城市土地混合用途开发策略探讨

作者：庄淑亭，任丽娟， ZHUANG Shu-ting， REN Li-juan

作者单位：庄淑亭,ZHUANG Shu-ting(中国城市规划设计研究院,北京,100037)，任丽娟,REN Li-juan(华中科技大学建筑与城市规划学院,湖北,武汉,430074)

刊名：

土木工程与管理学报

英文刊名：JOURNAL OF HUAZHONG UNIVERSITY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY·URBAN SCIENCE 年，卷(期)：2011,28(1)

参考文献(4条)

1.司马晓;邹兵对建立土地使用相容性管理规范体系的思考[期刊论文]-城市规划汇刊 2003(04)

2.黄毅城市混合功能建设研究--以上海为例 2008

3.高捷我国城市用地分类体系重构初探 2006

4.黄鹭新香港特区的混合用途与法定规划[期刊论文]-国外城市规划 2002(06)

本文链接：https://www.360docs.net/doc/5d9784162.html,/Periodical_whcsjsxyxb201101008.aspx

土地功能混合使用的未来趋势

我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。 2月21日晚上，中央公布了一条城市建设的重磅消息，其中提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。一石激起千层浪。由于与每个人的切身利益息息相关，消息一经发布，随即引发关于能否“拆墙”的激烈讨论。专家指出，街区制将成为未来我国城市的发展方向，也是对一个时期以来城市粗放开发理念的纠偏。而要实现街区制，土地功能的混合使用将成为趋势。街区制打开紧凑多样的未来之城打开封（农用地、商住地、工业地）闭小区，一方面是让公共道路微循环畅通，另一方面是激活社区商业，让街道更具魅力家住“超级小区”北京（农用地、商住地、工业地）天通苑的白先生最发愁的就是开车上班。一过早上7点，来自小区各个出口的车辆涌向城区，在立水桥出口堵得水泄不通。我国自上世纪90年代兴起的“造城运动”推动了城市快速扩张，却也带来污染与交通拥堵等“大城市病”，多年来一直广受诟病。此次中央出台的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出了治病之方：推广街区制。

在过去30年，我国各大城市封闭式小区在如雨后春笋般出现，宽马路、大广场、超大社区加大了出行距离，迫使人们不得不开车出行，因此导致交通拥堵和空气污染。根据高德地图的测算，目前上海（农用地、商住地、工业地）市城市道路（包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路）约为4.56万公里。相比之下，上海市道路总里程为1.78万公里。而在多出的2.78万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。什么是街区制？最常见的形式就是上面住人、下面经商，上面是私有空间，下面是商业空间或者公共空间，住宅与外部世界全面打通，形成一个没有围墙的开放式社会。街区式住宅在国外已发展成熟，如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格等都有享誉世界的街区。中国城市规划设计研究院副院长杨保军在接受媒体采访时说，推广街区制，打开封闭小区，一方面是让公共道路微循环畅通，另一方面是激活社区商业，让街道更具魅力。事实上，推广街区制很容易让人联想到上世纪80年代美国兴起的“新城市主义”城市运动所提出的原则——主张土地功能混合使用，社区设计以公共交通和非机动车交通为导向，崇尚紧凑有边界的发展，强调邻里、社区公共空间的建设，倡导恢复传统社区的社区氛围，重新激发城市空间的活力。

土地开发价值研究与分析

土地价值的研究与分析成功的房地产投资在于土地价值的发现。价值和金钱都是一种观念，价值处于波动之中，房地产也处于波动之中。对房地产开发产品而言，对土地价值的认识尤为关键。不同的价值观以及不同的产品设计方向赋予土地不同的灵魂，就会导致房地产价值的不同。所以说，对土地价值的挖掘，即是对金钱和价值的认识。也就是说，土地价值的发现是成功的房地产投资的关键。一、对土地价值的研究从宏观和微观两个方面分析 1、宏观分析即土地SWOT（深层次）分析 1）项目地块的优势； 2）项目地块的劣势； 3）项目地块的机会点； 4）项目地块的威胁及困难点。此分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。 2、微观分析即是项目土地性质调查，包括： 1）地理位置； 2）地质地貌状况； 3）土地面积及红线图； 4）土地规划使用性质； 5）七通一平现状； 6）与产品定位的关联性。二、土地价值的影响因素对开发商的启示： 1、城市性质对地价的影响城市的性质指城市在国家经济和社会发展中所处的地位与所起的作用，是城市主要职能的反映。城市性质的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。城市性质制约着城市的经济、人口结构、规划结构、城市风貌、城市建设特别是土地使用的构成等各个方面，而不同性质的土地使用在经济效益上是有很大差异的，一个城市的职能越多，越能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越大，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业越发达，地价水平越高。因此，开发商在研究土地价值时首先应该结合城市性质加以分析，并考虑城市性质与所开发产品的契合程度，契合度越高则产品前景越好，土地也就越有价值。

