“大商业”和“小商业”的完美结合 社区商业未来的发展趋势

“大商业”和“小商业”的完美结合

—社区商业的未来发展趋势

先抛开我们的题目，说些北京的商圈发展模式，2002年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。

北京的商业共分为以下几种模式：

1、住宅配型套商业

此类商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变，对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发为主。

2、大中型集中商业

此类商业最早发源于政府规划的大型商业项目或购物中心类开发，随着国际资金的介入，初期项目教训的积累，开发商视野国际化等因素开始朝两个方向转变：其一是集中商业的规模更合理化，更符合市场需求，更具备合理的风险控制。其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的研究日益深入。一些比较成功的商业项目诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。

3、特色主题商业街

此类商业模式最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中

的历程。由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。

这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。

4、租售并举类集中商业

最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，如“巨库”、“碧溪”等项目。此后，万达地产率先尝试“主力店+商街”的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。

通过经验的积累和总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场，分为两种模式，一种为“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种为“主力店+街铺”模式，如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，创下北三环商铺单价新纪录。

5、专业市场模式

此类地产区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以

及现在的北京国际玩具城等，他们往往依附在已成熟或有一定市场基础的专业市场周边，通过硬件、软件设施的升级换代，吸引投资客群和经营者。

针对需要一定培育的市场，百荣世贸商城先租后卖，通过租赁权的出售回笼一部分资金，再经过一段养商期，充分释放商铺价值，最后再进行产权销售的模式，或许将是未来此类项目的成熟模式所在。但由于这种商业地产项目对周边市场基础要求高，因此，未来一段时间内开发空间相对有限。

通过以上5种模式的商业汇总，我们可以看到，除了第一种住宅配型套商业属于“小商业”外，其他的都是“大商业”。此间所说的“小商业”仅仅是店铺面积或者业态方面的“少”而已。集中起来的话也是非常可观的。例如：方庄的餐饮一条街，本来一开始仅作为社区配套的商业来运作，随着餐饮店铺的集中，已经发展成为了一条专业的餐饮商业街，由“小商业”转变为“大商业”。也或者在一些新开楼盘的底商配套，本计划要做成“专业街”或者“集中性商业”的，由于前期未规划好，导致后期招商的不成功，只能作为社区配套来支撑，由“大商业”转变为“小商业”。“大小商业”之间是随着人为运作及市场环境而不断的发生转变的，如何将“大商业”和“小商业”的完美结合，社区商业的未来发展如何，让我们接着往下看：

社区商业根据人群的生活需求和消费水平情况，配备必备性业态和选择性业态。其中，必备性业态是建设基础，北京市政府将积极引导，并给予资金和政策上的扶持，其主要包括超市、便利店、菜场（生鲜超市）、餐饮店、药店、理发店、洗染店、维修部、旧物回收站等。而体现个性消费需求的专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身娱乐等高消费场所，则列为选择性业态，主要通过市场机制调节，适度发展。但现阶段，随着商业地产的蓬勃发展及消费者需求的多样性，选择性业态越来越受到关注，这些业态的配备不仅成为提升物业品质的重要标志，也是消费者购房、投资商投资的重要影响因素。

在北京，社区商业的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。现今，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商业的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使自家项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以

各种方式吸引投资者目光。而投资者在投资理念和心态方面的表现则象一面镜子清晰地折射出了北京社区商业市场的得与失。下面我们将从开发商和投资商两方面分析社区商业市场的现状。

1．开发商越来越注重社区商业的概念和主题包装

从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到现在的“老番街”，住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也的确令人满意，不仅如此，底商与住宅的销售相辅相成，开发商“名利双收”。但同时我们也注意到：某住宅底商项目在招商时是买家的抢购对象，出售率达到100%，但就目前店铺开张的效果来看却未能达到人们的期望值。为什么一个能赢得众多投资商厚爱的概念却不尽如人意呢？原因是多方面的，有项目自身条件的限制，也有经营者经验不足等等。但这一结果却为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟，主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。而事实上目前商铺投资者已不再盲目跟风，对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但绝不应是开发商的制胜法宝。

2.投资者理智选择潜力型社区商业作长线投资

相对于借助炒作概念而走俏市场的社区商业项目而言，某些项目无需炒作却也热销。纠其原因：巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如亚运村区域众多楼盘底商，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。再如位于五棵松的百朗园，娇人的销售业绩亦主要得意于其潜在发展优势。这种“潜力型”底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

3．成熟商圈的社区商业有利可图

凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例：3000平方米（建筑面积）底商面积在刚推出市场时即被一抢而空，对此情形开发商也始料不及。不仅如此，高回报率使其小业主的回收期仅为6年，大大短于通常10年的回收期。此类型住宅底商周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投资风险小。因此，拥有高回报率也在情理之中。成熟商圈内的住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。再以北京科技会展中心为例，其首层店铺的出租效果很好，但虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补二层、三层在设计上的缺陷，但部分店铺仍有空置现象。

总结目前北京市社区商业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美的推向市场。而投资者则表现得愈加“挑剔”，严格来说，住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本社区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，因此，在选择店铺时，投资商所关心的问题普遍集中在：楼层、布局、面积、停车位、独立出入口、物业管理公司和社区消费群消费能力等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易，在房地产市场竞争激烈的今天，买家可选择的空间很大，发展商的产品能否在这些实际问题上领先于其他项目至关重要。如何做到“小商业”和“大商业”的完美结合，而不是从这两种中来相互转变，就向上述所说一样，聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，如果能在这些方面掌握好，那么我们相信，在目前国家对投资住宅上的打压，是投资商业市场的一个机遇，社区商业未来的发展将会更加顺畅。

PS：以上部分内容来源于21世纪商业地产《北京市2005—2009商业地产白皮书》和蔡宇翔先生的BLOG.