最新版风景区物业管理服务方案

风景区物业管理服务方案

目录

一、基本概况,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 4

1、争创优势,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 5

2、完善施工设计,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 6

3、管理特点,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 6

4、组织架构图,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7

5、拟派主要管理人员,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 7

二、物业管理整体设想、策划与分项管理方案,,,,,,,,,,,,,, 8 （一）整体设想,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 8

1、弘扬一种全新的服务管理理念,,,,,,,,,,,,,,,,, 8

2、实现两个双赢的管理目标,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 8

3、依据三项管理原则实现三大保证,,,,,,,,,,,,,,,, 9

4、突出四个管理服务重点,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 10

5、创造企业管理服务五大特色,,,,,,,,,,,,,,,,, 10

（二）策划,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 11

1、管理方式,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 11

2、服务中心机构设置、人员配备、培训及管理,,,,,,,,,, 13

（1）、景区物业服务中心组织机构图,,,,,,,,,,,,,, 13

（2）、景区物业服务中心人员配备表,,,,,,,,,,,,,, 14

（3）、拟配备本项目的设备清单,,,,,,,,,,,,,,,, 15

（4）、培训与管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 16

（5）、人员管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 18 （三）分项管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 21

1、安全防范管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 21

2、消防管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 24

3、清洁方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 26

4、亭廊、设施设备管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,, 30

5、河、渠、池塘管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,, 37

6、财务管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 39

7、质量管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 40

8、人力资源管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 40

9、景区文化建设,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 41

10、档案建立与管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 42

11、物业管理各项指标承诺及措施,,,,,,,,,,,,,,, 43

12、增收节支措施,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 45

三、相关制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 47

亲水区安全管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 47 烧烤区管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 49 物业公司管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 52 秩序维护员管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 59 保洁工作方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 61 保洁管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 66

值班组长交接班制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 69

保洁组长岗位职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 70

保洁员岗位职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 70

道路保洁管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 71

保洁人员管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 71 绿化保养制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 72 绿化养护工工作职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 72 市政养护管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 73 河道保洁管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 73 物业维修工作方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 74 四、管理工具表单附录,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 79

附表1：秩序维护队日报表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 79 附表2：夜班查岗记录,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 80 附表3：秩序维护队会议记录,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 81

附表4：会议签到表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 82 附表5：培训申请单,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 83

附表6：秩序维护执勤表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 84 附表7：秩序维护突发（重大）事件记录表,,,,,,,,,,,,, 85 附表8：秩序维护员月份好人好事统计表,,,,,,,,, 86 附表9：秩序维护员月份违规违纪考核表,,,,,,,,, 87 附表10：秩序维护工作班检表,,,,,,,,,,,,,,,,,, 88 附表11：队长巡查记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 89 附表12：消防器材检查表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 90 附表13：消防演练记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 91 附表14：员工考勤表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 92 附表15：员工请假条,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 93 附表16：加班申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 94 附表17：秩序维护人员月度考核表,,,,,,,,,,,,,,,, 95 附表18：秩序维护人员考核分数单,,,,,,,,,,,,,,,, 98 附表19：秩序维护人员考核汇总表,,,,,,,,,,,,,,,, 99 附表20：秩序维护部综合检查记录,,,,,,,,,,,,,,,, 99 附表21：秩序维护部整改通知,,,,,,,,,,,,,,,,,, 100 附表22：保洁工作检查记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,, 101 附表23：保洁人员考核表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 102

