酒店式公寓：收益与风险分析
酒店式公寓：收益与风险分析
最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。
酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。
良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。
收益分析：
为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。
下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析：
建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
元，月供1774元。
开发商提供以下三种投资方案，供投资者选择：
Ａ方案
购房后头三年，每年按总房价的8%返款，384200*8%/12=2561.3元/月，减去月供后剩余2561.3-1774=787.3元/月；
从第四年开始按照酒店营业收的40%分红（房间价格380元/套/天，月平均入住率70%）380*30*70%*40%=3192元/月，减去月供后剩余3192-1774=1418元/月；
B方案
在合同期20年内，每月按总房价的4‰返款384200*4‰=1536.8元/月；同时还享受酒店营业收入的20%分红,此时的分红收益中应扣除总房价4‰的当月还款额，(380*30*70%-1536.8)20%=1288元/月，B方案月收入共计1536.8+1288=2825元/月，减去月供后剩余2825-1774=1051元/月；
C方案
在合同期20年内，每月按总房价的6‰固定还款384200*6‰=2305元/月,此时,投资者没有任何酒店经营风险，收入减去月供后剩余2305-1774=531元/月。
投资经济技术指标分析：
对该投资项目20年以后转让价值的计算，我们采取房价加地价的方式。地价按照每年3%递增，而房价采用直线折旧法。根据石家庄市国土资源厅公布的石家庄市基准地价，该酒店位置位于商业四级地段（基准地价80.33万元/亩）。由于目前市场采取土地拍卖方式，该地段市场价一般在100万元/亩，因此，在对该项目评价时，土地成本采用100万元/亩，折合1500元/米2。该酒店容积率为8，K户型建筑面积39.16m2，折算占地面积为4.895m2，所以，该投资项目中地价为4.895*1500=7342.5元，房价为384200-7342.5=376857.5元。
20年以后，地价7342.5*（1+3%）20=13261.37元；房价376857.5*（70-20）/70=269183.93元；总价13261.37+269183.93=282445.3元
A方案B方案C方案
期初投资额116200 116200 116200
年投资收益率（静态）前三年8.13% 10.85% 5.48%
三年后14.64%
投资回收期（静态）8.16年9.21年18.24年
净现值263000.94元232726.08元161153.28元
注：净现值计算（i=6%）
A：787.3*12*（P/A，6%，3）+1418*12*（P/A，6%，17）（P/F，6%，3）+282445.3（P/F，6%，20）
B：1051*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）
C：531*12*(P/A,6%,20)+ 282445.3（P/F，6%，20）
风险分析:
面对如此诱人的投资回报率，我们不得不认真分析一下这种投资方式的风险情况，因为，风险和收益历来是一对孪生姊妹，收益越高，风险越大。
酒店经营状况：在上述收益分析过程中，投资者的收益状况很大程度依赖于酒店的经营状况。酒店式公寓要想有可观的赢利空间，与酒店位置、周边配套设施、酒店管理公司的经营管理水平、旅游季节有很大关系。投资者不妨细想一下：酒店的经营管理机构确有实力达到上述
70%平均入住率吗？据笔者了解：在石家庄的酒店行业中，亚太大酒店(五星级)的入住率在酒店经营旺季也才70%左右，而在淡季，一般维持在40%上下；其他酒店，如：河北宾馆，国际大厦，世纪大饭店的经营情况与此相比也相差无几；更何况位于市中央商务区的中国大酒店也在营运筹备中。因此，投资者进行投资之前，应仔细分析该行业的行业竞争态势，确定所投资的酒店能否达到开发商所描绘的收益情况，不能买了房每年还要拿钱来供房，自己又长期不住，那就得不偿失了。
在酒店入住率为40%时的投资收益情况分析：
A方案：380*30*40%*40%-1774=50元/月；
B方案：1536.8+(380*30*40%-1536.8)20%-1774=367.44元/月
C方案：531元/月
如果考虑资金的时间价值（取一年期定期存款利率1.98%）116200*1.98%/12=191.73元/月，则此时的实际投资收益情况：
