业主委员会与物业公司谁更值得信1

业主委员会与物业公司谁更值得信赖

看到有些小区的业主与物业管理公司矛盾不断升级，物业与业主发生矛盾时常受到新闻媒体播报，笔者看在眼里急在心里，认为有必要与广大业主、物业服务公司的矛盾进行分析一下，算是为建设和谐社会做点贡献吧。

(一)小区的公共收益与维修资金成了业主委员会窥窃的目标

1.成立业主委员会的起因

大多数小区成立业主委员会之初，据笔者认为主要有那么几个方面：一是个别业主认为自己的合法权益受到侵害，对物业公司意见大；二是个别业主不熟悉与物管公司签订《物业服务合同》约定服务内容，对物管服务期望值过高或过多；三是部分业主认为依法成立业主委员会是理所当然；四是多数小区成立个别业主委员会成员紧盯小区的公共收益与维修资金；

2.业主委员会成员利用“民心所向”

有个别业主打着以为全体业主维权的名义，一些平时交物业费不积极或对物管公司有意见的业主（是不是物管公司应该承担的义务暂且不论），还有一些不明就里没有主见的业主的从众心理。还一种现象是这部分人一旦打着维权的旗号聚在一起，那些平时对物管公司的各项服务满意的业主也会逐渐的认为是物管公司不作为，要不然怎么会有那么多业主维权？！所以这些打着维权旗号的个别业主就会一呼百应，殊不知广大业主却掉进一个更深的火坑。

就拿位于舜耕路上的伟东新都住宅社区来说，该社区的物业管理服务是由当地的一家物业公司提供服务的，由于开发商在开发建设的时候，安装的供暖系统是使用天然气换热，而供暖系统也存在着缺陷，该物业公司用了九牛二虎之力又是协调开发商、又是找专家，几经折腾，物业公司每年冬季供暖都要亏损200万元以上，而供暖效果也不是很理想。以此为理由，某个别业主开始挑唆，并逐渐形成团体后，并按成立业主大会程序逐户登门拉取选票，成立了业主大会和业主委员会。据内部人士透漏，某业主委员会成员私下找到该物业公司负责人提出，如果从物业费中提取一部分钱给业主委员会成员分分，公共区域的收益归业主委员会所有。就会让该物业公司继续管理下去，当然该物业公司负责人仅答应可以将公共收益给业主委员会，但对物业费提取费用的无理要求表示坚决不会答应。在这样的情况下，没过几天伟东新都的业主就将交通要道“舜耕路”拉白条幅堵塞进行造势，小区内也是告知全体业主解聘物业管理公司，聘请新的管家。

在这创建和谐社会的大环境下，只要老百姓聚众闹一闹，相关企业就倒霉了，到那时哪还有法律的严肃和准则？！聘请新的物管公司时，可谓一波三折，政府部门对该事态也是和稀泥的做法，根本没有将法律的严肃性落实下去。最后，新的物管公司接管了该社区的管理服务工作。而新物业管理公司需要付出的代价在每平方每月1.20元的物业费中提取0.1元给业主委员会成员“分分”！！

在该案例中存在几个方面，需要大家思考：

1)物管公司能否决定供暖系统缺陷和供暖模式吗？供暖系统缺陷如果问题不大的话，作为一个企业不用说也要去改善，恰恰该系统缺陷不是300万、200万就能解决的，一个物管公司应该承担这些吗？是

不是应该由业主的合同主体“开发商”来承担这些！采用天然气换热供暖，这类问题只要稍微对房地产行业了解的，都明白在项目建设初期的规划和设计图纸早已定稿，也就是说物管公司接管服务的时候，这些早早的就成了定局，也可能有很多业主认为物管公司是“父与子”的关系。但是从任何一部法律上也没规定甲、乙双方签合同，出现问题找其他人赔偿啊！因为合同的主体是开发商，而不是物管公司。广大业主让物管公司背着黑锅。不起争端才怪呢！

