对广州城中村改造的反思与思考
对广州城中村改造的反思与思考
学院：土木工程学院
专业：土木工程
班级：土综101
姓名：张晗
学号: 1016100030
日期：2011年05月01日
~05月15日
指导老师：张丽璇
广州大学
目录
一、前言 (1)
关键词 (1)
二、广州城中村的基本情况与改造情况 (2)
对广州城中村改造的反思 (10)
三、城中村的文化 (12)
四、城中村的生态 (13)
对广州城中村改造的思考 (16)
五、改造案例 (16)
六、尾声 (19)
七、附录 (19)
调查问卷 (20)
八、参考文献 (21)
一、前言
目前，广州对城内的52条城中村的全面改造正在进行当中，预计3—5年内完成基本改造任务。但我们有没想过，城中村的改造到底是利大于弊，还是弊大于利呢？或许城中村的改造会让广州变得更像一座“城市”，但是这真是最好的办法吗？这真是市民期盼的吗？本次调查报告，是以问卷调查的形式，通过对人们对广州城中村改造看法的调查，了解、分析人们如何看待广州城中村改造这个问题，并通过此最后写出我对广州城中村改造的反思与思考。
先说说调查问卷调查样本的情况（调查问卷见附录）。参加调查的人员男女比例相当，接近1：1，而他们的年龄段主要在21到30之间，占55.1%。其次是年龄段31—40和≤20的人群，比例分别为20.3%和18.8%。而他们文化程度则大部分都达到大专、本科水平。从地区分布来说，来自广东省内和国内其他省份的人员，基本上也是１：１，而广东省内的被调查者又有２／３是生活在广州的。还有就是他们从事的职业，如下图。
从调查结果来看，在他们当中，虽然只有半数左右是知道广州3—5年将基本完成52条的全面改造的计划的，但即使是没说听过这个计划，他们中绝大多数都还是多多少少了解广州城中村改造的。或许是因为城中村的问题，不只是广州一个城市的问题，而是我们国家发展当中一个典型的问题。
关键词：广州、城中村、全面改造、思考
二、广州城中村的基本情况与改造情况
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。所以，这其实不只是在广州才有的问题。很其他城市的城中村一样，广州城中村同样面对着生活基础设施不完善、卫生情况较差、人口密度大和人员混杂带来的安全问题等的种种问题。就拿石牌村来说，0.6平方公里的土地上，密密麻麻盖了3656栋房子，建筑面积近100万平方米，居住着不到1万名本地人和7万~8万名外地人。我们可以看到在石牌村，仅仅0.6平方公里的土地却盖了3656栋房子，拥挤程度可想而知。下面左图是从上空俯瞰石牌村，基
本上，都是楼楼紧挨的，十分密集。而从右图，我们可以近距离看到那种楼与楼之间贴近的程度。其实在这里，石牌村只是一个缩影，是那些形形色色广州城中村的一个缩影。但即使如此，我们还是要看到广州城中村在广州近几十年发展中的作用。即使在外人眼中，这是个“脏乱差”的地方，但正是这样的地方，在相当程度上降低了广州这座城市的门槛，使得300万外来流动人员，以此为踏板，零限度地接触到城市的中心。城中村租金低廉的房屋，为上百万初到广州的农民工、白领及周边高校刚毕业的学生等提供最初的落脚点，从而开始
了他们的“广州梦”，这也让广州获得了“开放、包容”的美誉。
其实广州的城中村改造早在很早之前就开始设想了，但是由于其城中村本身的复杂性和资金问题，就一直没开始。直到08年，广州政府借助亚运的契机，下发了关于“三旧”改造的有关文件，开始了这场轰轰烈烈的城中村全面改造。时至今日，我们进广州城区时，都可以看到城中村是正在进行时。下面是正在或已经改造的一些城中村的资料。
杨箕
越秀区广州大道中山一路
在杨箕0.22平方公里的面积上，挤满
了村民自建的握手楼，从高处俯视一片
凌乱，因此有人干脆将之称为广州的
“疮疤”。
其实，960年前，已经有人在今天
这片“疮疤”上生活了。北宋天禧三年
（1020年），杨箕村的中部石门口一带，
已有黄氏族人在此辟田生产，由于处在
一小块冲击平原上，地形像个簸箕，因
而得名“簸箕里”。
后来姚李秦梁成为村中大姓，他们东南西北中分五个方位居住，形成“四社五约”，“三姚两李一秦梁”的村落结构。明代弘治年间，改称簸箕村。簸箕村的名字一直沿用至上世纪30年代，更名为“杨箕村”，因为当年村外沙河涌沿岸有几个杨桃园，还有一种说法，当时改的名字其实是“扬箕村”，取的是“发扬光大祖辈荣耀”之意。
今天的杨箕村，历史遗迹已经存留不多，村北的玉虚宫也是近年重修的，中国古建结构中特有的椽子和望砖，现在都被混凝土取代，只是由不同颜色的油漆画出他们应该有的样子。
地理上位于越秀区境内的杨箕，村
委会却归天河区管理，这增加了管理难
度，因而有村民把杨箕称为金三角。
石牌
天河区暨南大学西侧中山大道
石牌的建村，可以追溯到南宋时期，当时董、池两姓先祖在永泰乡庙边岗一带繁衍生息，明成化年间，便取名为庙边岗村，后来住地不断扩大，与一旁的潘姓聚居地连成一片，之后谢氏也成为村中居民，直到明嘉靖年间，石牌才成为村名。清代前期，石牌已经成为一条知名大村，这样的繁荣，一直保持到1938年。