A方案50-191.73=-141.73元/月
B方案367.44-191.73=205.71元/月
C方案531-191.73=339.27元/月
据此可以计算投资于A方案的投资者的最低期望入住率X（盈亏平衡点）为：380*30*X*40%-1774=191.73；X=43.1%
高价格：仔细了解后笔者发现，这些酒店的一个不言而喻的相似之处，就是相当高的价格。再以上述酒店为例：K户型建筑面积39.16m2，总房价款384200元，建筑均价384200/39.16=9811元/m2，再加上各种手续费、税费、保险费，每建筑平米要达到10000元，而市区内较好住宅小区的建筑均价一般在2000-2500元/m2之间，对于石家庄这样一个中等收入城市，该酒店的价格与北京市内黄金地段豪华商住楼区价格相差无几。
酒店财务状况可信度：在财务丑闻频出的今天，酒店财务报表的真实可信度是投资者进行投资的首选考虑问题。当然，投资者可通过建立业主管理委员会；聘请注册会计师事务所对酒店的财务报表进行核查审计等工作监督酒店的运营。但上述工作需要时间、精力和经验作为保证。如何建立一种“诚信”机制，相互沟通，相互信赖，一直是困扰开发商、投资者及酒店管理公司的一大难题。
税收问题：由于这种“酒店式公寓”投资项目目前仍属于新生事物，在税收方面未知因素太多。首先是酒店按国家规定以33%交纳企业所得税进行纳税，再进行税后利润的分配；而投资者是按照居民出租住房的方式纳税，还是按经营性酒店的方式纳税，就连开发商自己也并不十分清楚。对投资者来说，如果按个人出租居民住房的方式交纳10%的所得税，税后利润也还是可接受的；但如果按33%的税率征收企业所得税的话，投资收益就不算太大了。
投资商品变现性：假如投资者急需一笔资金，该酒店的变现问题就值得投资者认真考虑。同时，20年合同期满后，该酒店的转让价格如何确定？可能将来酒店的房地产估价值很高，而购买者寥寥无几，出现所谓的“有价无市”现象。因此，提醒投资者谨慎对待开发商信誓旦旦“毫无风险”的保证。
其他问题：在酒店经营管理中，可能会出现形形色色各种各样的问题，这就要求投资者在与
开发商签定合同时考虑周到，如：今后酒店经营过程中再次装修的付费问题，由谁付费、如何付费；在利润分配方面，由于每间客房的楼层、朝向、面积的不同，购买价格相差很大，而利润分配是根据整个酒店的经营收入来确定的，这就会导致分配不合理现象的发生，如何减少这种不合理现象，也应引起投资者注意；明确合同的签定对象是开发商还是酒店管理公司，避免今后产生纠纷时，责任不清，开发商与酒店管理公司相互推委的现象等等。
酒店式公寓前景及客户分析方案
酒店式公寓前景及客户分 析
酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
企业财务风险分析和防范
企业财务风险分析与防范 一、企业财务风险的基本特征 企业财务风险是指企业在整个财务活动过程中，由于各种不确定性所导致企业蒙受损失的机会和可能。企业的财务风险贯穿于生产经营的整个过程中，可将其划分为：筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险四个方面。主要特征表现在：一是客观性。即风险处处存在，时时存在。也就是说，财务风险不以人的意志为转移，人们无法回避它，也无法消除它，只能通过各种技术手段来应对风险，进而避免风险。二是全面性。即财务风险存在于企业财务管理工作的各个环节，在资金筹集、资金运用、资金积累、分配等财务活动中均会产生财务风险。三是不确定性。即财务风险在一定条件下、一定时期内有可能发生,也有可能不发生。四是收益与损失共存性。即风险与收益成正比，风险越大收益越高，反之收益就越低。 二、企业财务风险分析 1、资产负债状况分析财务风险 从资产负债分析，主要分为三种类型：一是流动资产的购置大部分由流动负债筹集，小部分由长期负债筹集；固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，这是正常的资本结构型，财务风险很小；二是资产负债表中累计结余是红字，表明一部分自有资本被亏损侵蚀，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机，必须引起警惕；三是亏损侵蚀了全部自有资本，而且还占据了负债一部分，这种情况属于资不抵债，属于高度风险，必须采取强制措施。
