房地产财务报表审核关键要点

房地产财务报表审核关键要点

一、财务会计报表间勾稽关系的审核

主要是对资产负债表、利润表、现金流量表、利润分配表四者之间科目对应关系的审核。

(1)企业“营业执照”中的“注册资本”、“验资报告”中的“实际投入资金”、“资产负债表”中的“实收资本”之间勾稽关系审核。除外商投资企业经我国有关部门批准，资本金可以分期到位，“实收资本”等于“实际投入资金”并可能小于“注册资本”外，一般情况下上述三者之间应相等，如果存在差异应向企业了解原因，并作出说明。

(2)“资产：负债表”中“期未未分配利润”和“利润表”中的“净利润”勾稽关系，通过以下公式进行审核：

期末未分配利润=本期净利润+期初未分配利润-提取的盈余公积、公益金(或提取的职工奖励工资、储备基金、企业发展基金或利润归还投资)-应付股东股利或转作资本部分

如通过上述公式进行测算的“期末未分配利润”数据与会计报表实际数

据不符，应要求企业解释并作出说明：

(3)“现金流量表”中“经营活动收到的现金”同“资产负债表”、“利润表”部分科目勾稽关系通过以下公式审核：

经营活动现金流入量=主营业务收入净额×(1+5.575％) +其他业务利润+应收账款(期初-期末)+应收票据(期初-期末)+预收账款(期末-期初)+其他应收款(期初-期末)+营业外收入×20％-当期坏账核销额+收回前期核销的坏账 其中，因上述公式中涉及数据需要分析填列，审核中可能会存在一定误差，用上述公式测算出的“经营活动现金流入量”数据同会计报表的“现金流量表”中的实际数据误差在20％以内可以认定为勾稽关系相符。

(4)“现金流量表”中“经营活动现金净流量”同“资产负债表”、“利润表”部分科目勾稽关系，可以通过以下公式进行审核：

经营活动现金净流量=净利润+当年计提的折旧+无形资产摊销+待摊费用(期初-期末)+预提费用(期末-期初)+财务费用-投资收益+存货(期初-期末)+应收账款(期初-期末)+应收票据(期初-期末)+预收账款(期末-期初)+其他应收款(期初-期末)+应付账款(期末-期初)+应付票据(期末-期初)+应付福利费(期末-期初)+应付工资(期末-期初)+未交税金(期末-期初)+其他心付款(期末-期初)+其他应交款(期末-期初)+预付账款(期初-期末)-(营业外收入-营业外支出) ×80%

因上述公式中涉及现金流量数据、存货需要分析填列，审核中可能会存在一定误差，根据重要性原则，经上述公式测算出的“经营活动现金净流量”数据同会计报表的“现金流量表”中的实际数据误差在20%以内可以认定为勾稽关系相符，否则，要求作具体分析。

(5)“现金流量表”附表中“经营性应收项目的减少(减：增加)”同“资

产负债表”部分科目勾稽关系可以通过以下公式审核：

经营性应收项目的减少(减：增加)=(期初应收票据、应收账款、其他应收款-期末应收票据、应收账款、其他应收款)+(期末预收账款-期初预收账款) 因上述公式中涉及数据需要分析填列，审核中可能会存在一定误差，根据重要性原则，经上述公式测算出“经营性应收项目的减少(减：增加)”数据同会计报表的“现金流量表”中的实际数据误差在20%以内可以认定为勾稽关系相符，否则，要求作具体分析。

(6)“现金流量表”附表中“经营性应付项目的增加(减：减少)”同“资产负债表”部分科目勾稽关系可以通过以下公式审核：

经营性应付项目的增加(减：减少)=(期末应付票据、应付账款、应付工资、应付福利费、应交税金、其他应交款、其他应付款-期初应付票据、应付账款、应付工资、应付福利费、应交税金、其他应交款、其他应付款)+(期初预付账款-期末预付账款)

因上述公式中涉及数据需要分析填列，审核中可能会存在一定误差，应根据重要性原则判断，经上述公式测算出“经营性应付项目的增加(减：减少)”数据同会计报表的“现金流量表”中的实际数据误差在20％以内以认定为勾稽关系相符，否则，要求作具体分析。

二．重要会计科目的审核

重要会计科目是指对我行的信用等级评定或银行信贷风险有重大影响的科目，主要是对非无保留意见审计报告中涉及的科目、客户财务会计报表中异常变化的科目和在企业主营业务收入、资产中占据份额较大或达到一定比例的科目。重要会计科目审核是指通过对会计报表重点科目的核实审核，判断会计

报表在重大方面所反映财务状况的真实性。在审核过程中，先逐个对重点科目进行审核，根据每个科目的审核要点进行性质和金额的说明，最后形成对整个报表的审核结论。重点科目可以通过审计报告的审计意见和科目金额的重要程度确定。

