财务分析四大地产公司财务比较分析.doc
四大地产公司财务比较分析
地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高
的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄
子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不
断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。
一、公司基本情况
新鸿基地产发展有限公司在四大地产公司中规模最大，它于1972 年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉
足科技领域。
新世界发展有限公司于1970 年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。
经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。同时它
也是在中国大陆最大的香港投资者。
长江实业（集团）有限公司是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产发展、
基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。
恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项
目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。
其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。
二、四大地产公司财务比较分析
由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996 年 6 月 30 日起截止到 1999 年 6 月30 日及长江实业 1996 年 12 月 31 日起截止到 1999 年 12 月 31 日的财务数据。需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会计期间不同，但该差异将不至于影响比较趋势。本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。（为便于与我司比较，将我司截止 99 年 12 月 31 日的 A 股财务数据列于四大地产公司数据之下，以 1 港币 =1.08 人民币作为换算汇率。）
1900.0
1500.0
1100.0
700.0
96 97 98 99
长江实业958.1 1073.9 1130.6 1736.3
恒基兆业787.2 1027.1 942.1 928.5
新鸿基1384.4 1877.3 1682.4 1598.3
新世界959.6 1086.7 1047.1 1153.2
万科32.1 36.7 37.1 41.6
1．业务规模比较（单位：亿港币）
总资产（图 1）
四家公司的资产规模均在97 年达到较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。新鸿基资产规模最大，但 99 年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。（注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12 月 31 日的一个年度或其他三家地产公司截止当年 6 月 30 日的一个年度，以下相同。）营业额
270.0
230.0
190.0
150.0
110.0
70.0
96 97 98 99
长江实业132.0 78.6 118.7 81.9
恒基兆业152.8 189.7 106.3 146.0
新鸿基226.2 289.6 232.2 236.8
新世界167.2 199.8 203.9 175.3
万科10.9 18.1 21.0 26.9
（图 2）
从绝对数看，新鸿基的营业额规模最大；新世界虽不及新鸿基但营业额较稳定，表明业务发展
较平稳；长江实业和恒基兆业营业额增减起伏较大。99 年四家公司的营业额从大到小排序为：新鸿基、新世界、恒基兆业、长江实业。
1300.0
1000.0
700.0
400.0
96 97 98 99
长江实业685.6 827.8 854.5 1417.4
恒基兆业408.8 602.3 483.2 498.7
新鸿基1077.5 1347.1 1137.0 1066.1
新世界512.6 643.1 548.1 567.1
万科12.3 16.9 18.1 19.4
净资产
（图 3）
从增长趋势看，长江实业的净资产规模逐年稳步上升，其他三家公司均在97 年达到最高点， 98 年又有不同程度的下滑，到99 年下滑势头有所减缓，新世界和恒基兆业的净资产还略有回升。99 年长江实业的净资产超过新鸿基跃居第一。恒基兆业净资产规模最小。
需要说明的是， 99 年长江实业在营业额下降的情况下，资产规模得到讯速膨胀，主要原因是对
联营公司（和记黄埔、长江基建等）的长期投资获得了丰厚回报。年内投资收益额达$580 亿，是上年的12 倍（其中和记黄埔因出售Orange plc 股权长实获得投资收益$577 亿）。
60
53
46
39
32
25
96 97 98 99
长江实业29.8 36 37.2 61.7
恒基兆业25.2 35.5 27.9 29
新鸿基45.1 56.4 47.6 44.4
新世界30.1 34.4 28.4 27.8
万科 3.9 3.7 3.7 3.6
每股净资产（单位：港币）
（图 4）
四家公司每股净资产的变动趋势与各自净资产的变动趋势是一致的，但排序略有不同，原因在
于新世界的股本规模相对较大。尽管长江实业的股本规模也较大，但因99 年的良好业绩使每股净资
产位居其他公司之首。无论是在总资产、净资产或是营业额方面进行比较，这几家公司按规模大小进