城市规划用地分类标准完全版

第一节城市用地分类与标准 1．1 城市用地分类 1.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。 1.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。 1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共大类、中类、小类。 1.1.4 其中，R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地，E6类用地属于村建设用地；其余为非建设用地。 1.1.5 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。 1.1.6 城市用地分类和代号应符合表1.1的规定。城市用地分类和代号表1.1 类别代号类别名称范围q 大类中类小类 R 居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 R1 住宅用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的用地R11 低密度住宅用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、容积率为1的用地 R12 商品住宅用地以商品住宅为主的用地 R13 经济适用住房用地包括以低收入者教工、公务员等特定人群为供应对象的住宅用地R14 廉租房用地政府组织建设以租给低收入者为供应对象，不对外销售的廉租公房用地 R2公共服务设施居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R3道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R4绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

我国城市土地利用存在问题及对策

我国城市土地利用存在问题及解决对策摘要: 近年来，伴随着工业化的迅速推进，中国的城市化进程不断加快。但是城市化在孕育现代文明的同时，也造成了用地紧缺、交通拥挤、城市污染等一系列问题。实践证明，城市化要加快，人们生活质量要提高，就须解决合理配置、利用城市土地资源问题。其在城市土地利用中，市场机制和政府机制是相互配合、相互补充的两种机制。在不同的经济体制中，市场机制和政府机制配合的方式及程度有很大不同。本文在指出当今城市用地中存在的一系列问题的同时，亦分析了导致问题产生的深层次原因，并提出了相应的解决措施。关键词:城市土地产权市场机制政府干预城市土地利用机制 1.我国城市化过程中的土地利用的现状概述与经济全球化过程相伴随，世界城市化趋势加速，尤其是在广大发展中国家。自从1978年以来，中国的城市化进程正在以前所未有的速度加快发展。中国的城市化比率已经由1978年的17.9%，上升到2002年的39.1%，估计到2012年中国城市化比率将超过47%，全国城市人口将达到6.3亿左右。1995年，我国地级以上城市为213个，县级城市为427个，特大城市为32个。截至2002年，我国建制城市已达660个市，其中地级市260个，比上年增加10个;市区非农业人口超百万的特大城市增加到41个。建制镇2万多个，城镇人口为50212万人，其中城市人口35343万人(含非农业人口22060万人)。虽然城市发展和城市化进程的加快给经济发展和人民生活水平的提高带来的贡献是巨大的，然而城市发展也带来明显的负效应，如:城市规模不断膨胀，农地不断减少，使粮食安全和生态环境受到威胁，城市内部人口拥挤，交通堵塞，绿地减少，空气污染严重。这些负效应不仅使城市生活质量下降，而且在一定程度上阻碍了城市经济的发展。 2．我国城市土地利用中存在的问题 2.1城市化过程中，城市用地规模“摊饼式”发展随着社会经济的发展和城市化进程的加快，我国城市发展走了一条外延式扩张用地的路子，城市用地规模越来越大。城市规模的扩大是经济增长的结果，同时又是数量扩张和消耗资源型的粗放式土地利用的后果。据统计，我国城市数量由1949年的130座，发展到1999年的670座，建制镇由2800个发展到1.9万多个。城市面积扩展到813146.2平方公平，其中建成区面积由1949年的3053.3平方公里扩大到2002年的25973平方公里。按现行城市人口统计口径计算，建制镇人均占地149m，，小城市人均占地143m，，中等城市人均占地105m，，大城市人均占地88m2，特大城市人均占地75m2。从人均建设用地上看，我国的数值大大超出了发达国家人均建设用地数值。2002年，经济发达国家城市建设用地人均82.4平方米，发展中国家人均接近83.3平方米，对我国31个特大城市的分析表明，人均建设用地己接近