一、基本情况

某某县某某乡位于某某县中南部，蜿蜒的涟江河从田野中穿越而过，六万亩

涟江大坝的南部就坐落于比。全乡总面积88 平方公里。某某是通往罗甸，广西

南下道道必经的重要乡镇之一，具有得天独厚的自然优势和区位优势；民族风情

浓郁；旅游业具有很好的开发前景。金钱桔是某某乡经济发展中强项特色产业。

某某乡盛产大米、桔子、土烟、辣椒、茶叶、蔬菜等，是全县商品粮食基地

之一。特别是香、色俱佳的金钱桔—一牛肉红以其皮薄、肉嫩，味香、少核无核，色泽鲜红，营养丰富而驰名省内外，曾出口东南亚等国家和地区，具有较强的开

发潜力。某某乡拥有广阔的水域，美丽的涟江河形成了一道碗蜒曲折亮丽的风景线，独具一格的布寨门，古朴浓郁宁民族风情，反映了某某乡古老而浓郁的民族

文化，催化的了全乡民族风情旅游业的兴起。民歌盛行。人民勤劳、好客，某某

乡是唱响祖国各地《某某》民歌的宝源地，人民勤劳，善良，好客，如今的《某

某》民歌，已唱遍了贵州，唱遍了祖国大江南北，为提高某某故乡的知名度，拉

动某某乡的经济和各项建设事业的快速发展起到了积极的推动作用。

某某乡村旅游区位于某某县城南17 公里的涟江河畔，景区总面积约 5 平方

公里，布依族人口占总人口的96%，是一个集“乡村回归游、民族文化游、电子

商务游、农耕体验游、康体休闲游、农业观光游”“六游”为一体的乡村旅游示范

景区。景区内，山水田园，桔果飘香；百年古寨，曲径通幽；布依儿女能歌善舞，民风醇厚；布依人家，演绎遗风古俗。2015 年被评为“黔南州最美乡村旅

游区”。

本方案是根据花红风景区资料获取信息，并通过我物业管理、环卫队负责人

现场勘察，实地了解了物业概况。

我们通过对景区物业资料的认真深刻了解，根据风景区的特点，结合专业物

业管理的操作理念，以及物业管理服务的延伸服务的理念而编制本物业管理方

案。

本物业管理方案根据我们管理物业的成功经验，从整体设想、管理模式、组织架构、管理制度、达标创优计划及实施、景区文化、管理费用收支预算等多方

面作出统筹策划，提出本公司的管理目标和承诺指标。

1、争创管理优势

我们将认真贯彻国家《物业管理条例》，坚持只有学习才能理解，只有在理

解的基础上，才能做好宣传贯彻工作的方法。要身先垂范，规范自生和企业的行为。

我们将充分利用现代科学技术到物业管理之中，根据某某风景区特点，将逐

步提高物业管理的科技含量，从停车管理、档案管理、游人管理、设备管理到于

客户沟通、交流以及实现企业形象设计和宣传都通过网络进行，使物业管理更上一个台阶。

我们具有丰富的管理信息资源和人力资源。在某某风景区物业管理方面，服

务中心将充分利用公司的人力资源和管理信息资源，同时可将可能出现的疑难问

题提交公司共同研究探讨并提出适合某某风景区客观情况的解决问题的方案。

在长期市场竞争中锻炼和物业管理服务中，我们力求打造一支高素质的管理

和服务队伍，建立了“把你的物业当作我的家业，以我的精心换的你的称心”、“您的好保姆、好管家、好朋友”的管理服务理念，建立了全面有效的管理体制

和方便、便利、全方位为客户服务的运作模式，形成了制度化、标准化、人性化、专业化、市场化、及灵活的管理机制。

成熟可靠的智能化安全保障体系，完善的管理制度以及有纪律严明保安队

伍，实施了人防、技防相结合的保安管理系统，保障了物业安全运行。

我们具有举办丰富多彩的景区文化活动经验。我们认为：举办景区文化活动

不仅是客户与物业公司的沟通，也是客户与客户之间、客户与游客、社会之间的沟通桥梁；她不仅丰富了景区文化生活。我公司在所管理辖区，每年都多次适时举办丰富多彩的活动，如员工才艺大赛、中秋节猜谜晚会、元旦、庆新年活动等，同时设立阅览室、健身活动场所等，提高景区的文化生活水平。

