旧城改造项目

目录

第一章总论 (1)

一、项目概况 (1)

八、主要技术经济指标 (2)

二、建设单位概况 (2)

三、项目提出的理由与过程 (3)

四、项目建设的必要性 (4)

五、项目可行性研究报告编制原则与依据 (5)

第二章市场需求分析与建设规模 (6)

一、鄂尔多斯市房地产市场现状 (6)

二、鄂尔多斯市房地产市场供需预测 (9)

三、建设规模 (11)

第三章项目建设地点及建设条件 (12)

一、项目选址 (12)

二、建设条件 (12)

第四章项目建设方案 (18)

一、编制依据 (18)

二、规划设计主题 (18)

三、规划设计方案 (19)

四、建筑方案 (20)

第五章配套工程建设方案 (25)

一、电力工程 (25)

三、给水排水工程 (33)

四、采暖、通风与空气调节 (40)

五、燃气 (44)

第六章环境保护 (45)

一、环境现状 (45)

二、项目建设与运营对环境影响 (45)

三、环境保护措施 (47)

四、环境影响评价结论 (49)

第七章劳动安全、卫生防护 (51)

一、劳动安全 (51)

二、卫生防护措施 (52)

、第八章消防 (53)

一、编制原则 (53)

二、编制依据 (53)

三、消防措施 (53)

第九章节能节水 (61)

一、节能措施与能耗指标分析 (61)

二、节水措施与水环境系统的建设目标 (63)

第十章组织机构与人力资源配臵 (65)

一、组织机构 (65)

二、人力资源配臵 (66)

第十一章招投标要求及内容 (68)

一、编制依据 (68)

二、招标方案 (68)

第十二章项目实施计划 (70)

第十三章投资估算与资金筹措 (71)

一、固定资产投资估算 (71)

二、新增投资估算说明 (72)

三、新增资金来源与筹措 (73)

四、流动资金估算及资金来源 (73)

第十四章财务评价 (74)

一、项目运营计划 (74)

二、总成本测算 (74)

三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 (74)

四、项目盈利能力 (75)

五、经济效益分析 (75)

第十五章风险分析 (77)

一、盈亏平衡分析 (77)

二、敏感性分析 (77)

第十六章结论及建议 (78)

一、结论 (78)

二、建议 (78)

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目。

（二）项目建设单位：伊金霍洛旗宏泰城市投资公司。

（三）项目建设地点：伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。

（四）项目法人：王大勇。

（五）项目负责人：王大勇。

（六）建设内容、规模及建设期

1．建设内容

本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。

2．建设期：2年

3．建设规模：

伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程总用地面积59689.34平方米，净用地面积48806，14平方米。建筑面积83266.1平方米，其中住宅建筑面积73305.7平方米，商业建筑面积7243.4平方米。

（七）投资总额及资金来源

总投资25538.78万元，其中银行贷款16500万元，企业自筹资金9038.78万元。

八、主要技术经济指标

序号指标名称单位指标备注一建设规模

1 总建筑面积m

2 83266.1

2 容积率% ≤1.6

3 绿化率% ≥35

二项目总占地面积平方米59193.6

三建设期年 2

四项目总投资万元25538.78

五资金筹措万元25538.78

1 申请银行贷款万元

2 建设单位自筹万元25538.78

六主要经济指标

1 投资利润率% 10.53

2 投资回收期年 4.49

3 内部收益率% 28.27

二、建设单位概况

鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于2006年6月，注册资金800万元。公司拥有4级资质等级。公司具有独立法人资格,依法实行自主经营、自负盈亏、独立核算。公司内设四个行政职能部门：综合人事部、财务资产部、企管项目部、经营销售部，另设

五个工程建设部。

公司主要从事房地产开发、市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设、经营和发展。

三、项目提出的理由与过程

本项目位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。近年来，伊金霍洛旗经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区、包头昆都仑区以及我市准格尔旗、东胜区一起成为内蒙古县域经济前五强。?十五?以来，伊旗利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭、煤化工、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、机构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列，2008年财政总收入完成508999万元（包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金），完成年初预算的121.2%，同比增加207160万元，同比增长68.6%，总量位居全市各旗区第三位。地方财政收入完成204777万元，完成年度预算的124.5%，同比增加86841万元，同比增长73.6%。由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房臵业打下经济基础。诸多经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城