用地混合-问题、原因、措施及思路--

用地功能混合增强城市活力与多样性 1.存在问题（1）城市潮汐交通现象严重。例如南部多为大型居住区，舜耕路、英雄山路、玉函路上下班时间交通拥堵严重。（2）城市局部片区白天热闹非凡，夜晚变身“鬼城”。如奥体文博等城市新区公共中心、产业园区等，人气不足。（3）大型居住街区采用封闭管理，以围墙分割，街区景观单调，社区活力缺乏。 2. 原因分析（1）大的居住、产业功能分区单一，未达到职住平衡。（2）多功能街区、城市综合体缺乏。（3）大型居住区的管理模式落后，街道空间尺度的营造、沿街商业开发以及街道活动多样性被忽略。 3.措施及思路用地功能混合利用是近年国内外发达城市规划建设领域研究、推广的重要发展策略，有利于创造和保持城市活力、吸引力，保障城市可持续发展。经系统调研及广泛征求多部门意见，以新城市主义、共生城市、复合城市等先进理念为指导，注重从人的维度、生活的角度出发，提出了基于共生、复合理念的城市用地功能混合理念，分别从城市发展理念引导、分区用地布局控制、社区用地混合管理层面提出了“产城融合、有机共生、多样复合”的思路，结合城市建设现状和发展愿景，提出具体策略方法，引导我市用地混合的管理和实践。（1）城市——产城融合：从发展理念引导角度提出“产城融合”策略，一是倡导紧凑集约、多组团均衡布局，打造“1小时城市生活圈”的城市布局形态，以缓解交通、达到职住平衡；二是倡导多心协作、网络格局的公共中心布局，以协调促进城市中心功能有序发展；三是倡导产城互促、相互协作的产业发展策略，使城市生活功能与生产功能互相融合；四是倡导交通、市政、绿色生态共同作用的良好城市支撑系统。（2）分区——有机共生：从用地布局控制角度提出“有机共生”策略，强

城市土地开发借款合同完整版

城市土地开发借款合同完整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

城市土地开发借款合同完整版下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。城市土地开发借款合同范本一借款单位：______________(以下简称甲方) 贷款单位：______________(以下简称乙方) 甲方经____________批准，开发 ___________，面积________平方米，工作量__________万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)

房屋规划用途分类表

分类住宅集体宿舍工业公用设施房屋规划用途分类表含义供人们生活居住的成套、非成套房屋，不包括集体宿舍供机关、学校、企事业单位的职工，学生集体居住的房屋独立设置的从事第二产业生产活动的房屋及附属用房指供水、泵站、污水处理、供电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防、防洪、人防、管道运输等市政公用设施的房屋指从事铁路、民航、港航、公路、公交运输的房屋及相关用于装卸搬运储藏的房屋指用于储备、中转、外贸、供应等各种普通仓库、危险品用房指各类从事商业、金融业、服务业、旅馆业、市场以及其他为居民生活服务所用的经营性房屋各种邮政、电信、电话、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋指大专院校，中等专业学校，中学，小学，幼儿园，托儿所，职业学校，交通仓储商业信息教育科研业余学校，干校，党校，电视大学等从事教育、科学、研究、设计所用的房屋及其附属用房医疗卫生指各类医院，门诊部，卫生，检（防）疫，康复保健，疗养，医学化验，药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋指文化馆、图书馆、博物馆、纪念馆、广播电视台、电台、出版社、报社、文化新闻娱乐体育杂志社、通讯社、记者站、影剧院、游乐场、俱乐部、剧团、体

育场馆、游泳馆、射击场、跳伞塔等从事文娱新闻出版体育比赛训练活动所用的房屋园林绿化是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋办公军事物业公共配套物业服务社区服务汽车库汽车位自行车库储藏室外事宗教监狱保安社会福利文物其他指党政机关、群众团体、企事业单位等办公所用的房屋及其附属用房指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、党校等所用的房屋

土地混合使用管理模式研究

土地“混合”利用管理模式研究 2003年以来，中国在快速城市化和土地紧缺的双重压力下，城市建设用地的集约度和高效性备受关注，集约发展阶段的城市，土地利用已从单纯满足功能要求转向对土地综合利用效果的评价，土地混合使用反映了城市土地和空间资源在功能组合和空间配置上的优化增效，是未来城市发展的必然趋势。倡导土地混合使用符合城市可持续发展的理念，能集约节约利用土地资源，促进城市的有机更新和发展转型，增强城市多样性与活力。一、土地混合使用的概念广义的土地混合使用指多种营利功能的结合，物质和功能的空间整合，以及开发、计划与规划的统一；狭义的土地混合使用是指同一块土地或建筑物中有两种以上的使用方式，如住宅、办公、商店、工厂等。二、土地混合使用的表现形式 1、商业（含办公）与居住混合（通常称“商住混合”）商住混合模式是一种现代城市传统的居住模式，其中“住”主要指居住功能，“商”则主要包括办公、服务等商务和商业功能，主要指从事第三产业的，对居住功能干扰不大、可以和居住功能兼容并处的公司、企业、店铺等并为居住日常生活提供方便帮助。（1）平面混合的商住混合模式这一类型是指有机地混合商业、文化娱乐、办公、居住、绿地以及交通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能商相互促进，整体形

成具有活力的街区。为了避免重蹈过去城市开发功能单一、建筑分散无序的覆辙，很多城市在建设过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。商住混合能够均衡土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。案例分析:绵阳市城市副中心城市设计绵阳市城市副中心位于四川省绵阳市培江左岸地区，总体规划中被定位为城市副中心，城市设计中采取了高容积率高密度集约化设计，强调办公、商业、居住等功能之间的复合，以产生集聚效应和联动效应，在空间布局上做到商业、居住、办公、酒店、文化休闲等若干功能分区明确，互为补充，成为城市的标志；通过业态控制使得人流量均匀分布，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日及周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。在我园区规划设计中加荣项目已初步试运行这类模式，在以后的中心商业区项目中将继续深入运行此类模式。（2）垂直空间上的混合使用这一类型是指不同使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众人群的需要，交通、商业零售、餐饮娱乐、文化休闲、办公，有时还包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一