最近几十年，石牌村的地理范围逐渐缩小。新中国成立前，石牌村总面积6平方公里，新中国成立后到1994年，石牌村的土地陆续被大量征用。到1995年，石牌的农田被基本征用完，只剩下村民居民地。改革开放后，石牌村成功改制，成立企业集团，原村委会建制被撤销。
2000年第五次人口普查，石牌村暂住人口达到4.2万，他们几乎涵盖广州的所有职业，尤其是IT，因而石牌形成了独特的城中村文化。多元、混乱、包容、充满生机的石牌出租屋群落，可以被看做广州社会生态的一个缩影。
林和
天河区林和南街
林和村名字的由来有两种传说：简单的
是，一个外地的老婆婆姓林，住下来后在这
里种菜、种田，人们叫她“林婆”，后来她
的住地变成“林婆村”，然后谐音变“林和
村”。
复杂一点的来由是：林和村最初只有8
00多人居住，村子由泥房、老树、竹组成，
老树、竹围着村庄，所以叫“林和庄”，后来慢慢演变，才叫做林和村。
林和村现有村民2300人左右，加上流动人口，共7000多人。林和村本身，也已于19 98年5月8日改制为林和润扬经济发展有限公司；“林和村”三字，如今只在民间流传。现在的天河北中信广场、天誉花园、中泰百盛等地以前均是林和村的菜地。现在的瘦狗岭仍属林和村，有护林员值班。
这里的租客也有在那些高级写字楼工作的人，他们大都是大学刚毕业，虽然工作体面，但薪水微薄，只好从这个时常被大厦阴影遮住的村子起步。
猎德
天河区珠江新城南端江畔
猎德是始建于北宋时期的古村落。猎德
人的祖先从陇西南迁，辗转来到珠江边定
居，渔耕为生。“猎德”这个名字，是拓村
人引用“成汤主张围猎时要网开三面”的典
故，取其狩猎也要行善积德之意，以及猎取
完美道德的寓意。
这里曾经是水乡，有岭南周庄之称，走出了多位广东省水上运动健将，这里出产的杨桃也曾闻名全省，如今，猎德又成了广州城中村改造的第一个试点，并由此诞生了城中村改造的“猎德模式”。
2009年的猎德，已经只剩下一小片地块得以保存，而原来的握手楼被推平后，一跃成为地王，看着一天天长高的珠江新城，这个垂暮老村的村民们心中在旧的不去新的不来的憧憬中，也有一丝微妙的感伤。
冼村
天河区黄埔大道西南侧
宋朝时，冼村这片地还人烟稀少，最
先来此定居的是陈氏祖先，一度发展到数
十户人家，起名永泰乡陈公村。之后又有
罗、古、邱、冼、卢、梁等姓氏迁来，明
朝中叶，冼氏人口最盛，于是村名便改为
冼村，此后的几百年里，除了“文革”时
期曾改名为红旗大队外，冼村这个名字一
直沿用。
和猎德一样，冼村也是珠江新城CBD的穷邻居，但它还完整地保存着，而且奇迹般地保留着一个30亩大小的鱼塘，但大概已经没人在里面养鱼了。曾经的冼村，东面有东边涌，向南流入科甲涌，另外三面则都是水塘，村民称为连锁塘。
那时，冼村还是个真正的农村，眼镜蛇、弹涂鱼、黄沙大蚬、禾虫等野生动物在村中都能见到。1976年，东边涌被填平，1985年，广州市兴建天河体育中心，向冼村征地1200余亩，1992，珠江新城工程启动，本计划将征地范围内的村子全部搬走，后由于拆迁补偿等问题，冼村和猎德村在当时得以保留，但冼村的耕地至此已被全部征用，正式成为一个城中村。
瑶台
越秀区广园西路
从地图上看，广园西路和机场高速
把瑶台切割成一个巨大的三角形状，这
里的交通便捷，是广州交通的咽喉位
置，因此物流业发达。村中有大量仓库
和厂房，靠近交通干线还有几家服装批
发市场，来此进货的客商来自世界各
地，除了国内商人，便以非洲人居多。
瑶台村曾有东南西北四个村口，如
今由于公路建设和村屋增加等原因，原来的村口都已经被密密麻麻的房屋所掩盖，后来在村东靠近广园西路的地方重新立起了牌坊，成了瑶台现在正式的入口。与其他城中村不同的是，瑶台的街道比较宽敞，建筑的间隔也比较大，新建的房子排列有序，有规划过的痕迹。村里有中型的购物商场，货物齐全，价格也相当便宜。
石溪
海珠区新滘西路工业大道
元贞二年(1296)，刘氏迁此建村，
因村旁溪边有一石岗而得名。
石溪村早在十几年前就已经名声在
外，村里有70多年历史的劬劳小学，是
香港恒生银行创始人何善衡在1937年捐
建的。何善衡就是从这个村子走出的，
现在的劬劳小学，还保留了许多当年的
建筑，以表达对这位先人的纪念。
从上世纪80年代开始,石溪村就作为广州市第一批利用出租物业模式发展起来的城中村率先富了起来。2006年，石溪村又引入了专业物业管理, 并将出租屋的租赁全部纳入到“出租屋管理服务部”统一登记备案中，将城中村的管理提升到了现代物业管理的水平。现在走在石溪村中,全然不见人们印象中城中村的脏乱模样,而更像一个商业、住宅、工业等功能划分完善的城市小区。
琶洲
海珠区琶洲岛
明代建村的琶洲村，因地形似琵
琶琴而得名。本来是个四面环水、惬
意恬静的江心洲，1998年，广州国际
会议展览中心选址于此，1999年12月
21日，广州市政府重点建筑项目建设
领导小组在广州规划局启动建筑方案
设计国际竞标方案，日本佐滕综合计