2、从企业收益状况分析财务风险 从企业收益分析，分为三个层次：一是经营收入扣除经营成本、管理费用、销售费用、销售税金及附加等经营费用后的经营收益。二是在其一基础上扣除财务费用后为经常收益。三是在经常收益基础上与营业外收支净额的合计，也就是期间收益。对这三个层次的收益进行认真分析，就可以发现其中隐藏的财务风险。这其中分三种情况：一是如果经营收益为盈利，而经常收益为亏损，说明企业的资本结构不合理，举债规模大，利息负担重，存在一定风险；二是如果经营收益、经常收益均为盈利，而期间收益为亏损，可能出现了灾害及出售资产损失等，若严重可能引发财务危机，必须十分警惕；三是如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业财务危机已显现。反之，如果三个层次收益均为盈利，则是正常经营状况。 三、企业财务风险的防范 在市场条件下，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其是不现实的。所以，企业在确定财务风险控制目标时不能一味追求低风险甚至零风险，而应本着成本效益原则把财务风险控制在一个合理的、可接受的范围之内。因此，要加强企业财务风险防范，如何防范企业财务风险，化解财务风险，以实现财务管理目标，是企业财务管理工作的重点。现着重从以下几点来谈谈如何防范企业财务风险。 1、树立风险意识，建立有效的风险防范处理机制 (1)、对财务风险进行事前控制。 企业在实施某一方案进行决策时，既要考虑可能获得的利益，又要兼顾风险，通过对财务风险的存在及其原因分析，运用概率分析法、风险决策法、弹性预算
房地产项目风险分析报告
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。 项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险
网络安全风险评估
网络安全风险评估 网络安全主要包括以下几个方面：一是网络物理是否安全;二是网络平台是否安全;三是系统是否安全;四是信息数据是否安全;五是管理是否安全。 一、安全简介： (一)网络物理安全是指计算机网络设备设施免遭水灾、火 灾等以及电源故障、人为操作失误或错误等导致的损坏，是整个网络系统安全的前提。 (二)网络平台安全包括网络结构和网络系统的安全，是整 个网络安全的基础和。安全的网络结构采用分层的体系结构，便于维护管理和安全控制及功能拓展，并应设置冗余链路及防火墙、等设备;网络系统安全主要涉及及内外网的有效隔离、内网不同区域的隔离及、网络安全检测、审计与监控(记录用户使用的活动过程)、网络防病毒和等方面内容。 二、安全风险分析与措施： 1、物理安全：公司机房设在4楼，可以免受水灾的隐患；机 房安装有烟感报警平台，发生火灾时可以自动灭火；机房 安装有UPS不间断电源、发电机，当市电出现故障后， 可以自动切换至UPS供电；机房进出实行严格的出入登 记流程，机房大门安装有门禁装置，只有授权了的管理员 才有出入机房的权限，机房安装了视频监控，可以对计算 机管理员的日常维护操作进行记录。
2、网络平台安全：公司网络采用分层架构（核心层、接入层）， 出口配备有电信、联通双运营商冗余链路，主干链路上安 装有H3C防火墙、H3C入侵防御设备，防火墙实现内外 网边界，互联网区、DMZ区、内网区的访问控制及逻辑 隔离，入侵防御设备可以有效抵御外来的非法攻击；在内 网办公区与服务器区之间，部署防火墙，实现办公区与服 务器区的访问控制及隔离，内网部署了堡垒机、数据库审 计与日志审计系统，可以有效记录用户使用计算机网络系 统的活动过程。 3、系统安全：公司各系统及时安装并升级补丁，可以及时的 修复系统漏洞，同时在关键应用系统前部署WAF，防护 来自对网站源站的动态数据攻击，电脑终端与服务器系统 安装杀毒软件，可以对病毒进行查杀。 4、信息数据安全：公司通过防火墙实现了内外网的逻辑隔离， 内网无法访问外网；同时部署了IP-guard加解密系统，借 助IP-guard，能够有效地防范信息外泄，保护信息资产安 全；对重要数据提供数据的本地备份机制，每天备份至本 地。 5、管理安全：公司严格按照等级保护之三级等保技术要求和 管理要求制定了一套完善的网络安全管理制度，对安全管 理制度、安全管理机构、人员安全管理、系统建设管理、 系统运维管理各个方面都做出了要求。
酒店式公寓前景及客户分析
酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：
（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资
xx公司经营风险和财务风险分析、管理与控制
江西渝州科技学院 会计专业学生毕业论文 题目：xx公司经营风险和财务风险分析、管理与控制作者姓名：付甜 学号： 专业： 指导老师：
摘要 随着市场经济的发展竞争越来越激烈,企业破产、被迫重组或被收购的现象也越来越多,企业经营管理者对企业风险重要性的认识越来越深刻。本文依据市场发展规律从企业主观方面入手分析经营风险和财务风险以及由此形成的联合风险,通过对实例阐述加强对企业风险的认识,分析企业风险的形成原因,并在分析综合的基础上探求防范企业各种风险的有效途径,降低企业经营和财务风险。