城市土地资源开发整理研究

城市土地资源开发整理研究发表时间：2018-11-14T19:38:59.250Z 来源：《基层建设》2018年第30期作者：赵冰 [导读] 摘要：改革开放以来，我国经济快速发展，城市化进程逐渐加快，土地资源越来越紧缺，如何强化城市土地开发整理已经成为应首要思考的问题。陕西地建土地勘测规划设计院有限责任公司陕西西安 710075 摘要：改革开放以来，我国经济快速发展，城市化进程逐渐加快，土地资源越来越紧缺，如何强化城市土地开发整理已经成为应首要思考的问题。对城市现有土地资源进行优化配置能显著提高资源利用率，有助于促进城市向着更好的方向发展。土地的自然属性决定了人类可以利用的总量有限，但随着经济不断发展，土地资源短缺问题逐渐凸显，侵占农业用地现象时有发生，不仅使我国粮食安全面临巨大挑战，影响农业经济的快速增长，也不利于城市的统一发展，造成了严重的负面影响。本文基于土地资源开发整理的作用与价值，从细节入手，详细分析了现有工作中的问题因素，并探讨了优化该项工作的有效措施，希望能以此促使城市土地结构与社会发展目标相适应，进而为城市的可持续发展注入源源不断的动力。关键词：城市土地资源；开发整理；现状分析；强化对策 1.城市土地资源开发整理中的问题因素导致城市土地资源开发整理工作存在问题的原因主要分为以下几类。（1）宣传力度不足。目前，我国各城市陆续出台了与土地开发利用相关的法律法规，但却缺乏有力宣传，导致无法让更多群众了解这方面内容。而且宣传手段较为落后，仍沿用传统方式，例如在公共场所设置宣传栏，未充分利用网络平台优化宣传效果，降低了宣传的科学性与时效性。（2）管理理念落后。相关管理人员受传统影响颇深，缺乏大局观与科学理念，无法为城市土地资源开发整理注入新的力量。市场理念是影响整理开发的重要因素之一，可通过价格机制、竞争机制等约束土地资源配置，有助于提高该项工作的质量与效率，管理人员需及时更新理念，以免影响土地开发整理进度。（3）资金来源渠道单一。目前，城市土地开发整理工作的资金运作方式简单，资金缺口大且利用率低。缺乏资金会导致项目可行性降低，后续收益难以持续，一定程度上限制了土地开发整理行业的发展脚步。 2.强化城市土地资源开发整理的有效措施 2.1提高重视程度政府和相关部门是强化城市土地资源开发整理的主力，因此，政府及相关部门应提高重视程度。首先，应树立科学的城市发展观。在国民经济飞速增长的形势下，政府部门更加重视中心城区的规划，但后续支持力不足，很大程度上限制了城市的稳定发展。相关管理人员需脚踏实地，同时具备前瞻性眼光，以可持续发展为目标，积极开展土地资源开发整理。由于城市周围的农业用地有限，需坚持集约化精神，重新定位城市区域与土地功能，加强配套设施建设，争取用少量土地实现更多功能。其次，建立健全城市土地资源储备制度。该制度的作用是整合城市中尚未被利用的土地资源，方便进行统一管理。完善该制度时需明确本地区的实际情况，从而利用存量调节提高土地利用率。再次，拓宽融资渠道。资金是进行城市土地资源开发整理的物质基础，现有资金来源渠道有限，主要来自土地出让金，无法满足使用需求。应使投资来源更加多元化，并使该项工作符合市场经济规律，让更多的人与集体参与其中。最后，建设特色产业。城市建设不是简单扩展，需进行合理设计，推动特色产业健康发展。文化精神、历史积淀与地域特色是城市土地资源规划整理应重点思考的元素，能够赋予城市深厚的底蕴，有助于推动旅游等第三行业的良好发展。 2.2完善市场机制城市土地资源开发整理需要在市场经济这一大环境下进行，完善的市场机制能够促使该项工作顺利落实，相关人员需通过以下两点完善市场机制。第一、以产业发展主体思想为指导原则。土地资源开发整理工作除了以政府为指导，还需引入市场机制，通过合理的利益分配保证各方积极投入到该项事业中来。政府需在这一过程中出台多项优惠政策，使更多企业有机会参与土地开发整理，进而获得充足的资金来源。另外，政府还应整合多项资金，利用闲置地及废弃地获得获得更大利润，并将其投入到后续工作，形成良性循坏，提高城市土地资源开发整理的收益。第二、实现全过程监管。土地资源开发整理为改善城市环境、丰富文化活动、促进地方经济增长奠定了坚实基础，只有对该项工作的全过程实施监督管理才能提高开发整理质量，使得土地资源效益最大化。产业升级是提高土地资源利用率的关键，在这一过程中，相关部门应实现市场化运营，将尚未开发的土地纳入储备资源库，在政府监管下进行招标，委托企业进行开发整理，保证土地资源能够得到合理利用。 2.3加强法制建设我国从上世纪九十年代开始进行城市土地资源开发整理，积累了一定经验，但总体来说时间较短，相关法律法规尚不完善，一些机制也不健全，无法提供有效的约束力。城市发展经常以牺牲环境为代价，很大城市都是先发展再改善环境，但效果不佳，需要加强法制建设，为土地资源开发整理与环境保护的和谐统一提供法律约束。目前，我国已经制定了相对完善可靠的指导方案，也对立法活动进行了充分准备，正在向着法制化方向迈进。在相关法律中，需明确规定土地归属权保护、项目规划设计、资金流动管理等细则。值得注意的是，加强法制建设还应考虑环境建设。生态环境与人们的生活质量与社会健康发展密切相关，在提高土地资源开发整理的经济效益时还需关注环境质量，以免为未来生活埋下安全隐患。 2.4优化内部管理城市土地开发整理行业内部的管理水平直接影响着土地利用率，须在实际工作中通过以下几点提高内部管理质量与效率。（1）建设一支高水平的人才队伍。城市土地开发整理工作繁多复杂，具有系统性特点，对工作人员的专业素质要求较高，需打造一支专业队伍才能满足工作要求。首先应制定合理有效的招聘对策，面向社会招聘相关行业的专业人才，除了考察专业能力外，还需关注责任心与职业道德。由于土地开发整理行业的发展时间较短，可学习借鉴其他国家的有效经验，确保招聘工作顺利进行。其次需定期安排专业培训，帮助工作人员学习更多的优质经验与先进技术，不断提高自身水平，从而为城市土地资源开发整理贡献最大的力量。最后可实行土地开发整理行业从业资格许可制度，要求所有工作人员都必须持证上岗，以此淘汰不合格员工。并建立完善的考核评价体系与薪酬福利制度，全面激发员工的工作热情与积极性，避免人才大量流失。（2）提高行业技术水平。土地开发整理的意义是使资源配置更加合理化与精细化，计算机技术、通信技术、自动化技术及互联网技术的出现为该项工作提供了技术支持，使得土地测量、地籍管理更加高效便捷，加快了这一行业的前进步伐。（3）建立现代化土地开发整理企业制度。该制度的建立可以促进良性竞争，提高了行业发展速度，但目前我国的现有制度并不