行排序，顺序都是一样的（长江实业的营业额除外，这主要由于该集团的主要利润来源和记黄埔等公
司为其联营公司，不属合并报表范围），且四家公司的净资产与总资产的变动趋势基本一致。这种关
于公司规模的财务指标的同一性，在一定程度上说明香港四大地产公司在公司规模的扩张上，表现出一种较为明显的均衡发展特征，而非单个财务指标的突出。
万科的资产规模和营业规模虽远不及四大公司，但近年呈现出稳步增长的趋势。
2．短期偿债能力比较
3.3
2.9
2.5
2.1
1.7
1.3
96 97 98 99
长江实业 3.0 3.3 1.6 1.5
恒基兆业 2.00 2.00 1.78 1.45
新鸿基 1.38 1.38 1.40 1.43
新世界 1.63 1.66 1.84 1.76
万科 1.45 1.69 1.82 1.67
流动比率（流动资产 /流动负债）
（图 5）
尽管 99 年各公司的流动比率相差不大，但从各年情况看，四家公司流动比率的大小和变动趋势
存在很大差异。长江实业的流动比率较高，但98 年开始已明显降低。 99 年除新鸿基外，各公司（含万科）的流动比率均比上年降低，表明其短期偿债能力有所减弱。由于个体差异，无法看出香港大发
展商合理的最低流动比率水平。
速动比率 [（流动资产 -存货） /流动负债 ]
公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科
年份99 98 99 98 99 98 99 98 99 98
速动比0.53 0.49 0.14 0.33 0.61 0.77 0.53 0.54 0.59 0.50
现金流动-0.18 0.83 0.35 0.13 1.04 1.03 0.13 0.38 0.02 /
负债比
（表 1）
从速动比率与流动比率的比较情况看，各公司的存货都占到流动资产一半以上，其中恒基兆业
的存货占流动资产比重最大，99 年甚至达到90%，因此速动比率也最小，这将极大影响其短期偿债
能力。这同时也反映了房地产行业所固有的存货金额大、销售周期长的事实。
与 98 年相比， 99 年万科的流动比率降低了但速动比率却提高了，主要原因是99 年万科的存货大幅度减少，存量资产在连续高企后首次开始下降。
现金流动负债比（经营性现金流量/流动负债）
真正能用于偿还债务的是现金流量，经营现金流量和流动负债的比较可以更好的反映企业偿还
短期债务的能力。从四家公司情况看差异较大，其中新鸿基的现金流动负债比连续两年超过1，短期偿债能力较强；而另外几家公司的现金流动比还不及其一半(除长江实业1998)，最小的甚至只有0.13(新世界 1999)。
长江实业 99 年因营业现金出现净流出，使现金流动负债比呈负数，因此其短期偿债能力明显不
足。
3．运营效率比较
应收帐款周转率（销售收入/应收帐款平均余额）
四家公司应收帐款周转率大小不一，从99 年的情况看，恒基兆业和新鸿基应收帐款收回速度最快，仅不到 2 个月，其次为长江实业。新世界应收帐款管理能力较差，平均收帐期高达128 天。万科的应收帐款回收速度处于中间水平。（参见表 2）
长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科
应收帐款周转率 4.14 6.95 6.69 2.85 5.55
应收帐款周转天数86.9 52.5 54.5 128 65.8
（表 2）
1.4
1
0.6
0.2
96 97 98 99
长江实业0.51 0.26 0.49 0.4
恒基兆业0.51 0.71 0.34 0.46
新鸿基 1.1 1.33 0.89 0.83
新世界0.61 0.64 0.68 0.56
万科0.63 0.67 0.8
流动资产周转率（销售收入/流动资产平均余鹅）
（图 6）
流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而
延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。四家公司中，新鸿基的
流动资产周转最快，长江实业相对较慢。
万科的流动资产周转速度仅次于新鸿基，同新世界相当并有超过之势，且近三年在逐年加快。
0.2
0.15
0.1
0.05
96 97 98 99
长江实业0.16 0.08 0.11 0.06
恒基兆业0.2 0.17 0.19 0.16
新鸿基0.17 0.18 0.13 0.14
新世界0.19 0.16 0.19 0.16
万科0.52 0.57 0.68
总资产周转率（销售收入/总资产平均余额）
（图 7）
总资产周转越快，说明销售能力越强。四家公司中，长江实业资产周转速度最慢，新鸿基次之，
恒基兆业和新世界相差不大。
相比之下，万科的总资产周转率优于上述公司许多，一方面说明万科资产规模较小，另一方面
说明运用有限资产获取收入的能力增强了。结合应收帐款和流动资产周转情况，可以认为目前万科的
资产营运效率比较好。
4．长期偿债能力比较
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
96 97 98 99
长江实业0.28 0.23 0.24 0.18
恒基兆业0.48 0.41 0.49 0.46
新鸿基0.22 0.28 0.32 0.33
新世界0.47 0.41 0.48 0.51
万科0.66 0.54 0.51 0.53
资产负债率
（图 8）
通常，资产负债率越低，说明企业自有资金实力越强，还本付息压力越小，财务状况越稳定。
四家公司的资产负债率基本都在50%以下，其中，长江实业资产负债率最低，且有逐年下降趋势；新
鸿基次之，但比率逐年上升；其他两家相差不大，但在 99 年新世界的资产负债率达到 51%。财务杠杆是一把“双刃剑” ，如果总资产利润率高于负债利率，增加负债可以获取更多收益，反之，增加负
债将增加负担和财务风险。 99 年新世界的总资产利润率仅为 1.1%（参见图 10），过高的负债率无疑将
增加其财务风险。
万科的资产负债率高于香港公司始终在50%以上，尽管这在中国的上市公司中并不算高。已获利息倍数（税息前利润 /利息支出）
长江实业恒基兆业新鸿基新世界
已获利息倍数 5.7 4.6 5.7 2.1
（表 3）
