地承包经营权的经济功能。对于大多数农民来说,土地一方面是生产资料,承担着农民的就业功能;另一方面是一种特殊的财产,承担着农村的社会保障功能。土地流转程度与这两大功能紧密相关。我国社会结构的城乡二元性特征决定了土地承载着赋予广大农民基本社会保障的功能,也是广大农民为了生存和化解就业与社会风险,所能希冀的最后保障。正因为如此,在很多土地承包经营权流转不畅的经济欠发达地区,许多农民怀有“不愿多种田,不愿种好田,宁可种不好,也不肯丢田”的复杂心态,导致一些地方出现了土地抛荒、半抛荒的现象,土地承包经营权处于“流不动,管不好”的状态。农村土地承包经营权设立的目的本来是为了保障农民的基本生活,特别是相对缺乏活动能力、谋生能力差的农民的基本生活,而不是赋予那些赚钱与谋生能力强的部分农民以更多的财富和资源。在农村改革进一步深入的背景下,即便对那些活动能力、谋生能力差的农民而言,其对改善他们生活质量、促进社会主义新农村建设所能承载的保障作用也是有限的。

整体而言,土地改革是一个系统工程,没有配套改革,就很难达到原来的预期。新的土地改革的困难并不仅仅在于土地流转本身,很大程度上还有赖于与之相关的配套制度是否完善。对大多数农民来讲,只有当土地承包经营权上所负载的社会保障功能弱化了,土地承包经营权的流转才可能真正

541

活跃起来。农村土地制度的改革不仅应该有利于那些生产经营能力强、逐步摆脱了对土地绝对依赖的农民能充分实现其对土地承包经营权的使用、流转和收益,更要通过正在“逐步推广、全面覆盖”的农村新型合作医疗、农村最低生活保障及农村义务教育等制度,进一步改善长期以来形成的利用农村土地承包经营权承载一切社会保障功能的单一机制,发挥社会保障制度在农村社会成员中应该发挥的作用,切实推动农业生产经营向规模化、产业化发展,努力实现土地的最大效用。

第三,完善限制土地兼并的相关立法。当前,一些地区存在着夸大土地抛荒面积,强制收回农户的土地承包经营权,由所谓的“生产能手”、“种植大户”垄断农村土地的现象,也有些地区存在农民为了眼前利益,对自己承包经营的土地,不作思考、不加保留地盲目转让、入股,从而对广大农民的根本性利益造成了严重损害。再如,2008年开始的金融危机已经对中国的企业产生了很多影响,大量企业的倒闭造成了大量农民工的回流。如果仍然有片土地,农民尚且可以借土地为生;没有了土地,姑且不论他们是否可能成为无业流民,至少,如何帮助返乡无地农民就业、创业又成为摆在各级政府面前的棘手问题。从这种意义上说,土地就是稳定器。如果这个稳定器不再存在,那么土地问题很快就会演变成社会政治问题甚至危机[10]。

因此,笔者以为,土地承包经营权流转制度的改革也要防止走入误区,必须遵循农民依法自愿有偿的原则,严格遵循“三个不得”的原则(不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益)[11],不能不顾条件地强制推行,特别是对土地入股、长期租赁等形式更要慎重。在土地承包经营权入股农民专业合作社问题上,同样要注意克服“强制入股”或“强制归大堆”的现象。为此,在今后的土地流转改革中,应当规定农民专业合作社中以土地承包经营权入股的最高比例限额和面积限额,规定农民对土地的最低拥有量和入股农民专业合作社的土地承包经营权所涉土地面积或比例,这样既可以满足社会经济发展的需要,又可以保证广大农民的生活。当然,这个比例并不要求是全国统一的。在经济发达的地区可以规定得高一些,在经济欠发达的地区可以规定得稍低一些,以防止大范围农民利益受损的风险,确保农村社会稳定。

[参考文献]

[1]王利明.农村土地承包经营权的若干问题探讨[J].中

国人民大学学报,2001,(6).

[2]李大华,陈维.农地承包经营权入股的法律思考[J].决

策导刊,2007,(4).

[3]本书编写组.中华人民共和国农民专业合作社法释义

[M].北京:中国法制出版社,2006.

[4]王宗非.农村土地承包法释义与适用[M].北京:人民

法院出版社,2002.

[5]王利明.物权法专题研究[M].长春:吉林大学出版

社,2002.

[6]胡小平,孔喜梅.农地使用权流转与农民利益保护[J].

经济学家,2005,(6).

[7]乔新生.关于农村土地承包经营权流转的三个问题

[J].中国经济时报,2005,(2).

[8]张询书.农村土地承包经营权入股的风险问题分析

[J].土地经济,2008,(1).

[9]聂佳.重构中国农村土地承包经营权的若干思考[J].

农业经济,2006,(8).

[10]郑永年.土地流转制度与中国政治社会的改革[N].联

合早报,2008-11-04.

[11]陈锡文.指导新形势下农村改革发展的纲领性文件

[J].求是,2008,(20).