画株式会社的方案——延伸于珠江的
“飘”中标。 2001年4月，琶洲展馆
A区正式动工，并于2002年12月28
日建成投入使用。从此，琶洲村跨入了城中村的行列。
自2004年4月第95届广交会起，中国出口商品交易会全面启用琶洲展馆。之后，二期展馆和三期展馆分别于2007年和2008年完工。琶洲村内居住的村民约有3700多人，外来人口7000多人，大多生活和工作在琶洲地区。根据海珠区的规划，琶洲村最快将在今年年底前开拆，并于亚运前整体拆平，临近的黄埔村和石基村将作为“改造缓冲区”，接纳拆迁的琶洲村村民和会展企业员工。
下渡
海珠区滨江东路
下渡村名的由来一望便知，和珠江
边的渡口有关系。这里可以满足中大学
生们的大部分需求，出租房、杂货店、
凉茶铺、复印店、照相馆、理发店、酒
吧、桌球、三人自行车出租、客家菜、
福建菜、湘菜、东北菜、杭州沙锅，日
本料理、西餐、咖啡屋、果汁店……中
大的学生和下渡村就这样成了互相依存
的共生关系。
5年前，在下渡村租房的中大学生就有千人之多。2003年，中山大学校方曾将紧挨下渡村的东北小门用焊条封死，可第二日凌晨就被村民用铁锤等工具在校门旁的墙上砸出一个缺口。
“河南”是广州人习惯上对广州市区珠江南岸地域的称渭。“河南”之称据传与东汉学者杨孚有关。东汉时，今海珠区下渡是—大岛。下渡村的杨孚因学识过入，在京都洛阳宫至议郎。后返广东时，携带洛阳朋友所赠“五鬣松”植于家乡。—次寒潮侵袭使杨宅前“五鬣松”挂满霜雪，人们称杨将河南洛阳的瑞雪带回广州，遂把下渡村称为“河南”。后又演变为泛指珠江南岸海珠区地域。这样的故事，也只能当做传说来听了。
客村
海珠区新港西路广州大道南
在海珠区，客村是知名度最高的城
中村，这里的大片出租屋中，也有相对遥
远的社会生态。
明朝万历年间，黎氏和严氏迁居至
此建村，村名含有客居他乡之意。现在的
村民多数是伍氏后人。祖先们大概想不
到，几百年后客村这个名字又有了新的内
涵，让不少初来广州的年轻人感到贴切和
亲切。
和石牌类似，客村也住过一些文艺青年，他们以这个混乱的大村为题材拍过电影写过书。
在这里驻留多久，或者什么时候离开，很多人不知道，客向村来，客从村走，不变的是客村立交那棵木棉树，客村终究是客村。
康乐
海珠区新港西路中大南门对面
康乐村的名字听来没有广州其他村那么古意盎
然，但传说中，却和一千多年前的历史有些关联，
东晋那个喜欢旅游、发明了“谢公屐”的谢灵运，
任临川内史时，因诗获罪，被告为意欲谋反，罪该正法，后被“降死一等，徙付广州”。但又被告密谋安排人马途中营救，于是“诏于广州行弃市刑（闹市斩首，暴尸街头）”。而谢灵运承袭父亲爵位被封“康乐县公”，世称“谢康乐”。刘裕取代东晋建立宋国后，谢灵运的爵位降为“康乐县侯”。如果传说属实，那康乐村的历史可上溯至魏晋南北朝时期，那时石牌杨箕的祖先可能还在中原一带生活。
今天的康乐村，并没有因为坐落在“岭南第一学府”对面而沾染上些许文气，反而几乎每年都有恶性治安案件发生，这里的租客主要是打工者和大学生。由于面积大，街巷窄，又有工厂分布其中，供电设施老化，康乐村的火灾隐患最近几年一直为人诟病。
沥窖
海珠区环城高速南洲路南侧
广州地铁三号线每天有20万多
人次的运量，他们中的大多数，都只
会从这个村下穿过，在乘客们看来，
沥窖只是一个站名，可能这辈子都不
会在这站下车。
沥滘村是海珠区珠江河畔著名
的水乡，有八百多年历史，曾是番禺
的集镇，素有“先入番禺开沥滘”之
称，村民以卫姓后裔为多。占地面积1191平方米的卫氏大宗祠，是个坐北朝南的三进院落。可惜这座1993年初就被定为广州市文物保护单位的八百年古祠并不曾对外开放过—日，因为里面的牌位和古物已经不知去向。
和市中心的城中村相比，这里显得安静而悠闲，还有杨箕村民想念的大榕树。
沥窖处在所谓“地铁上盖”，交通十分便捷，租住在此的大都是在海珠或天河打工的年轻人，或是为了便宜，或是图个安静。白天，外来者都出去上班了，村民就悠闲地坐在大榕树下乘凉，有时还能感受到从地下传来的震动，那是另一个世界，它在逼近了。
我们可以看到，其实，每一个城中村都有她自己的故事，而且是那么的生动、多彩。
但有人却将其喻为“城市的疮疤”，真的是这样吗？当我在问卷中问到“您觉得城中村的存在影响广州形象吗？”时，六成以上的被调查者认为城中村多多少少还是对广州形象
有影响的（如图），这说明了什么？
在市民心中，一个理想的广州到底
是怎么样的，难道就是一个处处高
楼林立，很摩登、很现代的地方吗？
如今广州城中村的全面改造是否就
是创造理想广州的最好的方法？
对广州城中村改造的反思
先看看调查中其中一个问题的调查结果。
可以看到，人们对城中村是应该拆迁还是应该保留的意见大体相当。但当然，政府是支持拆迁的，从实际情况中我们就可以看出这一点。但现在让我们一起来想想，这次城中村的全面改造的初衷是什么？难道不是为了将广州变成一座更加可爱、更加大家生活、居住的地方吗？这又回到了之前的一个问题，到底市民心中理想的广州是什么样的，或者说怎样的广州才是理想的广州？在我看来，理想的广州应该是空气中飘着广州的人文气息、环境舒适友好，充满活力的。假设广州全部的城中村都完成了全面改造，一座座高楼大厦拔地而起，那数年之后，我们在这里将再也找不到广州的一丝痕迹，有的只是一个叫做“城市”的地方。或许有人会反驳，城中村如此的“脏乱差”，有什么环境舒适、充满人文气息可言。但大家