虽然长期债务是未来的经济资源流出，但利息却是企业每年必须的支出，已获利息倍数正是反
映利息受到企业息税前利润保障的程度。四家公司中，新世界的偿还利息能力最差，还不到其他三家的 1/2。（需要说明的是， 99 年长江实业实际已获利息倍数达59，从稳健和可比性出发，这里仍用98 年数作为其对利息保证程度的评价指标。）
5．获利能力分析
160.0
130.0
100.0
70.0
40.0
10.0
96 97 98 99
长江实业137.7 176.0 61.1 593.7
恒基兆业83.6 96.2 49.3 54.2
新鸿基110.4 141.6 72.6 92.8
新世界41.6 53.1 21.4 12.7
万科 1.4 1.8 1.9 2.1
净利润（单位：亿港币）
（图 9）
四家公司的净利润变化趋势基本一致，98 年较 97 年均有大幅度下降， 99 年又有不同程度回升。结合近几年香港经济的发展历史来看，上述公司的赢利情况明显透视出香港 98 年金融危机时的影子（宏观经济状况严重影响房地产业景气程度）。在经济萧条时，很难找到利润不下降的公司；而在经济复苏时，大部分公司赢利情况有所好转。
此外，我们注意到， 99 年长江实业净利润呈跳跃式增长（原因同前）而新世界这家公司的赢利
却仍然恶化，这似乎揭示了该公司的经营不善。
250
200
150
100
50
96 97 98 99
长江实业104.3 224 51.5 724.7
恒基兆业54.7 50.7 46.3 37.2
新鸿基48.8 48.9 31.2 39.2
新世界24.9 26.6 10.5 7.2
万科12.7 9.6 8.7 7.9
销售净利率（净利润 /销售收入）
（图 10）
各家公司的销售净利率与净利润的变动趋势基本一致。新世界的销售收入获利能力较差，与其
他公司差距较大。新世界和恒基的销售净利率有逐年降低趋势。此外，需要说明的是，长江实业的销
售净利率比其他公司高出许多倍且波动较大，其原因笔者在前文已提到过，即长江集团的重要利润来源——和记黄埔、长江基建、香港电灯等公司均为其联营公司，未被纳入合并报表范围，导致销售收
入没有包括这些公司，而净利润又体现了这些公司的收益。
与上述公司相比，万科的销售获利能力尚有较大差距，而且销售净利率在逐年降低，主要原因
在于：（1）万佳的商业销售收入净利率低；（ 2）因开发成本较高万科地产毛利率较低；（ 3）四大公司出租业务净利率较高。
15
12
9
6
3
96 97 98 99
长江实业14.4 16.4 5.4 34.2
恒基兆业10.6 9.4 5.2 5.8
新鸿基8 7.5 4.3 5.8
新世界 4.3 4.9 2 1.1
万科 4.3 4.7 4.9 5.1
资产净利率（净利润 /总资产）
（图 11）
资产净利率反映了企业的资源利用效率。除长江实业外各公司的资产净利率基本呈下降趋势，
这在某种程度上也说明了香港地产业的行业平均利润率正在下降。且房地产企业由于其行业特殊性，
很大一部分资金用于土地储备，资金占压较严重，因此其资产净利率普遍较低。四家公司中，新世界
的资产利用效率最低， 99 年仅为其他公司的1/5。相反近年万科的资产净利率在缓慢上升，一定程度上反映了万科综合资产利用效率在提高。
22
18
14
10
6
2
96 97 98 99
长江实业20.1 21.3 7.2 41.9
恒基兆业20.5 16.0 10.2 10.9
新鸿基10.2 10.5 6.4 8.7
新世界8.1 8.3 3.9 2.2
净资产收益率（净利润 /净资产）
（图 12）
净资产收益率的变动趋势与总资产利润率的变动趋势几乎相同。这也反映了同样的一个问题，
即近几年整个香港房地产业的平均利润率在逐步下降（长江实业若剔除因和记黄埔转让股权取得的非经常收益，其净资产收益率也是降低的）。由于香港的会计制度将物业重估市价高于成本价的部分作
为净资产的一部分。计算扣除该重估储备的净资产收益率，将更具可比性，也更便于国内企业参考。
公司长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科
年份99 98 99 98 99 98 99 98 99 98
扣除物业重估储备的42.0 7.3 14.7 14.4 14.7 12.7 3.4 6.3 11.0 10.1
净资产收益率（%）
（表 4）
由表 4 可看出，房地产业由于其营业周期长等行业特殊性，即使是象香港四大地产公司这样做
得较好的企业，其净资产收益率最高也不超过15%（长江实 99 年业例外）。
每股收益
7.8
6.6
5.4
4.2
3
1.8
0.6
96 97 98 99
长江实业 6.02 7.66 2.66 25.8
恒基兆业 5.16 5.66 2.85 3.15
新鸿基 4.69 5.93 3.04 3.87
新世界 2.44 2.86 1.11 0.62
万科0.44 0.34 0.37 0.39
（图 13）
从四大地产公司的每股赢利变动情况来看，同样是由于宏观经济不景气导致他们97 年以后的赢利情况不甚理想，直到 99 年才略有回升（但新世界 99 年情况进一步恶化），长江实业 99 年每股收益创历史新高（原因同前）。
6．股利分配政策比较
2.3
1.9
1.5
1.1
0.7
0.3
96 97 98 99
长江实业 1.38 1.62 1.16 1.38
恒基兆业 2.03 2.48 1.5 1.5
新鸿基 1.86 2.35 1.2 1.55
新世界 1.14 1.2 0.64 0.3
每股股利（股利总额 /流通股数）
（图 14）
结合每股收益情况分析，四大地产公司每年的股利支付都是根据当年的赢利情况来确定的，利
润越高，支付股利的绝对数越大。但长江实业99 年情况相反，每股股利并未随每股收益的增加而大
幅增长，这或许是其一贯的低股利政策或者为了增加储备扩大投资，也可能是基于对支付股利现金压力的考虑（支付99 年股利需现金 $31.7 亿）。
四大地产公司的股利支付基本都以现金形式，新世界99 年的股利虽有部分以红股形式，但也给予了股东现金选择权。
股利支付率（每股股利 /每股收益）（图15）
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
