房地产估价报告.doc

房地产估价报告

估价项目名称：

委托方：

估价方：

估价人员：

估价作业时间：

估价报告编号：

一、致委托方函 (3)

二、估价师声明 (4)

三、估价的假设和限制条件 (5)

四、估价结果报告 (6)

五、估价技术报告 (11)

六、估价对象最终价格确定 (16)

七、附件 (16)

一、致委托方函

致委托方函

云南国土资源职业学院：

依据委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对坐落于昆明市云南国土资源职业学院阳宗校区的单间宿舍进行市场价格评估。估价时点为2013年5 31日。

估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，昆明市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照《中华人民共和国房地产管理办法》、《房地产估价规范》、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估计经验与对影响房地产市场价格的因素进行分析，确定该估价对象在2013年5 31日可能实现的市场价格为人民币(大写)为人民叁万柒仟柒佰玖拾陆元整，单价：壹千壹佰捌拾壹元整。

此致！

法定代表人：

2013年5 31日

二、估价师声明

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业

分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和

限制条件的限制。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进

行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事

人没有个人利害关系或偏见。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

6.没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业

帮助。

7.如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何

部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文

件、通函或声明。

8.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均

产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办

理抵押事宜时需全面考虑。

估价师：

2013年5 31日

三、估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

1.委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

二、估价限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

四、估价结果报告

估价结果报告

一、委托估价方：云南国土资源职业学院

二、受托估价方：

受托单位：昆明金浩房地产评估有限公司

单位地址：

法定代表：

三、估价对象状况

（1）估价对象范围界定

本次估价对象昆明市云南国土资源职业学院阳宗校区单间宿舍

，宿舍土地使用面积为5.3m2，宿舍建筑面积为32m2。

（2）土地状况

估价对象所在土地用途为教育用地，出让方式为划拨，地势较陡，地质对建筑物有不良影响。

（3）建筑物状况

估价对象为钢筋砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易

装饰。宿舍配有四张床、四个书架、以及一个洗手间设施使用正常，无暖通设备。

（4）地理位置

位于云南省昆明市阳宗海西边，昆石高速北边。

（5）交通便捷程度

估价对象位于阳宗海西边，昆石高速北边，学校距离昆明38公里，校车开往昆明需要40分钟。距离汤池25公里，公交车到达汤池需要30分钟。

（6）估价对象所处地段状况

估价对象处于阳宗海西边，周围无任何设施。

（7）环境质量

估价对象所在的区域由于施工建设，造成了轻微的空气污染，无水污染。

(9)其他

年管理费=480元年维修费=96元年保险费=3408元

资本化率为8.5%

四、估价目的

为委托方提供估价对象于估价时点（2013年5 31日）下的宿舍价格提供依据。

五、估价时点

2013年5 31日

六、价值定义

根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。

七、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法实施条件》

本次估价采用的技术规程

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

（二）委托方提供的有关资料

1、房产证

2、国有土地使用证

3、评估对象区域图

（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。

八、估价原则

本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处

分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。

4、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，发现评估对象为学生宿舍，该不动产具有一定收益，在市场上并不活跃很少进入市场交易，根据其特点及本身的实际状况选取收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。

收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

收益价格公式：

)

式中： P————宿舍的价格

a————宿舍的净收益

r————宿舍的资本化率

n————房地产的使用年限与剩余收益年限

成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。

采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：

宿舍价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。

对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用两种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结