(1)审核要点

①资产类科目应审查其是否实际存在、所有权的归属以及计价是否合理。

②负债类科目应审查其金额是否正确、负债到期日以及是否存在未人账的负债事项。

③权益类科目应审查其来源的合理性、确认的合法性、计价准确性。

④收入、成本和费用类科目应审查其确认的合法性、是否当期发生以及收入成本费用相互之间是否配比。

(2)审核细则

①根据审计报告审计意见确定重点科目并审核。审计报告的意见有无保留意见、带说明段无保留意见、保留意见、拒绝表示意见、否定意见以及其他情况，如审计报告审计意见不为无保留意见，要求对解释段的意见作详细分析，并根据解释段中所提事项的真实性确定其对评级的影响。

②根据金额确定重点科目并审核。重点科目分为必查科目和条件审核科目。必查科目是指主营业务收入、在企业资产中通常占有较大份额的科目，具体包括应收账款、存货、固定资产。条件审核科目是指当有关科目达到一定数额比例时才予以审核，包括短期投资、待摊费用、预付账款、其他应收款、长期投资、长期待摊费用、无形资产、在建工程、实收资本、资本公积、投资收益、营业外收入。审核要点是从银行的角度出发，核实企业的真实财务状况，准确反映企业真实偿债能力。

应收账款的审核。主要审查企业是否存在较大数额账龄超过一年的应收账款；是否存在较大数额且已判定不能回收的应收账款而未核销；是否由于经营效益下降导致应收账款不能及时回收而数额增加；是否存在收款期大于一年的大额应收账款，是否提取足额坏账准备；应收账款是否真实存在，是否存在虚列应收账款以虚增销售收入现象；是否为了刺激销售，降低信用政策标准，导致应收账款大额增加；其他需要审核的问题。

存货的审核。核实存货的主要组成；是否存在少列、多列存货现象，核实存货的真实存在；核实说明存货收入、发出计价方法及其一贯性，是否存在多计存货，少计成本的现象；存货是否大量积压变质，而未提取足额的跌价准备；核实是否由于该企业经营效益下降，存货销不出去导致存货数额较大；通过对存货的审核了解企业的生产销售能力；其他需要说明的情况。

固定资产审核。主要核实说明企业固定资产的组成，并确认固定资产划分是否准确、产权是否归企业所有，是否存在将经营租赁固定资产计人固定资产原值现象；核实企业固定资产的计价是否真实公允，是否及时提取固定资产减值准备；审查固定资产折旧方法、期限是否合法合理并遵守一贯性原则，是否存在少提折旧、不提折旧现象；审查是否存在已经过时报废、不使用的固定资产还列入账中；是否存在固定资产评估增值事项，若有，就其事项要求作具体说明；是否存在接受捐赠、融资租赁的固定资产，若有，要求作具体说明；是否存在期间费用固化现象；其他需要核实说明的事项。

主营业务收入审核。审核是否存在通过应收账款、预收账款等科目虚增销售收入现象；销售收入确认时是否同时满足已将销售商品上的风险和报酬转移给购买方、失去对已出售商品的控制权、有相关的经济利益流人企业、相关的收入和成本能可靠计量四个条件；是否存在通过销售退回、折让随意调节利润

现象；是否存在信用标准降低导致销售收入增加现象；其他需要审核的情况。如果企业其他应收款/流动资产总额≥10％，则应审核其他应收款。要求核实说明该企业其他应收款的主要项目，以证实是否存在抽逃投资、错列现象，同时要对其他应收款的回收性进行审核说明。一般情况下，其他应收款具体项目包括应收的各种赔款、罚款，应收出租包装物租金，应向职工收取的各种垫付款项，备用金，存出保证金，预付账款转入，等等。

如果企业近两年财务数据都满足待摊费用／流动资产≥10％，则应审核待摊费用。主要核实该企业待摊费用的组成，是否存在把递延费用计人待摊费用现象或者待摊费用未及时摊销计人当期成本和费用。一般情况下，待摊费用包括低值易耗品摊销、预付保险费、固定资产修理费用、以及一次购买印花税票等。

如果企业长期待摊费用／(总资产-流动资产)≥10％，则要求审核长期待摊费用：要求说明该企业长期待摊费用的组成，核实其摊销期限是否合理合法，是否存在期间费用长期化等现象。一般情况下，长期待摊费用包括固定资产大修理支出，以及筹建期发生费用支出等。

如果企业无形资产／(总资产-流动资产)≥20％，则要求审核无形资产，主要核实说明该企业无形资产的组成及其真实存在；核实无形资产的真实价值，是否提取足额减值准备；是否虚列商誉等无形资产；是否存在无形资产评估增值，若有，要求作具体说明。

如果连续两年在建工程／固定资产≥40％，要求审核在建工程，主要核实说明该企业在建工程的主要项目及金额是否真实存在；是否存在已投入使用而未转人固定资产的现象；是否存在已经停工的在建工程；是否存在期间费用长期化现象，利息资本化是否合规；其他需要说明的情况。

当资本公积／净资产≥10％，或者期初资本公积不等于期末资本公积，应审核资本公积，主要审核资本公积增加减少的原因。资本公积增加的途径包括资本(股本)溢价、接受捐赠、股权投资准备、拨款转入、外币折算差额等；资本公积减少的主要原因有原评估增值再评估减值、减资、转增资本等。

