房地产开发企业收入确认的会计与税收比较
厦门地税稽查局干部培训资料（二）
房地产开发企业收入确认的会计与税收比较
７月９日
国税发［２
００３］８
３号
二、合作开发房地产项目1、房地产开发
企业之间签订
项目开发合
作、合资开发
项目
1．项目开发合同中规定按投资额
比例分配项目开发产品的，主办企
业收到投资各方开发资金作应付
账款管理。项目开发完毕并办理竣
工验收手续后，主办企业按合同规
定分配投资各方项目开发产品，应
按实际成本冲转开发产品及相应
的应付账款。投资各方对分回的开
发产品应及时作为存货管理。
2．项目开发合同中规定按投资额
比例分配项目利润的，主办企业收
到投资各方开发资金作预收账款
管理。项目开发完毕并办理竣工验
收手续后，主办企业对外出售项目
财政部
《房地
产开发
企业财
务管理
若干问
题的补
充规定》
甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建
房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
1、房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按
照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同
承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供
的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售
房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业
税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形
资产”征税；合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税
目征收营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也
3、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目按照法律、法规的规定，应办理土
地使用权过户登记手续。需调整土
地使用权出让金的，按照调整后的
土地使用权出让金计入开发成本；
不需支付土地使用权出让金的，按
照合同、协议约定的价值计入开发
成本。项目开发完毕并办理竣工验
收手续后，房地产开发企业分配合
作方开发产品，按照合同、协议约
定的价值计入营业收入，并相应结
转营业成本。
纯粹的“以物易物”，即双方双各自拥有的土地使用权和房屋所有权
相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋
的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，
换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转
让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动
产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方
应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙
方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此
应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规
定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）
将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收
入再按“销售不动产”税目征收营业税。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如：甲方将土地使
房地产企业税收分析
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
会计要素和会计科目之间区别和联系
会计要素和会计科目之间有什么区别和联系 会计要素是对会计对象的基本分类，是会计对象的具体化，是反映会计主体财务状况和经营成果的基本单位。会计科目是对会计要素进行分类的项目，它必须结合会计要素的特点来设置。只有通过对会计要素内容的再分类，确定科学合理的会计科目，才能对经济活动进行连续、系统、全面的记录和反映，为信息使用者提供更为全面有效的信息。然而我国财政部统一制定的会计科目，在分类上同各会计要素的名称存在较大的差异，前后不能连贯统一，缺乏严密性、合理性。本文通过对二者差异的分析，进而提出协调二者的改进建议，实现会计要素和会计科目分类的统一，以便于有关各方能准确地掌握和利用会计信息进行决策。 一、二者差异 1.我国《企业会计制度》将会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大要素，而会计科目按其所反映的经济内容划分为资产类、负债类、所有者权益类、成本类和损益类五大类会计科目。其中资产、负债和所有者权益三大会计要素的内容和资产类、负债类、所有者权益类会计科目的分类内容没有差别，而其他三个会计要素的划分和相应的会计科目划分就有着很大的不同。除了名称上存在很大的差异外，在内容上也存在很大的不同。如会计要素中没有成本要素，而会计科目中有成本类会计科目这一项目；会计要素中有收入、费用两大会计要素，而会计科目中没有收入、费用类会计科目，而是将二者合并划归为损益类会计科目；另外，会计要素中有利润要素，而会计科目中没有利润类会计科目这一项目。 