[责任编辑:戴庆瑄]

641

农村土地承包经营权转让样本2篇

农村土地承包经营权转让样本2篇 Sample of rural land contract management right transfer 甲方:___________________________ 乙方:___________________________ 签订日期:____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号:XX-2020-01

农村土地承包经营权转让样本2篇 前言:企业经营是指企业在物质生产和商品交换的经济活动中,搞好市场调查与预测,选定产品发展方向,制定长期发展规划进行科学决策,达到预定的经营目标的过程。本文档根据经营合同内容要求和特点展开说明,具有实践指导意义,便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下:【下载该文档后使用Word打开,按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1:农村土地承包经营权转让合同 2、篇章2:安徽省农村土地承包经营权转让合同 篇章1:农村土地承包经营权转让合同 [县简称]土让字第[年份] 号 转让方(以下简称甲方): _____________________________ 受让方(以下简称乙方): _____________________________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定,本着平等、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权转让事宜协商一致,订立本合同。

一、转让标的 甲方将其承包经营的__________乡(镇)__________村 __________组__________亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事(主营项目) __________生产经营。 二、转让期限__________ 日起至__________年 __________月__________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为__________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的,可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为__________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为__________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第__________种方式和时间支付转让金和 补偿金: 1.现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补 偿金时可划去),支付的时间为__________。

土地承包经营权转让协议

农村土地承包经营权转让合同 出让方(以下简称甲方): 受让方(以下简称乙方): 根据关于农村土地承包经营权流转的有关规定,甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,就农村土地承包经营权转让事宜,订立本合同。 一、转让标的物 甲方将其承包经营的____乡(镇)____村____亩土地的土地承包经营权及地上附着物等全部转让给乙方。 上述土地东至_______,南至______,西至______,北至________,东西长______米,南北长______米,共计______平米(合____亩)。其具体位置及四至范围附图,附图经甲乙双方签字确认后作为协议附件。 二、承诺 甲方承诺是上述土地的土地承包经营权及地上附着物等的合法权利人,并有权向乙方进行转让,且上述土地的土地承包经营权及地上附着物等不存在向第三方提供担保等的情形。 三、转让期限 转让期限为甲方土地承包期的剩余期限。 甲方承包期届满时,国家对农村土地承包如采用延包方式或保持稳定长久不变的,本合同转让期限同样顺延或保持稳定长久不变,且本合同也不再进行其他任何变更,仍继续有效。 四、转让费及支付方式 转让费总价为人民币元(大写:),乙方于本协议签订后____日内向甲方支付完毕。 转让费支付完毕后,上述土地土地承包经营权及地上附着物等全部归属乙方,与甲方再无任何关系。上述土地及地上附着物等日后遇到征收、征用、拆迁等,土地及地上附着物等的补偿同样均归属乙方,与甲方无任何关系。 五、该土地及地上附着物等的交付时间及方式 本合同签订后____日内甲方将该土地及地上附着物等全部交付于乙方。 六、其他 乙方受让上述地的土地承包经营权及地上附着物等后如需办理相关登记或手续,甲方应无条件的予以积极协助。

(完整版)农村土地承包经营权转包出租合同

农村土地承包经营权转包/出租合同 合同编号: 甲方(转包方或出租方): 法定代表人身份证号: 住所:联系方式: 乙方(接包方或承租方): 法定代表人身份证号(或营业执照号): 住所:联系方式: 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定,在原承包关系不变的前提下,甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则,经协商一致,就土地承包经营权转包/出租事宜,订立本合同。 一、转包/出租土地基本情况及用途 甲方自愿将位于乡(镇)或街道村或社区村民小组或居民小组的亩承包地(详见附表)的承包经营权转包/出租给乙方,转包/出租土地为农业用途,主营项目是生产经营。 二、转包/出租期限 土地承包经营权转包/出租期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。转包/出租期限为年,自年月日起至年月日止。 三、转包/出租价格与支付方式 (一)转包/出租按下列第种形式计价: 1.实物。乙方每亩每年支付甲方公斤(大写:)

__(稻谷、玉米、小麦等),共计每年支付公斤(大写: )(稻谷、玉米、小麦等),按该品种当年当地大宗上市时均价折算现金。 2.现金。乙方每亩每年支付甲方人民币元(大写: ),共计每年支付人民币元(大写: )。 3.其它。___________________。 (二)转包费/租金按下列第种方式支付: 1.逐年支付。于每年月日前支付 (当年度/下年度)转包费/租金,且每年递增 %(约定不递增的填写零),或每隔年增加元。 2.其它方式。_________________。 四、甲方的权利和义务 1. 有权获得土地流转收益,有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。 2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地,有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为,并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。 3.乙方不按合同约定使用土地,改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的,甲方有权终止合同。 4.流转土地被依法征收、占用时,除按投资权属明确为乙方或第三方的青苗补偿和地上附着物补偿外的其他补偿由甲方享受。 5.甲方于__年月日之前将土地交付乙方。 6.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。 7.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。 五、乙方的权利和义务 1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。 2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定,并报经有关部门批