改造已经成为伊金霍洛旗目前城市建设的重要任务，温家圪堵位于享有?内蒙第一经济强镇?乌兰木伦镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动温家圪堵假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。

四、项目建设的必要性

1．伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设符合伊金霍洛旗总体发展规划的要求，与乌兰木伦城市发展程度相适应，建成后将为乌兰木伦镇居民提供一处具有有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，提供多样化、可选择的、适应性强的经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。

2．伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。

3. 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。

4. 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休闲、高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的

需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济、社会效益。

五、项目可行性研究报告编制原则与依据

（一）编制原则

1．符合国家、内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律、法规及规范，贯彻国家、自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划进行布局。

2．结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。

3．建设集居住、生活配套为一体的大型生态生活园区，吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能，努力创造一个开放的，与城市生活密不可分的有机结合综合体。

（二）编制依据

1．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》（试用版）

2．国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

3．国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。

4．《伊金霍洛旗城市总体规划》。

5．建设单位提供的其它有关资料及数据。

第二章市场需求分析与建设规模

一、鄂尔多斯市房地产市场现状

?十五?期间，鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。?九五?期末鄂尔多斯市城镇建成面积为68.8平方公里，到?十五?末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多，将产生大量的住宅需求。

（二）房地产市场消费基础的分析

1．人口增加导致的刚性需求

乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口6万多人，共有煤炭生产企业23家，年原煤生产能力达4500多万吨，神东煤炭分公司的两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的住宅需求空间还很巨大。

随着乌兰木伦城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。

2．城市化对地产市场的影响

目前，乌兰木伦人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引

起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。

3．流动人口对地产市场的影响

发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来乌兰木伦经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为乌兰木伦房价的持续走高提供了有力的支持。

4．以改善现有居住条件为目的的消费需求

经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

同时，与国外情况有所不同的是，传统?安居乐业?的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。

5．非理性消费需求对于房地产市场的影响

土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。

目前，乌兰木伦的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在乌兰木伦的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间，此外从温家圪堵方向的房地产建设日益繁荣。

（三）目前市场的开发结构

2008年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80——120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80——120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在：1．产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调；

2．户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真

空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。

二、鄂尔多斯市房地产市场供需预测

（一）居住人口结构分析

?十五?期间，乌兰木伦镇因为煤炭、煤化工产业的发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来乌兰木伦镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展的重要支点，呈以下特点：

1．乌兰木伦镇人口增长率快，发展潜力巨大。乌兰木伦镇做为伊金霍洛旗经济发展的重要支点，发展潜力巨大。近年来，随着地区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。

2．人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。近两年内，乌兰木伦镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。乌兰木伦镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往臵业投资。

3．人口文化程度。调查显示，目前乌兰木伦镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，乌兰木伦镇家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，乌兰木伦镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了乌兰木伦镇从业人员的文化教育水平。此外，乌兰木伦镇的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。

（二）居住结构分析

乌兰木伦镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，乌兰木伦镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着乌兰木伦镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中乌兰木伦镇始终占据伊金霍洛旗的重要地位。

（三）乌兰木伦镇房地产行业未来发展方向

乌兰木伦镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。购买商品房的客户群体主要为当地一部分先富阶层，包括乌兰木伦镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。一般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。

从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要，因此已经成为许多人第一居所的首选，尤其是以尊贵、

罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。

（四）乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况

乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三、建设规模

根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程用地面积59689.34平方米，总建筑面积83266.1平方米。

第三章项目建设地点及建设条件

一、项目选址

（一）项目地点

本项目位于鄂尔多斯市乌兰木伦镇温家圪堵村。

（二）场地现状

土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

（三）城市规划及区域性规划要求

本项目场址符合乌兰木伦镇城市规划功能分区要求，项目按乌兰木伦镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。

