未来5年中国产业地产市场发展规模分析

1. 经济技术开发区发展规模

一、园区经济已成为中国经济增长助推器

截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，我国共有省级开发区2053家。目前，中国有各类15000多个，对整个中国经济的贡献达到30%以上。2013-2017年连续五年间，国家级开发区贡献的生产总值占全国比重在22.4%以上，由此可见，产业园区对区域和城市经济发展的贡献度较高，已经成为中国经济增长的助推器。

自1984年设立首批国家级经济技术开发区以来，我国各类开发区发展迅速。2006年，对全国开发区进行清理整顿后，国家发展改革委、国土资源部、原建设部发布了2006年版《目录》，公告了符合条件的1568家开发区。

十多年来，我国开发区发展出现了一些新情况。2018年3月，国家发展改革委等六部委联合发布了《中国开发区审核公告目录》（2018版），《目录》共包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。与2006年版《目录》相比，2018年版增加了975家开发区。新版《目录》体现了区域协调发展，东部地区有964家开发区，比2006年版增加216家；中部地区有625家开发区，比2006年版增加224家；西部地区有714家开发区，比2006年版增加425家；东北地区有240家开发区，比2006年版增加110家。

截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，其中国家级经济技术开发区共有219家，国家级高新技术产业开发区共有168家，国家级海关特殊监管区143家，国家级边/跨境经济合作区共有19家，国家级自贸区共有18家，国家级新区共有19家，国家级自主创新示范区共有19家，其他国家级开发区共有23家；我国省级开发区共有2053家。

图表452019年中国开发区数量结构

单位：家，%

数据来源：中投产业研究院（2019.10）

二、国家级经济技术开发区分布情况

中投产业研究院发布的《2020-2024年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》中显示：截至2019年10月，全国共有219家国家级经开区，分布在30个省市（仅山西省暂未设立国家级经开区）。其中，江苏、浙江、山东三个地区的经开发数量最多，分别为26家、21家和15家，合计占比28.31%。

此外，结合2018年产业园区百强排行榜，排名前十的园区中经开区有4家，分别分布在江苏（苏州工业园区）、广东（广州经济技术开发区）、北京（北京经济技术开发区）和天津（天津经济技术开发区）。

图表462019年国家级经济技术开发区省份分布情况

单位：家

资料来源：中投产业研究院

经开区成为地方经济转型和开放发展的主战场，也是推动形成全面开放新格局的重要载体。然而，随着国内外形势发生变化，经开区发展面临的瓶颈制约也在增加。

例如，开发区的空间规划、功能布局、基础建设等仍存在不少短板有待补齐；产业转型升级要素支撑不足，自主创新能力不强等制约了地方经济进一步高质量发展。面对新要求，经开区应积极构建以企业为主体、以市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，贯彻落实创新驱动发展战略，促进科技创新、制度创新，吸引集聚创新资源，提高创新服务水平，推动由要素驱动向创新驱动转变。

积极适应新一轮产业变革趋势，加快实施“中国制造2025”战略，通过优化园区功能、强化产业链条、扶持重大项目、支持科技研发、腾笼换鸟等措施，支持传统制造业通过技术改造向中高端迈进，促进信息技术与制造业结合；成为区域经济增长新引擎，带动区域经济结构优化升级。

2. 高新技术产业园运行情况

国家级高新技术产业开发区是我国在推进改革开放和社会主义现代化建设进程中做出的重大战略部署。自1988年中关村高新区率先设立之后，1991年和1992年国务院分两次集中批复了全国共51家国家高新区，形成了早期国家高新区的群体建设规模。自2012年以来，国务院批复国家高新区建设的速度进一步加快，使得中国国家高新区的队伍和规模不断发展壮大，中投产业研究院发布的《2020-2024年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报

