项目定价报告

南昌恒大城价格修正及定价形成策略

一、市场分析

1.南昌县市场

2014年南昌县将全力做好经济建设、活力改革和民生保障工作，将重点推进江铃特种车等16个重点项目开工建设，新洪城大市场有望今年开业，重点打造迎宾大道商务大街、澄湖西路永通商业街，加快推进新洪城大市场、赛格电子建设，确保沃尔玛、盛汇城市广场、天虹商场、月星家居、嘉莱特花园酒店等11个重大服务业项目实现“井喷式”开业。同时，打通象湖城周边金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。

同时，南昌县做好撤县设市的申报工作；适时启动集体经营性建设用地流转制度改革试点，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，增加农民财产性收入；大力推进集约节约用地，进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作。继续推进事业单位分类改革；持续深化行政审批制度改革，加大教师交流执教力度，试行学区交流模式，大力推进中小学校长轮岗；深化县级公立医院综合改革，探索建立乡村医生养老保障制度。

2014年，南昌县将在互促互动中构建城乡统筹新格局，主攻金沙大道南延两侧、富山工业项目区、小蓝汽车产业配套园、东新滨江商务区以及银三角控规区的征迁，确保全年房屋征收面积突破120万平方米、力争150万平方米。完成1.2万亩收储任务。2010年南昌县房地产市场运行情况纵观2010年全年，南昌县房地产市场总体呈现稳

定快速发展态势，南昌县房地产新建商品房销售总量和二手房交易总量均创历史最高水平，南昌县住房保障建设力度得到切实加强，南昌县棚户区改造工作全面推进，南昌县居住环境得到进一步改善。2012年上半年南昌县新建商品房住宅共网签12179套，环比2011年下半年增加4966套，涨幅68.85%；同比增加2522套，涨幅26.12%。

南昌恒大城位于南昌县象湖城板块，随着近年针对南昌县的一系列政策，尤其是打通象湖城周边金沙大道与施尧路、抚生路与抚生南路等昌南新城与朝阳新城错位路、断头路的顺接。恒大所在的象湖城区域的销售状况有所好转。

2.竞争项目分析

南昌恒大城周边的象湖明珠、春和景明花园、聚仁哈佛公馆和波尔多联邦美四个项目的均价较恒大城都具有一定的竞争性，四个楼盘呈一条直线将恒大城包围，因为恒大后方是赣江。作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周边自然环境优越，小区内更围绕57000㎡超大面积中央御湖，筑就270000㎡世界级皇家园林。

竞争对手状况表

邦美树堡8月中旬高层高层

项目竞争对手位置图

3.直接竞争对手

项目直接竞争对手主要就是象湖明珠、波尔多联邦美树堡。他们在产品类型、均价以及其他方面对本项目形成直接竞争压力。

（1）象湖明珠

象湖中心绝版精装多层——象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，城南最具生活价值的商场、医院、名校在此盛汇。昌大一附院现已全面开工，2015年底交付运营。南昌现代外国语学校、莲塘三中、百树幼儿园、小学、中学、满足子女一站式教育需求。演武广场、象湖城市广场、加利福广场近在咫尺。作为象湖新城稀缺的纯多层洋房社区，象湖中心唯一精装多层，象湖

明珠拥有约90%超高得房率，推出二期86–121㎡超值精装房。满屋一线家装品牌西门子、方太、科勒、立邦、雷士……，世博会主题馆装修企业重磅打造，大气而舒适，塑造出象湖顶级居住区，如明珠熠熠，耀眼昌南。象湖明珠共有12栋多层组成，均为6层精装洋房。象湖明珠7#、9#精装多层在售，一梯两户，86-122㎡通透户型，均价8500-9000元/㎡

从位置上象湖明珠位于象湖新城地缘中心，地处金沙二路与芳草路黄金十字交汇处，地理位置明显优于恒大，与本项目形成了面对面的直接竞争

象湖明珠项目概况

（2）波尔多联邦美树堡

波尔多联邦美墅堡在2014年9月底加推32层高层，面积为90㎡的两房送一房，30号开启VIP业主选房。波尔多联邦美墅堡101-118㎡的洋房三房在售，均价为8500元/㎡。现购房享总价减3万6，老带新减1万。

