不动产物权的公示方式
第二部分物权变动
考点3 不动产物权的公示方式★★★
【学习提示】能够区分变更登记、转移登记、异议登记、更正登记的不同之处，同时把握预告登记的运用。
一、不动产物权变动的规则
1.总规则：登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2.特殊：登记对抗
（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
【苏苏总结】物权变动的规则
【例题?多选题】（2009年）根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（）。
A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司
B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权
C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司
D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下
【答案】AD
【解析】选项A：登记是建设用地使用权的生效条件。选项B：地役权自地役权合同生效时设立，未经登记的，不得对抗善意第三人。选项C：对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转以交付为要件，但登记具有对抗效力。选项D：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记。
二、不动产的登记类型
1.登记机制：
国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构。
2.登记不一致：
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
3.首次登记：
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。
4.变更登记VS转移登记：
变更
登记
不动产登记事
项发生不涉及
权利转移的变
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
更（4）同一权利人分割或者合并不动产的；
（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（8）共有性质发生变更的
转移登记不动产权利在
不同主体之间
发生转移
（1）买卖、互换、赠与不动产的；
（2）以不动产作价出资的；
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的
5.注销登记：
（1）不动产灭失的；
（2）权利人放弃不动产权利的；
（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的。
6.更正登记VS异议登记：
更正登
记原因权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误
处理
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应
当予以更正
异议登
记原因不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记处理
（1）申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
（2）不能阻止物权变动，但受让人不可善意取得
责任异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
7.预告登记：
情形（1）预购商品房（期房）；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押
【苏苏提示】这些情形均为保障将来物权的实现
作
用
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力——阻止物权变动
期限债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【补充】所谓“债权消灭”，除包括债权因得到清偿而消灭的情形外，还包括买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权等情形
【例题?单选题】（2017年）甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（）。
A.更正登记
B.预告登记
C.变更登记
D.转移登记
【答案】C
【解析】抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。
【例题?单选题】（2015年）根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。
A.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
B.提起更正登记之前，须先提起异议登记
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】A
【解析】选项A：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。选项B：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；因此是先更正登记，得不到实现的才异议登记。选项C：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。选项D：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【例题?多选题】（2009年）甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有（）。
A.乙已取得房屋所有权
B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、丙的买卖合同无效
