关于武汉市规划管理技术规定(草案)

关于《武汉市规划管理技术规定（草案）》

的起草说明

城市规划是一定时期内城市建设的综合部署和具体安排，规划法律规范是进行规划管理、实施城市规划的重要保障。我市于2003年出台的地方性政府规章《武汉市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定》（市政府第142号令，以下简称142号令）和《武汉市城市建筑规划管理技术规定》（市政府第143号令，以下简称143号令）对于加强和规范城市规划、建设与行政管理行为，遏制城市无序开发建设等方面，均起到了重要的作用。

但是，随着社会经济的不断发展，新颁布实施的《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）与《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对于实现城乡一体化管理，统筹城乡建设和发展，确立科学的规划管理体系和严格的规划实施制度，保障公民合法权益等方面提出了新的要求。我市现行的142号令、143号令中的部分内容尚不能适应新的发展形势。为配合我市“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的建设，进一步贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会，实现规划管理的标准化、规范化和法制化，保障公民、法人和其他组织的合法权益，根据《城乡

规划法》、《武汉市城市规划条例》等法律、法规和国家有关技术标准，我局草拟了《武汉市规划管理技术规定(草案)》。

我局在起草过程中保留了原法规中部分相关规定与条款，并广泛参考上海、南京、杭州、郑州、广州等地的规划管理经验，反复征求我市各开发区、远城区、局属各分局及二级单位、开发建设单位及科研设计机构的意见，并多次召开专家咨询会，对基准容积率、建筑间距、建筑设计要求等规划管理中最常见、且与各方利益密切相关的核心问题进行深入探讨与论证，最后形成了《武汉市规划管理技术规定（草案）》（以下简称《草案》）。《草案》共8章74条。现就该《草案》的主要内容说明如下：

一、制订依据与指导思想

依据《城乡规划法》、《武汉市城市规划条例》，总结我市规划管理经验，吸收国内外经济发达城市的规划管理先进做法，进一步贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，统筹城乡建设发展，体现资源节约型和环境友好型的城市发展战略精神，彰显我市滨江、滨湖特点和国家历史文化名城风貌，体现地域文化特色，充分发挥交通和市政工程的基础和保障作用，促进城市规划的顺利实施。

二、关于《草案》的框架体系和基本特点介绍

1、本《草案》是将原市人民政府142号令、143号令予以整合，新增用地规划管理章节，旨在形成一套涵盖规划主要业务技术管理范畴的科学技术体系，以方便规划管理人员、报建单位及设计机构对城市规划各层面业务的熟练掌握与有效衔接。本规定还完善了“总则”及“附则”内容，形成目前的8个章节，74条具体内容。基本框架为：

第一章总则；第二章为用地规划管理内容；第三章至第五章为建筑规划管理内容；第六、第七章为市政规划管理内容；第八章为附则。

2、采用图、文、表结合的形式，深化对条款的理解。本规定的受众面较广，除了规划管理人员、设计机构、建设单位以外，还涉及到广大公众的切身利益，由于该规定的技术性和专业性较强，许多条款仅从字面上较难理解，为便于对容易产生歧义的条款正确解读，《草案》对这些条款采用图示或表格的方式予以阐释说明。

三、主要内容说明

(一)关于用地规划管理相关问题的说明

1、关于建设用地分类

本《草案》中的“建设用地分类”部分，以1991年国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90）为制定基础，兼顾《城市绿地分类标准》等相关规范要求，在借鉴南京、深圳等城市用地分类的基础上，结合《武汉市城市用地现状调查技术标准》、《武汉市控制性详细规划编制技术规程》等研究成果综合研究制定。在保证国家分类标准中九大类城市建设用地(居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地)基本一致的原则下，对部分中、小类用地进行了调整、细化，如增加了居住与公共设施混合用地、公共设施与居住混合用地等中类，对医院、绿地、中学、小学等中、小类用地进行了细化。