经过科学计算可知企业的风险程度是可衡量的,相信企业在依照国家法律法规下加强风险控制后可以实现企业利益最大化从而实现企业价值最大化 【关键词】经营风险财务风险控制与管理 Abstract With the increasingly competitive market economy, bankruptcy, forced to restructure or be acquired is more and more, more and more profound understanding of the business managers on the importance of enterprise risk. This article based on the development of the market start from the enterprise subjective analysis of business risks and financial risks and the resulting joint risk described by the instance to strengthen the understanding of enterprise risk, analyze the reasons for the formation of enterprise risk, and analysis on the basis of exploring effective way to prevent corporate risk, reduce business and financial risks. Calculation shows that the degree of risk can be measured scientifically, I believe that the companies could maximize the benefits strengthen risk control in accordance with national laws and regulations to maximize enterprise value Keywords:Operating risk: financial risk: control and management
网络系统安全风险分析
大型企业网络安全解决方案 第一章引言 (1) 第二章网络系统概况 (2) 2」网络概况 (2) 2.2网络结构的特点 (3) 第三章网络系统安全风险分析 (3) 3」网络平台的安全风险分析 (4) 3.2系统的安全风险分析 (5) 3.3应用的安全风险分析 (5) 第四章安全需求与安全目标 (6) 4」安全需求分析 (6) 4.2系统安全目标 (7) 第五章网络安全方案总体设计 (7) 5」安全方案设计原则 (8) 5.2安全服务、机制与技术 (9) 第六章网络安全体系结构 (9) 6」网络结构 (10) 6.2网络系统安全 (10) 6.2.1网络安全检测 (10) 6.2.2网络防病毒 (11) 6.2.3网络备份系统 (11) 6.3系统安全 (12) 6.4应用安全 (12) 第一章引言
本方案为某大型局域网网络安全解决方案，包括原有网络系统分析、 安全需求分析、安全LI标的确立、安全体系结构的设计等。本安全解 决方案的LI标是在不影响某大型企业局域网当前业务的前提下，实现 对他们局域网全面的安全管理。 1 ?将安全策略、硬件及软件等方法结合起来，构成一个统一的防御系统，有效阻止非法用户进入网络，减少网络的安全风险。 2.定期进行漏洞扫描，及时发现问题，解决问题。 3?通过入侵检测等方式实现实时安全监控，提供快速响应故障的手段，同时具备很好的安全取证措施。 4.使网络管理者能够很快重新组织被破坏了的文件或应用。使系统重新恢复到破坏前的状态，最大限度地减少损失。 5.在工作站、服务器上安装相应的防病毒软件，由中央控制台统一控制和管理，实现全网统一防病毒。 第二章网络系统概况 2.1网络概况 这个企业的局域网是一个信息点较为密集的千兆局域网络系统，它所联接的现有上千个信息点为在整个企业内办公的各部门提供了一个快速、方便的信息交流平台。不仅如此，通过专线与Internet的连接，打通了一扇通向外部世界的窗户，各个部门可以直接与互联网用户进行交流、查询资料等。通过公开服务器，企业可以直接对外发布信息或者发送电子邮件。高速交换技术的采用、灵活的网络互连方案设汁为用户提供快速、方便、灵活通信平台的同时，也为网络的安全带来了更大的风险。因此，在原有网络上实施一套完整、可操
公寓投资分析
公寓投资分析 （山东师范大学人口·资源与环境学院 2011级人文地理专业王新军 2011020934） 摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜的特点。由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势, 促进了公寓市场的形成。公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。 关键词：公寓投资分析 最近一两年, 全国各地的房地产市场上, 关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。 1 公寓的内涵 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。[1] 由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。 2 公寓的分类 2.1 按公寓的用途分类 第一，出租型。以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。第二，自住型。自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不