C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力
D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效
【答案】CD
【解析】选项A：由于双方没有办理正式的登记，乙并没有取得房屋所有权。选项BC：预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同效力没有影响，因此甲丙签订的买卖合同有效。选项D：预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。
【第二部分总结】
动产物权变动的公示方式
第二部分物权变动 考点2 动产物权变动的公示方式★★★ 【学习提示】建议掌握各种情况下的动产物权变动的规则，观念交付的内容做客观题准备。 一、动产物权变动的规则 1.动产物权的生效要件： （1）总规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）特殊：以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。 2.动产物权的对抗要件： （1）总规定：除法律另有规定外，动产占有人被推定为动产所有权人。 （2）特殊：登记对抗 ①船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 ②动产抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 【注意】转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。 【思考】判断下列情况下合同生效的时间、物权生效的时间以及可以对抗第三人的时间： a.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备买卖合同，设备于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 b.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车买卖合同，小汽车于1月10日交付给B公司，1月20日完成登记手续。 c.A公司和B公司于2020年1月1日签订设备抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 d.A公司和B公司于2020年1月1日签订小汽车抵押合同，双方于1月10日完成登记手续。 【例题?单选题】2018年9月8日，甲公司与乙公司订立合同，以每台30万元的价格购买20台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半年内付清全部货款。10月12日，乙公司交付了20台货车；次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。下列说法正确的是（）。 A.甲公司于2018年9月8日合同成立时取得货车的所有权 B.甲公司于2018年10月12日交货时取得货车的所有权 C.甲公司于2018年10月13日登记时取得货车的所有权 D.甲公司于付清货款时取得货车的所有权 【答案】B 【解析】特殊动产，如船舶、航空器、机动车，自交付时所有权转移。 二、交付的种类 1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。——买方先借（租）后买
不动产物权变动的生效要件
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
《物权法》解读：物权的公示与公信
《物权法》解读：物权的公示与公信 中山大学法学院讲师、法学博士韩光明 一项最根本的原则 什么是物权？《物权法》第二条给出了明确的界定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。根据此定义，支配和排他是物权的两个根本属性。 法律赋予物权以绝对效力 支配，总是表示一种强势的力量，是一种意志对支配对象的主导，在某种程度上表达了一种支配者主权的观念。如果这样的一种支配还具有排他，即排除他人干涉的能力，那么就可以称作是任意支配了，在法律上这通常被称为绝对效力。 物权为什么能够具有如此强的效力呢？有说这是法律所赋予的，的确任何法律权利都是由法律肯认和保障的，否则就只能归属于自然法上的权利。法律是说理的艺术，说理是法律的主心骨，没有说理的法律将会是暴虐和肆意的。法律的说理并不仅仅体现在法官的审判方面，也同样体现在立法规则的设计上。立法者必须对规则的制定给出理由和说明，进行合理性论证，这是法律科学性的基本要求。《物权法》上的公示公信原则正是法律赋予物权以绝对效力的论证技术，其首先是一种法律说理技巧。 《物权法》上的公示公信原则首先是指物权必须采取法律规定的方式予以公示，如此才能获得普遍的公信力，才能真正的发生物权的效力，这是从静态的角度观察的结果。物权表明的是特定的权利人对特定物的直接支配的权利，而这是物权的第一重含义，界定了人与物的法律联系；之后，这样的一种人对物的支配还具有排除他人干涉的效力，换言之，可以对抗除权利人之外的任何不特定的人。支配是一种事实状态，而排他对抗则是一种法律效果，法律认为只有将特定的支配事实状态公之于众，使他人周知权利人是谁，如此才能产生一种受他人尊重而不为肆意干涉的法律效果。 物权归属和享有的公示公信问题
一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税
物权变动的公示方式--注册会计师辅导《经济法》第三章讲义4