2、完善施工设计我们将以物业管理和客户的角度，通过审视建筑、机电

设备及装饰方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后发挥各项综合设计使用功

能和物业管理的意见和建议，达到完善设计、节约投资和方便管理之目的。

专业技术支援我们不仅具备有各类优秀的专业物业管理和工程管理人员，

而且拥有物业管理专业的各项专业服务和合作伙伴，随时可提供各项咨询、清洁、园林绿化、工程技术和保安等各方面的技术支援。

一站式服务客户、游客只需将他的需求告诉我公司任何一位员工，都将迅速、进入一套严密、高效的处理程序，以其为客户、游客提供最为便捷之服务。

科普宣传开展多种形式的消防、治安防范培训或宣传，使游览的市民、员

工了解到安全防范的基本常识，提高安全防范的意识。

氛围管理服务针对某某风景区的特点，我公司拟从外围入手，由外及里，

开展“氛围营造”工程。有序的车辆行驶、停放管理到位等。

3、管理特点

我们通过在某某千户布依寨 3 年多的物业管理服务过程中积累了丰富的管理经验，同时也形成具有自身特色的管理模式和管理手段，形成了人性化和谐物业管理特色：即100%客户、用户第一。当物业管理公司与客户、用户需求出现

矛盾时，我公司首先考虑到的是客户、用户利益，用科学的头脑为客户、用户服务，用科学的服务让客户、用户满意。

·我们提倡的是员工与客户、用户一家亲，倡导客户、用户是我们的至亲，

以自己的专业和服务赢得尊重。

·有求必应、有问必答。不论是谁，一旦接到客户的求助，一定要及时应答，能处理的马上解决，专业问题移交相关部门，并负责对该问题的全过程的跟踪监督执行。

·倾听客户、用户的心声，时刻观察和分析客户、用户对物业管理服务的需

求和欲望，不断超越客户、用户日益增长的服务需求，及时做好延伸服务的策划，一旦时机成熟，适时推出。

·以专业为基础，提供个性化服务。根据某某风景区具体实际，适时推出商

务服务、特约服务等，创造休闲的、环保的、舒适的、温馨的物业管理模式。

4、组织架构图

按统一领导，分级管理的原则，公司内部管理架构如下图所示：

景区管理部门

物业公司

市民广场物管处远

洋

大

厦

游

客

停

车

区

管

理

处

物

业

服

务

中

心

远

洋

大

厦

电

商

产

业

园

物

管

处

办财环绿慢

公务卫化行

室部队工系

程统

设管

备理

部处

5、拟派主要管理人员

风景区服务中心经理，其余员工待景区服务中心进驻前确定。

工作人员的配备

1.1 、管理人员配备原则：管理人员配备主要由公司内部选拔或外部招聘。

1.2 、操作人员配备：操作人员的配备年龄上要求保安50 岁以下，保洁55 岁以下，以本地人为主，需要有较强的责任心和沟通能力、有耐心和爱心、身体

健康、体貌端正，技术人员具有相关上岗证书，有类似工作经验。

二、物业管理整体设想、策划与分项管理方案

（一）整体设想

我们建议把整个景区由现在的开放式转为闭而不封（游客亦可免费自由进出景区但须由

规定的通道出入）式的管理，合理规划景区出入口。这样将有利于充分发挥景区管理，也更能为游客提供统一合理的服务，也有利于提升景区品牌。

1. 弘扬一种全新的服务管理理念

在某某风景区的物业管理中，坚持以人为本的和谐物业服务管理理念。要以

客户为中心，以客户的利益为半径，以客户满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发区创造一座“欣赏、品位、尊贵”物业的开发初衷，延续高水准的生

活居住理念，我们将坚持管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽，既“服务

第一、管理从严”的原则，专业管理与游客自治自律相结合的原则和物业管理

为主、多种经营的原则，寓服务于管理之中，坚持以客户的利益为前提，对景区

实施科学的管理、优质的服务，并在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整与景区实际需求相符的管理模式，营造温馨、舒适、安全、便捷的休闲氛围，不断进取开拓，使广大客户员工、游客真切地感受到高品位物业服务所带来的新生活、新理念，实施物业保值增值。