96 97 98 99
长江实业22.9 21.1 43.6 5.3
恒基兆业39.3 43.8 52.6 47.6
新鸿基39.7 39.6 39.5 40.1
新世界46.7 42.0 57.7 48.4
股利支付率 = 每股股利 /每股收益，反映了公司赢利中有多少用来支付股利。四家公司中，新鸿基采取的是固定股利支付率的股利分配政策，而其他三家公司的股利支付率的变动则是另一种情况，即股利支付率与公司赢利负相关（如前述长江实业）。这就说明了这三家公司在公司赢利情况较好年度（实际上也是宏观经济状况较好的年度），降低了股利支付率，以增加保留盈余供再投资所需；而在赢利状况转差时（实际上也是行业不景气的年度），增大了股利支付率，减少了扩大投资的储备来源。
（表 5）
7．各业务构成比较（表 5）
长江实业恒基兆业新鸿基新世界
业务构成年份营业额营业溢利营业额营业溢利营业额营业溢利营业额营业溢利金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比
99 336 4.1 156 8.4 1355 9.1 873 18.0 5510 23.3 4203 39.6 1757 10 1179 69.2 租金98 280 2.4 184 5.4 1616 15.2 1074 17.9 5650 24.3 4443 30.9 1990 9.8 1379 28.1
99 7371 90 42 2.3 11036 75.6 3153 64.9 14991 63.3 4960 46.8 1529 8.7 142 8.3 楼宇出售98 10975 92.5 2618 76.3 7197 67.7 4241 70.5 15304 65.9 8939 62.1 5836 28.6 2909 59.3 建筑及机 99 610 4.2 27 0.6 6748 38.5 382 22.4 电工程98 545 5.1 39 0.6 5923 29 434 8.9 酒店99 542 2.3 134 1.3 2095 12 222 13.1
98 545 2.3 132 0.9 2672 13.1 349 7.1
99 741 4.2 480 28.2 基建98 677 3.3 400 8.2
99 2618 14.9 -712 -42.1
电讯98 2345 11.5 -646 -13.2
99 486 5.9 70 3.8
物业管理98 601 5.1 62 1.8
投资及财 99 1589 85.3 806 5.5 806 16.5 543 2.3 543 5.1
务98 562 16.4 660 6.2 660 11.0 435 1.9 434 3
99 6 0.2 790 5.6 2094 8.8 767 7.2 2039 11.7 16 1.1
其他98 3 0.1 611 5.8 1288 5.6 435 3.1 947 4.6 77 1.6
99 8193 100 1863 100 14597 100 4859 100 23680 100 10607 100 17527 100 1703 100
合计98 11865 100 3429 100 10629 100 6014 100 23222 100 14383 100 20390 100 4902 100 四大地产公司中，长江实业、新鸿基和恒基兆业的主业非常突出，楼宇出售业务在各公司业务营业额及利润构成中所占比重相当高（长江实业的楼宇出售利润中扣除了物业减值准备）；而新世界主业不突出，该公司99 的营业额中楼宇出售仅占8.7%。
楼宇出租业务在四大地产公司的各业务中均占有较重要的地位，从表中可看出，各公司出租业务的营业溢利所占比例均达到其营业额所占比例的近两倍，可见出租业务的获利能力较强。
此外，四大地产公司所涉足的其他业务与其主业基本都具有较大的相关性（如基建等）。
三、对我公司的启示意义
在上一部分，通过数据比较和趋势比较，笔者已经对四大地产公司的各种财务指标进行了综合性的比较分析。根据这些分析，结合我公司实际情况，得到以下结论：
1．在规模上，与四大地产公司比较，万科仍相差很大。因此，万科的规模扩张空间还很大，而
且正处在一个稳步增长时期；在规模扩张时，应注意总资产、净资产和营业额的均衡发展，对此，
笔者在上一部分已经指出四大地产公司规模扩张具有明显的均衡发展的特征。
四大地产公司中，规模最大的是新鸿基（长江实业99 年情况特殊不在此比较）， 99 年其营业额、
总资产、净资产、净利润分别是万科的9 倍、38 倍、55 倍和 44 倍；万科各项规模指标与四大公司中
最小的比较情况如下：单位：亿港元
四大公司的最后一位
财务指标名称数值万科比值
总资产恒基兆业928.9 41.6 22.3 ： 1
营业额长江实业81.9 26.9 3.0 ： 1
净资产恒基兆业498.7 19.4 25.7 ： 1
净利润新世界12.7 2.1 6.0 ： 1
2．在经营质素上，万科与四大地产公司水平相近。比如在净资产收益率、总资产净利率，在短
期偿债能力与运营效率方面；万科销售净利率低于四大公司，主要因为万佳的商业销售收入净利率
低及四大公司出租业务净利率高的原因；万科的个别指标甚至优于四大公司，例如99 年万科的速动
比率，总资产周转率（总资产周转率达到 0.65，高出四大地产公司 4 倍多），这说明万科的资产综合利用效率在逐步提高。
3．在资产质素上，万科明显逊于四大地产公司。其一表现在四大公司拥有高额评估增值的长期
物业，如新鸿基物业评估增值高达430 亿港元；而万科却有不少低效资产和遗留问题；其二，万科
的资产负债率明显高于四大公司，这主要是由于是香港和内地的不同的融资环境造成；其三，存货在万科总资产中的比率远高于四大公司（尽管 99 年有所降低），但在流动资产中的比率和四大公司接近，说明四大公司的长期投资、长期物业比例远高于万科。
存货情况比较
长江实业恒基兆业新鸿基新世界万科
存货金额（亿港币）139.6 273.2 161.4 235.9 22.9
占流动资产比重（%） 63.9 90.6 57.4 70.0 64.7
占总资产比重（ %）8.0 29.4 10.1 20.5 55.0
