买商铺的各种方法

无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括：

登记费：每套300元，申请人（买卖任何一方）缴纳；

合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳；

交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳；

契税：按房价的3%，买方缴纳；

营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳；

土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）；

个人所得税：净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。

记住这选择商铺的21式绝招

1.对于商业，资金是第一位的，一般说来资金越充足就越保险，无论是对商铺的投资还是运营。

2.关注产权，尤其是在投资二手商铺上。有很多商铺是由底层民居拆改的，这在经营上会有很多的限制。

3.背靠大树好乘凉。依靠在大型的已经有过多个成功范例的商业机构之下，应该是稳定投资者不错的选择，自营或者出租都不错。不过需要的资金很多。

4.商业建筑不求好看，要看消费者的动线是不是能够有效到达你想买的铺子。如果不懂动线那就约几个不曾来过的朋友转转，看看他们走路的路线，在此之前，观察自己的走路线路。

5.社区商铺关注户型与楼层，不是一楼的慎买。

6.人去超市是具有强烈的目的性的消费，于是超市的商铺更多属于随机性的消费，因此商铺不要和超市争客户；社区商业基本生活消费是目的性消费，衣服、饰品等就是随机性消费，在这里也不要对着干。

7.不要在超市500米内做与超市竞争的商业，不要在传统商业区内经营普通生活用品。

8.如果直观上一个商业集合太大了，要慎重。招商不满反会对商业有杀伤力，就象嘉华商业。

9.所谓室内精品的大集合商业，千万慎重投资，这样的东西，天津北京已经死了好几个了，除非自然形成。

10.如果集合型商业只是说精品而没有主要的商品类型定位，外加一个说不清的怪名字，那就别盲目投资，女人街、MINI购等已经说明这个问题。

11.如果依托一个未成熟的大型居住区域，要做好长期投资的准备，请忘却短期利益。

12.可以投资已经成型的社区单边商业，那个一般越留越值钱，第一已经成熟了，那种形式的小铺子适合社区性经营，第二以后会很少有这样的铺子出现。

13.单边商业外面走着应该尽量感觉不到车流的存在，车速最好不要太快，中间马路不能太宽，人行道够宽；如果以上哪个都做不到，周边居住人群再不多的话，别动。

14.凡是广场商业都要格外慎重一些，社区广场商业相对好些。

15.广场商业的广场如果不是临街的，那招商者的引导一般是有误的，因为从根本上他们对广场商业的认识就存在很大的错误。

16.内街商业一般应该侧重于餐饮，因为对于贩卖性质的商业他根本没法对外展示。

17.如果资金不够投资成熟商圈，那就尽量考虑成熟商圈的交通放射，而且要有良好的单边商业氛围。

18.投资街道型的商业，最好先看看人们的行走状态。

19.尽量投资路口街角的商业，两个面展示比较有利，因为街角是人们驻足的地方，橱窗尽量要大。

20.做好橱窗和店面布置，还要有个好名字，不要怪而要有情感。

21.橱窗的布置可以参考国外，这方面没有国家之间的差别，吸引力是第一位的，而且国外橱窗普遍做的更好。

买哪里的商铺比较稳妥

第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。

通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。

第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。

古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。

第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。

交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。

买商铺有哪些注意事项

一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、在签订商铺买卖合同时注意：

1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；

2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；

4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。

三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。

商铺投资高投入、高产出、高风险

同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。

承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱

头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。

另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。

最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准，其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

选择商铺要素1:两心

第一，商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢？城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！

第二，要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成熟市场便宜得多，而且，不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈，也是不错的选择。

选择商铺要素 2:实力、规模

选择商铺，除了位置和价格 ,还有很重要的两点，常常容易被大家忽略：就是开发商的实力和商铺规模。开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。

选择商铺要素 3:主力店效应

如果您对自己的投资眼光还不是太自信的话，那还有一个很重要的参考因素，就是做一个参照，看你的商铺周围有没有主力店。什么叫做主力店呢？第一类：大型百货商场、购物中心；第二类，各类品牌店、专卖店；第三类，一些知名的

中外品牌餐厅。如果您的商铺，紧邻着这些主力店，那您的成功率就又可以大大地提高几分。为什么呢？理由有两个：第一，这些大型商场或是品牌店，他们选择商铺，通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。第二，这些大型的主力店，本身具有强大的聚客能力，他们能够吸引客流、带旺周边的商铺。

选择商铺要素4:立地条件

商铺的立地条件，主要就是指，商铺周围道路的通畅性。第一，商铺周围最好不要有护栏、高速路、电线杆等障碍物，这样会影响客流。另外，商铺周围应当有足够的停车位。

立地条件的第二方面，就是顾客来店方便程度。以两幢相距只有20米的楼来举例，分析来客方便程度。

选择商铺要素5:通用性

商铺的外环境我们都选好了，现在来看内部商铺的格局和功能。不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。

比如说 ,开餐饮店就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施等等。而有些商铺，就没有预留这些设施。如果商铺功能不全，出租经营就会受到很大限制。

选择商铺要素 6:商圈的变动因素

选商铺的时候，通常大家都要看看商家的规划图，看一下商铺周边的交通、商业网点、配套设施等等要素，这一点很重要。不过，除此之外，还有第二张大规划图一定要了解，那就是城市规划图。投资之前，最好向城建部门咨询：商铺所处的位置，在近些年是否有拆迁、改建的可能。