农村土地承包经营权转让合同范本

农村土地承包经营权转让合同 农村土地承包经营权转让合同 [县简称]土让字第[年份] 号 转让方(以下简称甲方):_____________________________ 受让方(以下简称乙方):_____________________________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定,本着平等、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权转让事宜协商一致,订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的__________乡(镇)__________村__________组 __________亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)__________生产经营。 二、转让期限__________ 日起至__________年__________月__________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为__________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的,可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为__________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为__________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第__________种方式和时间支付转让金和补偿金: 1.现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间为__________。 2.实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为___________________(具体内容见附件)。时间为__________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于__________年__________月__________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为__________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1.转让土地承包经营权必须经发包方同意,并由甲方办理有关手续,在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2.甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3.乙方必须与发包方确立新的承包关系,变更土地经营权证书,签订新的土地承包经营合同,方能获得土地承包经营权。 4.乙方获得土地承包经营权后,依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5.乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6.乙方必须依法保护和合理利用土地,不得掠夺性经营,不得给土地造成永久性损害,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7.乙方不得改变土地的农业用途,不得用于非农建设。 8.其他约定:_________________________________。 七、违约责任 1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为

农村土地承包经营权流转管理办法法律全文

农村土地承包经营权流转管理办法法 律全文

农村土地承包经营权流转管理办法(全文)中华人民共和国农业部令 第47号 《农村土地承包经营权流转管理办法》已于1月7日经农业部第2次常务会议审议经过,现予公布,自 3月1日起施行。 部长: 杜青林 二00五年一月十九日 农村土地承包经营权流转管理办法 第一章总则 第一条为规范农村土地承包经营权流转行为,维护流转双方当事人合法权益,促进农业和农村经济发展,根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。 第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。 第三条农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人

和农村集体经济组织的合法权益。 第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。 第五条县级以上人民政府农业行政主管(或农村经营管理)部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。 第二章流转当事人 第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 第七条农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。 没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。 第九条农村土地承包经营权流转的受让方能够是承包农户,

农村土地承包经营权互换合同(示范文本)

农村土地承包经营权互换合同(示范文本) 甲方:甲方代表姓名: 甲方住所: 原土地承包合同编号:原土地承包经营权证书编号: 乙方:乙方代表姓名: 乙方住所: 原土地承包合同编号:原土地承包经营权证书编号: 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令第47号)等法律、法规和国家相关政策,本着平等协商、自愿、有偿的原则,经双方协商一致,签订本合同。 一、互换土地面积、位置及用途 1、甲方自愿将其拥有土地承包经营权的土地亩互换给乙方,互换土地的面积、位置及用途详见下表:

2、乙方自愿将其拥有土地承包经营权的土地亩互换给甲方,互换土地的面积、位置及用途详见下表: 二、互换期限 自年月日起至年月日止。共年月(大写,最长期限不得超过土地承包期的剩余期限)。 三、流转费及支付方式 互换土地不完全均等,经双方同意,需要一方向对方给付流转费的,填写以下项目: (一)流转费标准(或金额)约定: (二)流转费支付方式和支付时间: 四、权利和义务 1、承包土地互换后,相应的承包经营权同时交换,双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应交换。 2、土地互换后,甲、乙双方应报发包方(村集体经济组织)备案,并及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

3、承包土地互换后,双方当事人均可以向区、县人民政府申请登记,一方当事人要求登记的,对方当事人应当予以配合。 4、甲、乙双方在互换后的地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。 5、甲、乙双方应依法保护和合理利用土地,应增加投入以保持土地肥力,不得使其荒芜,不得从事掠夺性经营,不得搭建违章建筑,不得擅自改变土地用途,不得给土地造成永久性损害。 6、因互换土地的面积、等级、价值不对等的,由双方当事人自行协商约定补偿办法。可以在本合同中约定,也可以签定补充协议。 7、互换土地补国家征收、征用取得补偿款的,补偿款归属由双方当事人在本合同中约定,或另行协商约定。未约定或约定不成的,征地补偿款归互换后的地块承包人所有。 五、违约责任 合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款,均视为违约,违约方应向对方支付违约金元,如违约金不足以弥补经济损失的,按实际损失赔偿。 因国家法律、法规和政策调整等不可抗力影响,需要变更或解除合同的,按相关规定执行。 六、纠纷解决方法 发生纠纷的,双方当事人可以协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。 当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向本辖区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。 七、双方约定的其他事项 1、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理约定: (1)当前地上附着物及相关设施统计: 甲方: 乙方:

农村土地承包经营权证管理办法

农村土地承包经营权证管理办法 第一条为稳定和完善农村土地承包关系,维护承包方依法取得的土地承包经营权,加强农村土地承包经营权证管理,根据《中华人民共和国农村土地承包法》,制定本办法。 第二条农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后,国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证。 农村土地承包经营权证只限承包方使用。 第三条承包耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地从事种植业生产活动,承包方依法取得农村土地承包经营权后,应颁发农村土地承包经营权证予以确认。 承包草原、水面、滩涂从事养殖业生产活动的,依照《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等有关规定确权发证。 第四条实行家庭承包经营的承包方,由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。 实行其它方式承包经营的承包方,经依法登记,由县级以上地方人民政府颁发农村土地承包经营权证。 县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村土地承包经营权证的备案、登记、发放等具体工作。 第五条农村土地承包经营权证所载明的权利有效期限,应与依法签订的土地承包合同约定的承包期一致。 第六条农村土地承包经营权证应包括以下内容: (一)名称和编号; (二)发证机关及日期; (三)承包期限和起止日期; (四)承包土地名称、坐落、面积、用途; (五)农村土地承包经营权变动情况; (六)其他应当注明的事项。 第七条实行家庭承包的,按下列程序颁发农村土地承包经营权证: (一)土地承包合同生效后,发包方应在30个工作日内,将土地承包方案、承包方及承包土地的详细情况、土地承包合同等材料一式两份报乡(镇)人民政府农村经营管理部门。 (二)乡(镇)人民政府农村经营管理部门对发包方报送的材料予以初审。材料符合规定的,及时登记造册,由乡(镇)人民政府向县级以上地方人民政府提出颁发农村土地承包经营权证的书面申请;材