4．四大地产公司的近年来的获利状况与香港宏观经济状况息息相关，表明房地产业受宏观经济影响较深。反观万科自 97 年以来的上升，也是与国内宏观经济发展趋势相一致，这提醒我们，要密切研究
宏观经济发展大势，也要准备应对宏观经济不利下的经营对策，如万科目前的较高的资产负债率和净
现金流出就是需要改善的因素。
5．在获利能力上，万科与四大地产公司的差距。主要表现在利润构成上， 99 年万科的楼宇出售溢利占溢利的比重高达 81 %，而四大地产公司（新世界除外）一般占到 60%--70%，这反映了万科在地产业务利润中利润来源的单一性，也反映了万科经营住宅销售业务的压力，具体表现就是万科的业务构成中楼宇出租的比例极小，远低于香港四大地产公司，而租金收入是一种既稳定又获利强的收入来源。
分析其原因，可能主要在于—中国大陆与香港的市场环境不一样，香港的地产业经过多年
的发展，已形成较为稳定和成熟的出租市场，而大陆的出租市场可以说还没有形成，今后随着市场的不断成熟化发展，万科也可寻求一定的楼宇出租收入。
6．四大地产公司的股利支付基本采用现金方式，且各公司的股利支付率基本与赢利状况负相关。于是当公司赢利状况好、投资机会多时，将有更多的保留盈余进行再投资；而当公司赢利状况不佳时，公司投资相应收缩，保留大量现金将造成资金闲置，则倾向支付较高的股利。万科可以参考此种股利分配办法。但从每股营业现金流量看，万科目前尚不具备完全采用现金支付股利的能力。
7．从四大公司的情况来看，净资产利润率普遍不高（长江实业99年较特殊）。新鸿基扣除物业
评估增值后净资产利润率将近 15%，也可以说是香港发展过程中的特殊现象，将来不会发生这样物业长期升值的情况。因此，万科经营房地产业是否应该净资产利润率的增长作为主要目标呢？个人看法，既然行业特征如此，就不应该将之列作主要目标，万科所追求目标的应该是：一定净资产利润率下，经营规模的最大化，总利润的最大化。
8、资本经营使公司规模超常规增长。长江实业通过联营投资，在香港楼市依然走低的情况下，
99 年取得骄人业绩，每股收益达$25.8 元，资产规模得到跳跃式增长，这对万科扩张规模、拓展业务
空间，探索资本经营之路不无借鉴意义。
总之，透过香港四大地产公司之间以及它们和万科的财务比较与分析，我们可以发现，从整体上看，尽管各公司在财务指标上存在着一些差异，经营绩效也不一而同，但四大地产公司在经营、管理
上的确已经发展至一较高水平。和四大地产公司相比较，万科在规模、获利能力、现金取得、业务构
成等方面存在着或多或少的差距，这些都有待于我们努力加以改善。四大地产公司在财务上反映出来
的某些特征很值得我们思考以获取一些有用启示。当然，这并不意味着一切向四大地产公司看齐，毕竟，万科有万科的司情，我们可以保留差异，去寻找最适合我们自己的模式谋求最长远的发展。
万科企业股份有限公司财务管理部
执笔王欣
指导王文金
2000 年 6 月 20 日
会计四大报表之间的勾稽关系都有什么
会计四大报表之间的勾稽关系都有什么？ 要搞清报表勾稽关系先要了解四个主表，资产负债表，利润表，现金流量表，和所有者权益变动表 1、先说资产负债表、利润表和所有者权益变动表，这个关系主要体现在资产负债表的所有者权益部分和利润表之间，因为资产负债表是时点数，利润表是期间数，口径不同，所以勾稽关系也主要在所有者权益部分，毕竟利润表赚得的就是所有者的收益。当然事事无绝对，不能说资产负债表的未分配利润期末减期初一定等于当期净利润，因为可能还有分红这个减项，所以要看勾稽关系，最关键的还是所有者权变动表，这个表是时点数结合期间发生额，最清楚，但因为与经营关系不密切，编的人不多，看得人更少； 2、还有就是资产负债表，利润表，现金流量表，这三个表的核心在现金流量表，可以说现金流量表的编制基础是资产表和利润表，一般来说，不看具体账，光靠前两个表，也可以把现金流量表的主要数字编出来，业务复杂的误差率要高一点，业务简单的，误差率就小，叔做过几家中型公司的现金流量表，只看两张表，编的数字一分不差。不过以上误差率指经营性现金流量净额，这个数字是现金流量表的核心，只要这个数字不出大差错，现金流量表就不能说编的不对。 说起勾稽关系，我想先提出另外一个词——“复式记账”，有借必有贷、借贷必相等，正因为有这个恒等式，所以一项资产的增加意味着一项负债的增加或者另一项资产的减少，一项收入的增加意味着一项资产的增加或者一项负债的减少，一项成本的增加意味着一项资产的减少或者一项负债的增加，数字就是这样从一端到另一端、从一张表到另一张表流转。这是了解什么是勾稽关系的一个起点。 资产负债表和利润表的勾稽关系： 资产负债表和利润表本就是一体的，虽然你看到的资产负债表都是时点数——年初数、期末数，而利润表是本期发生数，但是当你在资产负债表的年初数和期末数中间加上本期增减数之后，你就发现可以把利润表整个装到资产负债表中的所有者权益中的未分配利润项下。利润表最终的结果“净利润”就是资产负债表“未分配利润”本期增减中的一个因子。 资产负债利润表和现金流量表的勾稽关系： 利润表上的收入不一定代表资产负债表上收到了货币资金（也就意味着不代表现金流量表上有现金流入），也可能是赊销带来的资产负债表上应收账款的增加，支出亦然。简单点说资产负债利润表是权责发生制，现金流量表是收付实现制。（貌似这是在说区别，不是在说关系|||）
新公司财务分析报告范文
新公司财务分析报告范文 一、简介 (一)公司背景 夏新电子股份有限公司原名“厦门夏新电子股份有限公司”，于2003年7月25日更名为现在“夏新电子股份有限公司”，股票简称由“厦新电子”变更为“夏新电子”。夏新公司是经厦门市人民政府厦 府(1997)057号文、厦门市经济体制改革委员会厦体改(1996)080号 文批准,在对厦新电子有限公司实行部分改组的基础上,由厦新电 子有限公司、中国电子租赁有限公司、中国电子国际贸易公司、厦门 电子器材公司、厦门电子仪器厂、成都广播电视设备(集团)公司等六 个股东共同作为发起人,1997年4月24日,经中国证监会(1997)176号 文批准,以向社会公众募股方式设立。1997年5月23日,取得厦门市工商行政管理局核发的企业法人营业执照。注册资本原为人民币18800 万元,1999年度实施配股及送转增股后注册资本已变更为35820万 元;2003年度实施每10股送2股方案后注册资本增至42984万元。公 司现有总股本42984万股，其中：国家股1468.8万股,境内法人股24235.2万股,境内上市的人民币流通股17280万股。公司法定代表人：柳学宏。主要经营声像电子产品、通讯电子产品、办公自动化产品及 其他机械电子产品的开发与制造等。公司从以家用电子产品的生产型 企业成功地转型到以通信终端产品生产为主的企业，当前手机产品占 主营业务收入的80%以上，成为国内主要的手机制造商之一。中国***。 (二)国内及国际未来经济展望 十六大报告对于中国未来20年的战略规划是，我国将全面进入 小康社会。未来20年，中国经济将再翻一番，对于中国本土的公司来说，这将是一个爆发式的发展过程，一批国际经济巨人将成长起来。 过去20年，在跨国公司进入中国市场的同时，一批中国本土公司已经 成长起来了，尤其在家电、手机、服装等行业，中国本土公司已经出
