青岛写字楼报告
青岛市写字楼市场调研报告
第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区
崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。
1.1 商务一区
1.2 商务二区
分析：
从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。
在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3 区域内重点项目：
青岛数码科技中心
项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。共有
A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。共有
579 户，车位有359 个。
面积范围：写字楼面积在500 ㎡左右，公寓面积范围为40-140 ㎡，最大的是200 ㎡左右的户型。
价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000 元/ ㎡，写字楼售价在12000 元/ ㎡左右，楼层差价150 元左右。
定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心
销售情况：从05 年12 月开始销售，到目前为止去化率达到70% 。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。
物业特征：
建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施
电梯:SOV 采用原装进口品牌电梯，LOFT 及SOHO 采用中外合资品牌电
梯，
24 小时运行，豪华装饰轿厢
供暖空调系统：LOFT 及SOHO 预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，
采用高档优质散热器；SVO 以及商业采用中央空调系统新风系统：每
层设新风组机，独立供给
水电系统：LOFT 及SOHO 每户均设独立水、电、燃气表(敞开式厨房不设燃
气系统)，采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。
智能化配置：
a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视
对讲门禁系统、离线式巡更系统。
b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、
可燃气体报警系统。
c)停车库：停车及车库智能管理系统
d)楼宇控制系统
e)室内自动抄表系统
f)高档广播音响系统
g)楼宇网络传媒系统
装修标准
室内部分
a)户门：SVO 为高档钢化玻璃门LOFT 及SOHO 为安全门
b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮
耐水腻子，SVO 顶棚为白色涂料。
c)厨卫：SVO 及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台
面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT 及SOHO 卫生间地面做闭
水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修
层，顶棚、墙
面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴
公共部分
a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰
b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯
厅为精装修，高级电梯门套
c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶
d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料
项目分析：
1、位于商务区中心地带，车行方便。
2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。
3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。
4、内部物业标准，还没有明确的说明 (无品牌及费用说明) ，仅从现有资料
来看，配套可能在中档以上。
财富大厦
项目概况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地59000 ㎡，建筑面积32444 ㎡，大厦共23 层，地下为3 层，地上
为20 层；
其它指标：建筑密度19% ，绿化率46% ；
面积范围：100 ㎡-200 ㎡之间，层高3.6 米，LOFT 户型层高7.2 米；定位：“专业的纯写字楼大厦” ；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计
起价6700 元左右；
物业特征：建筑建材
结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温
外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃
设备设施
电梯:八部芬兰通力电梯
楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热泵冷水机组、
标准户型预留4 个出风口，单独控制
新风系统：每层设新风组机，独立供给
安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播
办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统