当期初实收资本不等于期末实收资本时，应审核实收资本科目，主要核实说明企业实收资本增加的真实存在性，是否存在虚增实收资本、抽逃投资现象。 如果短期投资／流动资产≥15％，或者长期投资／总资产≥10％，或者投资收益／(|营业利润|+|投资收益|+营业外收入)≥10％，应同时审核短期投资、长期投资、投资收益科目。主要审核说明短期投资的具体内容，并确认其真实存在性，计价是否准确，是否提取足额减值准备；是否存在利用银行信贷资金买卖股票现象；通过现金流量表投资活动栏分析企业该期间内是否有短期投资买卖行为。审核说明企业长期投资核算的方法，成本法核算的长期投资是否在当期分派股利；权益法核算长期投资，被投资企业是否真实产生相应比例的利润；长期债权的利息投资收益核算是否准确。根据对前两项的审核说明投资收益产生的真实性。

如果营业外收入／(|营业利润|+|投资收益|+营业外收入) ≥10％，应审核企业的营业外收入。要求审查说明营业外收入的来源，以核实是否存在虚增利润现象，营业外收入主要包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、非货币性交易收益、出售无形资产收益、罚款净收入等。

三、财务报表异常情况审核

财务报表异常情况审核，指对财务报表数据所反映的财务状况超过了正常情况下的置信区间或者表明财务状况恶化等的异常情况进行的审核。财务状况

异常包括静态、动态两个方面。静态财务状况异常是指比率极端优秀，动态财务状况异常包括比率突然好转、利润表变化异常、销售购买循环异常。当企业财务报表出现比率极端优秀、比率突然好转、利润表变化异常时，应予以充分关注，并核实其真实性和可信性。当企业发生销售购买循环异常时，应重视企业财务状况的变化情况。

(1)比率极端优秀。当企业某指标优于同行业该指标的优秀值时，并且同时满足|该指标值／该企业所处行业优秀值-1|>40％，则认为企业该指标异常。具体考察的指标包括流动比率、净资产收益率、销售利润率、成本费用利润率、存货周转率、应收账款周转率、销售增长率。

(2)比率突然好转。当企业某指标本期所在行业标准值中的区间-指标上期所在行业标准值中的区间≥2，则认为该指标的变化异常。区间的确定原则为：低于较差值为区间1，较低值至较差值为区间2，较低值至平均值为区间3，平均值至良好值为区间4，良好值至优秀值为区间5，高于优秀值为区间6，具体考察的指标包括：资产负债率、流动比率、净资产收益率、销售利润率、成本费用利润率、存货周转率、应收账款周转率、销售增长率。

(3)利润表异常变化。

①销售收入与销售成本的配比。当企业当年的销售收入增长率与销售成本增长率存在如下变化，则认为异常：

销售收入呈正增长，销售成本呈负增长；

销售收入、销售成本同向负增长，且销售收入增长率／销售成本增长率<80％；销售收入、销售成本同向正增长，且销售收入增长率／销售成本增长率>120％。

②销售收入与营业费用的配比。当企业当年的销售收入增长率与营业费用

增长率存在如下变化，则认为异常：

销售收入呈正增长，营业费用呈负增长；

销售收入、营业费用同向负增长，且销售收入增长率／营业费用增长率<80％；销售收入、营业费用同向正增长，且销售收入增长率／营业费用增长率>120％：

③销售收入与管理费用的配比。当企业当年的销售收入增长率与管理费用增长率存在如下变化，则认为异常：

销售收入呈正增长，管理费用呈负增长；

销售收入、管理费用同向负增长，且销售收入增长率／管理费用增长率<80％；销售收入、管理费用同向正增长，且销售收入增长率／管理费用增长率>120％。

(4)销售购买循环异常。

①销售收入和应收账款的配比。当企业当年销售收入增长率与应收账款增长率存在如下变化时，则认为异常：

销售收入负增长，应收账款正增长，且销售收入增长率<-3％，应收账款增长率>3％；

销售收入、应收账款同向正增长，且销售收入增长率／应收账款增长率<80％；

销售收入、应收账款同向负增长，且销售收入增长率／应收账款增长率>120％。

②销售成本和应付账款的配比。当企业当年销售成本增长率与应付账款增长率存在如下变化时，则认为异常：

销售成本正增长，应付账款负增长，且销售成本增长率>3％，应付账款增长率

<-3％；

销售成本、应付账款同向负增长，且销售成本增长率／应付账款增长率<80％；

销售成本、应付账款同向正增长，且销售成本增长率／应付账款增长率>120％。

③销售收入与存货的配比。当企业销售收入与存货存在如下变化时，则认为异常：

销售收入负增长，存货正增长，且销售收入增长率<-3％，存货增长率>3％； 销售收入、存货同向正增长，且销售收入增长率／存货增长率<80％；

销售收入、存货同向负增长，且销售收入增长率／存货增长率>120％。