四大报表之间的勾稽关系
1、先说资产负债表、利润表与所有者权益变动表,这个关系主要体现在资产负债表得所有者权益部分与利润表之间,因为资产负债表就是时点数,利润表就是期间数,口径不同,所以勾稽关系也主要在所有者权益部分,毕竟利润表赚得得就就是所有者得收益。当然事事无绝对,不能说资产负债表得未分配利润期末减期初一定等于当期净利润,因为可能还有分红这个减项,所以要瞧勾稽关系,最关键得还就是所有者权变动表,这个表就是时点数结合期间发生额,最清楚,但因为与经营关系不密切,编得人不多,瞧得人更少; 2、还有就就是资产负债表,利润表,现金流量表,这三个表得核心在现金流量表,可以说现金流量表得编制基础就是资产表与利润表,一般来说,不瞧具体账,光靠前两个表,也可以把现金流量表得主要数字编出来,业务复杂得误差率要高一点,业务简单得,误差率就小,叔做过几家中型公司得现金流量表,只瞧两张表,编得数字一分不差。不过以上误差率指经营性现金流量净额,这个数字就是现金流量表得核心,只要这个数字不出大差错,现金流量表就不能说编得不对。 说起勾稽关系,我想先提出另外一个词——“复式记账”,有借必有贷、借贷必相等,正因为有这个恒等式,所以一项资产得增加意味着一项负债得增加或者另一项资产得减少,一项收入得增加意味着一项资产得增加或者一项负债得减少,一项成本得增加意味着一项资产得减少或者一项负债得增加,数字就就是这样从一端到另一端、从一张表到另一张表流转。这就是了解什么就是勾稽关系得一个起点。 资产负债表与利润表得勾稽关系: 资产负债表与利润表本就就是一体得,虽然您瞧到得资产负债表都就是时点数——年初数、期末数,而利润表就是本期发生数,但就是当您在资产负债表得年初数与期末数中间加上本期增减数之后,您就发现可以把利润表整个装到资产负债表中得所有者权益中得未分配利润项下。利润表最终得结果“净利润"就就是资产负债表“未分配利润”本期增减中得一个因子、 资产负债利润表与现金流量表得勾稽关系: 利润表上得收入不一定代表资产负债表上收到了货币资金(也就意味着不代表现金流量表上有现金流入),也可能就是赊销带来得资产负债表上应收账款得增加,支出亦然。简单点说资产负债利润表就是权责发生制,现金流量表就是收付实现制、(貌似这就是在说区别,不就是在说关系｜｜｜) 如同在说资产负债表与利润表得关系一样,直接法编制得现金流量表也就是可以装到资产负债表中得货币资金项下得。年初有多少钱,本期流入多少流出多少,加减得到期末有多少钱。
2020年关于公司财务分析报告
关于公司财务分析报告 关于公司财务分析就是写公司财务的情况，那么，关于公司怎么写，你知道怎么写吗？如果不知道，就一起看看的内容吧! 1、历史沿革。公司实收资本为万元，其中：万元，占93.43%; 万元，占5.75%; 万元，占0.82%。 2、经营范围及主营业务情况我公司主要承担等业务。上半年产品产量： 3、公司的组织结构(1)、公司本部的组织架构根据企业实际，公司按照精简、高效，保证信息畅通、传递及时，减少管理环节和管理层次，降低管理成本的原则，现企业机构设置组织结构如下图： 4、财务部职能及各岗位职责 (1)、财务部职能(略) (2)、财务部的人员及分工情况财务部共有X人，副总兼财务部部长X人、财务处处长X人、财务处副处长X人、成本价格处副处长X人、会计员X人。
(3)、财务部各岗位职责(略) 1、主要会计政策公司执行《企业会计准则》《企业会计》及其补充，会计年度1月1日—12月31日，记账本位币为人民币，采用权责发生制原则核算本公司业务。坏账准备按应收账款期末余额的0.5%计提;存货按永续盘存制;长期投资按权益法核算;固定资产折旧按平均年限法计提;借款费用按权责发生制确认;收入费用按权责发生制确认;成本结转采用先进先出法。 2、主要税收政策 (1)、主要税种、税率主要税种、税率：增值税17%、企业所得税33%、房产税1.2%、土地使用税X元/每平方米、城建税按应交增值税的X%。 (2)、享受的税收优惠政策车桥技改项目固定资产投资购买国产设备抵免企业所得税。 (一) 财务管理制度(略) (二) 内部控制制度
1、内部会计控制规范——货币资金 2、内部会计控制规范——采购与付款 3、物资管理制度 4、产成品管理制度 5、关于加强财务成本管理的若干规定 1、资产项目分析 (1)、“银行存款”分析银行存款期末XX7万元，其中保证金X万元，基本账户开户行： ;账号： (2)、“应收账款”分析应收账款余额：年初X万元，期末X万元，余额构成：一年以下X万元、一年以上两年以下X万元、两年以上三年以下X万元、三年以上X万元。预计回收额X万元。
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
案例公司财务分析报告
案例某公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (10) 4 重要问题综述及建议 (10) 4-1 资威公路收入增长分析 (10) 4-2 国债跌价幅度较大 (11) 4-3 工程项目完成量不足 (12) 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (12) 1 主要会计数据摘要（单位：万元）
注：扣除去年同期XX净收益374万元后 2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2009年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下：