我国收入分配差距现状分析及解决对策
造成我国收入分配差距过大的原因分析及解决对策1978年12月十一届三中全会后，中国开始走上对内改革、对外开放的中国特色社会主义发展道路。在特定的历史背景条件下，改革开放总设计师邓小平在综合考虑了当时具体国情与国际复杂环境之后，确立了沿海地区先发展，内陆地区后发展，先富带后富的发展策略。在这种思想的指导下，中国的经济取得了一个又一个硕果，人民的生活得到了极大改善，呈现出一片欣欣向荣的局面。然而，繁华背后，一个不容忽视的事实摆在咱们面前：收入分配差距严重扩大化。这与中国特色社会主义社会建设的最终目标（即实现共同富裕）是背道而驰的，所以解决收入分配差距过大问题，是我国社会主义社会建设过程中的重要任务，分析探讨引起收入分配差距扩大化的原因及解决对策具有重要意义。 1 我国收入分配差距现状 1.1 城乡收入分配差距现状 据王亚娟[1]报道，截至2010年，我国城乡居民收入差距高达3.23倍，如果将各种社会福利补贴因素考虑在内的话，我国城乡居民收入分配差距有可能超过6倍。而来自世界银行的资料显示，世界上大多数国家城乡居民收入差距为1.5倍，由此可见，目前我国城乡居民收入分配差距形势极其严峻。 1.2 地区收入分配差距现状 目前，国内不同地区的收入分配差距水平也较大（见表1），东南沿海到中部地区再到西部地区，呈显著的阶梯式分布。 表1 2009年不同地区人均可支配收入 地区上 海北 京 浙 江 广 东 天 津 江 苏 福 建 山 东 年人均可支配收入（元）28 83 7.7 8 26 73 8.4 8 24 61 0.8 1 21 57 4.7 2 21 40 2.0 1 20 55 1.7 2 19 57 6.8 3 17 81 1.0 4 地区内 蒙 古辽 宁 重 庆 广 西 湖 南 河 北 云 南 河 南 湖 北 陕 西 安 徽 宁 夏 江 西 吉 林 年人均可支配收入（元）15 84 9.1 9 15 76 1.3 8 15 74 8.6 7 15 45 1.4 8 15 08 4.3 1 14 71 8.2 5 14 42 3.9 3 14 37 1.5 6 143 67. 48 14 12 8.7 6 14 08 5.7 4 14 02 4.7 14 02 1.5 4 14 00 6.2 7 地区山 西四 川 海 南 西 藏 贵 州 青 海 黑 龙 江 新 疆 甘 肃 年人均可支配收入（元）13 99 6.5 5 13 83 9.4 13 75 0.8 5 13 54 4.4 1 12 86 2.5 3 12 69 1.8 5 12 56 5.9 8 12 25 7.5 2 119 29. 78
信息系统安全风险评估案例分析
信息系统安全风险评估案例分析 某公司信息系统风险评估项目案例介绍 介绍内容：项目相关信息、项目实施、项目结论及安全建议。 一、项目相关信息 项目背景：随着某公司信息化建设的迅速发展，特别是面向全国、面向社会公众服务的业务系统陆续投入使用，对该公司的网络和信息系统安全防护都提出了新的要求。为满足上述安全需求，需对该公司的网络和信息系统的安全进行一次系统全面的评估，以便更加有效保护该公司各项目业务应用的安全。 项目目标：第一通过对该公司的网络和信息系统进行全面的信息安全风险评估，找出系统目前存在的安全风险，提供风险评估报告。并依据该报告，实现对信息系统进行新的安全建设规划。构建安全的信息化应用平台，提高企业的信息安全技术保障能力。第二通过本次风险评估，找出公司内信息安全管理制度的缺陷，并需协助该公司建立完善的信息安全管理制度、安全事件处置流程、应急服务机制等。提高核心系统的信息安全管理保障能力。 项目评估范围：总部数据中心、分公司、灾备中心。项目业务系统：核心业务系统、财务系统、销售管理统计系统、内部信息门户、外部信息门户、邮件系统、辅助办公系统等。灾备中心，应急响应体系，应急演练核查。
评估对象：网络系统：17个设备，抽样率40%。主机系统：9台，抽样率50%。数据库系统：4个业务数据库，抽样率100%。 应用系统：3个（核心业务、财务、内部信息门户）安全管理：11个安全管理目标。 二、评估项目实施 评估实施流程图：