土地利用与管理知识点

1、土地的涵义是地球表层的陆地部分。公认：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、气候和植被等要素组成的自然历史集合体，包括人类过去和现在的种种活动规律。 2、城市城市是一个巨大的系统整体。人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地区称为城市，包括住宅区、工业区和商业区等功能分区，具备行政管辖功能。 3、狭义的城市土地是指城市市区，即城市建设用地。城市土地属于国家所有，城郊土地除有法律规定为国家所有外，多数属于集体所有。 4、广义的城市土地是指城市行政区内陆和水域及其地上、地下的空间总称。行政区域上划分三个层次：是建成区土地，即城市建设用地；是城市规划区范围内，除去城市建成区外的外延扩建区域，大部分为村镇占用的土地；是指城市行政区内的全部土地。 5、市域是指城市行政上所管辖的区域，包括下辖的县及县级市； 6、市区是指实际的城市区域，包括城市近郊区和建成区，但不包括所辖的外围县、乡。 7、建成区是指城市建筑物外沿的范围； 8、中心城区和中心市区概念相同，是依繁华程度单独划出的一个区域，一般指城市核心的城市商业和城市设施密集的地区。 9、城市土地利用特性1、城市土地的固定性2、扩展性3、利用的区位性4、利用的空间性 5、用途逆转的困难性 6、永续利用性 7、供应的稀缺性 8、资产性 9、生态的脆弱性10、利用的社会性 11、城市土地利用是在城市规划和土地利用规划的指导下所开展的各项开发与建设活动。 12、城市土地管理是城市政府依据国家有关土地管理的法律法规，对城市土地的占有、分配、使用而进行的规划、组织、控制和监督等一系列活动。 13、土地利用管理是土地管理最基本的组成部分，是指从国家利益的全局出发，根据国家经济和社会发展需要，依据土地的自然特点和地域条件，对土地资源的配置、开发、利用、整治和保护等所进行的计划、组织、控制等工作的总称。 14、城市土地利用管理的原则1、规划计划管理原则2、节约集约利用原则3、优化结构布局原则4、经济、社会、生态三效益统一原则5、保护耕地原则6、依法利用管理原则 15、城市土地利用管理的内容 1、城市土地利用基本理论（1）租理论（2）区位理论（3）可持续利用理论（4）土地报酬递减理论 2、城市土地制度（1）土地所有制（2）土地使用制（3）土地国家管理制度3、城市土地利用（1）城市土地整理（2）城市土地开发（3）城市土地利用（4）城市土地保护 4、城市土地管理（1）城市土地地籍管理（2）城市土地利用规划与计划管理（3）城市建设土地审批管理（4）城市土地市场与价格理（5）城市土地税收管理 1、地租的概念及分类 ●是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分 ●是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映 2、广义与传统地租的概念 ●广义：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。 ●传统：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。