（1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XX 2亿元，XX 1.08亿元，XX 3496万元。 （3）固定资产净值：XX净值4.8亿元，XX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XX摊余净值8134万元，XX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XX摊余净值635万元，XX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。 （4）保值增值性好的长期投资：由XX与XX的股权投资构成，共计3.08亿元，不仅有较好的投资回报，而且XX的股权对公司的发展具有重要作用。 以上四类资产总计18.83亿元，占总资产的90%，说明公司现有的资产具有良好的质量。
毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
我国房地产公司财务分析-万科集团为例
一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上
升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表
xx企业财务分析报告模板
xx企业财务分析报告模板 关于企业的财务分析报告要写?写作的要点和内容都有些?下面YJBYS小编为大家带来一篇参考的模板欢迎借鉴 xx企业财务分析报告模板 一、公司背景及简介 1、成立时间、创立者、性质、主营业务、所属行业、注册地; 2、所有权结构、公司结构、主管单位; 3、公司重大事件(如重组、并购、业务转型等) 二、公司所属行业特征分析 1、产业结构： ①该行业中厂商的大致数目及分布; ②产业集中度：该行业中前几位的厂商所占的市场份额、市场占有率的具体数据(一般衡量指标为四厂商集中度或八厂商集中度); ③进入壁垒和退出成本：具体需要何种条件才能进入如资金量、技术要求、人力成本、国家相关政策等以及厂商退出该行业需花费的成本和转型成本等 2、产业增长趋势： ①年增长率(销售收入、利润)、市场总容量等的历史数据; ②依据上述历史数据及科技与市场发展的可能性预测该行业未来的增长趋势;
③分析影响增长的原因：探讨技术、资金、人力成本、技术进步等因素是如何影响行业增长的并比较各自的影响力(应提供有关专家意见) 3、产业竞争分析： ①行业内的竞争概况和竞争方式; ②对替代品和互补品的分析：替代品和互补品行业对该行业的影响、各自的优劣势、未来趋势; ③影响该行业上升或者衰落的因素分析; ④分析加入WTO对整个行业的影响及新条件下其优劣势所在 4、相关产业分析： ①列出上下游行业的具体情况、与该行业的依赖情况、上下游行业的发展前景如可能应作产业相关度分析; ②列出上下游行业的主要厂商及其简要情况 5、劳动力需求分析： ①该行业对人才的主要要求目前劳动力市场上的供需情况; ②劳动力市场的变化对行业发展的影响 6、政府影响力分析： ①分析国家产业政策对行业发展起的作用(政府的引导倾向、各种优惠措施等); ②其它相关政策的影响：如环保政策、人才政策、对外开放政策等 三、公司治理结构分析
房地产公司财务分析指标
房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债
四大报表的勾稽关系
未分配利润=收入-费用=（营业收入+营业外收入+投资收益+公允价值变动损益）—（营业税金及附加+营业成本+销售费用+财务费用+管理费用+资产减值损失+营业外支出+所得税费用=v*sp-v*vc-fv=（空调+冰箱+洗衣机）收入 -（空调+冰箱+洗衣机）费用 （一）期出+本期购入-本期销售=期末库存（二）会计报表之间的钩稽关系1、同一会计报表项目之间的钩稽关系 如“资产＝负债十所有者权益”的静态平衡关系、“利润＝收入-成本(费用)”的动态平衡关系，以及各项目明细数与合计数的关系，等等。 2、报表与报表之间的钩稽关系有： （1）损益表及利润分配表中的未分配利润=资产负债表中的未分配利润 （2）资产负债表中现金及其等价物期末余额与期初余额之差=现金流量表中现金及其等价物净增加额 （3）利润表中的净销货额－资产负债表中的应收账款(票据)增加额＋预收账款增加额=现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金 （4）资产负债表中除现金及其等价物之外的其他各项流动资产和流动负债的增加(减少)额=现金流量表中各相关项目的减少(增加)额 （5）财务报表主表与明细表之间的钩稽关系有比较简单的明细与合计的关系，也有比较复杂涉及数张报表发生额和余额的关系，如固定资产及累计折旧明细表就既与资产负债表中的固定资产原价、净值和累计折旧发生钩稽关系，又与现金流量表中的固定资产折旧发生钩稽关系，其他诸如无形资产及其他资产、待摊费用、预提费用等等明细表也都存在上述的钩稽关系。 1.在历史成本计量下,资产按其购置时支付的现金或所付出对价的公允价值计量. 2.在重置成本计量下,资产按现在的市场条件下买同样一项资产所需支付的现金计量. 3.在可变现净值计量下,资产按其正常对外销售预计能收到的现金减去进一步加工到完工时估计将要发生的成本,预计的销售费用以及相关税费后的金额计量. 4.在确定固定资产与无形资产的可收回金额时,通常要计算预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来现金流入量的金额. 5.可供出售金融资产与交易性金融资产的计量按在公平交易中熟悉情况的双方自愿进行资产交换的金额计量.如果换入换出资产的公允价值能可靠计量,则换入资产的入帐成本应以换出资产的公允价值为基础确定,除非有证据表明换入资产的公允价值更可靠.在非同一控制下企业的合并的交易中,也是以买方在买日为取得对被买方的控制权而付出的资产的公允价值确定的.当资产不存在活跃市场的报价时,要用估值技术来确定其公允价值,这时现值就是较普遍的一种估值方法.