项目实施团队：（分工） 现场工作内容： 项目启动会、系统与业务介绍、系统与业务现场调查、信息资产调查统计、威胁调查统计、安全管理问卷的发放回收、网络与信息系统评估信息获取、机房物理环境现场勘察、系统漏洞扫描、系统运行状况核查。 评估工作内容： 资产统计赋值、威胁统计分析并赋值、各系统脆弱性分析、系统漏洞扫描结果分析、已有安全措施分析、业务资产安全风险的计算与分析、编写评估报告。 资产统计样例（图表）
酒店式公寓：收益与风险分析
酒店式公寓：收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从、XX、XX等城市向XX、XX、XX等地蔓延。有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析： 为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以XX市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。该楼盘位于XX市新华区，北临市交通主干道——XX路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积70000m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请XX某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店Ａ座Ｋ户型进行投资收益分析： 建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）384200元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付116200元，银行贷款268000
软件项目的风险分析
软件项目的风险分析 软件工程项目的开发也存在各种各样的风险，有些风险甚至是灾难性的。R.Charette认为，风险与将要发生的事情有关，它涉及诸如思想、观念、行为、地点、时间等多种因素；风险随条件的变化而改变，人们改变、选择、控制与风险密切相关的条件可以减少风险，但改变、选择、控制条件的策略往往是不确定的。在软件开发过程中，人们关心的问题是，什么风险会导致软件项目的彻底失败？顾客需求、开发环境、目标机、时间、成本的改变对软件项目的风险会产生什么影响？人们必须抓住什么机会、采取什么措施才能有效地减少风险、顺利完成任务？所有这些问题都是软件开发过程中不可避免并需要妥善处理的。软件工程的风险分析包括：风险标识、风险估算、风险评价和风险管理四部分 1、风险标识 从宏观上看，风险可以分为项目风险、技术风险和商业风险三类。由于项目在预算、进度、人力、资源、顾客和需求等方面的原因对软件项目产生的不良影响称为项目风险。软件在设计、实现、接口、验证和维护过程中可能发生的潜在问题，如规格说明的二义性、采用陈旧或尚不成熟的技术等等，对软件项目带来的危害称技术风险。开发了一个没人需要的优质软件，或推销部门不知如何销售这一软件产品，或开发的产品不符合公司的产品销售战略，等等，称为商业
风险。这些风险有些是可以预料的，有些是很难预料的。为了帮助项目管理人员、项目规划人员全面了解软件开发过程存在的风险，Boehm建议设计并使用各类风险检测表标识各种风险。 2、风险估算 软件项目管理人员可以从影响风险的因素和风险发生后带来的损失两方面来度量风险。为了对各种风险进行估算，必须建立风险度量指标体系；必须指明各种风险带来的后果和损失；必须估算风险对软件项目及软件产品的影响；必须给出风险估算的定量结果。 3、风险评价和管理 在风险分析过程中，经常使用三元组[RI,LI,XI]描述风险。其中RI代表风险，LI表示风险发生的概率，XI是风险带来的影响，I = 1，2，…L是风险序号，表示软件项目共有L种风险。软件开发过程中，由于项目超支、进度拖延和软件性能下降都会导致软件项目的终止，因此多数软件项目的风险分析都需要给出成本、进度和性能三种典型的风险参考量。当软件项目的风险参考量达到或超过某一临界点时，软件项目将被迫终止。在软件开发过程中，成本、进度、性能是相互关联的。例如，项目投入成本的增长应与进度相匹配，当项目投入的成本与项目拖延的时间超过某一临界点时，项目也应该终止进行。通常风险估算过程可分为
信息安全风险评估需求方案完整版
信息安全风险评估需求 方案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
信息安全风险评估需求方案 一、项目背景 多年来，天津市财政局（地方税务局）在加快信息化建设和信息系统开发应用的同时，高度重视信息安全工作，采取了很多防范措施，取得了较好的工作效果，但同新形势、新任务的要求相比，还存在有许多不相适应的地方。2009年，国家税务总局和市政府分别对我局信息系统安全情况进行了抽查，在充分肯定成绩的同时，也指出了我局在信息安全方面存在的问题。通过抽查所暴露的这些问题，给我们敲响了警钟，也对我局信息安全工作提出了新的更高的要求。 因此，天津市财政局（地方税务局）在对现有信息安全资源进行整合、整改的同时，按照国家税务总局信息安全管理规定，结合本单位实际情况确定实施信息安全评估、安全加固、应急响应、安全咨询、安全事件通告、安全巡检、安全值守、安全培训、应急演练服务等工作内容（以下简称“安全风险评估”），形成安全规划、实施、检查、处置四位一体的长效机制。 二、项目目标 通过开展信息“安全风险评估”, 完善安全管理机制；通过安全服务的引入，进一步建立健全财税系统安全管理策略，实现安全风险的可知、可控和可管理；通过建立财税系统信息安全风险评估机制，实现财税系统信息安全风险的动态跟踪分析，为财税系统信息安全整体规划提供科学的决策依据，进一步加强财税内部网络的