074、基于元分维理论的土地利用混合度研究

基于元分维思想的土地利用混合度研究冯红霞摘要：土地利用的混合利用可以有效减少出行距离和出行时耗，优化出行结构，对土地利用的混合度与职住均衡理论相联系，优化城市居民出行中的问题最突出的通勤交通出行，借助于元分维的思想，根据不同的空间尺度，将规划区分为尺度不同的网格，根据元分维理论中相邻区域单元性质相似的思想，建立土地混合度与职住均衡的计算模型，并对土地利用混合度的值进行标准化处理，利用GIS的空间分析功能对数据进行处理得出结果，同时，根据不同交通出行模式主导下的与空间尺度，得出合理的空间尺度划分标准，最后根据榆林空港区东南片区的控制性详细规划进行了实证分析。关键词：土地利用混合度职住均衡交通出行时耗交通出行距离元分维 GIS 0.引言城市土地利用决定了居住、就业岗位、生活、公共设施的空间布局，而居住与就业岗位的空间分布决定了居民的通勤出行时耗和距离，居住与生活、公共设施的空间分布决定了居民的生活出行时耗和出行距离，进而影响着城市出行方式构成。从土地利用上实现职住均衡是从根本上缓解交通拥堵、降低出行时耗、优化出行结构的有效办法之一，优化土地利用也是实现生态城市交通的顶层设计目标【1】。目前国外关于土地利用混合程度与职住均衡的研究主要侧重于对某特定城市的研究，Levinson David通过案例，揭示居住与就业均衡性和相应的土地混和使用对城市交通和空间组织的影响【2】。Mark & Alan提出居住就业均衡性增强能减少出行量和出行长度，并降低机动车出行方式的比例【3】；国内关于职住均衡方面的研究成果较少，钱林波讨论了土地利用的混合程度与居民出行空间分布的相互作用关系，提出了土地利用混合程度概念与计算模式【4】。陆化普研究了职住均衡的影响因素及其规律，表明职住均衡较好的城市居民平均出行距离较短【5】。钟力研究了混合住区中的土地混合度研究【6】。另外有学者在居住与就业空基金项目：国家自然科学基金资助项目（50878026）

一级土地开发分析

土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。开发流程（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发

企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库一级土地开发从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种

城市土地利用

第十章城市土地利用第一节城市土地的特征与土地利用类型一、城市土地的概念城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。它包括三个层次：城市市区(建成区)的土地→城市规划区的土地→城市行政区的土地。二、城市土地的特征 (一)自然特征位置固定性不可再生性和面积有限性质量差异性功能永久性 (二)经济特征土地资源的稀缺性区位的效益性边际效益递减性土地利用方式变更的困难性市场交易的低效性 (三)法律特征其主要表现为一块土地在其所有权的基础上通过立法可以衍生出他项权利，包括占有权、使用权、租赁权、经营权、处置权等等，并且各他项权利可以分别在市场上流通，也可以组成权利束一并上市流通，以取得合法的收益。三、城市土地利用类型在西方国家，城市土地利用一般划分为7种类型： ①商业用地：特别是零售商业用地多位于交通便利、人流密集的地段，约占城市用地的4%。 ②工业用地：约占城市用地的9%，可分为小型工场和大型工业。 ③政府机关用地：所占的比重不大。交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素。 ④住宅用地：约占50%左右。 ⑤休憩用地及绿化地带：约占15%，随着对城市生活素质和美化环境的重视，这种用地也在城市的土地利用中占有重要地位。 ⑥交通用地和其它公用事业用地：要占20%左右。 ⑦农业用地和水面上述比例仅为概数，具体某一城市，由于规模不同，发展阶段不同，用地比例差别很大。我国的城市用地分类，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，分为8大类、35种类、42小类：居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A(行政办公用地、文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文物古迹用地、外事用地、宗教用地)、商业服务业设施用地B(商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地)、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U(供应设施用地、环境设施用地、安全设施用地、其他公用设施用地)、绿地与广场用地G。其中工业用地一般占15～30%，居住用地大致占25～40%，绿地与广场用地占10～15%，说明我国城市的工业用地比例偏高，而居住用地的比例偏低。第二节地租、土地制度与城市土地利用一、地租的基本理论地租是土地商品化和土地产权分化的产物，是现代经济的重要范畴。地租理论对于土地的分等、定级、估价、合理规划利用，对于制定土地价格、制定地税制度与政策、完善土地有偿使用管理制度，对于实现国民经济的合理分配、促进经济社会发展，均有重大指导意义。 (一)西方经济学的地租理论