有没有想过，城中村为什么会变成这样？而且，你也并不能否认，广州的城中村确实有着一种广州特有的生活气息在里面。其实我们可以选择更好的方法。
上面的调查结果一定程度上从侧面反映出广州城中村民的愿望，他们的很多人也希望能留在那个他们充满感情的地方—他们的村子。或许比起全面改造，慢慢对城中村进行优化改造很花时间，很花钱，不像现在这样，交给地产开发商，又省时间，又能得到一大笔钱进行其他方面的建设。但是，在快速发展到了今天的广州，我们是否应该将眼光放的更长远一点，而不是只在乎今天的发展。不能仅仅把可持续发展挂在嘴边，却完全不把它当一回事啊。比起对广州城中村进行全面改造，假如现在可以换一种方式，一步一步对城中村进行政府和村
民共同优化建设，那将来再看回来，可能是不一样的结果。
三、城中村的文化
在调查中我问到了这样一个问题。
对于这个问题，七成以上的被调查者认为要看城中村的情况。我想大家这样回答，可能是因为他们认为城中村是否能看作一种文化遗产主要是看村中是否有有价值的老建筑。当然，这并不能否认，但也并不完全。
的确，广州城中村，每一条当中都会有一些历史悠久的老屋，一间或几间年代久远的祠堂，很像在下图，我们可以看到石牌村和猎德村的祠堂。这些老建筑中的有些，可能是出自
他们祖先之手，之后一直安详地注视着村子，直到今天，准备离开这个世界。尽管政府强调着一定会在全面改造的过程中，好好保留那些有历史文化价值的建筑，但是大家都知道，既然选择了现在这种全面改造的方法，要想做到这点几乎是不可能的。而实际上也是这样。看着这些正在逐步消失，是多么让那些深深爱着广州的人痛心。
但让人痛心的还不止于此,因为在广州所有城中村改造完成之时，可能一份原有的广州文化就消失了。因为城中村其实蕴含了一种老广州的文化，一种独特的生活方式在里面。每天早出晚归出去打工的年轻人，每天闲坐在大榕树下聊天的老人，在空地上嬉戏的孩子，沿街开着的小卖部，在街边卖菜的阿婆……这些都是充满广州色彩的温馨的情景。大多村民都怀着一颗质朴的心，有着广州人一份特别的和善，大多数参加调查者也是这样认为的。
我们除了看到这些平常的生活景象，当节日来临时，我们还会发现那些广州的传统在此展现。醒狮、划龙舟，村民们共同欢庆着那些快乐的时刻。但让我们设想一下，当城中村全面改造之后，村民们各奔四方，我们是否还会见到如此具有老广州韵味的醒狮、划龙舟，醒狮、龙舟比赛或许在别处还可以看见，但怎么也不可能在找到当中那种深深的广州味了。
四、城中村的生态
在这里，我首先想问大家一个问题，绿化是否就等于生态？同样的问题我也问过了参
加调查者，大多数人都认为不是的。的确也是这样的。广州大部分的城中村的生态环境都是十分不错的。但这里的生态环境其实是指生态而并非环境。我问过被调查者这样的问题。
我们可以看到，参加调查者对城中村自然环境和生活条件的看法比较相似，大体上呈现一个正态分布图形。认为城中村自然环境和生活条件一般般的人占的比例最大。事实上也的确是这样的，比起城市，城中村的生活条件和卫生情况的确是偏差，但也并非到了无可救药
的地步，要进行全面改造。
城中村原本生态环境优越，可以对附近的城区的环境起一定的调节作用，假设不是对其进行全面改造，而是逐步的对其优化改造，虽然时间会很漫长，可能要二、三十年，可能投入会很多，广州经济可能就不能保持着如今这样的“广州速度”，但是那时，广州的城中村将可能变成广州城中一片片的世外桃源，可能是广州形象的象征，可能会更加带动广州经济的发展。但是如今，对其进行全面改造，这一片片的生态之地，消失了就是消失了，就算之后换以绿化来进行美化，但如今的绿化再怎么样做也不可能代替原来这样一块生态之地的作用，多少年后，换来的可能只有广州市民的惋惜和痛心。
我们可以看到，如今的猎德村已经逝去了，原来的充满广州气息的生活画面不在了，原来的城市中难得的一片生态之地也被几棵小树苗取代。如今穿行着个原本的“岭南周庄”里，就感觉行走在博物馆中，那原本应该有的东西却感受不到了。在调查中我记得我问到过，
可以看到，有的人和我一样，心底仍有期待，有的人则持中立态度，还有一部分人仍表示怀疑。不妨然我们幻想一下有这样一个地方，明明紧挨着繁华喧闹的城市却没有城市的那份紧张、忙碌，这里空气清新，环境优美，居民闲坐在路边聊天，游人在这里闲适的穿行。这里楼上是民居，而楼下是小店铺，有茶馆、各式各样的餐厅，还有商店，工作室等等很多很多，十分多姿多彩。这难道不是很让人期待吗？不过如今，幻想也终究是幻想罢了。
对广州城中村改造的思考
城中村的改造到底该如何进行，不如让我们先看看其他地方的案例。
五、改造案例
先让我们看看国内城中村改造的案例。
深圳村民自改