农村土地承包经营权出租合同

农村土地承包经营权出租合同 甲方(出租方):,住所: 乙方(承租方):,住所: 为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《中华人民共和国合同法》等有关规定,甲、乙双方本着自愿、平等、有偿的原则,经双方协商一致,就土地承包经营权出租事宜,签订本合同。 一、土地的基本情况及用途 甲方将其承包经营的位于的土地,出租给乙方从事使用。该土地东至,西至,南至,北至,经实际丈量总面积亩,经实际丈量东西宽度约米。二、出租期限 出租期限为年,自年月日起至年月日止。甲方应于年月日之前将土地按土地现状(土地平整,适宜种植小麦、玉米、花生、大豆、谷子等农作物)交付乙方,且乙方同意按土地的现状承租。 三、租金的支付时间与支付方式 每亩每年由乙方支付甲方租金人民币元( 元),每年租金总额共计人民币元整( 元),以现金方式支付。乙方于合同签订当日向甲方一次性支付第一年度的租金,以后乙方应在每年的月日前向甲方足额支付本年度的租金。收取租金后,甲方开具普通收款收据(或者收条)给乙方作为收款凭证。 四、甲方的权利和义务 1、按时交付约定出租的土地。 2、甲方有权按照合同约定向乙方收取租金,有权按照合同约定的期限到期收回出租的土地承包经营权。 3、甲方有权监督乙方合理利用、保护土地,有权制止乙方损害承租土地和其他农业资源的行为,并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。 4、不干预乙方依法进行正常的生产经营活动。 5、出租期内,如果政府需要征收或者征用、占用该土地,不属甲方违约,土地补偿费归甲方所有。 6、甲方有权在出租期限届满时提出新的租赁标准,选择确定新的承租方。 7、法律、法规规定的其他权利和义务。 五、乙方的权利和义务 1、依照合同约定按时向甲方足额支付租金。 2、按照合同约定的用途和期限,乙方在承租的土地上依法享有生产经营自主权、产品处置权和产品收益权,所发生各项生产经营收益、损失由乙方独自承担,与甲方无关。 3、依法保护和合理利用土地,不得擅自改变土地的农业用途,不得随意弃耕、抛荒,不得从事掠夺性经营,不得损坏农田水利设施,不得给土地造成永久性损害。 4、在租赁期内,乙方不得将土地出卖、抵押给第三方,不得用承租的土地抵偿债务。未经甲方书面同意,不得流转给第三人,否则,即属乙方违约。 5、在租赁期内,如果政府需要征收或者征用、占用该土地,乙方应该积极配合,地上附着物补偿归乙方。

农村土地承包经营权转包出租合同协议书范本模板

甲方(转包方或出租方): 乙方(接包方或承租方): 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定,在原承包关系不变的前提下,甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则,经协商一致,就土地承包经营权转包/出租事宜,订立本合同。 一、转包/出租土地基本情况及用途 甲方自愿将位于乡(镇)或街道村或社区村民小组或居民小组的亩承包地(详见附件2)的承包经营权转包/出租给乙方,转包/出租土地为农业用途,主营项目是生产经营。 二、转包/出租期限 土地承包经营权转包/出租期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。转包/出租期限为年,自年月日起至年月日止。 三、转包/出租价格与支付方式 (一)转包/出租按下列第种形式计价: 1.实物。乙方每亩每年支付甲方公斤(大写:)(稻谷、玉米、小麦等),共计每年支付公斤(大写:) (稻谷、玉米、小麦等),按该品种当年当地大宗上市时均价折算现金。 2.现金。乙方每亩每年支付甲方人民币元(大写:),共计每年支付人民币元(大写:)。 3.其他。。 (二)转包费/租金按下列第种方式支付:

1.逐年支付。于每年月日前支付(当年度/下年度)转包费/租金,且每年递增%(约定不递增的填写零),或每隔年增加元。 2.其他方式。。 四、甲方的权利和义务 1.有权获得土地流转收益,有权按照合同约定的期限到期收回流转的土地。 2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地,有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为,并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。 3.乙方不按合同约定使用土地,改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的,甲方有权终止合同。 4.流转土地被依法征收、占用时,除按投资权属明确为乙方或第三方的青苗补偿和地上附着物补偿外的其他补偿由甲方享受。 5.甲方于年月日之前将土地交付乙方。 6.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。 7.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。 五、乙方的权利和义务 1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。 2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定,并报经有关部门批准,可以在流转的土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。 3.依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。 4.流转的土地被依法征收、占用、收回时,有权获得接包/承租土地后的青苗补偿、投资权属明确归己的地上附着物补偿及相关损失补偿。 5.依法保护和合理利用流转的土地。不得改变土地的农业用途,不得随意弃耕抛荒,不得损坏农田水利设施,不得从事违反国家法律、法规、规章和政策规定的生产经营活动。 6.合同期满或中途终止合同,应及时交还接包/承租的土地。需继续接包/承租的,在同等条件下享有优先权,并于接包/承租期满前个月与甲方平等协商,重新订立合同。