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL) 中华会计网校 会计人的网上家园 https://www.360docs.net/doc/6316254918.html, 注册会计师考试辅导《经济法》第二章讲义4 物权变动的公示方式 四、物权变动的公示方式（掌握） （一）动产物权变动的公示方式——交付 1.简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（如承租、借用），物权自法律行为生效时发生效力。——事先占有标的物 + 合同 【记忆】买方先借（租）后买 2.指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。——通知到达第三人时生效 【示例】甲租用乙的相机，乙之后将相机卖给丙，乙指示甲直接将相机交付于丙，通过这种交付的方式代替现实交付，而这个指示通知到达丙的时候视为交付，发生了物权效力。 3.占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。——买卖合同 + 借用或保管合同（自第二个合同生效时视为交付） 【记忆】卖方先卖后借（管） 【示例】甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让自己再用一个月，甲同意。表面看起来乙尚未向甲交付相机，但实际上已通过占有改定的方式交付，身份由卖方变为了借用方，从借用合同生效起视为交付。 【例题·单选题】甲企业向乙企业租赁了一台设备并已占有。之后两家企业订立合同，约定甲企业购买乙企业的该台设备。根据《物权法》的规定，甲企业自（ ）时取得该设备的所有权。 A.买卖合同成立 B.买卖合同生效 C.占有该设备 D.租赁合同生效 [答疑编号5757030401] 『正确答案』B 『答案解析』动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生 效时发生效力。 【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（ ）。 A.现实交付 B.简易交付 C.指示交付 D.占有改定
特殊动产所有权变动的公示方法兼评我国物权法第24条
特殊动产所有权变动的公示方法探析 —— —兼评我国《物权法》第24条 ■陈益青 交付与登记，在所有权变动中，是分别适用于动产与不动产的公示方法。我国《物权法》第23条规定动产 所有权的转移以交付为要件，同时该法第24条赋予了特殊动产登记的对抗效力，却没有明示其所有权变动 的公示方法。学界对我国《物权法》第24条这样的规定称之为登记对抗，但是出于对登记对抗的理解偏差，在 司法实践中制造了不少混乱。因此，有必要明确特殊动产所有权的公示方法，理顺其相关问题的理论逻辑，并 对登记对抗规则重新解释或修正。 [关键词]特殊动产；所有权变动；登记对抗 [中图分类号]D923．2[文献标识码]A[文章编号]1004－518X（2013）01－0147－05 陈益青，中国政法大学民商经济法学院。（北京102249） 一、绪论 物有动产和不动产之分，这一区分最早起源于罗马法。根据物权公示的原则，物权的变动都应当以一定的方式向外界展示。[1]（P58－59）在民法理论和基本原则中，出于对信赖利益和交易安全的保护，对于动产的所有权变动是以交付为所有权转移的标志，以占有为公示方法；而对于不动产，采取登记的公示方式，办理了所有权转移登记，才可以视为所有权转移的完成。 审视物权法律制度的发展轨迹，在现代社会，动产和不动产界限已经日渐模糊。尤其是机动车等特殊动产，采取了不动产的变动登记规则，出现了不动产化的趋势。针对这样的事实，我国《物权法》第24条整合的结果是：航空器，船舶和机动车物权的设立，变更和转让，未经登记不得对抗善意第三人，这被学者们认为是登记对抗制度的条款。 综合我国《物权法》第23、24条和第188条的规定，动产的所有权转移中，既有以交付视为所有权转移的一般规定，也有某些特殊动产需要登记才完成所有权转移的特殊规定。但是对于特殊动产交付与登记效力发生冲突时的效力问题和解决方式，法律未进行任何规定。如果特殊动产的所有权变动的公示方法处理含混不清，这对于解决社会纠纷，平衡社会利益是极其不利的，甚至会导致物权基本概念的使用陷入混乱之中。 二、特殊动产所有权变动公示方法的困境 （一）学理逻辑上的两难选择 无论是以交付转移为要件，还是以登记变更为要件，如果从物权的基本理论和概念出发进行推敲，这两种公示方法在逻辑上都是无法成立的，使这一问题陷入了两难困境。 我国《物权法》第23条规定：动产的物权变动，以交付为要件。这是我国《物权法》动产编的总纲性条款，从立法体例来看，应当适用于《物权法》 动产章节中的所有 147
浅析物权变动的公示原则
浅析物权变动的公示原则 摘要：我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式。我国动产 物权的公示方法为占有与交付，不动产物权的公示方法为登记，特殊动产的公示 方式是以登记为对抗要件。 关键词：物权变动公示要件主义公示对抗主义占有与交付登记 物权变动公示原则是由物权的性质决定的。物权是一种对世权，具有排他的、优先的效力，因此，除极少数法定物权以外，多数物权的产生都是以公示为要件的。为了对第三人的 利益加以保护，维护交易秩序和交易安全，必然要求物权的设立、移转公开且透明。 中图分类号：D912.29 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2009）03 一、物权变动的公示原则的概念 物权变动的公示原则起源于罗马法时期，目前各国家或地区几乎都规定了公示原则。“物权公示，是指在物权变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭到损害并保护交易的安全。”物权公示原则要求要求当事人必须以法定的方式展现物权及变动的事实,否则不能发生物权的公信力及变动的效力。 该原则主要包括两方面的内容,一方面,物权人享有物权,物权的内容变更或以什么方式确定,这些都是物权设立、变更、转让和消灭的方式问题,称为物权变动；另一方面,物权的公示 是以令公众信服的方式确定让大众很容易、很明白地知道物是谁的,以维护权利人和公众的合 法权益，这是物权的公信问题。 二、物权变动公示的立法模式 （一）现代物权变动公示的立法模式 对于公示的法律效力，现代各国立法上分别采取了“公示要件主义”和“公示对抗主义”两 种不同的立场，形式主义与意思主义两种立法模式。 形式主义立法模式是指，物权变动必须于当事人的意思表示之外再履行一定的形式方具 有法律效力，这样，公示便成了物权变动的要件，非经公示不能在当事人之间产生物权设立、移转、变更和消灭的效力。采取形式主义的国家以德国为代表，包括瑞士、奥地利等国家。 意思主义立法模式是指，物权的变动在当事人之间无须进行公示即可发生法律效力，但只有 在公示之后才能对抗善意第三人，公示具有对抗力。法国和日本是意思主义立法的代表。 