商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范

商品房按揭贷款的法律关系及其风险防范

在我国经济持续快速的发展中，商品房消费作为拉动经济全面发展的引擎之一，极大地刺激了国民经济的增长。由于在商品房消费中存在着资金大、成本高、周期长、群体多等诸多融资特点，因而，为银行按揭提供了巨大的发展空间。“按揭”一词首先是由我国香港传至大陆的，它是英语中“mortgage”的广东话谐音。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。由于商品房消费随着国家政策的一步步放宽，国内需求呈现了迅猛发展的势头。伴随商品房消费需求的一路高歌，按揭自九十年代末以来在我国从开始在沿海经济发达地区发展起来，进而向广大内地推进，逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。然而，由于我国房地产市场的持续升温，按揭贷款规模的不断扩大，使银行在欣喜获取利润的同时，也在冷静思考从中出现的风险。本文试从按揭贷款的各方主体透视，分析按揭贷款中存在的各种法律关系，并对银行可能遭遇的各种风险，提出相应的防范措施，以供有关各方进行共同探讨。; 一、按揭贷款中的各方法律关系

; 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：

; 1、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合

同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

; 2、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

; 3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

; 4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保

责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

; 5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

; 6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

; 上述各法律关系看似独立，实际上它们之间联系紧密，共同构成了按揭贷款的各方法律关系体系，甚至可以说从中的某些联系无法割

裂。例如在按揭中，银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请，因此可以说买卖关系是借贷关系的前提；但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定自己的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件接受的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商当然可以追究购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单，基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

; 二、商品房按揭贷款的类型

; 商品房按揭贷款的类型，主要是两种：一是期房按揭贷款，二是现房按揭贷款。

; 期房按揭贷款，即预售按揭，是指在商品房建设期间，购房人、开发商和银行之间约定，开发商与购房人签订商品房预售合同，由购房人向开发商预付一定比例的房款，其余房款则由购房人向银行申请贷款，购房人将其预购的房屋抵押给银行并获取购房贷款，同时开发商或其他企业作为贷款担保人，保证银行为第一受偿权人。

; 现房按揭是指在商品房建成之后，购房人与开发商签订商品房买

卖合同并支付部分价金，不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有关权证提交银行作为贷款担保的购房方式。

; 三、按揭贷款中银行所存在的风险

; 从前文分析可以看出，在商品房按揭贷款中存在着四方当事人的法律关系，每一方当事人在某一个环节出现问题，都有可能给银行带来风险。可以说，在商品房按揭贷款中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样。具体而言，银行在商品房按揭贷款中主要存在以下风险：

; （一）来源于购房人的风险

; 购房人的风险往往是信用风险，又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而所面临的风险。这种风险一般来自客观和主观两个方面的因素。

; 1、客观原因造成的风险

; 商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。

; 2、主观原因造成的风险

; 这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。

; （二）来源于开发商的风险

; 1、开发商的欺诈行为

; 开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。

; 2、开发商延期交房

; 开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。