土地承包经营权制度的基本内容构建研究

土地承包经营权制度的基本内容构建研究 谢露摘要:现在物权法典正在大张旗鼓地制定过程中,鉴于长期以来对土地承包经营权存在着的“债权说”和“物权说”之争,本文简要分析了土地承包经营权物权化的必要性。然后对土地承包经营权制度的基本内容进行了构建:首先阐述了对土地承包经营权的主体和客体的理解,接着主要针对土地承包经营权人的权利和义务进行了深入探讨,并谈了自己的看法。 一、土地承包经营权的物权性质 土地承包经营权是自我国农村经济改革以来确立的农村土地承包经营之而产生的一项权利。《民法通则》在第五章第一节所有权和与所有权有关的财产权中对其作了规定:公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护。这足以表明民法通则实际上是将该权利作为物权来规定。但民法通则对于其赋予的物权性质并未在具体法律制度中充分体现,该法本身规定也过于笼统而缺乏可操作性,由此导致实践中一直认为土地承包经营权只是一种债权。例如,最高人民法院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》的规定指出:转包是指承包人把自己承包项目的部分或全部,以一定的条件发包给第三者,由第二份合同的承包人履行,再有第一份合同的承包人向原发包人履行合同的行为。该司法解释所指的承包经营权是债权性质的土地承包经营权。 在学理上,也存在着“债权说”和“物权说”。然而土地承包经营权在实践中所暴露出来的种种弊端主要是由其债权性质所决定的。在深化农村经济体制改革的客观条件下,如继续维护土地承包经营权的债权性质,将会产生一下难以克服的局限性:(1)不利于维持农民的生产积极性;(2)不利于农用土地的市场性流转 ;(3)不利于农村土地使用制度的稳定。

农村土地承包经营权技术设计书

XXX农村土地承包经营权确权登记项目 技术设计书 xxxxx 二○一四年x月

XXX农村土地承包经营权 确权登记项目 技术设计书 编写单位:长春伟业测绘有限公司 网址: 总经理:xx 总工程师: 编写者:王彪 审查者: 编写日期: 二○一四年x月

目录 一、概述 (66) (一)项目区概况 (66) (二)主要工作内容 (66) 二、作业依据 (66) (一)政策及法律法规依据 (66) (二)技术依据 (77) 三、主要技术要求 (88) (一)数学基础 (88) (二)主要精度要求 (99) 四、设计方案 (1010) (一)工艺流程 (1010) (二)前期工作准备及人员准备 (1010) (三)调查底图与调查表的制作 (1111) (四)外业入户权属调查 (1212) 1.调查内容 (1212) 2.实地权属调查 (1515) 3.调查成果确认 (1515) 4.调查成果移交 (1616) (五)内业矢量化及属性信息上图 (1616) 1.图形矢量化及调查属性上图 (1616) 2.外业权属调查表录入 (1616) 3.调查图、表排错 (1616) 4.入库前的准备 (1616) (六)成果审核公示 (1717)

1.初步调查成果审核 (1717) 2.制作公示成果 (1717) 3.成果公示确认 (1717) 4.成果修正 (1717) 5.第二次公示 (1717) (七)制作宗地图并颁证 (1818) 1.完善土地承包合同 (1818) 2.申请 (1818) 3.制作承包地宗地图 (1818) 4.建立登记薄,制作经营权证书 (1818) 5.颁发土地承包经营权证书 (1818) (八)建立数据库及面积汇总 (1818) 1.与周边各标段数据的接边 (1818) 2.再入库 (1919) 3.检查完善数据库 (1919) 4.量算面积及面积汇总 (1919) (九)建立农村土地承包经营权管理信息系统 (2020) (十)验收 (2020) (十一)资料归档 (2121) 五、质量管理 (2121) (一)质量目标 (2121) (二)质量保证措施 (2121) 六、人员设备配置及工作计划 (2424) (一)建立项目部 (2424) (二)人员配置及职能 (2424) (三)设备配置 (2525) (四)分阶段工作安排及工期 (2525) 七、安全措施 (2626) 八、成果资料 (2626)

农村土地承包经营权建库

农村土地承包经营权建库 建设方案 北京世纪国源科技发展有限公司 2014年7月2日

目录 1建设背景 (1) 2建设目标及任务 (1) 3建库流程 (2) 3.1技术路线 (2) 3.2技术流程 (3) 3.2.11数据准备 (3) 3.2.22数据入库 (3) 3.2.33数据处理 (3) 3.2.43数据检查 (3) 3.2.53成果输出 (4) 4建库成果 (4) 4.1表格成果 (4) 4.2图件成果 (5) 4.3数据成果 (5) 5软件功能及技术服务 (6) 5.1软件功能 (6) 5.2技术服务 (8) 6应用案例 (10)