公示要件主义与公示对抗主义各有利弊，鉴于此，一些国家已经采取了以一种立法模式 为主，以另一种为辅的做法，如德国。 （二）我国物权变动公示的立法模式 我国的《物权法》采取的是形式主义即公示要件主义的模式，在动产物权方面实行交付 要件主义，即动产物权的变动不经交付不生效；在不动产物权方面实行登记要件主义，即不 动产物权的变动不经登记不生效，公示与否对于动产物权和不动产物权的变动具有决定性的 作用，但是要注意的是，公示要件主义仅适用于依法律行为发生物权变动的情形，如果物权 变动不是依法律行为发生而是依据公共权力、事实行为、自然事件等而发生，则不适用公示 要件主义。另外，在公示要件主义模式下，我国也存在着公示对抗主义的情形，如在特殊动 产物权立法中。 三、我国动产、不动产以及特殊动产变动的公示制度 （一）动产的公示 动产的公示是权利人对其取得的动产以一种公开的方式对公众进行的一种告知，动产物 权的公示方法应为占有与交付。动产交付着眼于动态的动产物权变动，公示物权变动过程， 结果是导致移转占有和受让占有。交付作为物权变动的公示方法未必真实可靠，但是远不及 不动产物权变动复杂，便在于流通性和便捷性。占有和交付作为动产物权的公示方法，是完 全相通的，二者共同体现物权的变动关系，占有是交付的结果。 我国《物权法》第六条确定了物权公示原则，将登记和交付分别作为不动产和动产物权
不动产物权的变动与对抗要件
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的
物权法的基本原则
物权法的基本原则 物权法的基本原则(总结4篇) 总结精选（1）： 物权法的基本原则有： (1)公示原则，是指物权在变动时，务必将物权变动的事实透过必须的公示方法向社会公开，从而使第三人明白物权变动的状况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当根据法律规定交付。 (2)物权法定原则，是指物权的种类和资料应由法律直接设定，不允许当事人基于其自由意志协商创设和确立。我国《物权法》第五条规定：物权的种类和资料，由法律规定。 (3)公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。 总结精选（2）：
物权法的基本原则 物权法的基本原则，是物权法所直接或者间接确立的、贯穿于物权制度中的法律实施之根本准则，包括守法准则、司法准则、执法准则和法律监督准则。由于物权法的基本原则由物权法所确立，所以笔者不赞同将物权法的基本原则同时表述为物权立法的根本准则，在没有透过立法确立其基本原则之前，只能说有物权立法的指导思想，却不能说已经物权法的基本原则。法的基本原则属于意识范畴，是对客观存在的物质在人脑中的反映，它可能会在立法过程中得到确立或者在立法之后得到总结，但不可能在立法之前就先予确立，物权法也不例外。但是，物权立法的指导思想中，就应对确立什么样的物权法基本原则，有一个大体的轮廓，以有针对性地指导立法行为。 从法理上来说，物权法的基本原则讨论已久。但至今尚未构成统一认识，主要有以下几种学说：（1）六原则说，即物权法定主义原则、一物一权主义原则、物权优先效力原则、物权无因性原则、公示公信原则、物权确定原则。（2）五原则说，物权法定原则、物权绝对原则、物权公示原则、物权特定原则和物权抽象原则。（3）四原则说，即一物一权主义、物权法定主义、公示公信原则和物权行为独立原则。（4）三原则说，即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。[6]但就目前的研究成果来看，三原则说，即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则是通说，赞同者占
不动产物权的变更和合同效力的分析
不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
【实用文档】物权变动的公示方式
第2单元物权变动 考点四：物权变动的公示方式（3级）（2009多；2013案；2014多；2015单；2016案；2017单、案） （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 1.变动规则交付生效 总原则：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另 有规定的除外。（2013案；2017案） 登记对抗 特定动产：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和 消灭，未经登记，不得对抗善意第三人 【提示1】1.动产物权的设立和转让，主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。2.实践中，履行交付义务不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这才是完整的交付。3.“法律另有规定”，主要包括以下三种情形：（1）简易交付、指示交付、占有改定对动产物权的设立和转让所规定的特殊情况；（2）非依法律行为而发生的物权变动的规定；（3）动产抵押权和留置权的规定。 【提示2】善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生变动的其他人。 【案例】A公司将生产设备和小汽车均售予B公司，双方5月1日均签订买卖合同，5月6日均交付标的物，5月12日均办理了登记手续。 【解析】（1）合同生效时间：生产设备与小汽车均为5月1日；（2）所有权转移时间：生产设备与小汽车均为5月6日；（3）何时可对抗善意第三人：生产设备为5月6日，小汽车为5月12日。 （一）动产物权变动的公示方式——交付 具体规定 2.交付方式现实交付直接交由对方依法占有 交 付 替 代 简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物 权自法律行为生效时发生效力 指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交 付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交 付。（转让人与受让人有关转让返还原物请求权的协议生效 时为交付之时） 占有改定 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的， 物权自该约定生效时发生效力