供电系统：双回路供电
一卡通系统：停车场管理系统和POS 消费系统实现一卡管理
装修标准
室内部分
1.地面—水泥地面
2.墙面—刮腻子
3.分户门—高档进户门
4.顶棚—提供多种吊顶装修方案由客户自由选择
5.宽带、有线、电话三线入户、预留接口
公共部分
1.大堂—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶
2.电梯厅—精装修，高档石材地面、墙面、吊顶
3.卫生间—精装修，配备高档卫生洁具
4.公共过道—高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶
项目分析：
1、项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况
可能会有好转。
2、总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。
3、较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预
热
时间过长，可能会对销售产生不利影响。
4、周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。
5、从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水
平，与香港中路大部分项目相同。
6、与本案宗地相比，交通、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于
本案。莱钢大厦
项目概况：
位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，
规模：占地20.03 亩，建筑面积81528.13 平方米，370 个停车位，绿化率
30 ％。是一座以28 层五星级酒店为主，辅以16 层高档酒店式商务
楼及相应配套商业的综合物业项目。
施工进度：2005 年3 月开工建设，计划2007 年底完工。
滢海大厦
项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道——李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为22 层的板式高屋大厦。
物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北
通透，一梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度
大。
除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。
小结：崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。
原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。
崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至07 年将有70 万㎡左右的写字楼推出市场。
崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。
项目宗地所在区域－崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目基本都在07 年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。
崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南CBD 影响。
二、市南CBD
市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投入使用的高档写字楼数量超过50 家。总建筑面积500 万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。其中日租金在每平方米7 元以上的高档写字楼总面积为300 万平方米左右；日租金为每平方米5 元的中档写字楼总面积约为150 万平方米；中低档写字楼总面积约为100 万平方米。
2005 年，市南中央商务区新增楼宇企业1300 家，总数达到5800 多家，同比增长29% ；新增楼宇税收5.7 亿元，楼宇总税收22.3 亿元，占区域总税收的44% ，其中过亿元、过5000 万元楼宇分别达到4 座、11 座。新增写字楼2 座，区内投入使用写字楼达到97 座，面积303 万平方米。
市南CBD 写字楼分布图下面从这几个方面对CBD 内的部分写字楼项目进行
分析：
1.1 租金/ 售价/ 物业费分析
总结：
在市南CBD 内的写字楼项目均价最高达到了13000 元/ ㎡，每平方米比同区域的住宅项目高出3000-4000 元；
租金平均都在2.00 元/ ㎡·天左右，租金最高的是国际金融中心，达到了
3.50 元/ ㎡·天；
写字楼的物业管理费用明显高于住宅，收费最高的数码港项目，每月每平方
米12.00 元，普通高档的项目物业费用在5.00 元-7.00 元不等。
1.2 入住率分析
总结：市南区CBD 内的写字楼项目入住率基本都在80 ％以上，可见在这片区域内的办公需求很旺盛。同时也看到几个最高档的写字楼项目的入住情况，还不如其它项目。
入住写字楼的公司基本都是三次产业企业。这也从另一个方面佐证了，三次产业对写字楼市场具有重大的影响。
办公企业的入住具有集中性，银行、证券、物流、货代都集中在一些高档次的写字楼里，有些大企业占用写字楼半数以上的房间。
市南区还有很多的商住楼项目，档次和配套水平都很低，入住的企业以中小型为主，这也为纯写字楼项目的开发提供了契机。
1.3 物业特征分析
总结：
从总体来看，项目大多采用了玻璃幕墙，而很少采用干挂石材。在内部装修上很多项目仅在大堂采用了精装修，写字间内还是毛坯交付。青岛的写字楼市场紧跟国内领先水平，基本每一个项目都采用了中央智能控制系统。做的高档次的项目，如国际金融中心，配备了23 部电梯，采用了美国江森楼宇自控系统和特灵中央空调，基本上代表了市南CBD 的最高水平。