2、关于建设用地强度

结合武汉市城市发展和规划管理要求，参照上海、昆明、杭州等城市的相关规定，我局开展了武汉市主城区用地建设强度研究。根据研究成果，将我市主城区内建设用地划分为生态景观控制区和五级强度分区，并确定了各区域内用地的基准容积率和相关调整系数，对武汉市主城区各强度分区用地建设强度建立了一套完整的控制指标体系，为规划编制和用地规划管理提供了强度控制原则及指标标准。《草案》将此次强度研究成果中强度分区、基准容积率、调整系数等主要内容纳入管理体系，以指导用地规划管理。

3、关于容积率最小开发单元和容积率奖励

关于最小开发单元要求，主要根据《武汉市主城区用地建设强度管理技术规定》的研究成果，并参照上海、杭州、宁波等城市规定，提出了我市建设用地最小开发单位要求。明确“我市居住用地的最小开发单元为8000平方米；其它用地的最小开发单元，参照居住用地的要求并结合相关技术规范确定”。同时考虑到实际情况，对建成区内零星用地、危房改造、分期实施等几种例外情况进行了规定。

关于容积率奖励要求，主要参照重庆、上海、宁波、长沙等城市的容积率奖励规定，并结合武汉市实际情况，提出了我市建设项目容积率奖励指标，明确“核定建筑容积率小于2的建设项目，每提供1平方米有效面积的开敞空间，允许增加1.5平方米的建筑面积；核定建筑容积率大等于2的建设项目，每提供1平方米有效面积的开敞空间，允许增加2.5平方米的建筑面积，同时规定增加的建筑面积总计最高不得超过核定建筑面积的20％”。通过此类规定，合理引导建设

项目提供公共开放空间。

4、其他相关规划管理

对用地规划管理实际工作中遇到的问题，包括用地范围的调整，相邻用地的统一规划等方面，从节约集约利用土地的角度也作了原则性规定。如关于相邻用地间的统一规划问题，明确“同一建设单位取得相邻的两块或多块用地，鼓励统一规划建设，其建设规模不应超过各地块原批准建设规模之和；若各地块规划用地性质或控制要求不同，应保证各功能建筑面积的比例不变,并应符合相关规划控制要求”。

(二)关于建筑规划管理相关问题的说明

1、明确了相关计算规则

针对阳台面积、层高标准、不同朝向或成夹角布置建筑的间距等国家标准和143号令中未予明确，但在管理工作中容易产生异议的相关内容首次予以明确。

如针对阳台面积的，《草案》第三十五条规定“阳台、入户花园、阳光花园等附属设施建筑面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%”；又如建筑层高超过规定标准层高的，按照公式折算建筑面积：“S=s×H/h（S：计算建筑面积s:本层建筑面积H：设计层高h：规定层高）；”对于不同方位平行布置的建筑计算建筑间距时，《草案》第四十条规定“建筑不同方位平行布置的，按日照标准确定的不同方位的日照间距系数计算，也可采用《不同方位间距折减换算表》（附表4-1）不同方位间距折减系数换算”，上述规定进一步增强了规划设计的规范性与合理性，并为建筑方案审查工作提供了可操作依据。

2、规定按日照要求确定间距，取消了按密度分区分别确定间距的

规定

原143号令将中心城区划分为三个密度分区，不同的密度分区采用不同的系数控制建筑间距，所有的远城区、开发区全部纳入建设密度三区标准进行规划控制，但在近五年的执行过程中暴露出一些问题：远城区与开发区根据社会的不断发展，也相应具有自身区划概念，而按照密度分区的管理形式将其全部划分至密度三区（建筑间距按1∶1.2控制）进行管理，导致远城区、开发区内的能建面积大打折扣，有些甚至无法建设。2007年10月1日颁布实施的《物权法》第八十九条明确提出：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，也是将建筑物的通风、采光和日照作为重要审批内容。