试论我国不动产物权登记制度的立法完善
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
物权公示原则
物权公示原则 null物权法的一个典型案例是一房两卖：甲先后与乙、丙签合同并都已完成价款交付，丙已办产权登记，两个合同是否有效?哪个买方能取得房屋?这个原先有争议的问题适用物权法的相关理论后便迎刃而解：两个合同都有效，但后者取得物权，前者只能主张债权。这个案例其中就涉及了物权公示原则，物权公示原则是贯穿于物权法的变动的基本原则，是指通过可以让社会公众知悉的形式将物权变动状况加以展示，从而决定物权变动效力的法律原则。本文试结合我国《物权法》的规定来分析物权公示的概念、公示的形式和公示的法律效力。 一、物权公示原则的概念 从民法理论上对于物权公示原则的界定情况来看，什么是物权公示原则在学界存在差异。有的观点认为，所谓物权公示原则，就是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。有的观点认为，物权公示原则就是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权的变动效力的原则。 上述这两种观点对于物权公示原则的表述具有代表性，它们所指向的内容也不相同。第一种观点指出，物权变动要用一定方式进行表现，至于这种表现的法律后果如何，仅仅根据该定义是不得而知的。那么，采用不同的物权变动模式，物权公示的后果就不同：在公示对抗主义模式中，不经公示的物权变动能够发生法律效力，但是，此法律效力要弱于经过公示而发生的的物权变动，即没有公示形式的物权不能对抗第三人;在公示要件主义模式中，未 经公示的物权变动不能发生法律效力，物权变动的成就必须经过公示，这正是第二种观点中“并进而决定物权的变动效力”的表现。 究竟采用哪一种观点，原来是我们面临的问题，但《物权法》的颁布这一问题有了答案，我国《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第二十三条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”。由此可见，我国《物权法》采取的第二种观点即“公示要件主义，但为什么采取这一观点，这就要求我们必须寻找相应的理由和根据。 首先，与债权相比，物权具有绝对性的排他性，是支配权，其当然地要发生排斥第三人的效力。在此所谓的第三人，是指以模糊面目出现的社会公众，是社会公众的代表。为了使第三人免于遭受不可知的风险，就必须将物权以法律规定的形式表现出来，从而填补第三人在信息占有上的弱势地位。这一点无疑是物权公示原则之所以存在的基础。用这个理由来解释上述的两种观点，均可以起到支持作用。 其次，应当看到，这个理由仅仅是一种法律价值上的考量，它指出物权公示对于交易安全的照料，以及对社会公众的保护。但是，物权公示原则作为物权法中的基本原则，其必须镶嵌于物权法的基础理论之中，才能理顺脉络。这就要求我们必须考察物权公示原则与物权行为理论之间的关系。物权行为表明的是当事人之间发生物权变动的意思表示，其意义在于
确定不动产物权登记机关的理论
确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
不动产登记与物权的确认和保护
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/6316254918.html, 不动产登记与物权的确认和保护 编者按：一个开发商把房子卖给两个人，所谓“一女二嫁”，结果引发产权纠纷。那么，这个房子的产权究竟属于谁?按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。因此，如果，一个购房者支付价款没有办理过户登记，而另一个购房者没有支付价款但办理了登记，则后者依法取得房屋所有权。不动产登记对于物权确认和保护的重要性由此可见一斑。中国人民大学法学院院长王利明教授不久前应国务院法制办之邀，就《物权法》和与之配套的有关法律法规的制订、修改和完善作了讲解。本刊今天刊载关于不动产登记的相关内容，作为《物权法》的实施与配套法律法规完善系列的最后一篇，相信这组专家解读对即将于10月1日施行的物权法的顺利施行有所助益。 物权法是实体性规范，主要调整实体权利义务关系。但是物权法中也不能排除程序性的规定，例如关于登记的规定。这些规范虽然属于程序性规定，但属于物权的确认和保护必不可少的规定，缺乏则实体权利的保护是不周全的，《物权法》关于不动产登记的规定主要有以下几个重要特征：
规定不动产物权变动原则上采用登记要件模式。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力，比如房屋登记。不动产物权变动例外采用登记对抗模式，就是非经登记不能对抗善意第三人，主要适用于船舶、车辆、土地承包经营权等。以登记要件模式为例，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了登记，第二个人依法取得房屋所有权。 明确了登记制度完善的目标是建立统一登记制度。长期以来，我们对登记性质有一种错误认识，认为不动产登记就是一种政府管理活动。这种理解不能说没道理。但是登记作为物权的公示方法，其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开，起到确权和保护交易安全的作用。过去比较强调管理，从而造成登记严重分散。这确实存在弊端，既不便民，也造成了实践中的一些欺诈案件。国际上现在流行将企业整体财产作为担保物，比单个财产担保更能够保障债权人的利益，同时发挥担保财产的价值。实际上，企业的无形财产，如品牌、名称，是无法拆散计算到担保财产里的，只有将企业整体财产供作担保，担保价值才能提高。同时，将提供担保的企业财产整体进行拍卖，也比拆散拍卖的价值高，因为买受企业可以整体利用，整体治理。但是我国分散、落后的现行登记体制、制度与整体担保交易方式还不相配套。统一登记制度非常有利，符合不动产制度的发展趋势，《物权
(完整版)物权法题库