波尔多联邦美树堡

二、南昌恒大城项目分析

1、产品类型

恒大城位于象湖新城核心区域，金沙二路与汇仁大道交会处西行500米即到，东临昌南客运站，西近新规划的洪城大市场，周边多路公交经行，交通便利，发展前景不可限量。作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周边自然环境优越，小区内更围绕57000㎡超大面积中央御湖，筑就270000㎡世界级皇家园林。首期建筑是7栋16到26层的高层单元，共1750套

面积分布统计

2、项目优势

恒大城位于象湖新城核心区域，是江西省最大的居住社区。处金沙二路与汇仁大道交会处西行500米即到，东临昌南客运站，西近新规划的洪城大市场，周边多路公交经行，交通便利，发展前景不可限量。现处于规划中的地铁3号线在其西面附近。周边公共设施完善，如教育方面：有莲塘三中、南昌现代外国语学校象湖分校、江西省护

理学院、江西建设职业技术学院，百树幼儿园。医疗方面：有南昌大

学第一附属医院象湖新城分院(在建）、江西省武警总队医院、南昌大学

二附医院门诊部、江西省皮肤病医院、项目周边有多家诊所、社区内

有社区诊所。银行方面：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮政储蓄、商业银行、招商银行等。此外，洪城大市场即

将扩建，选址为象湖新城，板块热度正持续升温。

作为整个新城最大的生态宜居大城，恒大城总建筑面积168万平米，周边自然环境优越，小区内更围绕57000㎡超大面积中央御湖，筑就270000㎡世界级皇家园林。恒大城在生活配套方面亦堪称惊艳——5000㎡五星级皇家会所、20000㎡白金运动中心、18000豪华恒大剧场、15000璀璨风情商业街等，不仅填补了区域空白，更有望籍此成为下一个昌南繁华中心。

除社区配套的两所国际双语幼儿园及九年制中小学之外，恒大城

周边还有莲塘二小、莲塘一中新校区、莲塘三中、现代外国语学校等，15年一站式教育，让孩子赢在起点。

3、项目劣势

本案劣势，位置较偏，3号线地铁开建遥遥无期，交通不便。物业费偏高，外在的因素主要体现在紧临城市外环、铁路专线，存在噪音污染对项目的影响

三、价格策略

1、价格策略

（1）采用低开高走的价格策略，以略低于市场竞争对手的价格面市，后期根据项目形象力的建立逐步拔高价格；

（2）前期以快速销售、最大化成交为目的，建立市场影响力，过程中对价格进行摸底，最大化的分流客户，保证成交率；

（3）以板块竞争对手价格和销售情况为参考，制定在板块内有竞争优势的价格；

（4）前期为了避免出现因价格过高，加之蓄客少的原因导致开盘没有形成热销的情况，项目开盘需保证充足的蓄水量，本次开盘价格需留有余地，保证开盘热销的同时，以便下一阶段销售推广的开展。

2、定价原则

原则一：本次定价主要考虑总价定价

原则二：在考虑单价的时候考虑套内面积定价

原则三：拉大价差，更好的分流客户

原则四：根据推售时间，尊重市场惯性上涨规律，增加推出时间系数原则五：综合考虑多因素，多系数考虑

在已确定的销售基价基础上，根据各楼栋的位置、景观等因素制定栋差价，将整体质素相对较差的楼栋与较好的楼栋拉开差价，保证项目低价入市为开盘积累人气的同时，也为后期价格上调提供空间。