渔民村改造是一个较为成功的案例。渔民村与香港一河之隔，经济条件较好，早在19 83年就成为全国首个“万元户村”。2001年，村民自筹资金9000多万元进行彻底改造，其
中每户自筹50万，其余200万由村股份公司出面向银行贷款，工程完毕后，全村的贷款就成了楼宇的按揭，村民只需每个月付月供。而改造整理出来的土地资源则卖给开发商。
六约统建新村的改造则是把原来互不相连的5个自然村集中到一个小区，建成一个由三十多栋高层、小高层组成的围合式新村。整个改造花费1.5亿元，其中村里承担7000万元的公共配套建设，村民则承担楼房主体建筑和部分公共设施费用。村里凡是有户口、分红的村民，甚至已经外嫁出去的女儿都可以回来参建。
西安、武汉市场化操作
西安的城中村改造有明确的分工，政府是标准的制定者、监督者，保障改造过程中村民和开发商双方利益，而具体的改造则完全交由开发商执行。在政府引导之下，开发商提前投资，在改造完成之后每家每户赠送20平方米的商业住房面积，集中起来给村办公司集体经营，而村民可以从中每年获得分红。
武汉也是市场化操作，不同的是土地出让金及增收值进入市政账户，专款专用，用于城中村改造后基础设施及配套设施的建设。村民的身份直接转变为市民，纳入社保范畴。
绍兴农业拓展工业迁移
绍兴塔山城中村的改治模式是民生改善的成功样本。村里先往绍兴其他地方拓展农业，开辟了500多亩山地，兴建了蔬菜、花木等基地和养殖场，尝试各种形式发展经济。村集体还先后投资了两个多亿到外地开辟工业区，将村属企业统一搬迁。这些举措既缓解了征地压力，也有效解决了失地农民的就业问题。
塔山村至今仍是农村建制，村民的身份不变，但可以享受到很多城市居民待遇——比如村民社保已由农村保障变为城市保障、实行城乡统一就业制度、享受与城市居民统一标准的最低生活保障等，保证村民的收入不减少，解决村民的后顾之忧。
珠海“拆1免2免3”
珠海巧妙运用政策手段，基本不出一分钱就完成了城中村的改造。其主要思路就是让开发商能够在城中村改造过程中有利可图，调动企业参与的积极性。最主要的措施就是“拆1免2免3”，地产商每拆1平方米的旧村，就可以免交2平方米或者3平方米的地价，同时在报建方面也给予相关优惠。另外，从2000年开始，珠海3年内不新批商品房用地，也不新批房产项目开工，以此积累城市的购房需求，为城中村开发出来的商品房提供市场空间。珠海要求开发商必须先建好回迁房再建商品房，并对开发商设置了较高的进入门槛。改造后，村里非经营性资产如桥梁、道路等划归政府，经营性资产则量化为股份分给村民。
北京提供廉租房
北京城中村跟其他地方的城中村相比，有个很大的不同：由自然村庄演变为城中村的不到其整个城中村的十分之一，北京的城中村，多是在城市化过程中遗留下来的建设空白地区。这些棚地上搭建的临时建筑不断发展，最终形成一片城中村，人口构成也多以外来农民
工为主。北京城中村改造以家庭人均收入和拆迁补偿款两项为标准，将居民分为有能力购房户和无能力购房户，无能力购房户将迁入政府提供的廉租屋。
虽然国外没有城中村这样的说法，不过还是有相似的案例供我们借鉴和思考。
美国吸引商业投资
纽约“城中村”哈莱姆的改造堪称国外贫民窟“脱帽”的典范。哈莱姆从政府那里获得3亿美元拨款，这笔钱不属政府也不属于开发商，也不用来直接兴建项目，而是建立了一个非营利的“振兴区开发公司”。振兴区公司把它用来吸引更多资金，鼓励私人公司在哈莱姆投资，最终，3亿美元发挥了十倍效果。公司还提供贷款，帮助居民走商业发展之路。20 00年，两个新商厦在哈莱姆125街落成，这里第一次有了大商场。又过了几年，面积3万平方米的“哈莱姆中心”建立，离任后的克林顿就把办公室设在这里，他也成为哈莱姆最好的广告。
印度铲除贫民窟
孟买是印度贫民窟最多的城市，其贫民窟人口高达800万，占城市总人口的60%以上。2004年8月，印度总理辛格提出把孟买打造成“印度的上海”，第一步就是铲除贫民窟，连续8星期的铲除捣毁了6万间住所，20万人立即无家可归。但这次拆迁并没有让贫困者离开孟买，他们只是被驱赶到了环境更恶劣的地方。2005年2月，政府最后决定只拆迁20 00年以后随意搭建的贫民窟。贫民窟拆迁计划只能草草收场。
巴黎对传统的保护
法国首都巴黎的建筑和街道的布局是在乔治?奥斯曼的督导下于1853年至1870年间形成的。150多年来，巴黎人始终以奥斯曼式建筑和格局为自豪，无论是在旧房内部增设卫生设施的改造中，还是在城市道路建设中，始终注意保护奥斯曼建筑的外观和整个城市的放射状格局。此外，除了在20世纪60年代和70年代在第14区建设的蒙巴纳斯大厦和在第13区建设的一批塔楼外，巴黎市的20个区内几乎没有一栋高层建筑，绝大多数新建住房不超过奥斯曼式建筑特有的7层限高（大约为35－40米）的高度。
其实在看来国内外的这些案例之后，我觉得巴黎的案例是最有启示性的，你一看到巴黎，就知道你在巴黎，这才是一座有其自己城市特点的城市。其实不只是巴黎，欧洲很多的国家、城市都是这样的。他们是通过法律来保护他们的环境，他们的城市气息。比如说德国，你只要找点相关资料来看看，就不难发现为了恢复一些之前污染严重的地区的生态，投入的资金、