重点项目分析：
青岛新世界数码港
项目概况：位置：位于青岛市香港中路与南京路交界处，北侧隔香港路为家乐福名达店规模：占地面积16637 平方米，总建筑面积平方米。由一个2000 平米3 层的大型高级名牌百货店——阳光百货、两栋智能西字楼——旗舰写字楼、招银写字楼、一栋产权式酒店——三度空间组成。其中旗舰楼36 层，高度为124.8 米；招银楼与酒店均为28 层，高度为97.2 米。
价格：租金：2.5 元-3 元/m. 天，大厦物业费12 元/ ㎡·月，中央空调4.50 元/ ㎡·月。
物业配套：
6000 平米的空中花园，在裙楼三层顶，可进行户外活动。3000 平米的商务会所，提供电子图书馆、咖啡厅、多功能商务中心、多媒体会议室、健身房、桑拿浴室等。
物业特征：
建筑建材
结构: 框架剪力墙结构外墙、外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃
设备设施空调：主机、风机盘管、新风机组及变风管空调器采用国际最领先的空调厂商特灵（TRANE ）公司的产品，而且还采用了特灵公司的三级离心式制冷机组和集成舒适自控系统。
电梯：采用国际一流的日本三菱GPS Ⅲ型高速电梯。其中主楼“旗舰”
的六部客梯采用最新的神经网络群控系统。
通讯系统：数码港光缆连接各广域网结点，其中包括CHINAPAC （分组交换网）、DDN 、ISDN （综合业务数据网）CHINANET-
INTERNET 。办公区域8-10 ㎡部两个点。并设有8000 门直拨外
线。
卫星天线闭路电视系统：日本百合3# 、亚卫2#、亚卫3#、泛美8# 卫星天线（CATV ）接收系统。
楼宇自控系统：自控系统由美国JOHNSON CONTROLS （江森）公司设计，选用世界顶尖产品，对整个楼宇的中央空调系统、消防系统、
车库、电梯、保安监控、照明、背景广播、一卡通门禁等进行综合
调控。
安全系统：楼内设有130 多个摄像机，对数码港的各出入口，电梯轿厢、侯梯厅、室内外车库、大厅进行监控。
车库管理系统：设有地下两层约400 个车位的大型停车场及地上约200 个临时车位。停车场的出入口设有智能化识别管理系统，对车
型、车牌号统计及停车计费等均在车辆行进中完成。
给排水系统：采用双路进水以满足不间断供水要求，除盥洗用水及为节约资源而配置的中水系统外，同时提供纯净饮用水系统，对三度空间
公寓楼还配有24 小时热水供应系统。
供电系统：三路独立10kv 电源供电，并配备EPS 不间断供电系统自备进
口名牌柴油发电机组。
一卡通系统：其中旗舰和招银大厦大堂设刷卡机，为写字楼业主提供考勤服务
项目分析：
1、优越的地理位置，所处市南区东部商圈以及才CBD 商务区内。
2、外立面新颖独特，内部选材高档，现代化程度高。
3、较早地推出市场，抢占了先机，占领市场。
4、项目自身商务配套设施齐全。
TOP 颐和国际
项目概况：
位置：项目位于山东路与香港中路的交汇处。
规模：建筑面积12 万，总高156 米，包括31 层酒店式商务公寓和40 层五星级写字楼，地下1—3 层三百余个车位，地面40 —50 个车位。
物业特征：
建筑建材
结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施
幕墙：采用六面防护，以提高安全系数。结构墙体厚度达到40 ㎜，确保冬暖夏凉，而且北向窗户采用断热式保温窗，用以提高保温效果。
电梯:采用日本三菱原装电梯NexWay ，最高速度为3米/ 秒。强电
弱点：户内配电箱开关、微型断路器、漏电保护开关均采用全球低压配电领域产品--- 选用德国穆勒MOELLER 产品。
空调及新风系统：此系统由易斯豪公司提供，主要功能是在关闭门窗的条
件下，将室外新鲜空气吸入室内，保障室内的空气流通。供水
系统：单元直饮水，降低二次污染。
装修标准
A 栋装饰、设备标准
1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙
2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸
3.顶棚：部分吊顶
4.地面：茶水间、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为地毯
5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门
6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器
7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子
8.电梯：进口高速电梯及合资电梯
9.其他：窗帘
B 栋装饰、设备标准
1.外墙：花岗岩石材幕墙和中空玻璃幕墙
2.内墙：茶水间、卫生间为墙转、其余为壁纸
3.顶棚：部分吊顶
4.地面：厨房、卫生间为石材或抛光砖、其余主要为实木复合地板
5.门窗：铝合金中空玻璃窗和玻璃幕墙开启窗、高档门
6.茶水间：高档橱柜、水槽、电陶炉、抽油烟机、冰箱、直饮净水器
7.卫生间：洗手盆、座便器、淋浴房、五金配件、镜子、洗衣机
8.电梯：进口高速电梯及合资电梯其他：等离子电视、可分控式空调、餐台、椅、沙发、茶几、床、床头柜、床垫、衣柜、窗帘
项目分析：
1 、采用了3 维立体的视频广告宣传方式，从内部、外部、路边、大堂、室
内等角度真实再现了从项目开工建设，到建成后的居住品质、感观享受
2、将酒店式公寓与写字楼完美结合，统一物业管理。采用了一卡通的
方式，有效的将办公人员与公寓住户分离。即实现了办公与住宅的统
一，又不会互相干扰。
3 、项目地处CBD 中心地带，配套齐全。但是项目地块较小，导致停车
位不足、进出不便、与南侧建筑距离近、采光不好等等问题。
价格：
写字楼整层面积1800 平方米，最小可分割130 平方米。
起价10800 元/ 平方米，最高价20000 元/ 平方米，
均价在13000 元/ 平方米。
华欧英德隆大厦
项目概况：
位置：东海路15 号；开发商：青岛建设房地产开发有限公司，青岛