1建设背景 当前我国多数地区农村土地承包都不同程度地存在地块不实、四至不清、面积不准等问题,导致不少争议和纠纷。为此国家决定用五年时间开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作,其中数据库建设是其中一项十分重要的内容,是各级农村土地承包经营权确权登记数据汇总管理的前提,为后续农村土地承包登记、流转、冲裁、档案管理等业务管理打下基础。 2建设目标及任务 基于主流的GIS平台、先进的数据库管理技术,研发面向作业单位的农村土地承包经营权建库软件,实现农村土地承包经营权登记调查的权属信息和测量信息的集中存储,按照农业部最新标准生成所需的各种表格、图件、汇交数据成果,满足各级农经管理部门信息化管理的需要。具体任务有: 1、实现农村土地承包确权登记调查数据,包括基础地理信息数据、地块空间数据、承包权属数据等的入库、承包信息关联。 2、实现承包经营权数据入库后的数据处理,如更新基本农田关系、提取地块四至、计算实测面积、重排地块编码等。 3、实现承包经营权标准成果的输出,如公示表、调查确认书、承包合同等表格成果,地块平面分布图、承包示意图、公示图等图件成果,标准汇交成果等。

土地承包经营权的取得

土地承包经营权的取得 以下予以分别说明: 1.基于民事行为取得承包经营权 包括创设取得和移转取得两种情况: (1)土地承包经营权的创设取得,主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权,分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。通过这两种方式承包的,都应当签订承包合同,承包合同自成立之日起生效,承包方于合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。 (2)土地承包经营权的移转取得,是指在土地承包经营权的流转过程中,受让人通过转包、互换、转让等方式,依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 2.非基于民事行为而取得承包经营权。 法律依据 在这里主要是继承问题。继承法第3条规定的遗产范围中没有规定承包经营权,因此在我国民法学界对于承包经营权能否继承有不同的看法。农村土地承包法认可承包人应得的承包收益的继承,而有限地认可土地承包经营权的继承: (1)以家庭承包方式取得的林地承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包; (2)以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权,承包人死亡的,其继承人可以在承包期内继续承包。

农村土地承包经营权转让协议书

编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 农村土地承包经营权转让协议书 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________

转让方:(下称甲方) 身份证号码: 住址: 受让方:(下称乙方) 身份证号码: 住址: 甲乙双方本着平等、自愿、诚实守信的原则,经友好协商和村委同意,就农村土地承包 经营权转让事宜达成本协议: 二、转让地块概况: 该地位于,东邻,西邻,南邻,北邻,面积为平方米,约亩< 三、甲方对上述土地转让前所拥有使用权及土地尺寸数据信息的真实性负责,若存在虚假不实情况则视为违约。今后乙方需要甲方协助办理该土地有关事宜时,甲方应积极配合,如出现第三人追索事宜则必须支付给乙方该转让金十倍的罚款,并且赔偿乙方相应的损失。 四、转让期限与范围: 1、甲方自愿将该土地所有权、土地使用经营权、拥有权永久性合法转让给乙方。 2、转让价格为万元/亩(含青苗补偿费及其他补偿金),总价为人民币元。

五、付款方式: 甲乙双方在签订协议之日,乙方于一次性付给甲方土地转让金元,余款于前付清。本土地转让为一次性买卖处理。 六、本协议签订后,甲方就所转让的该宗土地、土地使用权及土地使用权有关的其他权 利、权益及收益等均归乙方所享有,日后如有征用的,土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均由乙方享有,甲方及其亲属不得以任何理由提出异议。 七、1、甲乙双方在合同履行期间如遇国家政策对土地进行调整等情况,甲方自行处理, 不得影响乙方对该土地的使用。 2、该土地的使用权乙方享有继承、转让权利,甲方不得以任何理由干涉。 八、本协议系双方真实意思表示,空口无凭,签字为据,自乙方支付转让金之日后,乙 方永久拥有该土地所有权,双方签字后生效。本协议一式两份,甲乙双方各自持有。 甲方: 年月日 乙方: 年月日

农经发[2012年]2号关于.开展我国农村土地承包经营权登记试点工作的意见

关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见 农经发【2011】2号 为贯彻落实近年来中央关于开展农村土地承包经营权登记试点的要求,做好农村土地承包经营权登记试点工作,现就有关问题提出以下意见: 一、开展农村土地承包经营权登记试点工作的重要意义 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是我国农村基本经营制度,是党的农村政策的基石。党和国家先后出台了一系列稳定农村土地承包关系的法律法规和政策,各地认真贯彻落实,依法确认了农民对承包土地的占有、使用、收益权利,广大农民获得了长期而有保障的土地承包经营权。由于特殊历史条件的限制,多数地方土地承包不同程度地存在地块不实、四至不清、面积不准等问题,导致不少争议和纠纷。通过试点,进一步完善土地承包管理工作,探索健全农村土地承包经营权登记制度,具有十分重要的意义。 一是健全社会主义市场经济体制的必然要求。归属清晰、保护严格、流转顺畅的产权制度是社会主义市场经济体制的基础。在坚持农村土地集体所有的前提下,依法赋予和保障农民的土地承包经营权,既是健全社会主义市场经济体制的重要内容,也是发展农村市场经济的基础。开展土地承包经营权登记试点,进一步探索依法确认农民对承包土地的占有、使用、收益权利的有效途径和办法,明晰土地承包经营权归属,强化物权登记管理,将为健全农村市场经济体制提供强有力的物权保障。 二是巩固农村基本经营制度的客观需要。巩固农村基本经营制度,关键是赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,核心是保持现有土地承包关系稳定并长久不变。农村土地承包经营权登记,是国家明确土地承包经营权归属、