根据《城乡规划法》实现城乡统筹管理的要求与《物权法》的上述规定，我局在此次修订过程中取消了密度分区的概念，以日照标准作为规划管理工作中的最基本与最核心的审批事项。如第四十一条规定“新建建筑与相邻用地内永久性建筑之间的间距在满足国家日照标准要求的前提下，……”第四十二条规定“对现状建筑进行改建和扩建，均不得降低相邻建筑的日照标准。”第四十三条规定“建筑间距应当满足国家日照标准，并符合……等方面的要求”。

3、进一步优化了建筑高度的分类方法

原143号令在计算建筑间距时以建筑高度24米作为划分界线，高度在24米以下的，根据建筑所处的密度分区，按照相应的系数进行控制，高度在24米以上的，除满足24米以下部分建筑间距以外，

24米以上部分按照不同的密度分区系数与所增加建筑高度的乘积进行递加计算。但是，随着《物权法》的施行，明确提出要保障公民相关权利，上述规定已相对滞后。在本稿修订过程中，工作专班运用日照模拟软件做了大量的技术论证，最终形成居住建筑按照低层、多层、小高层、高层、超高层分类计算，非居住建筑以24米为基础进行计算的新技术标准。其目的是居住建筑的间距控制更加强调满足国家日照标准，非居住建筑的间距控制是在满足国家消防及其他规定的基础上，更加强调节约、集约利用土地，更加有利于形成集中的城市风貌和景观形象。

4、进一步细化了建筑退让要求

我局在编写建筑退让章节时，充分考虑道路等级和建筑高度的关系，把握适宜的空间尺度感，进一步细化建筑退让要求，使其更加科学、合理，本《草案》中的建筑退让距离较原143号令有大幅提高。如原143号令中规定“建筑高度24米以下的居住建筑后退规划道路红线不少于3米；建筑高度24米以上的居住建筑、建筑高度24米以下底层商业用房的建筑物及小型公共建筑后退规划道路红线不少于5米。”《草案》规定“建筑后退距离不少于《不同道路宽度两侧的建筑后退距离》（附表5-1）的规定；”附表5-1中规定，19米以下的建筑后退道路红线距离根据道路宽度的不同，最少后退5米、最大后退12米；“高度100米以上的建筑，其后退距离需经专项城市设计分析论证，但最小不得少于《不同道路宽度两侧的建筑后退距离》（附表5-1）中高度60～100米建筑的后退距离；”60～100米建筑后退道路红线距离最少后退12米，最大后退20米。

原143号令中对于后退城市规划道路交叉口、后退高架道路主线边缘线、后退城市公共通道边线、后退城市公共绿地、后退山体保护绿线等无具体限定，本《草案》中分别增加了相应的补充条款以详细规定，以达到市政府提出的营造疏密有致、高低错落、视野开阔的城市景观效果。

5、增加了景观规划的相关要求

原143号令中对景观规划尚无具体要求，管理工作中缺乏可操作的依据，为了进一步规范我市的城市规划设计及管理工作，本《草案》从城市设计的角度对城市景观规划提出了相关要求，对临江、临湖、临山体、临景观路及城市主干道布置的建筑开敞面进行具体限定，依据其不同的建筑高度对建筑面宽进行分级管理，如第三十条规定“临江、临景观路一线布置的主体建筑之间开敞面的宽度总和不得少于其规划用地临路一侧面宽的50％；临城市主干道一线布置的主体建筑……不得少于……40％；临湖地区一线布置的建筑……不得少于……50％；临山体地区一线布置的建筑……不得少于……50%；”，并对城市快速路、主干道两侧设置空中廊道提出了相关限定，如第三十三条规定“城市快速路、主干道两侧的建筑之间不得设置跨越城市道路的空中廊道，其他等级道路两侧建筑之间因通行需要确需架设跨越城市道路空中廊道的，应当……”。上述规定将更加有利于塑造优美的城市景观。