城中村改造动员大会讲话3篇
城中村改造动员大会讲话3篇 城中村现象是我国实行城乡二元体制结构的特殊背景下,在城市化进程加快的过程中出现的城市包围农村的普遍现象。城中村改造,是由于城市化快速推进,在我国特殊的城乡二元体制中,存在的一种城镇化现象,目前,全国各地均普遍存在。本文是小编为大家整理的城中村改造动员大会讲话，仅供参考。 城中村改造动员大会讲话一： 同志们： 这次会议是在全县城中村改造工作面临的形势异常严峻、任务十分繁重的情况下，县委、县政府根据工作实际，经过认真研究，觉得非常有必要在这样一个特殊的时期，召开这样一个高规格的城中村改造工作推进会议。主要任务是对列入今年改造计划的城中村进行任务分解、责任落实，动员各包村领导、责任单位及相关乡镇进一步统一思想，凝心聚力，以高度的事业心和责任感，负重加压，攻坚克难，迅速掀起城中村改造工作的新热潮。以上，通报了城中村改造工作情况，刘县长宣读了《关于成立阳信县城市建设指挥部的通知》，稍后，彭李办事处王主任就城中村改造工作还要作经验介绍，大家要认真学习，深刻领会，结合实际，切实抓好贯彻落实。下面，根据县委、县政府研究的意见，讲三个方面的问题。 一、以战略的眼光纵观大势，要加快推进城中村改造工作，必须深刻认识面临形势的严峻性 今年以来，各级各有关部门的领导同志切实把城中村改造作为城镇化的关键环节来抓，高度重视、积极主动、大胆实践，深入一线做工作，吃了不少的苦、出了不少的力，付出了大量心血和汗水，城中村改造工作取得初步成效，劳家小庄村顺利完成拆迁任务，引仙名郡小区已开工建设。 成绩予以肯定，但差距更要警醒。当前，我县城中村改造工作总的情况可以用"形势异常严峻、任务非常繁重、压力空前巨大"三句话来概括。形势异常严峻：一是进展
广州城中村的形成和发展
广州城中村的形成和发展 2.1 广州城中村的形成原因 城中村是在我国特有的二元城乡土地制度、户籍制度及其行政管理制度的基础上，在快速工业化和城市化的背景下，由乡村向城市过度的产物，也是人类社会快速发展进程中遗留下的产物。 城中村的真正形成是随着20世纪80年代中期我国城市改革的深入和经济的快速发展，城市不断向外扩展而逐渐形成的。李俊夫认为，城中村的形成大体经历了三个阶段：即20世纪80年代前纯粹的农村聚落阶段、80—90年代的城—村过渡阶段和90年代以后完全的城中村阶段。[9】从广州市城中村的形成与发展看，这个分析是符合广州市的实际的。 2.1.1 城乡分治的二元管理体制是城中村形成的制度性原因。 20世纪50年代中期以后。我国逐步建立了高度集中的计划经济体制。在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等当面严格区分农业人口和非农业人口，实施“城市”与“乡村”分属不同的机构管理体制。城乡分治的二元管理体制的存在，使得“城市”与“乡村”分属不同的机构体系管理，城市在对城乡结合部的农村宅基地的土地使用、建设管理方面存在一定的真空，城市规划管理范围及建设管理法规对农村集体所有的宅基地、留用地等的管理无效，这是造成城中村形成的根本制度原因。 2.1.2 快速的城市化发展是城中村问题形成的主要外部推力 改革开放以来特别是20世纪80年代以后，中国的城市化和工业化都进入了快车道，城市本身的扩展，尤其是大项目的建设带动了城市的向外扩张，加速了乡村向城市的过渡。在城市化过程中，城市建设用地以面状外延式沿交通干道迅速扩展，越来越多原属于郊区的农村居民点被圈入城市发展用地范围，城市开始突破原有界限向外征地扩张，一部分城郊农村的土地被以国家的名义征用，受土地产权限及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点拆迁开发成本较高，政府和建设用地单位为降低补偿成本，在征地建设过程中只征空地，不征村落。致使农村土地转变成建成区后，农村人口、农村居住聚落逐渐成为都市海洋中的“孤岛”。久而久之，就形成了城中村问题。 2.2 广州城中村的发展现状
广州市“城中村”全面改造工作流程
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
城中村改造模式研究
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
我国城中村改造的主要模式及部分城市的具体做法
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
广州市“城中村”全面改造工作流程
市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划围和改造围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，