保持现有土地承包关系稳定并长久不变的基本手段。开展土地承包经营权登记试点,探索对土地承包经营权的设立、变更、转让和灭失等进行登记管理,建立健全土地承包经营权登记簿,把承包地块、面积、空间位置和权属证书全面落实到户,强化承包农户的市场主体地位和家庭承包经营的基础地位,将为巩固农村基本经营制度提供强有力的制度保障。 三是维护农民土地承包合法权益的根本要求。承包地是农民最基本的生产资料和最可靠的生活保障,土地承包经营权是农民最重要的财产权利和物质利益。在城镇化、工业化深入推进的过程中,要防止侵害农民土地承包权益现象发生,避免给农村社会和谐稳定带来不利影响。土地承包经营权登记是明确土地承包经营权归属、定分止争的根本措施;土地承包经营权登记文件是调处土地承包经营纠纷的关键证据。开展土地承包经营权登记试点,将为解决农村土地承包经营纠纷、维护农民土地承包合法权益提供强有力的依据。 四是解决农村土地承包现实问题的紧迫需要。现有土地承包关系是在一轮承包基础上延包形成的,加上承包期内农村依传统习惯调整承包地和经济建设征占用承包地等,原确认的土地承包状况与实际土地承包情况存在一定误差。同时,受当时农民负担重等因素影响,还有少部分农民没有获得承包地或者被违法收回了承包地,少数城郊和征占地频繁的地方农民承包土地的权利没有落实。这些问题不解决,既影响国家土地承包确权颁证的权威,又给稳定现有农村土地承包关系并长久不变带来不利影响,迫切需要通过土地承包经营权登记把农民承包土地的各项权利落实到户。开展土地承包经营权登记试点,将为妥善解决农村土地承包现实问题提供必要的实践经验。 二、开展农村土地承包经营权登记试点工作的指导思想、主要任务和基本原则

严重侵害农民土地承包经营权的12类行为

遇到征地拆迁问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>https://www.360docs.net/doc/5b1920275.html, 严重侵害农民土地承包经营权的12类行为 一、十二类行为表现 农业部副部长刘坚2003年8月20日指出了严重侵害农民土地承包经营权益的12类行为: 第一类:干涉承包方依法享有的生产经营自主权。 如干涉农民自主安排的生产经营项目,强迫农民购买指定的生产资料或者按指定的渠道销售农产品。 第二类:违法收回农户承包地。 如强行收回外出务工就业农民的承包地,收回承包地抵顶欠款,违法收回进入小城镇落户农民的承包地,以划分口粮田”和责任田”等为由收回承包地搞招标承包,用收回农民承包地的办法搞劳动力转移等。 第三类:违法调整农户承包地。 如承包期内用行政命令的办法硬性规定在全村范围内几年重新调整一次承包地,借颁发农村土地承包经营权证书之机重新承包土地等。 第四类:不落实二轮承包政策。

对适合实行家庭承包的耕地,第一轮耕地承包合同到期后,如不执行延长土地承包期三十年政策,不与农户签订土地承包合同,不发放农村土地承包经营权证书,超额预留机动地等。 第五类:利用职权变更、解除土地承包合同。 如因承办人或负责人的变动而变更或解除承包合同,因集体经济组织分立或者合并而变更或解除承包合同等。 第六类:强迫承包方流转土地承包经营权。 如强制收回农民承包地搞土地流转,乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包,假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转等。 第七类:阻碍承包方依法流转土地承包经营权。 如对承包方合法流转土地承包经营权做出限制等。 第八类:侵占承包方的土地收益。 如小调整时随意提高承包费,截留、扣缴承包方土地流转收益,截留、挪用征地补偿费用等。 第九类:违法发包农村土地。 如未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之

土地承包经营权合同

土地承包经营权合同 土地承包经营是我国利用农用地的主要方式,对于土地承包经营权合同你了解多少呢?以下是WTT小雅为大家整理的土地承包经营权合同范文,欢迎参考阅读。 土地承包经营权合同范文1 出租方(以下简称甲方):_ 承租方(以下简称乙方): ________________________________ 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家政策的规定,本着平等协商、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权出租事宜协商一致,订立本合同。 一、出租面积: 甲方根据农户委托将其承包经营的徐桥镇桃铺村铁铺、王寨两组87.6亩山场、旱地土地(地名、面积、平面图附后)出租给乙方从事花卉、苗木生产经营。 二、出租期限 转包(出租)期限为二十年,即自20xx年5月______ 日起至2031年4月_____日止。 三、出租价款 出租土地的租金为每年200元/亩人民币。 四、支付方式和时间