2.成本类会计科目包括“制造费用”和“生产成本”等科目，由于前者于期末应转入后者账户的借方，因此前者账户期末一般无余额。而后者期末余额表示尚未生产完工的在产品，企业编制会计报表时，将“生产成本”账户的余额列入存货项目中，作为资产要素中流动资产的一部分列示于资产负债表上。 3.所有者权益类会计科目中包含了“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”、“本年利润”、“利润分配”会计科目，除了“实收资本”、“资本公积”科目外，其他科目都和利润有关，如“盈余公积”是从利润中提取出来的，“利润分配”科目的余额反映的是企业实现的净利润经过弥补亏损、提取盈余公积和向投资者分配利润后留存在企业的历年结存的利润。也就是说所有者权益类会计科目不仅包括所有者权益要素，而且包含利润要素，而会计要素中所有者权益和利润是并列的互不相容的两大会计要素，并且利润要素没有对应的利润类会计科目，这在概念划分上是很不明朗的。 4.损益类会计科目包括收入类科目和费用类科目，反映的是广义上的收入和费用，而《企业会计制度》中收入与费用两大要素，均是狭义上的收入和费用，仅指日常经营活动中取得的收入和发生的费用，并不包括“营业外收入”、“补贴收入”等广义收入类科目所核算的收入和“营业外支出”等广义费用类科目所核算的
收入确认原则
企业所得税－收入确认原则 居民企业：①依法在中国境内成立的企业； ②依照外国法律成立在实际管理机构在中国境内的企业； 非居民企业：①依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设有机构、场所的企业； ②在中国境内无机构、场所，有来源来中国境内所得的企业；【登记注册地标准及实际管理机构所在地标准】 个人独资企业、合伙企业不是企业所得税的纳税人。 （一）一般收入的确认 销售货物收入确认的一般规定——企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（二）特殊收入的确认
（三）处置资产收入的确认
1．成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费，即企业销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）的成本。企业外销货物的成本要包括不得免征和抵扣的增值税。 2．费用，可扣除的费用，是指企业在生产产品及提供劳务等过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。 3．税金
4．损失：①损失的范围：生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失；②按损失净额扣除：企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。③企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。 5．其他支出
房地产企业销售收入确认原则及核算
房地产企业销售收入确认原则及核算 随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 一、问题的提出 新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 二、会计制度中房地产行业收入确认原则
房地产开发企业应该缴纳的税费
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
会计科目与账户练习答案
第三章会计科目与账户 一、单项选择题 1、（）具体一定的格式和结构，用于分类反映会计要素增减变动情况及其结果的载体。 A、账户 B、会计科目 C、账簿 D、财务报表 2、下列关于账户和会计科目的表述中，错误的是（）。 A、账户是会计科目的名称，会计科目是账户是具体应用 B、两者之间的区别在于账户具有一定的格式和结构 C、实际工作中，对账户和会计科目不加严格区别，而是互相通用 D、账户能反映会计要素增减变化的情况及其结果，而会计科目不能 3、下列各项中，（）属于反映费用的科目。 A、制造费用 B、长期待摊费用 C、销售费用 D、应交税费 4、会计科目按其所提供信息的详细程度及其统驭关系，分为（）。 A、一级科目和二级科目 B、一级科目和明细科目 C、总账科目和二级科目 D、二级科目和三级科目 5、（）是对会计要素的具体内容进行分类核算的项目。 A、会计对象 B、会计科目 C、会计账户 D、明细分类账 6、下列关于会计科目设置的表述中，不正确的是（）。 A、应当遵循谨慎性原则 B、应当符合单位自身特点 C、应当符合国家统一会计制度的规定 D、应当满足相关各方的信息需求 7、“其他业务成本”科目按其反映的经济内容不同，属于（）类科目。 A、成本 B、资产 C、损益 D、所有者权益 8、以下表述不正确的是（）。 A、总分类科目提供会计要素总括信息的会计科目 B、明细分类科目提供更详细和更具体会计信息的科目 C、明细科目较多的总账科目，可在总账科目和明细科目之间设立二级科目或多级科目 D、会计科目按所其所反映的经济内容不同分为资产类、负债类、所有者权益类、收入类、费用类和利润类六大类 9、“待处理财产损溢”科目属于（）。 A、资产类科目 B、负债类科目 C、所有者权益类科目
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可
收入确认原则(会计与税法区别)