深圳土地混合使用指引

深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）深圳市规划和国土资源委员会二○一○年八月六日

1总则 1.1 【目的和依据】为鼓励合理的土地混合使用，增强土地使用弹性，规范法定图则的编制与管理，遵照《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》及《深圳市法定图则编制技术规定》（以下简称《深标》）制定本指引。 1.2 【与《深标》关系】本指引是《深标》的细化与补充，在城市用地分类的基础上，明确了常用用地性质允许的建设内容、设施类别范围和规模控制要求，并对不同用地性质间的土地混合使用作出规定。 1.3 【适用范围】在法定图则编制中确定用地性质，以及依据法定图则作出规划许可，应遵照本指引。 2用地性质的适建范围 2.1 【基本规定】居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、广场用地（S2）和绿地（G1、G2）等6类用地性质的适建范围和规模控制要求见《常用用地性质适建范围表》（表一）。 2.2 【规划管理的一般要求】《常用用地性质适建范围表》中“本指引增加的适建范围与控制要求”，在规划许可时需满足相关技术和政策条件，并经城市规划主管部门审批，不视为调整法定图则。 3混合用地 3.1 【基本规定】在法定图则编制中，当地块的适建范围和控制要求超出《常用用地性质适建范围表》的，应增加相应的用地性质，作为混合用地。当

地块需规划为混合用地时，宜参考《常用土地混合使用引导表》（表二）来确定。 3.2 【基本原则】多种用地性质混合使用，应遵循环境相容、保障公益、结构平衡、以及景观协调等原则。鼓励各类用地性质与市政公用设施用地、交通设施用地和政府社团用地的混合使用。鼓励利用地下空间增加用地混合性。 3.3 【用地性质的排列】混合用地的用地性质（用地性质一般采用中类，特殊需要时可采大类）之间用“+”连接，排列顺序原则上按照建筑规模对应的用地性质从多到少排列。若混合用地中包含市政公用设施、绿地、道路广场、对外交通、政府社团等必须优先保障的用途，应将上述用地性质优先排列。 3.4 【填充颜色和用地统计】混合用地的地块填充颜色按照排在最前的用地性质颜色表达，用地统计按照排在最前的用地性质分类汇总到法定图则图表的用地汇总表。 3.5 【适建范围】混合用地允许的适建范围和控制要求，按照《常用用地性质适建范围表》综合确定。 3.6 【部分混合用地类型】研发用地、物流用地为混合用地，其中研发用地一般表达为一类工业用地+商业性办公用地（M1+C2），物流用地一般表达为普通仓库用地+商业用地（W1+C1）。 4附则 4.1 本指引适用于所有已颁布和正在制定的法定图则，法定图则图表及文本另有规定的除外。 4.2 本指引的解释权属深圳市城市规划主管部门。 4.3 本指引自颁布之日起试行。

城市土地利用规划

第五讲城市土地利用规划提要：城市土地利用规划基本原理工业仓储用地的规划布局城市公共设施用地的规划布局居住用地的规划布局城市对外交通设施用地的规划布局城市郊区规划 §1. 城市土地利用规划基本原理 ?城市土地利用规划的地位、职能与内容 ?城市规划与城市土地利用规划城市土地利用规划是城市规划的重要组成部分广义土地利用：包括道路、市政基础设施用地等的所有城市建设用地狭义土地利用：除上述设施外的土地，按城市活动类型主要分为：工业（产业）、商务·商业、居住、以及公园绿地四大部分城市土地利用规划的特点：与以土地所有权为代表的社会制度、社会经济运行模式密切相关。 ?城市土地利用规划的职能城市外部：通过城市规划区、规划建成区的划定，确定城市的空间发展方向，促进、保障城市建设的有序发展。协调城市建设用地与非城市建设用地的关系。城市内部：为各种城市活动安排必要的空间（工作、居住、游憩、交通）?城市土地利用规划的内容各种城市功能，及其相互关系的空间安排——土地利用规划方案实施土地利用规划的手段——项目审批，Zoning，城市重点地区开发 ?影响城市土地利用规划的因素土地利用规划通过规划师、以及当权者的价值判断的已确定，并通过对开发活动的限制和积极建设得以实施。其中影响土地利用决策的因素有： ?经济因素市场经济环境下，最重要的因素。土地利用的分布由土地市场中的供给——需求关系所决定（商务商业、工厂、居住）城市发展与具体项目布局预测的学说：土地经济学从计划经济（并非不考虑经济因素）走向市场经济（切实的压力）的过程?社会因素经济因素并非决定城市土地利用的唯一因素城市生态学：社会学者将生态学的原理引入城市领域，集中与分散、向心与离心、入侵与迁移等（以多种族社会的美国为主）社会组织论：构成城市社会的个人以及团体的价值观、行动、及其相互的影响——价值观对土地利用形成的影响（例：旧城改造）经济因素与社会因素的相互影响（例：居民不愿迁出旧成区的原因）规划中对社会集团价值观的关注 ?公共利益城市规划制定者——政府的出发点公共利益的要素：安全、健康、便利、宜人、经济（对公共而言）