2. 实现两个双赢的管理目标

通过对景区的物业管理，我公司将努力实现两大目标：

1. 管理目标

·两年内达到县物业管理行业规范服务达标考核标准。

·三年内达到“县物业管理优秀示范”或“治安管理先进单位”标准。

·五年内达到“市物业管理优秀示范”标准。

2. 品牌目标

通过科学的管理、优质的服务，使金景区成为环境道路优美、绿树成荫、安

全有序、景区服务配套齐全、文化建设好戏连台的文明综合，确立并提升某某风景区的品牌。

随着某某风景区品牌的确立和提升，不仅使其的客户得到现代生活的享受和

文化情操的陶冶，还将使景区的物业得到保值增值，同时通过我们的管理使得某某风景区的优秀品牌得以更加发扬光大。

3. 依据三项管理原则实现三大保证

我们将为某某风景区开展的物业管理服务工作中，实现既定的管理目标，遵循下列：

（1）三大原则

●专业化原则在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率达100%；同时，

为保证员工工作的高标准，公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识

的培训。

●责任到人的原则服务中心与公司签订《目标责任书》，责任书以本方案书之

承诺指标为标准，由服务中心负责人承担落实，并与个人收益、奖金直接挂

钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》，包括服务中心副经理、保安主管、保洁主管、客户服务、设备定岗维护责任到人，明确工作

计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到“事事有人负责，处处有人关心”、“事事有着落，件件有回音” 。

●全程监督的原则服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督

之中。包括：

服务品质监督——由公司每半年组织一次“客户满意率”调查，让广大客户、

游客进行最公正的评判；

工作效率监督——由公司组织不定期的“事务完成情况”调查，重点检查维修及时率，投诉处理率、维修合格率；同时公司监管科也将以专业调查的方式对服务中心进行每月不少于二次的例行检查及每半年不少于二次的综合考评，并出具专项报告书、整改建议书；

财务动态监督——每月收支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整，

保证收费与服务相一致的原则。

（2）提供三大保证：

●质量保证导入ISO9001：2000 版的质量管理体系，紧密结合具体实际，制订

行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服务于管理之中。

●人员保证我们将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责

景区的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工，我公司将严格按照员

工培训计划，采取多种形式进行岗前培训和岗中培训，确保员工队伍的高素

质，管理工作的高效率、高质量。

●信誉保证我公司将以自身的社会信誉作保证，在人力、物力、财力等方面全力

支持某某风景区的物业管理，为景区的物业管理提供全方位的便利。

4. 突出四个管理服务重点

某某风景区是天然生态水景景观及生态农业乡村旅游，在管理中应当突出四个管理重点：

（1）生态管理景区建在某某布依族聚居地，营造集民族文化及生态、和谐

之韵，幽幽弥漫，故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁为主保安、维修为辅的生态维护队伍，制订完善的生态保护制度，广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育

（2）设备设施管理配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员，建立规范的

共用设备设施管理制度和操作规程，对设施设备进行严格管理，并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查，精心养护，消除隐患，确保设备安全、正常运行。（3）消防管理贯彻“预防为主、防消结合”的方针，组建高素质的义务消防队伍，制订完善的消防制度，加强消防设备设施的管理。要运用多种方式，在管理

中广泛开展消防宣传教育。

5. 创造企业管理服务五大特色

在景区的物业管理中，我们将努力创造自己的管理特色。

（1）提高物业管理的智能化水平。我公司将根据景区物业管理的需求，逐步

建立物业管理软件操作平台。并对设备实现最优控制的过程自动化，以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化，以安全监视为中心的防灾自动化，以节能运行为中心的能量管理自动化。

（2）创建环保。要依托景区优越的自然环境，在绿化、美化环境的同时，采