整体安全防护能力，全面提升我局信息系统整体安全防范能力，极大提高财税系统网络与信息安全管理水平；通过深入挖掘网络与信息系统存在的脆弱点，并以业务系统为关键要素，对现有的信息安全管理制度和技术措施的有效性进行评估，不断增强系统的网络和信息系统抵御风险安全风险能力，促进我局安全管理水平的提高，增强信息安全风险管理意识，培养信息安全专业人才，为财税系统各项业务提供安全可靠的支撑平台。 三、项目需求 （一）服务要求 1基本要求 “安全风险评估服务”全过程要求有据可依，并在产品使用有据可查，并保持项目之后的持续改进。针对用户单位网络中的IT 设备及应用软件，需要有软件产品识别所有设备及其安全配置，或以其他方式收集、保存设备明细及安全配置，进行资产收集作为建立信息安全体系的基础。安全评估的过程及结果要求通过软件或其他形式进行展示。对于风险的处理包括：协助用户制定安全加固方案、在工程建设及日常运维中提供安全值守、咨询及支持服务，通过安全产品解决已知的安全风险。在日常安全管理方面提供安全支持服务，并根据国家及行业标准制定信息安全管理体系，针对安全管理员提供安全培训，遇有可能的安全事件发生时，提供应急的安全分析、紧急响应服务。
广州酒店式公寓经营现状与投资分析
广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理
财务管理 风险与收益
第四章风险与收益 本章主要学习内容 1．风险及其分类 2．单项资产的风险和报酬 3．投资组合的风险和报酬 4．资本资产定价模型 第一节风险及其分类 一、风险的概念与类别 （一）风险的概念 在财务学中，风险则是指在一定条件下和一定时期内预期结果的不确定性或实际结果偏离预期目标的程度。这种偏离或不确定性是由于经济、社会中的各种不能预期的变化引起的，如企业在每年初都会确定该年度的计划销售额和利润，但在实际实施过程中可能由于其他新产品的引进而冲击本企业的产品市场，或者由于原料供应商未能及时供货而延误生产，这些都可能引起企业利润额的变化，使其偏离预期目标。实际结果对预期目标可能出现偏离的程度大，称为高风险。相反，实际结果对预期目标可能出现偏离的程度小，称为低风险。各种经济活动和经济行为都有各自不同的特点，因此风险有大有小。在绝大部分经济活动和经济行为中，风险是客观存在的。 （二）风险的类别 1.从财务管理的内容角度看，风险包括筹资风险、投资风险与收益分配风险等。 （1）筹资风险指企业在筹集资本的过程中所具有的不确定性。筹资风险的影响因素包括筹资时间、筹资数量、筹资渠道和筹资方式。具体的影响为：筹资时间越长，不确定因素越多，筹资的风险越大，因此要在最短的时间内筹集到所需要的资金。筹资数量越大，则筹资风险越大。另外，筹资渠道与筹资方式的不同，
也会影响到筹资风险，如股票筹资与债券筹资其风险就显着不同。 （2）投资风险是指企业将筹集的资本投向某活动所具有的不确定性。投资风险主要由投资的行业和投资时间的长短来决定。一般企业的资本可选择多种行业进行投资，每种行业的利润率不同，决定了其投资风险不同。如投资于处于战争状态有国家和投资于和平国家的石油业所面临的风险会相关很大。一般来说，长期投资比中短期投资的风险要高。 （3）收益分配风险是指企业在收益的形成与分配上所具有的不确定性。一方面，如果企业开发的是社会急需的且质量过硬的商品，可以使企业收益扩大从而降低收益形成所面临的风险。另一方面，就是企业如何分配收益的问题，即结转成本费用和确认收益所产生的风险以及对投资者进行分配收益的时间、形式和金额所产生的风险。 2.从投资主体的角度看，风险分为市场风险和公司特有风险。 （1）市场风险是指那些对所有的公司都产生影响的因素引起的风险，如战争、国家政策调整、利率变化、经济衰退、通货膨胀等。系统风险源于公司之外，在其发生时，所有公司都受影响，表现为整个证券市场平均收益率的变化。由于这类风险涉及所有的投资对象，不能通过分散投资来加以分散，一般称之为不可分散风险或系统风险。 ①经济周期风险，是指由于经济周期的变化而引起的证券市场行情变动的风险。因为是经济周期的变化决定了企业的景气和效益，从而从根本上决定了证券行市，特别是股市的变动趋势。证券市场行情随经济周期的循环而起伏变化，总的趋势可分为看涨市场（即多头市场）和看跌市场（即空头市场）两大类。当然，看涨市场和看跌市场是股市行情变化的大趋势，实际上，股价并非直线上升或直
房地产开发项目风险评估报告