乙方采取分四次支付租金。每五年的第一年支付一次。计人民币捌万柒千陆佰元整。 五、权利和义务的特别约定 1.甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。但如因乙方不向甲方履行出租合同义务而造成甲方不能履约时,乙方应与甲方一起承担连带违约责任。 2.甲方有权监督乙方经营土地的情况,并要求乙方按约履行合同义务。 3.出租期限内遇自然灾害,上级给予甲方核减或免除相关土地上的税费义务和核发的救灾款,甲方应及时如数转给乙方。如需甲方办理手续的,甲方应负责及时办理。双方另有约定的除外。 4.乙方有权要求甲方按合同的约定交付出租土地承包经营权并要求甲方全面履行合同义务。 5.乙方获得土地承包经营权后,依法享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。 6.甲方必须协调乙方工作,使之水、电、路三通(费用由乙方承担)。 7.甲方负责处理乙方因本项目实施而引起的与社会所发生的矛盾纠纷,给乙方合法经营的环境。

农村土地承包经营权互换确权不确地协议书

农村土地承包经营权互换 确权不确地协议书 甲方:____________________ 身份证号:___________________________ 住所:_____________ 联系电话: 乙方: ____________________ 身份证号:___________________________ 住所:______________ 联系电话: 根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定,甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权互换及相关事宜,经协商一致,订立本合同。 一、互换土地基本情况及用途 甲方将承包的位于 ________ 村________ 组________ 的 ____ 亩土地(详见附表),互换给乙方从事农业生产经营。 乙方将承包的位于 ________ 村________ 组________ 的 ____ 亩土地(详见附表),互换给甲方从事农业生产经营。 二、互换期限 甲乙双方互换土地期限为年,自___________ 年—月—日起至2043 年12

月30日止。 三、互换双方的权利和义务 1?甲乙双方互换土地后,互换双方均取得对方互换地块的土地承包经营权,丧失自己原有地块的承包经营权。 2?甲乙双方土地互换后,对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换。 3?土地互换后,甲乙双方应报发包方备案,可以向乡人民政府申请办理农村土地承包经营权证变更登记手续。 4?经甲乙双方依法登记获得土地承包经营权证后,可以依法 采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律、法规和国家政策规定的方式再流转。 5?甲乙双方在互换后的土地上具有使用权、收益权、自主生产经营权和产品处置权。 6?甲乙双方应依法保护和合理利用土地,应增加投入以保持 土地肥力,不得使其荒芜,不得从事掠夺性经营,不得擅自改变土地用途,不得有造成土地永久性损害等行为。 四、违约责任 1?甲乙双方在合同生效后应严格履行合同义务。如一方当事 人违约,应向守约方支付违约金______________ 元。 2.因不履行合同致使一方遭受损失的,应由责任方承担赔偿责任。 五、不可抗力

农村土地承包经营权流转协议

农村土地承包经营权流转协议 农地转协[ ] 号 农地鉴[ ] 号 土地流出方(以下简称甲方):乡(镇)村组户土地流入方(以下简称乙方): 流转土地面积:亩 根据“依法、自愿、有偿”的农村土地承包经营权流转原则,甲方经土地发包方村委会同意,采取方式将土地承包经营权流转给乙方。甲、乙双方经协商,订立如下土地承包经营权流转协议: 一、流转土地的面积和期限: 在保持集体土地所有权不变的情况下,甲方自愿将承包集体的农用耕地千百拾亩分厘(地块界址见附一,自列)承包经营权流转给乙方用于经营;土地承包经营权流转期自年月日至年月日(不得超过二轮承包期,否则无效)。 二、流转价款及保证金支付方式: 1、每年每亩土地流转价格以竞标价为保底价款,转换成初始杂交稻原粮。以年为周期对承包金进行调整。调整后的承包金以初始杂交稻原粮数×现价折算(低于保底价款的按保底价结算)。原粮现价以调整当年月日市场中间价为准。

3、经甲、乙双方商定,每年土地流转价款分次支付,于每年的月日前支付 %;月日前支付 %;或采取办法支付。流 三、甲方的权利和义务: 1、有权督促乙方按照国家的有关法律法规和协议规定用途使用土地,有权监督乙方在生产经营过程中加强环境保护和劳动生产安全; 2、有权要求村组集体或自行对乙方进行农业经营能力审查; 3、甲方土地流出以后,与村集体的承包关系不变,有关种粮补贴的享受在本款“其他事项”中予以说明; 4、在协议书规定的期限内不得擅自收回乙方的土地(因国家征用除外),不得以任何借口干涉乙方在协议书规定范围内的生产和经营。 5、其它事项: (1) (2) (3) 四、乙方的权利和义务 1、拥有协议规定范围内的生产经营自主权和与生产经营有关的民主权利; 2、乙方在承包期内投入的固定资产,属财政项目扶持的,承包结束后归村、组集体所有;属乙方自行投资的,由甲、乙双方在“其他事项”内明确或采取方式处置。 3、对所流转的土地上未列入流转协议的水系、道路、建筑设施等农村集体资产应协助甲方做好管理和维护工作,如需使用或变更必须征得甲方同意; 4、其它事项: (1)

相关文档
最新文档