实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。（三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。 公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等； 4、资金平衡、筹措、运作方案。 5、规划方案。 规划方案应达到修建性纤细规划深度；同事明确改造规划
贵阳市云岩区城中村 棚户区成片改造项目介绍
云岩区城中村棚户区成片改造项目介绍 一、基本情况 我区抢抓“棚户区”改造及开发用地“净地”出让等政策机遇，以大营坡“棚户区”改造为突破口，同步推进九华大院、上河坎街、毓秀路等45块地块的旧城改造工作，现正式推出12块成熟的地块 二、具体项目 （一）市北路地块说明 本地块位于贵阳市西北侧，紧邻已建成的市北路，地块东北侧主要有国安厅等单位，西北侧距保利云山国际住宅小区约500米，西南侧紧邻黔灵半山住宅小区，东南侧为绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一狭长区域，西北至东南向约640米，西南至东北向最窄处约35米，最宽处约80米，用地面积约30000㎡。地块内主要为当地村民自建房，且密度较大，地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：30000㎡ 总建筑面积：328200㎡ 计入容积率面积：268200㎡ 其中 住宅：160000㎡ 办公：88200㎡ 商业：18000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.94 建筑密度：30.5% 绿化率：35%
不计入容积率面积：60000㎡ 地下车库：60000㎡ 总户数：1700户 （二）麻冲地块说明 本地块位于贵阳市西北，紧邻金阳大道，地块周边主要有国安厅，贵州大学小关校区，雅园小海螺饮食，小关汽车检测站等单位，西北侧与蛮坡世纪园经济适用住宅小区隔街相望，西南侧紧邻黔灵山脉，有绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一不规则区域，西北至东南向约740米，西南至东北向最窄处约64米，最宽处约267米，用地面积约102000㎡。地块内主要有当地村民自建房，小关汽车检测站及一些小型家庭式作坊。地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：102000㎡ 总建筑面积：970000㎡ 计入容积率面积：830000㎡ 其中 住宅：480000㎡ 办公：320000㎡ 商业：20000㎡ 学校：8000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.14 建筑密度：29.4% 绿化率：40% 不计入容积率面积：140000㎡
案例10：深圳城中村改造的冲突分析
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见
广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见 为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。 一、目标任务和职责分工 (一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。 (二)明确职责分工。 1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。 市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 2.区整治改造领导和工作机构。 “城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。 二、整治改造模式 (三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。 (四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。 三、“城中村”全面改造政策 (五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。 全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。
武汉市城中村改造调查报告