英德隆投资集团；代理商：凯诚地产机构；
规模：总建筑面积51764 ㎡，楼高99 米，360 度全海景，地上29 层，地下3 层；
层高：首层5.2 米，二层4.8 米，其余3.3 米；
楼层划分：1—10 层1672 ㎡整层办公，16—23 层可划分为150 —200 ㎡；
面积范围：标准层建筑面积1672 ㎡；
产品定位：“东海路、全海景、CBD 顶级商务基地”；客户定位：
“商界上层、商业游戏规则制定者
物业特征：
设备设施
电梯:帝森牌，共7 部
中央空调：三菱重工海尔VRV 分户中央空调，独立温控。
安防消防系统：自动消防报警系统，通过烟感、温感、消防监控等方式报警；
智能化系统：有线电视、电话、智能监控、综合布线、楼宇自控、自动消
防报警系统、地下车库智能收费系统；
装修标准
1. 中空玻璃带型窗，铝板幕墙；
2. 首层高级玻璃旋转门；
3.首层高级进口大理石装修；
4.公共通道及电梯大堂采用高级大理石墙面、花岗岩地砖；
5.精装修卫生间，配置高级名牌洁具；
项目分析：
1 、项目拥有无敌的海景资源，号称“ 360 度可观海景”
2、处于闹市中的“静区” ，接近繁华，但远离喧嚣。
3 、是东海路上近两年内推出的最高档次的写字楼项目。华仁国际大
厦
项目概况：
位置：山东路一号，山东路与东海路交汇处
规模：占地6800 平方米，建筑面积65000 平方米。建筑高度160 米，共35 层，地下两层，
其它指标：框架剪力墙结构；270 度看海；使用率71.6% 面积范围：主楼二层1100 平米，三层1500 平米，四五楼1600 平米，之上自由分割
物业配套：4 部电梯，1 部货梯
租售价格：
物业费用6.72 元/ 月·㎡；
销售均价在12000 元/ ㎡；
租金在2.50 元/ 天·㎡左右入住情况：
目前入住率达到了90％，有30 ％企业为进出口公司、中型的物流公司、品牌代理商、保险公司，共有20 多家物流企业和34 家外资企业。
项目分析：
物业不尽如人意，中间空调开放时间固定为公司办公带来不便；
电梯配套不足，出入等候时间过长；
停车位不足，停车困难
国际金融中心
项目概况：
位置：位于香港中路与福州路交界处，原名青岛中银大厦
规模：总建筑面积10 万平方米，共58 层，高249 米，是青岛第一座超高
层智能化商务大厦
物业配套：
电梯：采用世界著名品牌日本三菱原装GPM 高速电梯，共23 部。其中垂直运送客梯17 部，观光梯、货梯、消防梯各2 部自控系统：美国江森( JOHNSONCONTROLS )公司的楼宇自控系统，对中心的中央空调系统、消防系统、车库管理系统、电梯运行系统、安防监控、照明及背景广播系统等进行综合调控
停车：地下大型停车场，出入口安置智能化识别管理系统面积范围：地下四层为设备房及停车场，1-4 层(含裙楼)为银行、证券、保险营业大厅及展示厅、展览厅，7-31 层为写字楼层，33-46 层为商住公寓，
48-49 为高级会所，顶层为旋转观光大厅，单层面积约为1650 平方米左右，
写字间自由分割销售价格：东南向租价为3.5 元/ 天/ ㎡；东北向租价3.2 元/ 天/ ㎡；物业费为8.88 元/ ㎡/ 月入住情况：
目前入住率达到70% ；仅有43、44 、46 层有可整体或以半层出租的房源；20 层以下（含20 层）为中国银行山东省分行的营业大厅和办公场所项目分析：
位置优越，价格适中，目前出租情况良好，业主满意度高。
凯旋大厦项目概况：
位置：香港东路43 号（东海路与南京路交汇处）规模：总高99.99 米，28 层，单层面积709 ㎡；其它指标：东楼位写字楼，西楼为商住楼；面积范围：95 —710 ㎡；定位：“为创业者壮行，为胜利者庆功” ；价格：9965 元/ ㎡,物业费9.5 元/ ㎡；物业特征：设备设施安防消防系统：红外线探测器及其CCTV 监控系统、图像存储式可视对讲门铃系统、活体指纹门禁识别系统
办公通讯自动化系统：家电远程遥控监控系统、中央空调家庭化、24 小时卫生热水
一卡通系统：停车场IC 卡识别系统；
小结：
市南发展楼宇经济的短短几年内，CBD 区内写字楼达到90 多座。现有最高档次的项目均价达到了13000 元/ 平方米,租金在3.50 元/ 平方米·天左右。这些写字楼代表着青岛现有写字楼的最高水平，在物业配套方面均受了进口原装电梯，并注重在物业服务和公共空间的的档次营造方面。
在近几年兴建的写字楼项目中都采用了进口或者中外合资的品牌电梯，
分户中央空调，一卡通系统，中央控制系统等等，基本的功能需求都能够得到满足。项目间档次的差别主要体现在所用的材料、设备的品牌。
入住写字楼的企业以三产所占比重最大，而且以大型企业为主；中小型企业大多集中在商住楼内办公。随着企业的不断发展，对于办公条件的要求，写字楼市场还将不断发展。青岛近几年的经济发展飞速，一定会对写字楼市场的需求起到促进作用。
第三部分、写字楼市场的需求
青岛是中国东部重要的海滨城市，是山东省的龙头城市。东南濒临黄
海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市相接。与日本、韩国、朝鲜隔海相望，是中国五大外贸口岸之一。拥有国家批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、旅游度假区。青岛市国内生产总值在全国15 个副省级城市主要经济指标中居第九。先后被评为“中国最
具经济活力的城市” 、“帆船之都”、“最具投资潜力城市”、“中国品牌之都”、“全国文明城市”、“全国卫生城市”、“国家级旅游城市”等荣誉称号。
一、经济发展情况
2005 年，青岛市GDP 达到2695.5 亿元人民币，年均增长速度16.9% 以上；其中, 第一产业增加值174.64 亿元，增长0.4% ，第二产业增加值1399.75 亿元，增长20.0% ，第三产业增加值1121.11 亿元，增长16.0% 。三次产业的比例关系调整为6.5 ：51.9 ：41.6 。从下表可以看出，青岛的二三产业在城市经济中所占比重不断增加，从02 年第三产业出现小幅下降后，05 年再度出现了上涨。调查中发现，写字楼中办公企业有
80 ％以上为三产企业，因此随着
二三产业的主导地位不断得到加强，办公空间和设施的需求也将逐渐凸显。历年
三产比例如下表：