国家税务总局近日发布了《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）（以下简称《通知》），明确了《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》关于确认企业所得税收入的若干问题，缩小了与《企业会计准则第14号—收入》（以下简称《企业会计准则》）的差异。在会计实务中如何认识并正确处理两者的关系，是一个非常现实的问题。 一、《通知》与《企业会计准则》对收入确认的规定 （一）收入的确认原则 《通知》规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵守权责发生制原则和实质重于形式原则。在新会计准则中，权责发生制原则是会计确认、计量、报告的基础，实质重于形式是会计信息质量要求的基本特征之一。 （二）销售收入的确认条件 《通知》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。而《企业会计准则》规定的销售收入确认条件中还包括“相关的经济利益很可能流入企业”。 （三）销售收入的确认时间 《通知》明确符合收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入；销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入；销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入；销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 《通知》还明确了售后回购、以旧换新、商业折扣、现金折扣、销售折让和退回的所得税处理，与新《企业会计准则》规定基本一致。其中，《通知》规定，采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。《企业会计准则》中对于售后回购的通常处理方式是：采用售后回购方式销售商品的，不应确认收入，回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。只在有确凿证据表明满足收入确认条件时，才对销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有关销售折让和退回的确认时间，《通知》规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入；而在《企业会计准则》中，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行会计处理。
(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
收入确认的原则和时点
收入确认的原则和时点 一般收入确认 收入的范围和项目收入确认的具体规定 1.销售货物收入（1）销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入 （2）销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入（3）销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入 （4）销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入 2.提供劳务收入（1）安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入（2）宣传媒介的收费。在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费根据制作广告的完工进度确认收入 （3）软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入 （4）服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入 （5）艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入 （6）会员费。 会籍会员费+其他单项商品服务费方式——即时确认 会籍会员费+免费或低价商品服务费方式——收益期内分期确认 （7）特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入，属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入 （8）劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入 3.转让财产收入是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现 4.股息、红利等权除另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认
房地产收入确认原则
房地产收入确认原则 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满 足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有 关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转 移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的 任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代 销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售 方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合 成下列六种类型的销售： 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现 房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的 波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主