公司财务分析报告范文
财务分析报告 （一）总体财务绩效水平 根据公司公开发布的数据，运用各种财务分析方法对其进行综合分析，我们认为本期财务状况比去年同期大幅升高。 二财务报表分析 （一）资产负债表资产负债 会计年度2011-6-30 2011-3-15 增幅 货币资金8,302,019,384.66 7,731,341,304.01 7.38% 交易性金融资产13,760.00 -- #VALUE! 应收票据3,361,935,809.22 4,131,433,217.33 -18.63% 应收账款1,200,491,864.02 2,543,025,045.80 -52.79% 预付款项1,353,710,038.60 1,045,192,883.30 29.52% 其他应收款540,470,310.30 485,891,107.59 11.23% 存货2,414,504,635.19 2,370,092,215.38 1.87% 流动资产合计17,173,145,801.99 18,306,975,773.41 -6.19% 长期股权投资663,609,433.28 650,129,921.98 2.07% 投资性房地产45,947,208.60 46,381,856.46 -0.94% 固定资产14,138,396,296.16 13,229,731,453.74 6.87% 在建工程3,326,169,458.01 3,981,463,499.05 -16.46% 工程物资281,717,834.59 279,446,451.77 0.81% 无形资产2,002,378,153.21 284,933,246.83 602.75% 长期待摊费用8,889,019.94 8,947,646.75 -0.66% 递延所得税资产130,990,478.54 132,405,694.02 -1.07% 非流动资产合计20,598,097,882.33 18,613,439,770.60 10.66% 资产总计37,771,243,684.32 36,920,415,544.01 2.30% 短期借款1,625,840,000.00 1,105,900,000.00 47.02% 应付账款4,232,403,041.65 6,314,674,231.23 -32.98% 预收款项1,745,404,961.24 1,753,363,607.13 -0.45% 应付职工薪酬724,037,261.85 801,373,344.48 -9.65% 应交税费529,953,680.95 890,985,793.85 -40.52% 应付利息107,600,000.00 67,250,000.00 60.00% 其他应付款3,430,155,612.16 1,857,104,446.27 84.70% 一年内到期的非流动负债138,760,000.00 207,520,000.00 -33.13% 流动负债合计12,534,154,557.85 12,998,171,422.96 -3.57% 长期借款4,488,620,000.00 4,444,240,000.00 1.00% 应付债券2,969,101,070.44 2,967,007,859.32 0.07%
房地产财务分析报告范本(超级实用)
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
房地产企业财务报表分析的3个方法
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
公司财务分析报告
《公司财务分析报告》范文 一,总体评述 (一) 总体财务绩效水平 根据xxxx公开发布的数据,运用xxxx系统和xxx分析方法对其进行综合分析,我们认为xxxx本期财务状况比去年同期大幅升高. (二) 公司分项绩效水平 项目 公司评价 二,财务报表分析 (一) 资产负债表 1.企业自身资产状况及资产变化说明: 公司本期的资产比去年同期增长xx%.资产的变化中固定资产增长最多,为 xx万元.企业将资金的重点向固定资产方向转移.应该随时注意企业的生产规模,产品结构的变化,这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力,也决定了企业的生产经营形式.因此,建议投资者对其变化进行动态跟踪与研究. 流动资产中,存货资产的比重最大,占xx%,信用资产的比重次之,占xx%. 流动资产的增长幅度为xx%.在流动资产各项目变化中,货币类资产和短期 投资类资产的增长幅度大于流动资产的增长幅度,说明企业应付市场变化的能力将增强.信用类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业的货款的回收不够理想,企业受第三者的制约增强,企业应该加强货款的回收工作.存货类资产的增长幅度明显大于流动资产的增长,说明企业存货增长占用资金过多,市场风险将增大,企业应加强存货管理和销售工作.总之,企业的支付能力和应付市场的变化能力一般. 2.企业自身负债及所有者权益状况及变化说明: 从负债与所有者权益占总资产比重看,企业的流动负债比率为xx%,长期负 债和所有者权益的比率为xx%.说明企业资金结构位于正常的水平. 企业负债和所有者权益的变化中,流动负债减少xx%,长期负债减少xx%,股东权益增长xx%. 流动负债的下降幅度为xx%,营业环节的流动负债的变化引起流动负债的下降,主要是应付帐款的降低引起营业环节的流动负债的降低.
万科房地产公司财务分析报告-ref
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
房地产企业财务分析比率.
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析