目录 1 项目概况 1.1 项目简介 1.2 项目现状及周边情况 1.3 项目主要内容 1.4 总投资构成 1.5 项目的实施方案 1.5.1 项目运作模式 1.5.2 内部管理方式 1.5.3 进度计划 2 项目风险分析 2.1 项目的政策风险 2.2 金融风险 2.3 项目控制风险 2.4 项目的经营风险 2.5 其他不可抗力风险 3 安庆市新城东苑项目投资风险防范措施 3．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2 采用多样化（或组合化）投资 3.3 以财务方式控制风险
3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售 3.6 加强管理，缩短工期 3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量 4 结论 1、项目概况 1.1项目简介 项目的位置和规模 1.2项目现状及周边情况 项目用地情况。由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M（黄海高程）左右，土方工程以填方为主。 目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况 目前项目范围内有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。 1.3 项目主要内容 项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。 1.4总投资构成 （1）土地出让金及契税；
（2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；（3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等； （3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。 1.5 项目的实施方案 1.5.1项目运作模式 本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。 1.5.2内部管理方式 由开发公司负责项目总体运作，总公司负责项目策划、资金筹措、投融资管理、建设过程的监控有关事宜。项目建设施工由总公司授权、开发公司组建项目经理部负责建设（具体办法根据公司制度另行制定）。 1.5.3 进度计划 项目控制工期： 首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米 2、项目风险分析 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
软件安全风险评估
1概述 1.1安全评估目的 随着信息化的发展，政府部门、金融机构、企事业单位等对信息系统依赖程度的日益增强，信息安全问题受到普遍关注。对信息系统软件进行安全测评，综合分析系统测试过程中有关现场核查、技术测试以及安全管理体系评估的结果，对其软件系统安全要求符合性和安全保障能力作出综合评价，提出相关改进建议，并在系统整改后进行复测确认。以确保信息系统的安全保护措施符合相应安全等级的基本安全要求。 根据最新的统计结果，超过70%的安全漏洞出现在应用层而不是网络层。而且不只发生在操作系统或者web浏览器，而发生在各种应用程序中-特别是关键的业务系统中。因此，有必要针对xxx系统应用软件进行安全风险评估，根据评估结果，预先采取防范措施，预防或缓解各种可能出现的信息数据安全风险。 安全评估要求 XXXXXXXX 软件安全评估具体需求 安全评估指导原则 软件安全风险评估作为一项目标明确的项目，应分为以下五个阶段，每个阶段有不同的任务需要完成。 1、启动和范围确定：在安全相关软件的合同或任务书中应提出软件安全性分析的范围和要求。实施方明确责任，管理者检查必备的资源（包括人员、技术、基础设施和时间安排），确保软件安全性分析的开展； 2、策划：软件安全性分析管理者应制定安全性分析计划，该计划可作为所属软件过程或活动的计划的一部分。 3、执行和控制：管理者应监控由软件安全性分析计划规定的任务的执行。管理者应控制安全性分析进展并对发现的问题进行调查、分析和解决（解决方案有可能导致计划变更）。 4、评审和评价：管理者应对安全性分析及其输出的软件产品进行评价，以便使软件安全性分析达到目标，完成计划。 5、结束：管理者应根据合同或任务书中的准则，确定各项软件安全性分析任务是否完成，并核查软件安全性分析中产生的产品和记录是否完整。 安全评估主要任务 根据安全评估指导原则，为尽量发现系统的安全漏洞，提高系统的安全标准，在具体的软件安全评估过程中，应该包含但不限于以下七项任务： 软件需求安全性分析 需要对分配给软件的系统级安全性需求进行分析，规定软件的安全性需求，保证规定必要的软件安全功能和软件安全完整性。