2015继续教育答案-会计与税法差异
会计与税法差异1 A 按税法规定，以下各项中不属于其他业务收入的是（固定资产盘盈）。 按税法规定，企业取得的非货币形式捐赠收入，除另有规定外，应（一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税） A企业于2013年12月销售商品（已经发出）符合税收确认规定但不符合会计确认条件，下列说法中不正确的是（该笔交易不应缴纳所得税）。 A企业于2013年10月20日向B企业销售商品签订销货合同，采用托收承付方式进行结算，商品于10月22日发出，24日办托托收承付结算手续。A企业销售收入确认的时点为（2013年10月24日）。 A企业2013年11月1日以500万元购入B公司股票作交易性金融资产，2013年12月31日该股票市价为450万元，2014年2月1日A公司将该投资以510万元卖出。下列说法中正确的是（该投资处置计入应纳税所得额为10万元）。 B 不区分项目的性质和金额的大小，税法规定征税的一律征税、税法规定不征税或免税的一律不征税或免税，体现的是（法定性原则）。 C 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，公允价值变动应计入（公允价值变动损益）。 E 2013年1月1日，A公司采用分期收款方式销售一套大型设备，合同约定的销售价格为1800万元，分3次于每年12月31日等额收取。该大型设备成本为1200万元，在现销方式下，该大型设备销售价格为1300万元。下列说法中正确的是（企业应在年末做纳税调整调减收入700万元）。 2013年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，合同约定到期一次支付3年租金。下列说法不正确的是（税法条例规定每年确认租金100万元）。 2013年，甲企业发生业务招待费支出50万元，当年的营业收入为3000万元，则2013年业务招待费项目税前准予扣除的金额为（15万元）。 2013年，甲企业应付的工资薪金总额为2800万元，职工福利费支出350万元，工会经费为60 万元，则2013年税前准予扣除的职工福利费和工会经费的金额为（406万元）。 G 关于暂时性差异，下列说法错误的是（应纳税额等于所得税费用）。 关于售后回购业务，下列说法中不正确的是（有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品收入确认条件的，企业会计准则规定按照回购价格确认收入）。 关于工资薪金和福利费的问题，下列说法不正确的是（作为计算职工福利费、职工教育经费和工会经费基数的“工资薪金”，包括企业为职工支付的养老保险费和住房公积金）。 公允价值模式下投资性房地产转为自用资产时，下列说法正确的是（税法规定一般不得调整该资产的计税基础）。 公允价值模式下自用房地产转为投资性房地产，公允价值变动损益应计入（公允价值小于账面成本的计入公允价值变动损益）。
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易
的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定
会计科目与会计账户练习题
第三章会计科目与会计账户练习题 、单项选择题 1. 一个账户的增加发生额与该账户的期末余额一般都应在该账户的（ ）。 A. 借方 B. 贷方 C. 相同方向 D. 相反方向 2. 损益类账户的期末余额一般（ ）。 A. 在借方 B. 在贷方 C. 无法确定方向 D. 为零 3. 某账户的期初余额为 900 元，期末余额为 5 000元，本期减少发生额为 加发生额为（ ）元。 500 700 300 4. 会计科目和会计账户的本质区别在于（ A. 反映的经济业务不同 B. 记录资产和权益的内容不同 C. 记录资产和权益的方法不同 D. 会计账户有结构，而会计科目无结构 5. （ ）不是设置会计科目的原则。 A. 实用性原则 B. 相关性原则 C. 权责发生制原则 D. 合法性原则 6. 总分类会计科目一般按（ A. 企业管理的需要 B. 统一会计制度的规定 C. 会计核算的需要 D. 经济业务的种类不同 7. 账户的左方和右方，哪一方登记增加，哪一方登记减少，取决于（ ）。 A. 所记经济业务的重要程度 B. 开设账户时间的长短 C. 所记金额的大小 D. 所记录的经济业务和账户的性质 8. 关于会计科目，下列说法中不正确的是（ ）。 A. 会计科目的设置应该符合国家统一会计准则的规定 B. 会计科目是设置账户的依据 C. 企业不可以自行设置会计科目 D. 账户是会计科目的具体运用 9. 有关会计科目与账户的关系，下列说法中不正确的是（ ）。 A. 没有账户，就无法发挥会计科目的作用 B. 两者口径一致，性质相同 C. 账户是设置会计科目的依据 D. 会计科目不存在结构，而账户则具有一定的格式和结构 10. 会计科目是对（ ）的具体内容进行分类核算的项目。 A. 经济业务 B. 会计主体 C. 会计对象 D. 会计要素 二、多项选择题 1. 计入产品成本的费用包括（ ）。 A. 财务费用 B. 制造费用 C. 管理费用 D. 直接人工费用 600 元，则本期增 ）。 ）进行设置。
现在房地产开发企业涉及哪些税费
现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产 开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 （）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售， 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．