四、项目开盘回收价测定

主要采用市场定价法，即选取相似楼盘进行价格比较来确定项目开盘的回收价。之后确定项目的价格模型，深入探讨项目的定价系数，形成项日的初步价格模型。

最后通过与客户预期进行比较以及具体户型与各竞争项目的横向比较来确定各户型的实际回收价格。通过细节的微调最终完成项日的定价。

1.市场考虑因素

地理位置：从地段综合素质的优劣来考虑。

交通配套：从项目周边道路状况、地铁公交车的配套进行综合比较。居住环境：包括小区整体的居住氛围环境，项目规划的适宜度人性化等。

生活配套：主要是项目附近的商业、办公、医疗、邮电、银行等配套

设施的齐备性。

楼盘规模：从小区规模大小，绿化维护、小区内部配套等方面进行考虑。

户型设计：考虑单位的户型设计十分合理、实用。

教育配套：小区周边幼儿园、小学、中学的情况。

园林设计：小区的园林的观赏性，舒适性方面考虑。

开发商知名度：开发商实力、市场认可程度、品牌号召力等。

建筑密度：考虑楼盘的密度对价格的影响。

2.选择比较对象

选择的对象应该在以下几个方面与南昌恒大城有可比较性：

第一，地理位置接近；第二，户型面积相当；第三，档次接近

从在售楼盘中，我们选择象湖明珠、波尔多联邦美树堡作为项目价格参照的对象。

3.定价

第一步：综合测评

综合测评表

第二步：价格测定 价格测定表 注：1.比较系数=本项目综合评估得分/比较项目综合评估得分；

2.可调均价=比较系数*各项目回收均价；

3.比较权重为各楼盘与本项目相比，对本项目影响程度的比例；

4.评估得分=∑各比较项目可调均价之和 * 比较权重。

综上所述，恒大城最终市场测算价格为 7713 元/ 2

五、定价系数

南昌恒大城定价模型主要考虑景观、噪音、面积、朝向、通风、层差

及栋差等系数。

1、景观系数

楼王景观是针对1、6号楼设置，这两栋楼均位于项目中心，被园区主景观围绕，采光、通风、噪音均不受影响，因此设1号楼景观系数为100元，6号楼景观系数200元。

2、朝向系数

3、通风系数

4、面积系数

从60-200平米户型，以每20平米递增20元户型系数，取120-140平为基准价0元。

5、噪音系数

由于本案紧临城市外环及铁路专线，均存在不同程度的噪音污染，项目东侧有铁路通过，是噪音污染及环境污染最为严重的部位，因此，

设定项目噪音污染系数，由西南向东北设置20元噪音系数。

6、户型系数

户型系数主要考虑户型布局的合理性、使用效果及空间面积利用率等因素，本案户型相对单一，整体户型设计合理，暂不设户型系数，后期可根据销售去化情况，增加调整系数，保证平衡去化。4栋A单元4号房因为被前面的3、5栋所遮住阳光，因此这个位置的全部户型总体下调50元

7、栋差系数

高层栋差

高层栋差系数根据位置与景观的关系、噪音污染因素设定，高层除3、4号楼受铁路噪音影响小之外，其它均受噪音影响，设－20元噪音系数，7号楼同时受外环噪音及扬尘影响，设－60元影响系数。1、2号楼为一梯四户设计，居住舒适度及私密性相比一梯二户要差，设置－30调整系数，6号楼位于小区中心，四周均为多层建筑，紧临小区周围公园中心景观，设楼王系数100，4号楼朝向偏北，视野及采光均受、35号楼影响，设置－50元影响系数。

8、层差系数

整体趋势——中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。

具体细节——低楼层受噪音影响、空气质量差，采光、视野差等因素，设1－3层层差为50元，随楼层递增；4－7层影响减少，层差缩小至30，8层起摆脱受多层视野上的影响，7－9层层差设为50元，9层以上至12层视野开阔，采光充足，楼层差别应相对较小，因此每层递增20元；13层以上为高层部分，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10元；14－15层层差－30元，15层与16层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价格应该与5层相近，因此150元实际为调整系数。

六、价格明细

南昌恒大城房源价格统计

七、本项目内部各相近户型间价格对比

以下个对比均以楼栋中单价最高的26层作对比

5#西北向户型单价最高（所有价格均为回收单价）

2

1#92.9户型单价最高（所有单价均为回收单价）Array

八、本项目各户型与外部竞品楼盘相近户型间价格对比

两居室对比

四居室对比