物权法 一、填空题 1.本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 2.本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 1.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力。” 2.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 3.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。 4.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 5.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 6.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 8.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 9.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 10.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 11.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 13.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 14.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 15.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 16.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 17.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 18.动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 19.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 20.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 21.所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 22.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。 23.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 24.城市的土地，属于国家所有。 25.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 26.物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。 27.物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。作为物权客体的物，原则上是有体物，但在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体，物权的特征包括：物权是对世权，物权是绝对权，物权是支配权，物权是排他性的权利。 28.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 29.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。
物权公示效力中的推定力解析
物权公示效力中的推定力解析 摘要：推定力是物权公示三大效力之首要效力，即通过特定公示形式推定物权存在与否、如何存续的客观状态。它是实现交易成本最小化的规则，是法定权利外观所具有的效力。 关键词：物权公示效力推定力 物权公示原则是物权法的基本原则之一,它是指物权在变动时,必须通过一定方式表现出来,使外界公众知道物权发生了变动。物权之所以需要公示，是因为物权具有绝对性，具有很强的效力，可以定纷止争。为了防止他人对物的争夺和干涉，法律必须设立物权的公示制度及方法。基于公示制度，当事人与第三人可以直接从外部认识物权的存在，使物权法律关系得以透明。根据既有法律经验，物权公示有三大效力：1、推定力，即通过特定公示形式推定物权存在与否、如何存续的客观状态。2、决定力，即物权变动要由具体公示形式提供支持，否则，在通常情况下物权不能变动。3、公信力，即为了保护交易安全，善意第三人得以在无权处分的情况下确定取得物权。其中推定力是其他两个效力的基础，本文将对推定力作粗浅探讨。 一、理解推定力的知识背景 1、社会学背景。自人类个体有了权利意识，人类群体有了分配规则，物权就必然存在，它是个体和社会发展的基石。法律术语和规范机制意义上的物权虽然源于社会生活，但在法言法语的装饰下，已经不再是人们从生活中获得的直接知识，而是通过专业训练才能掌握的间接知识。为了让普通大众能感知并亲近物权，这种抽象的纸上权利应回归社会母体，而达到该目的的技术手段就是让其具有能为世人辨别的有形外观。我们对这种手段很熟悉，如表明自己身份的证件，证明专利权的专利证书，标注自留地范围的界石等，都是具体的权利外观。正是它们划定了主体自身和他人的权利界限，结果是人欲有节和物流有序。 2、法学背景。谈物权公示，不能不提及物权法定，因为它们具有结构上的必然联系：物权法定固定了我们所能设定的物权类型与内容，指向客观存在的权利；物权公示则指向我们实际享有的主观权利，它通过具体外观向世人展示特定权利主体与特定物之间的直接联系，并以此沟通具体的主观权利与物权法，最终落实物权法定原则。由此，物权与债权产生了巨大分野，前者为法定要式，后者是否要式、形式如何通常交由私人自治，之所以如此，是因为法律对这两种权利的想像图景不同：债权是相对性的，只约束具有直接法律关系的当事人，与外人无关；物权具有绝对性，其明晰主体是物权人，背景则是“面目模糊”的社会公众，为了避免社会公众遭受被物权人排斥的风险，物权法就要强行规定物权外观。在如此的想像空间中，物权法离不开物权法定，而物权法定要得以落实，一定需要物权公示的辅助。 二、推定力是实现交易成本最小化的规则