会计要素与会计科目的不一致
会计要素是对会计对象的基本分类，是会计对象的具体化，是反映会计主体财务状况和经营成果的基本单位。会计科目是对会计要素进行分类的项目，它必须结合会计要素的特点来设置。只有通过对会计要素内容的再分类，确定科学合理的会计科目，才能对经济活动进行连续、系统、全面的记录和反映，为信息使用者提供更为全面有效的信息。然而我国财政部统一制定的会计科目，在分类上同各会计要素的名称存在较大的差异，前后不能连贯统一，缺乏严密性、合理性。本文通过对二者差异的分析，进而提出协调二者的改进建议，实现会计要素和会计科目分类的统一，以便于有关各方能准确地掌握和利用会计信息进行决策。 一、二者差异 1.我国《企业会计制度》将会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大要素，而会计科目按其所反映的经济内容划分为资产类、负债类、所有者权益类、成本类和损益类五大类会计科目。其中资产、负债和所有者权益三大会计要素的内容和资产类、负债类、所有者权益类会计科目的分类内容没有差别，而其他三个会计要素的划分和相应的会计科目划分就有着很大的不同。除了名称上存在很大的差异外，在内容上也存在很大的不同。如会计要素中没有成本要素，而会计科目中有成本类会计科目这一项目；会计要素中有收入、费用两大会计要素，而会计科目中没有收入、费用类会计科目，而是将二者合并划归为损益类会计科目；另外，会计要素中有利润要素，而会计科目中没有利润类会计科目这一项目。 2.成本类会计科目包括“制造费用”和“生产成本”等科目，由于前者于期末应转入后者账户的借方，因此前者账户期末一般无余额。而后者期末余额表示尚未生产完工的在产品，企业编制会计报表时，将“生产成本”账户的余额列入存货项目中，作为资产要素中流动资产的一部分列示于资产负债表上。 3.所有者权益类会计科目中包含了“实收资本”、“资本公积”、“盈余公积”、“本年利润”、“利润分配”会计科目，除了“实收资本”、“资本公积”科目外，其他科目都和利润有关，如“盈余公积”是从利润中提取出来的，“利润分配”科目的余额反映的是企业实现的净利润经过弥补亏损、提取盈余公积和向投资者分配利润后留存在企业的历年结存的利润。也就是说所有者权益类会计科目不仅包括所有者权益要素，而且包含利润要素，而会计要素中所有者权益和利润是并列的互不相容的两大会计要素，并且利润要素没有对应的利润类会计科目，这在概念划分上是很不明朗的。 4.损益类会计科目包括收入类科目和费用类科目，反映的是广义上的收入和费用，而《企业会计制度》中收入与费用两大要素，均是狭义上的收入和费用，仅指日常经营活动中取得的收入和发生的费用，并不包括“营业外收入”、“补贴收入”等广义收入类科目所核算的收入和“营业外支出”等广义费用类科目所核算的费用。前已述及，会计科目是对会计要素进行分类的项目，因此二者界定的范围本应一致，而这几个损益类会计科目对应的会计要素缺位。这种会计要素的类别名称与会计科目表上的类别名称间的差异，使得会计要素、会计科目前后一条线互不连贯。 5.投资收益处境尴尬。《企业会计制度》规定：收入是企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。从该定义可以看出，其内涵与外延不相符，其外延包含主营业务收入和其他业务收入，但在表示内涵的界定上却使用了让渡资产使用权的定语，由于企业用资产对外债权投资属于让渡资产使用权的行为，这样对外债权投资收入就理应被包含在收入里，这显然与前面对收入外延的规定相矛盾。而企业对外投资收入是通过损益类会计科目中的“投资收益”进行核算，那么该科目对应的会计要素是收入要素，还是对应的会计要素缺位？
新收入准则下收入的确认标准
新收入准则下收入的确认标准 法规政策： 根据财会2017年22号的规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后在履行了各单项履约义务时分别确认收入。 根据企业所得税法、企业所得税法实施条例及国税函xx 年875号的规定，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 案例说明： 【案例1】金君洋实业有限公司与A企业签订一项购销合同，合同规定，公司为A企业生产并安装两台电梯，合同
价款为600万元，按合同规定，A企业在金君洋公司交付商品前预付价款的30％，其余价款将在金君洋公司将商品运抵A企业并安装检验合格后才予以支付。金君洋公司于2018年12月20日将生产完成的电梯运抵A企业，至2018年12月31日估计已完成电梯安装任务的50％，预计于2019年1月31日全部安装完成。 问：新收入准则下金君洋公司2018年要确认收入吗？现行收入准则下要确认2018年的收入吗？税收下要确认2018年的收入吗？ 案例分析： 新收入准则下：根据控制权是否转移作为收入的确认标准，即是否履行义务，应该在2018年确认电梯的销售收入，同时按照履约进度确认安装的部分收入。 现行收入准则下：根据所有权是否转移作为收入的确认标准，即风险是否转移，不应该在2018年确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。 现行税收下：现行税收政策对企业销售收入的确认遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，还是根据所有权是否转移作为收入的确认标准，2018年不确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。因此，在新收入准则下，会计确认的收入与税法确认的
房地产开发公司需要交税有哪些,分别是什么税
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押