武汉市城中村改造调查报告 城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡（街）、村（居）以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被“边缘化”的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。 基本作法 何谓城中村？《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入此次改造范围）共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是： 一、科学确定“六改一建”改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2004年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是“六改一建”，即“经济组织改制”，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式；“户籍改登”，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口；“村改居”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会；“福利改保障”，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地改性”，将城中村的集体土地转变为国有土地；“村湾改造”，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施；按照城市管理规范要求，建设文明社区。 “六改一建”较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项“长治久安”的“善政”。“长治”表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题；“久安”表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实践证明，这种设计是很科学的。 二、试点先行。为了积极稳妥地推进城中村综合改造，武汉市将城中村分为ABC 三类，A类村为人均农用地小于或等于0.1亩，B类村为人均农用地大于0.1亩、小于0.5亩的村，C 类村为人均农用地大于0.5亩的村。同时确定城中村的综合改造分三步走，第一步是办试点；第二步是以试点为基础，全面推进AB 类村
城中村改造研究
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
对广州城中村改造的反思与思考
对广州城中村改造的反思与思考 学院：土木工程学院 专业：土木工程 班级：土综101 姓名：张晗 学号: 1016100030 日期：2011年05月01日 ~05月15日 指导老师：张丽璇 广州大学
目录 一、前言 (1) 关键词 (1) 二、广州城中村的基本情况与改造情况 (2) 对广州城中村改造的反思 (10) 三、城中村的文化 (12) 四、城中村的生态 (13) 对广州城中村改造的思考 (16) 五、改造案例 (16) 六、尾声 (19) 七、附录 (19) 调查问卷 (20) 八、参考文献 (21)
一、前言 目前，广州对城内的52条城中村的全面改造正在进行当中，预计3—5年内完成基本改造任务。但我们有没想过，城中村的改造到底是利大于弊，还是弊大于利呢？或许城中村的改造会让广州变得更像一座“城市”，但是这真是最好的办法吗？这真是市民期盼的吗？本次调查报告，是以问卷调查的形式，通过对人们对广州城中村改造看法的调查，了解、分析人们如何看待广州城中村改造这个问题，并通过此最后写出我对广州城中村改造的反思与思考。 先说说调查问卷调查样本的情况（调查问卷见附录）。参加调查的人员男女比例相当，接近1：1，而他们的年龄段主要在21到30之间，占55.1%。其次是年龄段31—40和≤20的人群，比例分别为20.3%和18.8%。而他们文化程度则大部分都达到大专、本科水平。从地区分布来说，来自广东省内和国内其他省份的人员，基本上也是１：１，而广东省内的被调查者又有２／３是生活在广州的。还有就是他们从事的职业，如下图。 从调查结果来看，在他们当中，虽然只有半数左右是知道广州3—5年将基本完成52条的全面改造的计划的，但即使是没说听过这个计划，他们中绝大多数都还是多多少少了解广州城中村改造的。或许是因为城中村的问题，不只是广州一个城市的问题，而是我们国家发展当中一个典型的问题。 关键词：广州、城中村、全面改造、思考
广州市“城中村”全面改造工作流程讲课教案
广州市“城中村”全面改造工作流程 一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造
规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不
城中村改造模式及对策
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式