2)在成立业主大会过程中的选票和业主委员会筹备组的决议难道没有猫腻？上门拉选票选出的难道是真正业主的想要的？选票真实性也是值得思考！

3)据了解，伟东新都社区每年的公共收益大约在60万元以上，那么这部分收入囊入业委会的腰包，广大业主又有谁去监督，谁去要求业主委员会晒晒账了？

4)谈不拢就拉条幅堵路，这种连社会责任感的人，怎么能代表全体业主行为。

3.业主委员会的监督成了空白

根据现行各级的相关法律、法规规定，物管企业按季度、半年或最少一年必须晾晒一次账目，公开收支情况，但业主委员会的工作由业主大会监督，业主委员会的监督成形同虚设，事实上根本起不到作用，造成了目前的漏洞，也给部分小区带来后患无穷的状态。

(二)物管公司具有法人资格，受到各级政府主管部门监督

一个具有法人单位，不但接受行政主管部门的监督，还要遵从行业协会规约的约束，无论是房地产主管部门的各级物业管理部门，还是物价、工商、税务、街道办事处、公安等部门的监督管理，最重要的是接受业主的监督，在这种背景下，如果一个物管公司只顾经济利益，不顾社会效益，这样的公司将会寸步难行，虽然政府没有给物管公司什么权限，只是服务，但是为政府分担了很多社会性的工作。如果广大业主没有很深的认识，盲目随从，到最后造成不利后果还要自己吞下去。

笔者与物管行业交道多年，非常了解这个行业的艰辛，对于业主专有部分出现需要物业公司解决的问题，对单个业主来说，算是很重要的事情，可物管公司天天面对比你家问题严重的多的问题，特别是涉及到协调其他单位（不属于物业合同约定日常服务的内容），那就更难了。笔者在一个小区物业办公室曾经看到这么一幕，刚刚入住不久的上层卫生间渗漏水，业主报修到物业客服中心，客服人员热情接待了，并立即联系人员到业主家中看现场分析渗漏原因之后，将业主报修问题及分析结果一并填写维修单，立即联系开发商负责售后维修负责人，物业客服人员拿着维修单几经周折找到维修负责人后将维修单递上，结果这位维修负责人结果维修单后连看都没看就直接随手一扔丢弃到一边，继续与他人聊起家常，将物业客服人员亮在一边，客服人员站立在一边等了好久，鼓足了勇气轻声轻语的请求签字（三联单），这位维修负责人的回答让人气愤，说“签什么签，我知道了”！再也不搭理这位物业的客服人员。在无奈的情况下，客服人员只能小心翼翼的退出维修办公室。回来的路上笔者问客服人员“你要求签字是早已定下的工作流程吗”？物业客服人员无奈回答道“在会上与开发商一起制定的流程，他们签完字，确认维修时间，我们也好与业主提前预约，他们不签字我们怎么与业主沟通。他们不签字是怕承担责任？！

这类事情多着呢，我们怎么办？业主找我们是信任我们，你看着吧，这个问题半个月能修好我就算烧高香了，只要能把问题解决，受点委屈又有什么”！经过这一经历，我有意无意关注这方面的多起来，发现几乎是每个新入住的小区都存在这种问题，特别是业主入住一年半载以后，物管公司的工作人员遇到此类问题更为严重。

根据此类状况的存在，深深地感到物管服务的人是顶着常人难以承受的委屈和压力还要保持笑脸。反过来想一想，如果开发商或代表开发商的维修负责人将维修单丢失或忘记了或因所谓的种种困难拖着不修，业主肯定会对物管公司有非常大的意见，如果开发单位的德行好一些的话，会立即想法进行维修，如果遇上的开发商德性差，却在背后暗暗嘲笑物管公司无能，还要对物管公司严加指责！在这种情况下，那么物管公司该被这个黑锅吗？

种种迹象表明，笔者认为，物管公司与业主委员会相比，物管公司更要值得信赖和依靠。

(三)解决这类问题必须痛下决心，从根本改变。

在《物权法》、《物业管理条例》等法律法规立法时，忽视了中国国情，笔者认为，应该取消业主委员会的组织，由政府加大力度对物管企业的监督和管理力度，现实摆在这里，政府、业主委员会、物管公司谁更值得信赖！