土地规划用途分类及编码表

土地规划用途分类及编码表字段代码字段名称土地规划用途分类及编码表利用地 ,新增, 1550 田坎 2000 建设用地字段代码字段名称城乡建设用1000 农用地 2100 地城镇用1100 耕地 2110 地 1110 水田农村居1120 水浇地 2120 民点用地 1130 旱地采矿用 2130 地 1200 园地其他独可 2140 立建设用地 1201 调整园地交通水利用1300 林地 2200 地 1310 有林地铁路用可2210 地 1311 调整有林地公路用灌木林2220 地 1320 地民用机其他林2230 场用地 1330 地港口码可2240 头用地 1331 调整其他林地管道运1400 牧草地 2250 输用地天然牧水库水1410 草地 2260 面人工牧水工建1420 草地 2270 筑用地可其他建设用1421 调整人工牧草地 2300 地风景名1500 其他农用地 2310 胜设施用地设施农特殊用1510 用地 2320 地农村道 1520 路 2330 盐田

坑塘水3000 其他土地 1530 面 3100 水域可河流水1531 调整坑塘水面3110 面 1540 农田水字段代码字段名称湖泊水 3120 面 1、若只是喜欢,何必夸张成爱。——林 3130 滩涂 2、擦光所有火柴难令气氛像从前闪耀,至3200 自然保留地少感激当日陪着我开甜蜜癿玩笑。——《失恋太少》 3、你是千堆雪我是长街,怕日出一到彼此瓦解。——《邮差》 4、谁能告诉我,要有多坚强,才敢念念不忘。——《当时癿月亮》王菲 5、我愿意做你癿老师,示范着执子之手如何解释,不愿为深奥癿感情变白痴。——《诗人癿情人》方大同 6、有一梦便造多一梦,直到死别都不觉任何阵痛,趁冲动能换到感动,这愉快黑洞苏醒下面是经典歌词100句,以后谁亦会扑空。——《梦死醉生》张国荣 7、谁能改变人生癿长度,谁知道永恒有多朋友们可以享受下,不需要么恐怖,但现实往往比命运还残酷,只是没有的朋友可以下载后编辑删人愿意认输。——《无间道》 8、似等了一百年忽已明白,即使再见面,除!!谢谢!! 成熟地表演,不如不见。——《不如不见》

城市土地开发借款合同样书

合同编号：2021-xx-xx 合同/协议(模板) 合同名称：甲方：乙方：签订时间：签订地点：

城市土地开发借款合同样书借款单位：____________________________(以下简称甲方) 贷款单位：____________________________(以下简称乙方) 甲方经____________批准，开发__________________，面积________平方米，工作量__________万元，因资金不足，经向乙方申请，同意给予贷款。现经双方商定，根据《城市土地开发和商品房贷款暂行办法》(以下简称《贷款办法》)的规定，特签订借款合同，共同遵守。一、甲方向乙方借款________万元，用作开发________的周转资金。附用款计划。二、借款期限为________年，即自________年____月____日起，至________年____月____日止。三、借款利率定为月息______‰，每季结算一次。四、甲方以________和其它资金作为还款来源，在贷款到期前还清贷款本息，附还款计划。五、______________为甲方的担保单位。担保单位愿按《贷款办法》第6条的规定，承担偿还贷款本息的连带责任。六、乙方由于自身的原因影响甲方用款时，按照《贷款办法》第11条的规定，付给甲方违约金。七、其它事项，按照《贷款办法》有关规定办理。八、本合同经甲、乙双方及担保单位签章后生效，贷款全部还清

后失效。本合同正本签章各方各执1份，副本报各自主管上级1份。甲方：(公章)________________________ 地址：________________________________ 法人代表：(签章)____________________ 开户银行及帐号：______________________ 乙方：中国人民建设银行______行(公章) 地址：________________________________ 法人代表：(签章)____________________ 担保单位：(公章)____________________ 地址：________________________________ 法人代表：____________________________ 开户银行及帐号：______________________ 签约日期：________年____月____日签约地点：____________________________