告》中显示：截至2019年底，经国务院批复建设的国家高新区数量已达168+1家（“+1”是指苏州工业园区）。

经过30余年的发展，我国国家级高新区成功探索了科技与经济结合的有效途径，走出了一条有中国特色的发展道路。2018年，中国国家级高新区生产总值（GDP）11.1万亿元，同比增长10.5%，占全国GDP总额（919281亿元）的12%（按国家统计局修订后的GDP计算）；全国168+1家国家高新区中，有火炬入统企业12万家，入统企业实现营业收入346213.9亿元、工业增加值48759.5亿元、净利润23918.1亿元、上缴税额18650.5亿元、出口总额37263.8亿元，营业收入、净利润、上缴税额和出口总额同比增长率分别为9.4%、8.2%、4.9%、8.1%。

在区域分布方面，我国国家级高新区区域布局呈现出“东部沿海集中，华北华西地区稀疏”的格局。在全国168+1家国家级高新区中，华东和华中地区的国家级高新区数量分别为63、27家，占比分别达到37%、16%；西北地区和华北地区分布较少，仅为15家和12家，占比为9%、7%。

在产业发展方面，高工产业研究院（GGII）通过对168+1家国家级高新区主导产业监测整理得出，目前我国国家级高新区主导产业以战略性新兴产业为主，其中有163+1家国家级高新区已经形成了以战略新兴产业为主导的发展战略，仅有5家高新区仍以石油化工、钢铁工业等为主导产业（呼和浩特金山高新区、攀枝花高新区、三明高新区、榆林高新区、汕头高新区）。

3. 疫情下产业地产发展机遇

本次疫情对于产业地产商也是重大的战略调整机遇，抓住有限的政策窗口期重塑商业模式，找准市场切口渡过生存难关。本次疫情既是对国家战略安全的警示、国家应急体系建设的检验、城乡行政治理水平的大考，也是国家在人民百姓卫生、健康等基础设施规划布局、投资建设的重新审视和政策调整，对于产业地产领域有着积极的意义和市场机遇。

一、生物科技园区建设机会

党中央首先敏锐的认识到本次新冠病毒的巨大的爆发性和破坏性，及时提出“将生物安全纳入国家安全体系”，其后，必将在全国性建立更加安全、可靠的国家级重点生物研究实验室；在基因检测、疫苗研发、球蛋白与人造血浆生物制品等药品研发领域加大投资和激励政策；在生物医药高科技人才培养会更加积极；在国家应急系统、军事战备物资的政府采购方面加大储备。这些利好因素将会积极促进地方政府、科研院所、社会投资等方面积极参与到生物医药产业链当中，包括生物医药产业园区规划建设，以及园区内重点实验室建设、科技企业研发和成果孵化等。

对于从事生物医药科技产业园区策划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区投资与运营企业将是重大的政策利好和长期而巨大的市场机会。

二、智能家居、智能楼宇与智慧园区的机会

本次疫情将十几亿人禁足在家里长达月余，再次唤醒百姓对家庭的功能的认知和智能家居的新需求。原来厨房内几乎沦为摆设品的洗碗机、消毒柜、电烤箱、微波炉、厨房电视等一下成为主人居家生活的必需品，孩子居家上网课的需要居然能把华为平板电脑买断货。再加上家长居家远程办公，对家庭5G无线网络及其软硬件的更新换代产生巨大需求。开发商线上售房和装修公司VR全屋装修软件系统等又催生了产业互联网的应用。写字楼、产业园对于流行病监测系统上线也许会成为国家对公共建筑的常态化要求，涉及到中央空调的过滤升级、无接触测温设备、大数据分析系统、配套食堂与零售等无人化等，将会集成人工智能—大数据—机器人等高科技产品协同以满足全新的应用场景。

三、康养地产和科技住宅的机会

如同2003年非典后北京及全国对低密度、健康型房地产市场刺激一样，本次疫情过后将对百姓的生活方式、置业偏好、投资理念发生重大的改变。比如，郊区型花园式养老住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等具体的房地产细分产品将是重大的市场机会，同时，百姓对于缩短通勤距离的产城融合工作与居住理念、以房养老的投资与生活理念等，都会对居住工作模式、城市配套服务功能等房地产开发、区域规划与城市设计等提出新的要求，这些都是相关产业地产公司的重大商机。