6、对联合建设问题作出相应规定

本《草案》对联合建设作出了相应规定，如第五十三条中规定“相

邻用地红线范围内规划为空地，不影响公共利益且经相邻用地权属单位同意后，建筑后退用地红线的距离可适当减少。”“经相邻用地权属单位同意后，地下室后退规划用地红线的距离可适当减少或者超越规划用地红线。”上述规定是在本着节约、集约利用土地原则的基础上，鼓励相邻地块的同一产权人或不同产权人进行联合建设。

(三)关于市政规划管理相关问题的说明

1、增加了对轨道交通的建设和控制的规定

目前武汉市轨道交通已进入快速建设期，为减少轨道交通规划、设计、建设与周边用地、建筑之间的矛盾，加强轨道交通和其它交通方式及站点周边用地的衔接，本《草案》依据相关法规文件和国内外关于轨道交通的技术规定，整合了武汉市既有的轨道交通方面的相关规定，针对轨道交通线路、站点、出入口、风亭、车辆段、停车场等提出了相应的控制要求。

2、增加了对居住区配套公交场站的规定

由于目前武汉市部分较偏远地区的居住区，特别是经济适用房的居住区普遍缺乏配套的公交交通设施，导致居民出行不便。为贯彻公交优先的指导原则，解决居民出行难的民生问题，我局参考国内城市的成功经验，结合国家相关规范，专门制定了居住区配套公交场站的具体控制要求，如第六十四条第二款“二环线以外新建居住小区，规划居住人口在1万人以上的，应当在小区用地范围内配置公交站场；规划居住人口在1万至2万（含）之间的，站场规模不小于2500平方米；规划居住人口在2万人以上的，站场规模不小于4000平方米”。

3、修订建筑物配建停车场车位的指标

随着武汉市经济社会的快速发展，原142号令的建筑物配建停车场车位指标的标准已经不能适应实际停车需求，车辆无处停放和乱停乱放情况比较突出，严重影响城市市容环境和交通秩序。本次结合武汉市近年来停车调查的分析成果，参考广州、成都等国内城市近几年颁布或修订的建筑物配建停车场车位指标标准，并考虑武汉市的经济社会发展情况，修订了武汉市配建停车场车位指标标准，如原142号令中住宅类分为别墅、住宅两类，指标为“别墅1.0个/户、住宅0.25个/户”，此次住宅类针对住宅建筑发展的实际情况，细分为别墅、酒店式公寓、普通商品住宅和经济适用房四类，指标为“别墅1.0个/户、酒店式公寓0.8个/户、普通商品住宅0.5个/100M2建筑面积、经济适用房0.25个/户”，对原指标有较大的提高。

4、对市政公用设施和管线工程的一些具体事项作出规定

针对加油站、加气站、垃圾转运站、配电柜等市政设施的选址、建设以及市政管线反复开挖敷设、城市架空线线网凌乱等对城市交通、环境、景观造成的不利影响的实际情况，本次专门制定了相关的具体规定，进行统一规范和控制。如第六十八条第三款“新建加油站、加气站、垃圾转运站等市政公用设施，其用地应当在城市道路交叉口50米以外设置”，第六款“沿道路设置的配电柜、通信接入机房等小型构筑物应当结合沿街绿地及建筑布置”，第七十条“城市道路红线内的各类市政管线应当与城市道路同步敷设，同类管线应当尽量合并敷设；城市道路红线外新、改建市政管线，应当充分结合既有及规划绿化带、铁路、河道、廊道等用地进行建设。主城区内禁止新建架空的通信、

110千伏以下电力及其他市政线路，现有架空线应当结合道路改建入地敷设；主城区内不宜新建110千伏（含）以上电力架空线。”

上述《武汉市规划管理技术规定（草案）》和以上说明是否妥当，请予审议。

二○○八年十月二十九日