（四）场地工程地质及水文地质情况

参考邻近场地地勘情况，地基在10.0M钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（N）粉细砂岩层。钻探10.0m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。

根据《建筑抗震设计规范》附录A.0.4条，确定勘察场地抗震设防烈度为6度。加速度值为0.05g（第三组）。根据《建筑抗震设计规范》有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1500mm。

二、建设条件

拟建项目为居住型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合乌兰木伦镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的、科学的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。

（一）自然条件

乌兰木伦镇温家圪堵村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。大陆度65.7～70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。多年平均气温5.2摄氏度，1月平均气温-12.9摄氏度，极端最低气温-22.6摄氏度，7月平均气温21.3摄氏度，极端最高气温35.8摄氏度。

春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速回长，5月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。“二、八月龙口夺食”，就是说该期容易出现冰雹，仅8、9月的冰雹几率占

全年的28%～32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达6个月，季平均气温零下11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。

（二）城建及经济社会发展

乌兰木伦镇党委、政府不断深化城市发展思路，确立?抓城市建设就是抓经济建设?理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施?拉大、补欠、崛起?战略，乌兰木伦镇已形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产业的发展，城市环境的改善，使乌兰木伦镇就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。

近几年，伴随着神华集团的迅猛发展，初步形成了以煤炭工业为支柱，建筑建材、交通运输、商业服务、特色农牧业并举的经济发展格局。2004年，完成国内生产总值24亿元，财政收入3.9亿元。全镇有各类企业294家，个体工商户2668户。年原煤生产能力达4000多万吨。神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇，神华煤液化项目也在该镇境内。

2008年，乌兰木伦镇城镇居民人均可支配收入达到17545元，农民人均纯收入达到6287元，每百户家庭拥有轿车17辆，移动电话255部，家用电脑43台。围绕?一市两区、三个组团?的全市整体城市规划来规划乌兰木伦镇城市建设，近年来，乌兰木伦镇累计投资6000多万元用于城市建设和环境改善，重点要统筹新、旧城区协调发展，乌兰木伦镇经济建设实现了从?城乡一体化?到?依托城市发展乌兰木伦?到?抓城市建设就是抓经济建设?的历史性跨越，特别是温家圪堵、补连塔矿区旧城改造亮点不断涌现。

（三）基础设施条件

1．交通运输

乌兰木伦镇温家圪堵村交通便利，阿大一级公路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，随着鄂尔多斯飞机场的建成，将成为鄂尔多斯市?立体交通?枢纽。该村水、电、路、讯等基础设施完善。有人畜饮水工程12处，9个社的人畜饮水问题，农村自来水入户率80%。有各种机井23眼，大口井13眼，塘坝11座，截伏流工程1处，配套扬水站25处。户户通上了照明电，动力电入社率达84%。建成砂石路168.5公里，实现了村村通砂石路的目标。有运煤专线2条，兴修进村油路2.5公里，水泥路2公里。阿大一级油路、阿松公路、包神铁路纵贯南北，210国道东胜至苏家河畔高速公路横跨东西。通讯网络基本无盲区。

2．邮电通信

乌兰木伦镇温家圪堵经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。

3．电力及其他

本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。该镇有热电厂1处，能为上湾居民区供暖供水。城区面积达9平方公里。境内有四星级宾馆、国际标准网球场、旅游渡假村各一处，建成公园3处，绿化带2条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家一级生态园。镇区道路、人行道全部进行了硬化和绿化。建成停车场2处。新上污水处理厂和垃圾填埋场各1处。

（四）市政条件

1．给水

本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。

2．污水

小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。

3．雨水

市政雨水管线基本建成，接口管径为DN300，建设后可满足项目需求。

4．供电

当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入小区内设臵的10kV /630kVA箱式变电站，完全可以满足电力需要。

5．供暖

该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130℃,回水温度70℃。

6．燃气

本小区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。

7．通信及有线电视

小区的通信及有线电视信号已具备接入条件。

从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。